Fundos Imobiliários: A crise chegou? Hora de vender?

Então vamos lá bom eu tenho visto alguns vídeos interessantes surgindo na internet e eu também quero dar a minha opinião sobre isso né estão falando que chegou uma crise pros fundos imobiliários e que talvez seja o melhor momento para você vender tudo e esperar as coisas melhorarem ali essa é uma ideia que pode parecer muito sensata principalmente Considerando o ciclo natural dos fundos imobiliários Como assim Raul os fundos imobiliários né eles têm um ciclo de funcionamento interessante Então é assim normalmente quem busca fundos imobiliários como investimentos tem duas classes de pessoas ou quem tá mais começando no mercado e se sente mais seguro vendo um ativo que tem um prédio que tem ali um shopping associado são coisas que as pessoas conseguem entender com mais facilidade do que uma empresa e o método de funcionamento de um negócio e Esses prédios ali TM salas alugadas ou lojas alugadas e efetuam um pagamento ali desses aluguéis que combinado transferem para o investidor uma parte desse aluguel então a pessoa fala Poxa eu tô recebendo dinheiro de aluguel é muito simples de você explicar para qualquer investidor o que que tá acontecendo Então esse é o primeiro perfil de investidor que é esse mais iniciante etc e tem um segundo perfil também que são aquelas pessoas que já estão na fase de viver de renda e elas como tem as contas mensais a pessoa não consegue dividir quanto de orçamento ela precisa ao longo do ano ela enxerga muito mais né quanto ela precisa mensalmente para sobreviver do que quanto ela precisa em um ano específico de custos ali é uma limitação né as pessoas têm muita dificuldade de falar poxa quanto eu gasto no ano Elas preferem ter o dinheiro pingando mês a mês porque as contas no Bras Brasil elas são mensais então você paga o aluguel mensalmente você paga o gás mensalmente você paga a energia elétrica mensalmente se bem que o gás só quem mora em prédio mas hoje em dia é uma parte relevante da nossa população Então esse grupo de pessoas também procura essa renda eh mensal ali pingando na conta essas pessoas elas não estão investindo com a expectativa de crescer muito o patrimônio elas estão investindo com a expectativa de receber dividendos ou de materializar aqueles investimentos porque elas têm medo do Mercado de Ações do mercado de de bolsa de valores de modo geral Raul eu invisto em fundo imobiliário e tô com a expectativa de crescer meu patrimônio Então não é a melhor alternativa porque um aluguel né nunca vai render tanto quanto uma empresa gente né o preço dos imóveis ele pode até aumentar em determinadas cidades em determinadas circunstâncias É verdade que isso acontece eu não tô negando a especulação imobiliária o quanto ela tem capacidade de alavancar o preço dos imóveis mesmo porque se eu negasse isso eu seria mentiroso eu ganhei muito dinheiro com Imóveis né ganhei muito dinheiro pô lote em condomínio que eu paguei 70. 000 hoje em dia tá 400 então assim imagina que eu tive um bom ganho com isso comprei propriedades rurais também tive um grande salto compris essas propriedades moro em Goiás que é um dos lugares que mais está se desenvolvendo a nível de preço de móveis né comparando aí com São Paulo Rio etc Poxa Goiás teve um crescimento muito maior naé Goiânia que é a capital do Estado teve um crescimento muito superior à média de todas as cidades ficando pau a pau ali ganhando em alguns anos inclusive de balnear Camburiu que tá um grande crescimento também mas é orla né outra situação ali um lugar lindo Poxa Todo Mundo Foi morar lá se bem com tanto de prédio vocês estão construindo vai acabar tampa na praia né uns prédios desse tamanho agora o novo prédio mais alto um do lado do outro vocês vão tampar a orla tem que parar com isso aí bonar é cidade linda né tem que tomar cuidado pra gente não tampar ela inteira É sério a luz vai chegando num ponto que não é eles tiveram que extender a faixa de areia né já tá e o problema é que a extensão de faixa de areia ela é uma coisa que não não dura né porque depois o mar vem e acaba trabalhando ali mas é ósseos do do Ofício né Não dá para todo mundo morar no mesmo pedacinho de Ola mas as pessoas insistem Então é isso e agora já começou a afetar o preço dos imóveis na região também então por mais que tenha esses eventos ah aumenta o preço e tal existe uma realidade Universal né para quem que os fundos imobiliários alugam os imóveis a gente precisa sempre lembrar disso no geral para empresas Então você tem ali um shopping etc ele tá alugando para uma loja se a loja não for ter um crescimento que seja suficiente para corrigir o valor do aluguel significaria com o fundo imobiliário ia entrar em defo como a gente chama né ele não ia conseguir mais receber os aluguéis e entrar em risco de crédito Então significa que as empresas em um país em condições normais de temperatura e pressão Elas têm que crescer mais do que o preço dos imóveis pra gente se manter como um país saudável ali e o Brasil tá em crescimento econômico agora tá numa zonazero que a gente trabalha com a diversificação Mas então esses são os perfis de cliente e aí o que que acontece por que que tão dizendo que os fundos imobiliários eles vão ser penalizados agora a gente tem um governo atual gastando um pouco mais do que deveria E aí com esse um pouco mais do que deveria significa que a que a gente tem um aumento do Déficit público né com esse aumento desse déficit a gente tem aceleração Econômica junto Esse aumento desse dficit isso acende um alerta com relação à inflação E aí o nosso Banco Central responsável por e controlar a inflação para que a gente não perca né o o o poder da moeda ali para que a gente não perca o poder de consumo ele começa a subir a taxa de juros numa tentativa de enfraquecer a demanda palavra bonita e chique para impedir a gente de gastar dinheiro né fazer as coisas ficarem mais caras no crédito para que a gente não consiga comprar Então esse é o enfraquecimento de demanda Então quando você tem esse enfraquecimento de demanda Você tem uma pressão para que o preço comece a abaixar né como se você tivesse uma fila com 100 pessoas para comprar alguma coisa Imagina você tá com 100 pessoas querendo comprar pastel na feira e daí você abaixa a fila para 25 de uma vez o dono da pastela fica Caramba aí vai lá abaixa o preço você força Ele a abaixar o preço ali A partir dessa premissa tô explicando de maneira muito simplória gente mas é a partir dessa premissa que a gente diz que a taxa de juros faz isso só que quando a gente sobe a taxa de juros tem um outro efeito imediatamente todos os investimentos de renda fixa eles começam a pagar mais então se a taxa celic tava em 10. 50 você investir no tesouro celic ou na caixinha do nubank na caixinha do nubank você ganha 10.

40 né o CDI é 010 a menos que a taxa SELIC e no tesouro SELIC você ganha 10. 50 agora se ela tá em 10. 75 você tá ganhando 10.

75 sem fazer nada aquele investidor que não compreende muito bem o que ele tá fazendo então assim ah eu tô comprando aqui ativos porque não quero correr risco eu quero simplesmente ganhar o dinheiro se ele tinha uma um dividend yeld ali de 8. 4 40 né num fundo imobiliário e o fundo imobiliário tem uma valorização tá associado ao imóvel tem determinada segurança mas ele pode simplesmente sem risco algum tirar esse dinheiro desse fundo imobiliário né que é produtivo de alguma forma e mandar para uma renda fixa que é simplesmente dívida e ter aquele valor garantido pelo governo pô 10. 75 Será que ele tá disposto a correr risco no mercado financeiro em vez de simplesmente alocar esse dinheiro na renda fixa a verdade é que não né e historicamente Então a gente tem o desempenho do os fundos imobiliários pelo menos em relação a preço associado completamente à taxa de juros no ciclo de corte de taxa de juros os fundos imobiliários vão subindo num ciclo de elevação da taxa de juros os fundos imobiliários vão caindo porque os investidores deixam de querer correr esse risco e começam a efetuar essas vendas então aqui você que sabe né somar ali as quatro operações básicas matemáticas você entendeu falou Poxa então se a gente iniciou um ciclo né de aumento dos juros agora que seja esse 0,25 pouquinho Mixaria né mas se o presidente do Banco Central está dizendo né que nós vamos continuar subindo essa taxa de juros ra eu posso dizer que meus fundos imobiliários eles vão se desvalorizar então o ideal seria que eu vendesse o problema do mercado financeiro é que ele acaba sendo um pouquinho contraintuitivo não que esse raciocínio ele seja burro pelo contrário é um raciocínio lógico e Óbvio só que quando você vai comprar ativos A grande questão é você prefere vender os seus ativos depreciados ou vender os seus ativos valorizados Esse é o primeiro raciocínio Muito provavelmente na hora de vender Você prefere que ele esteja no preço máximo e na hora de comprar você prefere comprar os seus ativos quando eles estão mais baratos ou quando eles estão mais caros Se você fosse comprar uma casa é melhor comprar uma casa de um cara enforcado que tem que pagar ali uma dívida gigantesca que tá vendendo Por qualquer preço ou é melhor comprar uma casa de um cara rico que faz isso Como investimento e que vai esperar o tempo que for para vender essa casa a resposta acaba sendo óbvia só que você entendeu que no mercado financeiro parece que é o contrário Então se tem uma crise normalmente várias pessoas estão te falando pô vende vende vende vende vende vende e nesse momento é que seria o pior momento para você vender que que você deveria estar fazendo comprando e todo investidor paciente ele compreende isso e é por isso que o mercado financeiro acaba sendo um ambiente que transfere dinheiro dos impacientes pros pacientes aquelas pessoas que não se emocionam aquelas pessoas que não têm esse reflexo de medo eles costumam ganhar mais dinheiro no mercado do que aquelas pessoas que tem esse reflexo de medo o que a gente tenta ensinar Quando você vai educar alguém é exatamente como compreender esse ciclos de mercado como uma coisa passageira porque nem o otimismo exagerado vai permanecer no mercado e nem o pessimismo exagerado então no Brasil agora a gente tem assistido um pessimismo exagerado com relação a tudo ah é o fim da história o Brasil vai acabar e etc e assim eu garanto para vocês que nós não estamos nem perto dos piores momentos históricos do Brasil lembra que o Brasil já tem inflação de 1000% gente tá Pergunta pro papai pergunta pro vovô né se você tem menos aí de de 40 45 anos e você vai conseguir compreender rapidamente ali que não é a situação mais complexa que o Brasil já enfrentou a gente já teve os problemas muito grandes problemas muito maiores né tinha remarcação de preço enquanto você tava fazendo sua compra de supermercado e isso não fez com que as fortunas não fossem construídas pelo contrário quem sabe aproveitar essas oportunidades acaba ganhando muito mais dinheiro dito isso que que eu vou mostrar para você o que que você pode ir acompanhando né para você saber a hora certa de ganhar algum dinheiro com esses fundos imobiliários aqui né E tem Fundos que são ótimos para você aprender ali num momento de crise não vai comprar coisa arriscada né procure investimentos interessantes em que você consiga sustentar pela maior parte do tempo aqui o objetivo não é te falar o que comprar ou não comprar tá vou só te mostrar Quais números olhar com alguns fundos imobiliários bem clássicos e interessantes aqui então aqui por exemplo abrimos o hglg que esse fundo de logística aqui vai ter uma explicação Zinha do que que ele é blá blá blá mas você vem aqui e aqui você tem a cotação dele hoje r$ 1918 o que a gente tá procurando é que essa cotação esteja próxima desse valor patrimô que aqui tá em 157,9 Então se a gente fosse considerar hoje né o valor dos prédios só da logística que ele possui mesmo né daqueles prédios ali dos lugares que ele tem está avaliado exatamente no valor que ele tá sendo cotado é por isso que o pvp tá igual a um então por exemplo se ele tem um prédio que vale 1 milhão ele está custando necessariamente 1 milhão é isso que esse PVP igual a 1 quer dizer se ele tivesse a 89 0,89 por exemplo significaria que ele estaria negociado né a cada R 1 que ele tem de patrimônio 89 centos ou se ele tem um prédio de 1 Milhão estaria sendo vendido por 890.

000 raciocínio básico e a gente tem outro cenário aqui que poderia acontecer que é quando isso tá acima então por exemplo tá 1,20 o que significa que se ele tivesse um patrimônio de 1 Milhão ele estaria sendo vendido por R mil. mil um fundo imobiliário estruturado com tudo alugado tá tudo todo a logística alugada é a mesma coisa que construir um galpão sem Tá alugado sem ter clientes Claro que não então se tá vendido um para um significa que não compensa nem você montar uma logística porque significa que não compensa nem você montar um galpão Logístico porque tá mais barato com para o deles né e já tá estruturado e isento de Imposto de Renda se você montar um galpão sozinho você vai pagar imposto de renda e ele tá pagando 7. 65 por de dividend né ali tranquilo fora a valorização do imóvel que vai tá embutido aqui ah mas pode ser que o imóvel se Valorize e o fundo imobiliário caia não é possível repetir esse procedimento por muito tempo porque senão chegaria num momento em que eles estariam dando de graça o imóvel e aí que que você ia fazer você ia aqui comprar o fundo imobiliário e desconstituir o fundo imobiliário e ficar com os imóveis ponto tá então no longo prazo o mercado vai ter que sempre seguir a lógica gente A racionalidade então aqui faz muito sentido você consegue perceber 7.

65 de dividend nesse preço Poxa interessantíssimo né aqui você tem os últimos dividendos vale a pena você ver se isso é histórico né então se ele não tá ó tá vendo que tá bem histórico aqui tá pagando dividendos historicamente Né desde sempre aqui tá tudo certinho tem uma pequena elevação ao longo dos anos né então foi de 87 cavos para R 1,10 você ver que ele tá subindo moderadamente Não é legal também ficar com fundos imobiliários muito Absurdos aqui você consegue ver o histórico de provent você consegue ver o patrimônio líquido do fundo todas essas coisas os resultados históricos e mensais dele também então vale muito a pena você ver aqui aqui você tem como definir quantas colunas você quer e tal bacana né O que que a gente pode ver aqui também vou pegar outro fundo imobiliário pra gente vendo como é que o mercado tá se comportando nesse momento que vai fazer sentido para você então aqui olha só um cenário diferente tá aqui quando a gente abre o hgbs11 outro fundo clássico Red Brasil shoping em fundo de investimento imobiliário a gente observa aqui que ele tá com dividend de 9. 69 interessantíssimo né considerando fundo de tijolo gente sólido Então você tem um fundo de tijolo aqui pagando 9. 69 ah investir R 100.

000 ou receber R 9. 690 por ano nessas condições atuais lucros passados não são garantias de lucros futuros não é isso então a gente precisa ter sempre essa frase na cabeça vou lá comparo 203 tá 226 o valor patrimonial ou seja tá vendido abaixo do valor patrimonial PVP de 0,90 cada 1 milhão de patrimônio tô pagando 900. 000 a cada 1 real tô pagando 90 Cent o fundo tá sendo oferecido de graça Raul basicamente né Considerando o preço dos ativos dele ele tá sendo oferecido com 10% de depreciação É como se você tivesse comprando um carro que vale 100.

000 por 90. 000 né então você tá ganhando aqui só que diferente do carro isso aqui gera lucro e não custo Então quando você olha aqui também outro fundo muito estruturado pega o patrimônio líquido extremamente estruturado 3 bilhões de patrimônio pega o histórico de dividendos Olha lá né fora o a pandemia ali ó ele tava pagando 1. 38 lá nos idos da pandemia você vai ter uma crise parou de pagar Óbvio eles deram e para não quebrar os Lojistas você vai ali e cria uma garantia fala pô Não precisa me pagar até tal data para não quebrar para não perder os clientes e ali depois reestruturou voltou ao normal e olha só interessantíssimo né pagando hoje dividendos também muito interessante 1.

75 1. 60 tal eh por cada cota que você possui você vai receber esse valor então aqui tem todos os imóveis que eles possuem tá então Santana Park Shopping você consegue ver no Google cada um dos imóveis aqui tudos isso são shoppings que ele tem e qual o percentual também que eles têm do shopping porque muitas vezes você vê ali Ah é o shopping tal mas ele tem um pequeno percentual né tem que tomar cuidado com isso também que é uma armadilha comum em fundo imobiliário de Shopping quer falar eu tenho o JK igmi Ah eu tenho 10% do JK igmi e 87% é o shopping center da Penha Então você tem que clicar aqui você pode ver o imóvel também no Google uma coisa é muito legal você dá uma olhada nele na fachada e tal isso aqui lá em São Paulo tá então muito bacana também você consegue perceber isso aqui e consegue entender que esse fundo também pô histórico clássico tá pagando ali certinho há muitos anos e continua sendo um fundo sólido com um bom patrimônio com a boa liquidez também aqui ele fala quanto que a liquidez média diária né ou seja quanto que ele negocia muito interessante patrimônio de 2. 8 B né interessantíssimo não também muito legal mas aqui Você já viu Um cenário diferente tá sendo negociado abaixo da cota por valor patrimonial a gente pode olhar também o HG Olha só esse fundo é o Patria escritórios tem sangrado muito mais a gente sabe que depois da pandemia a gente teve uma mudança na dinâmica de trabalho muitas pessoas começaram a trabalhar em Home Office etc principalmente em grandes capitais devido ao trânsito mas olha que legal então a hgre11 né 9.

45 Por dividendo também bem legal estabilizado 0,68 de preço pelo valor patrimonial acho extremamente interessante a gente vê eh uma uma uma mudança no preço né foi caindo ao longo do tempo aqui então realmente um histórico aqui de um fi que apanhou nesse cenário atual 2 B também de patrimônio extremamente estável a gente vê aqui lá nos dividendos né começa lá em 2016 pagando R 1,1 e olha só tá aqui agora pagando 78 cavos Ele apanhou bastante e por isso ele tá sendo descontado então todo o desconto de fundo necessariamente tem a ver somente com esse ciclo muitas vezes não muitas vezes tem a ver com a depreciação do próprio preço dos imóveis Então você precisa tomar cuidado porque aqui você tem que olhar ó é difícil de atobá etc tudo aquilo que ele possui você precisa entender preço desses Imóveis você precisa ver a taxa de vacância como é que tá né porque aqui ó vacância 100% então ou seja não tá alugado né um prédio desse tamanho sem alugar tem custo de manutenção etc Então nem tudo que relua é ouro não é porque tá abaixo do valor patrimonial que o fundo é bom nem ruim Pode ser que muitas vezes esteja acontecendo alguma coisa desalugar teve problema pode ter tido rompimento de contratos pode ter tido algum problema na estrutura e etc Então queria trazer para você aqui alguns cenários diferentes aqui a gente já viu três cenários diferentes um que tá exatamente pelo valor que tava um que tá numa oportunidade tá tudo alugados gerando boas receitas né não mudou e até cresceu a receita teve uma uma depreciação no preço muito por conta da SELIC outro que teve uma depreciação com lgica Seli forçou teve uma mudança de paradigma tem prédios Desocupados Então tudo isso aqui na hora de fazer uma análise é interessante é como se tivesse comprando um imóvel se vou comprar um imóvel tá todo alugados com todos os clientes com contrato de 10 anos ele tem um valor x você vou comprar um imóvel que tá todo bonitinho mas não tem contrato nenhum e eu vou ter um curso de manutenção Até eu conseguir alugar é um valor Y se eu tenho um fundo imobiliário mono cliente né que só tá um cliente aluga todos os imóveis eu ten um risco diferente tudo isso aqui para quem é corretor de móveis etc muito mais fácil para vocês avaliar mas para você que não é do mercado você tem que começar a ler e começar a estudar pô preciso entender o que que tá acontecendo preciso entender o que que tá acontecendo e isso aqui é um bom caminho você analisando sempre pelos fundamentos e se ocupando menos com a o cenário só macroeconômico e um pouquinho mais pra microeconomia deu para compreender Então acho que isso aqui foi um bom exemplo do que que tá acontecendo não se guia tanto por notícias de fim de mundo e etc essas pessoas do fim do mundo elas mudam de ideia toda hora tá então ah vai acabar agora vai acabar e aí depois na semana que vem Estão dizendo outra coisa é importante a gente ter um pensamento crítico com relação à aquilo que a gente ouve ver seja de quem for tá aqui também você vai ouvir eu falar algumas coisas etc você tem que ter o pensamento crítico entender aquilo que aproveita pro seu caso entender aquilo que é verdadeiro aquelas pessoas que são coerentes ao longo dos anos para você est sempre acompanhando alguma coisa legal eu vi muita gente surgir na internet falar muita coisa e eu vi poucas pessoas conseguirem e durar por porque tem gente que entra em tudo quanto é moda né a moda do nft eu vou falar que nft é bom a moda do sei lá o que eu vou falar que sei lá o que é bom para ganhar visualizações e ganhar o dinheiro da visualização ao longo dos anos Essas pessoas vão decepcionando aquela audiência ali e vão sumindo né Então Eu sempre tomo cuidado aqui para não embarcar nesse negócio ah teve gente lá na eleição emba Ah se fulano de tal ganhar a gente tem que vender tudo e acabou se fulano de tal perder então muitas vezes tem que tomar cuidado com esses pensamentos que eles não são relacionados aos ativos em si e são muito mais relacionados a uma percepção de mundo de alguém na Bolsa de Valores não tem esquerda direita centro não tem nada tem aquilo que dá dinheiro e aquilo que não dá se você compreender o mundo com essa lógica em viesada e etc a chance de você perder dinheiro no mercado financeiro é grande eu sei que não é o que vocês querem ouvir mas é aquilo que precisa ser dito nesse momento que a gente tá agora então toma bastante cuidado porque os nossos vieses eles ditam a forma como a gente vive ditam a forma como a gente se veste ditam a forma como a gente investe mas no mercado financeiro a gente precisa buscar pela racionalidade e prezar por ela então se você quiser aprender a investir de verdade né e começar a se guiar por esse tipo de indicador e não por essas histórias de Ah o mundo vai acabar e etc o que eu te recomendo é a uvp você pode acessar aí agora a vp. com. br tem o link aqui na descrição se você quiser clicar para eu entender de onde você veio isso ajuda a gente a entender os seus objetivos na hora que a gente faz 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