Qual o maior erro que as pessoas cometem quando elas vão investir em fundo imobiliário como seria a carteira de fundos ideal como montar uma carteira na prática com pelo menos R 1. 000 você vai sair desse vídeo sabendo como responder tudo isso 25% da minha carteira tá em fundo imobiliário e eu sempre digo nesse canal que você tem que ter também na sua carteira de investimentos fundos imobiliários então fica até o final desse vídeo e não esqueça clica no botão de like compartilha esse vídeo com a galera que tá começando investir aí junto contigo e comenta aqui embaixo porque às vezes você não sabe mas eu interajo nos coment e converso muito com vocês Tá vamos começar primeiro não comete esse erro daqui eu preciso começar falando sobre esse grande erro porque ele é muito comum ele é comum de verdade e você pode estar cometendo isso você se empolga você começa a assistir vídeo sobre investimento você olha fundos imobiliários por aí e a você se depara com o indicador chamado dividend yield então você vê a galera lá o Bars você vê todo mundo falando de dividendos renda passiva segundo o salário E aí se você não sabe o que é o dividend y ainda eu vou te explicar de uma forma simples para a gente partir da mesma página aqui o dividend yeld ele vai te mostrar quanto o fundo imobiliário vai te pagar em dividendo baseado no preço do mercado atual das cotas é como se fosse uma galinha botando ovo e aí o dividend y vai te indicar quantos ovos são os dividendos essa Galinha vai te dar em relação ao preço que você pagou para essa Galinha por exemplo se um fundo imobiliário custa r$ 1 e ele te paga R 5 em dividendo no ano esse dividend Y vai ser de 5% Isso significa que para cada r$ 1 investidos o fundo vai te pagar r$ 5 em dividendos naquele ano Mas você tem que ter atenção porque esse rendimento não é dinheiro de volta não é uma mágica o valor pago em dividendo sai de um bolso e entra no outro de fato quando você recebe dividendo o preço da cota do fundo imobiliário cai na mesma proporção e é aqui que tá o erro muitas pessoas elas vão focar só no dividend yield elas vão esquecer de olhar outros fatores importantes isso já deu muito problema no passado tem um caso né de um de um fio que chamava Thor 11 esse fundo tava pagando dividendo muito alto e o dividend era muito elevado E aí muita gente começou a querer investir nesse fundo imobiliário só que o fundo enfrentou Grande de problemas na carteira de investimentos Comin de IMP plencia vários outros que vieram junto isso fez com que o fundo desvalorize 91. 5 até 2024 ou seja quem olhou o dividend investiu no fundo acabou tomando ali na tarraqueta e viu as cotas despencarem e hoje não recebe nada dividendo então não adianta você se apegar só no dividend yield não tem almoço grátis Você precisa olhar o investimento como um todo para não cair nessa armadilha Tá mas então como montar a carteira ideal como que eu deveria fazer isso aqui é Clichê você tá cansado de ouvir falando que você tem que diversificar não é pô mas até dentro das classes de ativos precisa diversificar e sim dentro das classes de ativos você precisa diversificar pega um caderninho abre a nota do celular para anotar isso aqui ou anota em algum lugar porque isso aqui é uma informação valiosa tá a sua carteira ela precisa ter primeiro fundos de papel que também são conhecidos como fundos de cri esses fundos de investimentos eles investem em títulos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário Então o fundo imobiliário não é só comprar lá um imóvel e tal ele pode investir em papel também em título de renda fixo lastreados no mercado imobiliário como a liceis Cris e as lhs mas na grande maioria dos casos você vai encontrar fundos imobiliários que compram papéis que são os Cris é por isso que normalmente a gente fala o fundo de cri esses tipos de fundos basicamente financiam as obras dos Empreendimentos com a vantag de receber juros interessantes de volta esses juros eles são isentos de Imposto de Renda que o governo quer incentivar o setor de construção e aqui você pode encontrar Cris que vão financiar operações residenciais logística Shop e muitos outros Empreendimentos é interessante você pensar em ter fundos de Shopping também muita gente achou que durante a pandemia esses Fundos iam todos quebrar eles estavam errados porque as pessoas voltaram a comprar frequentar os shoppings e eles continuaram crescendo os fundos de Shopping investem nesses Centros Comerciais que todo mundo frequenta e o melhor é que quanto mais as pessoas compram mais você ganha eles são ótimos para quem quer est exposto ao consumo e ao crescimento do varejo no país Então se as pessoas estão comprando e no final das contas o país quer que isso aconteça quer gerar incentivo para isso quer diminuir taxa de juros paraas pessoas gastarem mais é um benefício para quem tem um fundo imobiliário de Shopping fora isso você também tem os fundos de logística que você deveria pensar at na sua carteira ah primo mas eu acho que as pessoas estão comprando mais online beleza com o e-commerce crescendo ão as pessoas comprando pela internet na Amazon e tal os fundos de logística eles são como você investir num músculo que vai fazer as entregas acontecerem os galpões e os centros de distribuição eles estão em alta e esses Fundos eles vão te colocar no jogo de crescer com essas empresas gigantes como a Amazon o Mercado Livre então se você acredita que a as compras online só vão aumentar esses Fundos eles são uma aposta esperta porque onde que estão esses produtos que você vai comprar online você acha que eles estão no meio da rua você acha que eles são criados não eles estão lá num galpão e alguém tá pagando aluguel para quem para quem é dono do galpão quem é dono do galpão os fundos imobiliários a gente pode ser dono desse fundos imobiliários Além disso você tem os fundos de escritório os fundos de escritório são para quem quer tá nos endereços mais nobres das grandes cidades sem precisar pagar o alugel de uma sala então eles investem em prédios corporativos e o mais legal é que mesmo com o Home Office os escritórios Premium Eles continuam sendo um ponto forte para empresas que precisam de presença física de alto nível Então você tem Vertentes diferentes tem empresa que acredita no ró Tem empresas que não tem empresas que quer Tem empresas que não quer Eu por exemplo aqui no grupo primo eu gosto da cultura do presencial e tem muitas empresas empresas gigantescas que também gostam da cultura do presencial e mesmo aquelas que às vezes são híbridas tem o seu espaço Porque é importante para a cultura do negócio você também tem os fundos de renda Urbana eles são lado raiz dos fundos imobiliários porque os fundos de renda Urbana eles vão investir em ativos como loja de rua supermercado farmácia restaurante agência bancária até Universidade então estar exposto a esse tipo de fundo é quase Como ter um pedaço do dia a dia das pessoas não importa o cenário econômico a gente sempre vai precisar comprar comida remédio e estudar concorda comigo um último tipo de fundo é o fof o fof é um fundo de fundos um fundo de fundos é basicamente um fundo que investe em todos os outros então no mercado de fí a gente encontra os fofs que investem em outros fundos imobiliários que seria como você contratar um chefe para preparar um prato com os melhores ingredientes possíveis então ele vai escolher os melhores fundos para você o que é ótimo né porque se você não tem tempo ou conhecimento para analisar cada um ele vai fazer isso por você e aí é por isso que ele é perfeito para diversificar sem complicação beleza prestou atenção até agora a gente basicamente listou os tipos de fundos que a gente deveria considerar ter dentro de uma carteira eles vão ajudar a criar uma carteira diversificada e preparada para enfrentar vários ciclos de mercado legal mas como que a gente vai alocar todos esses Fundos numa carteira otimizada quanto que eu devo ter de cada um Será que dá para montar uma carteira com R 1.
000 em fundo imobiliário E aí vamos lá vamos montar uma carteira junto agora como que a gente alocar todos esses Fundos numa carteira otimizada o ideal seria a gente montar uma carteira mais ou menos assim primeiro você vai ter lá você tem 100% do seu dinheiro né você vai colocar mais ou menos 27 em fundos de cri 17% em fundos de shopping 17% em fundos de Logística 16% em escritório 99% em renda Urbana e 14% em fof Então você vai pegar lá você tem 100% do seu patrimônio desse patrimônio você vai ter por exemplo sei lá 25% em fundo imobiliário desse 25% de fundo imobiliário Então você vai dividir ele dessa forma que eu falei entende então não sei quanto que você vai querer ter de fundo imobiliário na sua carteira mas o quanto você tiver a ideia é que você tenha uma locação parecida com essa que eu falei ah thargo mas precisa ser 14% não pode ser 15 cara é claro que vai ter uma variação até porque os pressos vão variar mas a ideia é você buscar algo parecido com isso então assim não precisa levar ferro e fogo pode ser que você tenha algumas outras preferências outras necessidades e talvez essa composição não funciona exatamente perfeitamente para você mas uma coisa que você vai notar é que com r$ 1. 000 só dá para comprar uma ou duas cotas dos maiores Fundos então talvez sobre dinheiro essa porcentagem mude um pouco só que com o tempo investindo mais dinheiro ao longo dos meses você Vai ajeitando vai estudando mais vai chegando na carteira adequada para você então isso aqui é só para te mostrar mais ou menos como ficaria uma locação e outra coisa nenhum dos Fundos que eu vou mencionar é uma recomendação eu só queria te familiarizar com alguns deles mas você precisa sempre pesquisar vamos ver então na prática como ficaria essa carteira paraa fundos de cri você tem r$ 70 então daria para você comprar duas cotas de KN cr11 que estão em torno de R 104,19 ou você poderia comprar duas cotas de HG cr11 que tão em torno de 99. 31.
22 por r$ 85 fundos de logística você teria r$ 70 aí dá para você comprar uma cota de xplg11 por R 9576 e dá para comprar uma cota de brc 111 por R 106 fundo de escritório você deveria comprar r$ 10 e aí dá para você comprar uma cota de hgr e11 por um 103 fundo de renda Urbana sobraria r$ 90 e aí nesse caso dá para você pegar um pouquinho de dinheiro que vai sobrar de alguma outra classe de fí investir numa cota de HG r11 por um R 120 aí depois você vai rebalance de novo sua carteira para bater as porcentagens no próximo aporte tá o fof você teria r$ 0 para comprar e dá para comprar uma cota de C fof 11 por 7569 mas só para deixar claro eu não tô recomendando nenhum desses Fundos não para você investir em qualquer um deles você precisaria analisar antes vários indicadores e ver se faz sentido Então imagina na prática você vai pegar vai montar sua tabelinha aí você vai botar os percentuais a 27 em cri sei lá quanto e tal você vai botar o dinheiro aí do lado você vai colocar o que você vai comprar e você vai montando na sua carteira no próximo mês você vai ter um dinheirinho novo que vende seu trabalho que vende dividendo você vai alocar onde Aonde tiver mais desbalanceado e você vai todo mês cara juntando o seu trabalho com os dividendos e vai comprando mais fundos imobiliários para ir aumentando o seu bolo de dividendos Tá mas antes de passar pro quarto tópico do vídeo eu vou te dar um pequeno bônus eu sei que talvez você não tenha tempo para escolher os ativos talvez chega em casa cansado do trabalho a última coisa que você vai querer é pensar nisso e para facilitar sua vida a finclas ela tem uma carteira bonitinha você pode só basicamente replicar que ela é feita pelos nossos analistas por um time bem profissional e lá tem uma parte só de recomendação de fiis que é bem diversificada bem completa com preço máximo de compra que às vezes você vai comprar um fi e aí ele vai ficar caro Será que vale a pena comprar ainda tem aqueles estão baratos ser aqueles já ficaram caros Então você tem que ir comprando sempre fazendo bons negócios tá E antes de você correr para assinar finclass né Calma porque a melhor parte de tudo isso vai vir agora no dia 29 de de novembro a gente vai ter a black friday e a fcl vai sair por metade do preço então se você clicar no link da descrição e se inscrever a gente vai te mandar um e-mail quando a fcl esver na promoção para você pegar o melhor valor de compra então não perde essa chance tá agora bora então para esse nosso bônus como analisar um fundo imobiliário tem seis principais indicadores na hora de analisar um fundo imobiliário o dividend que eu já expliquei a vacância sobre na adimplência muito importante olhar para isso basicamente ela é a porcentagem de imóveis do fundo que estão desocupados a porcentagem da carteira que tá aí na adimplente Então se muitos Imóveis eles estão vazios o fundo vai ter menos receita isso daqu pode afetar o pagamento de dividendos vacância baixa é sempre um bom sinal Porque significa que o fundo ele vai ter uma boa demanda pelos Imóveis mas você precisa se lembrar que não é sempre que o imóvel vai ficar 100% vago a vacância faz parte da vida útil do imóvel por isso escolher bons imóveis em boas localizações é essencial depois você tem a concentração dos imóveis e de Inquilinos esse indicador vai medir se o fundo ele tá com todos os ovos na mesma cesta por exemplo os Fundos que tem poucos Imóveis numa única região eles são mais arriscados já aqueles outros Fundos que espalham os imóveis em várias áreas ou setores vão reduzir esse risco então diversificar é a palavra-chave aqui você vai olhar também pra taxa de administração a taxa de Administração é o quanto você vai pagar pro gestor do fundo cuidar de tudo e uma taxa muito alta pode correr parte dos seus ganhos então é sempre bom você ficar de olho o ideal é que a taxa ela esteja dentro do padrão do mercado e que vale a pena obviamente pelos resultados que o gestor entrega aí você vai ter a qualidade dos imóveis e a qualidade dos imóveis diz respeito à localização e o tipo de imóvel que o fundo possui porque os imóveis bem localizados eles modernos né eles eles têm uma boa infraestrutura e eles tendem a ser mais valiosos E aí eles vão atrair Inquilinos de maior qualidade o que pode gerar mais receita pro fundo então aqui no grupo primo a gente quer um prédio velho não a gente quer um prédio novo prédio bom a gente quer uma qualidade boa pros nossos colaboradores pros clientes que vê então a gente vai pegar um imóvel mais novo um imóvel de mais qualidade aí você vai olhar depois pro patrimônio por cota esse indicador ele compara o valor total do patrimônio do fundo dividido pelo número de cotas se o preço da cota no mercado tá muito abaixo desse valor o fundo pode estar sendo negociado com desconto já se tá muito acima ele pode est caro demais agora vamos ver como isso se aplica ao XP malls o XP malls por exemplo ele tem um dividend yield de 10. 51 por. O que é bastante atraente pro setor de Shopping o XP malls tem uma vacância de 4.
