COMO ESCOLHER OS MELHORES FUNDOS IMOBILIÁRIOS E GANHAR DINHEIRO

como analisar no fundo mobiliário eu aposto que você quer saber para que você possa aprender a investir melhor aumentar os seus rendimentos que não cai ess ladas não perca dinheiro e não faça aquelas borradas que a gente já cometeu várias vezes né caque É não pode já perdeu muito dinheiro em fundo imobiliário né tô velho para ficar gastando dinheiro já deu né mas também já ganh muito dinheiro em fundo imobiliário Por que que a gente ganhou dinheiro porque a gente estudou direitinho e analisou certo estudou direitinho fez alguns bons acertos e hoje a gente tá muito bem posicionado e eu desejo a mesma coisa para você então antes de a gente começar aqui ess Nossa que vai ser uma aula vai ser uma aula tá antes gente começar aqui eu quero que você pegue Papel Caneta ou notebook e clique no botão de curtir aqui embaixo e se inscreva no canal cí Faz tempo que você não com a sua autoridade pede pra galera curtir inscreva no canal muito bom agora se você não fez isso vai dar problema para você porque o cí que pediu Então vamos lá é vamos analisar o fundo imobiliário né primeiro e Poxa por que analisar fundo imobiliário é claro que você quer escolher melhor Mas qual que é o benefício disso daqui bom você tem duas opções para investir se você for investir você pode seguir a média seg a média é você basicamente é quase como você comprar todos os fundos imobiliários ao mesmo tempo então você não vai ter um desempenho Acima da Média você vai ter o desempenho da Média ou você pode escolher seus próprios ativos Então imagina que você pode escolher os melhores fundos imobiliários ou você pode cabar escolher os piores se você tomar decisões erradas então aqui em cima você tem menos risco aqui embaixo você tem mais risco o risco pode trazer um resultado maior ou menor dependendo do seu conhecimento então o ifix Ele trouxe esse rendimento aqui tá esse aqui é um gráfico do ifix então ali no dia 1/08 de28 ele tava em mais ou menos 2150 E aí ele oscilou para caramba subiu muito caiu muito depois subiu e está aqui na casa de 3. 200 Isso daqu significa que nos últimos 5 anos a média dos fundos imobiliários rendeu 49% ou seja 8. 3% ao ano agora se você tá chegando agora no mundo dos investimentos 8.

3% ao ano é bom ou é ruim se você investir de R 10. 000 é uma rentabilidade de 8,3 por ao ano e aí você não mexe no dinheiro em mais ou menos 15 anos esses R 10. 000 viraram 33.

000 em mais ou menos 29 anos viraram aqui 109. 000 e mais ou menos 40 anos 360. 000 em 50 anos viraram R 538.

000 é uma boa grana vai é uma boa grana não é caai é uma boa grana r$ 1. 000 virar R 500. 000 é uma boa Grana só que qual que é o problema problema é que cara São 50 anos e o problema é que R 500.

000 por mais seja um bom dinheiro não aposenta ninguém então você precisaria investir mais ou melhorar rentabilidade você precisaria Se forçar um pouco mais aqui e aí qual que é o ponto né você tem dentro de todos os fundos imobiliários dentro da Média você tem Fundos bons e Fundos ruins o que vai te fazer escolher um bom fundo ou um fundo ruim é o seu conhecimento é isso talvez uma pitada de sorte mas que vai sendo diluída ao longo das suas decisões então por exemplo esse fundo aqui no verde claro né azul claro ise aqui é um verde e um azul cí cor Tifany cor Tiffany muito bom é a cor Tiffany Então olha só esse aqui é que é cortifar né is daqui é um bom fundo imobiliário que estava sendo negociado a r$ 0 E aí ele veio até R 275 tem outro fundo imobiliário que estava sendo negociado R 85 e ele caiu por quê Porque não tem a cor da Tiffany não é mesmo não tem esse valor todo não é então no mundo real Como que você faz para escolher um bom fundo imobiliário e um mau fundo imobiliário existem alguns indícios né de um fundo que tá barato e um fundo que tá caro então esse ces 11 ele tinha alguns indicadores ele tinha o p sob VP vou falar melhor sobre isso daqui a pouco de 0. 9 tinha um dividende yield de 2. 3% uma vacância de 83% e ele caiu ele caiu caiu bastante Pô tinha um dividend de 2.

3% já o hgpo aqui ele tinha um PS bvp de 1. 2 um dividend Y de mais alto uma vacância muito baixa então por que que isso aconteceu se eu voltasse no tempo como que eu faria para ter escolhido isso é um pouco dessa lógica que eu vou te passar no vídeo de hoje para que você possa ganhar mais dinheiro ó nos últimos 5 anos o hgpo ele teve uma rentab habilidade reinvestido os dividendos de 97. 5 Por que dá 14.

6 por ao ano então ele teve um rendimento quase o dobro da média dos fundos imobiliários mas quando você pega um rendimento que é quase o dobro da média o impacto da sua rentabilidade não é o dobro o impacto é muito maior porque você tem juros compostos Então os R 10. 000 os mesmos R 10. 000 investidos a uma taxa de 4.

6% ao ano eles virariam aqui ó em 50 anos R 9 milhões reais Caraca Então veja só o meso período investido a mesma grana investida uma rentabilidade que não é o dobro é menos que o dobro te traria um resultado muito maior porque antes você teria ali uns 500. 000 de patrimônio aqui você teria uns 9 milhões então qualquer percentual que você consiga trazer de rentabilidade a mais vai te fazer ganhar muito mais dinheiro por causa do efeito dos juros compostos Então a primeira coisa que você tem que olhar é o dividend Yi e presta atenção nada que eu vou mostrar aqui para você é o indicador único isolado que você deve olhar por exemplo dividend yield tá muito bom Ah então vou Vou comprar essa ação esse fundo imobiliário não são um conjunto de coisas que você vai olhar tá é um conjunto de coisas que você vai olhar então primeira coisa é o dividende yeld o dividend yield né você geralmente vai olhar para um histórico como esse Então você tem aqui Um dividendo pago mensalmente aí você vai entender o preço do fundo imobiliário vai entender qual que é essa relação como que a gente calcula o dividend yield por definição o dividend yeld é é relação em percentual entre o que você investe e o que você recebe então se eu invisto R 100 e eu recebo R 1 por mês eu tenho um dividende yield é mensal de 1% por exemplo né como que eu calculo isso vou pegar aqui o exemplo anterior tá o cpts11 um fundo imobiliário que tem essas características pagou 89 centos de dividendo é tem um um dividendo por ação nos 12 meses de R 9,60 vamos fazer os cálculos imagina então que esse fundo imobiliário teve um rendimento de 89 e o preço desse fundo imobiliário está em r$ 89 se você dividir um pelo outro você vai ter 1% então o o dividend yield mensal aqui né seria 1% agora se você eliminar um risco pontual e você deve fazer isso porque você tem um mês que tem uma rentabilidade muito alta um mês que tem uma rentabilidade muito baixa então se você for puxar aqui ó você vai ver que tem meses onde a rentabilidade é muito alta por exemplo R 1,20 quase e tem meses onde você tem aqui meu mais ou menos 30 centavos de rendimento então se você calcula em cima de um único mês vai dar problema então você sempre dilui esse risco né você diminui essa sazonalidade olhando pros últimos 12 meses então é por isso que a gente deve calcular os últimos 12 meses sobre o preço da cota e eu chego num dividend yeld de 10,78 por. quanto maior o dividend yeld melhor certo Quanto maior melhor então isso daqui é um dos indicadores que você deve olhar outra coisa que eu devo olhar é a vacância física que que é a vacância física isso daqui significa o seguinte imagina que você tem um imóvel você tem lá um um apartamento já aconteceu cik de você morar de aluguel sim Sim já aconteceu de você deixar de pagar aluguel não já aconteceu de você visitar um imóvel que não estava alugado na sua vida então esse imóvel tinha uma vacancia física né eu fiquei sabendo que quando eu fui visitar o cara tava um ano sem alugar um ano sem alugar E aí para ele é muito ruim isso porque ele tem lá um apartamento que não tá alugado então ele só tem custo então não só ele deixa de receber o rendimento como ele tem que pagar o condomínio tem que pagar um monte de custo né então a vacancia física é ruim quando você investe num fundo imobiliário se esse fundo imobiliário tem vacância física é ruim então imagina o seguinte né você tem aqui por exemplo é uma carteira de fundos do pvbi11 que é um fundo imobiliário Então olha só Park Tower que é um dos ativos que tem lá o Park Tower esse aquii ó tamb nesse prédio bonitão então é prédio bonitão cheio espelhado né esse Mel aqui ó não tem vacancia física todos os andares são ocupados tem o FL 4440 Ó esse daqui ó 0% de vacancia tá tudo alugado o Union Faria Lima também ó tá tudo alugado 0% de vacância mas você tem ess daqui ó Vila Olímpia Corporate cara 22% de vacância is que significa que você tem supondo que eles estão 100 é conjuntos comerciais é como se tivesse 22 conjuntos que não estão alugados E aí é preju se esse fundo imobiliário aqui tivesse zero de vacância ele teria mais grana seria melhor para você que é cotista então o que que é a vacancia física é a área que está vaga em relação à área total de móveis dos quais o fundo obrado tem participação Como que você calcula isso você pega a área bruta locável Então imagina o total soma todos os conjuntos tudo que tem para lugar dá 48.

000 m por exemplo E aí você pea pega o espaço vacante que é 22% de 10. 000 m de 368 Então você tem aqui ó 48. 000 m no total para alugar esse imóvel aqui ó o Vila Olímpia Corporate tem 10.

000 m e 22% deles estão desalugar então do total dos 48. 000 eu tenho 22% de 10. 000 que dá 2.

281 que tá vacante então eu vou fazer um cálculo eu vou dividir esse número pelo Total tem o espaço vacante sobre Área bruta locável que a gente chama de ABL vai dar 4. 6% então esse fundo imobiliário ele tem uma vacância física de 4. 6% e a taxa de vacância é um dos principais indicadores de fundos imobiliários porque as taxas baixas significam Inquilinos pagando aluguel e mais proventos caindo na sua conta então se você tem eh uma vacância de zero tudo ocupado lá tem uma vacância alta Putz perigoso porque você tem custo então quando você for escolher um fundo imobiliário Procure um fundo que tem baixa vacância só que você tem uma outra coisa chamada vacância financeira porque às vezes você pega lá você está no imóvel mas não tá pagando Então você Está ocupando espaço Mas você não está pagando financeiramente né o dono não está recebendo então a vacancia física é zero mas existe uma vacância financeira Então pensa nesse fundo aqui ó o hglg11 é um dos Fundos mais tradicionais do mercado ele tem 3.

8 bilhões de valor de mercado tem um dividende de 8. 2% e tem uma vacância financeira de 11. 7 por.

Então você tem gente que está lá e não está pagando geralmente é uma empresa que está para quebrar é uma empresa que tá com problema de fluxo de caixa isso aqui é ruim porque talvez você nunca veja esse dinheiro como cotista né Então imagina o seguinte ó se o dividend yield desse fundo é 8. 2% olha o impacto de ter 11. 7 por de vacância em cima disso imagina que eu vou pegar então aqui a renda anual do fundo imobiliário que atualmente tá em 8.

2% e eu vou pegar a vacância financeira que é 11. 7 por. então eu vou pegar basicamente 100% x 8.

2% que é o total da renda que a gente recebe sobre 100% menos a vacância financeira aqui a gente vai chegar em 9. 28 por. significa que se esse fundo mobilar não tivesse vacância a gente receberia 9.

28 por ao ano mas a gente só recebe 8. 2% por quê Porque tem inquilino que não está pagando tá então isso daqui joga os indicadores para baixo e faz o investimento ficar menos atrativo o que também pode ser um indicador caso você tenha uma percepção de que esses Inquilinos vão começar a pagar caso o gestor te dê bons indicativos de que isso vai acontecer porque aí você pode entender que o dividend vai aumentar imagina o seguinte você tem um prédio caí aí você logo esse prédio para uma empresa só isso é bom ou é ruim na parte de gerenciar deve ser mais fácil que sempre alugou para uma única pessoa perfeito só que cara se essa empresa tiver algum problema o seu risco tá muito concentrado também se ela não pagar a vacância é muito maior é 100% 100% mas de zer PR 100% né você não tem uma diversificação Então o que acontece você aumenta seu risco por isso você ter uma diversificação acaba diminuindo o seu risco se alguma empresa tiver problema setores diferentes regiões diferentes Então se a gente pega por exemplo o pvbi11 por no FL 4 no 1440 12% no Vila olmpia Corporate né então você tem uma locação por segmento Então você tem aqui Inquilinos diferentes ativos diferentes segmentos diferentes empresas diferentes é isso que a gente busca quanto mais diversificado melhor então enquanto o pvbi11 Você tem o alzr que não tem mais de 20% de um imóvel locado para um inquilino Qual que é a mensagem aqui a mensag menagem é se você tiver a mesma rentabilidade em dois fundos diferentes que você busca o mais diversificado que ele vai te apresentar menos risco esse daqui seria o lzr Ele tem muito mais diversificação a maior concentração dele tá em Alfaville para dupom basicamente isso E aí assim como que eu vou escolher então um bom fundo mobiliário bom três coisas primeiro região segundo acesso depois distribuição né junto do preço que a gente já viu Então localização a qualidade dela é muito importante Tem gente que fala que você escolher um bom imóvel é local local local Então a gente vai passar por essas três coisas agora primeiro região tá então quando a gente pega aqui o hglg a gente vê que 15% dos móveis está em Vinhedo 13% tá em Itupeva Então você vai ter toda uma distribuição aqui por isso que obviamente uma vivência maior geográfica te ajuda a escolher bons fundos imobiliários Então você precisa ter boas regiões né poxa os cinco estados principais aqui dos imóveis do hglg São São Paulo Minas Rio de Janeiro Santa Catarina e Pernambuco Então são realmente regiões muito populosas são regiões onde você tem um PIB interessante de uma forma geral outra coisa é o acesso tá então se você for pegar os imóveis do hglg ele geralmente estão ó ao lado da rodovia haris bitencur né próximo a Rodovia dos Bandeirantes então eles T bom acesso próximo a rodovia Anhanguera ao lado da rodovia haris bitencur também então elas têm bons acessos aqui então é importante você pensar nisso acesso aos imóveis é igual quando você vai morar perto do escritório ou longe do escritório você vai valorizar mais morar perto do escritório porque você vai pegar menos trânsito no trabalho ou nos galpões logísticos é a mesma coisa em especial por serem galpões logísticos eles querem acesso ou seja eles querem proximidade a estradas e rodovias Então é isso que a gente deve buscar e claro que tem peculiaridades em cada Ah tipo de fundo imobiliário E aí em terceiro lugar distribuição a distribuição é basicamente o seguinte olha imagina se você fosse comprar cada um desses galpões logísticos é muito difícil ter dinheiro para isso poucas pessoas tem e quando a gente vai comprar algo a gente precisa às ve de R 300. 000 R 500.

000 para comprar o imóvel só que no fundo ário às vezes com R 160 você pode virar sócio de 22 galpões logísticos diferentes Então você tem aqui uma distribuição melhor do seu capital Outro ponto muito importante Talvez um dos melhores indicadores aqui seja o valor patrimonial contra o valor de mercado Então pensa assim ó se tem o valor patrimonial que é essa linha azul Clara você tem o valor de mercado o valor patrimonial ele é basicamente o quanto esse imóvel está avaliado Então olha para esse imóvel com especialista falar esse imóvel vale R 1 bilhão de reais o valor de mercado é o quanto que as pessoas estão negociando esse imóvel no secundário quando o valor patrimonial tá maior que o valor de mercado você fala assim cara pera aí tem oportunidade aqui eu quero comprar um ativo que vale 1 bilhão por 500 milhões Então esse indicador ele é muito importante como que a gente calcula ele basicamente eu vou pegar o valor de mercado do fundo imobiliário por exemplo 81 eu vou pegar o valor patrimonial por cota que seria por exemplo R 91 quando eu calculo um sobre o outro nesse caso vai dar 0,89 0,89 significa que ele é abaixo de um quando ele é abaixo de um ele é bom quando ele é acima de um geralmente ele tá mais caro não significa que é sempre caro ou barato porque às vezes você vai est disposto a pagar mais em algo que tem mais qualidade você vai est pagar um pouco mais que vale ou você vai acabar colocando um pênalti em algo que você acha que vai decair de valor então geralmente abaixo de um é melhor acima de um é pior e aqui eu coloquei uma tabela pra gente poder fazer alguns comparativos Então quando você faz a sua análise você geralmente vai chegar em algo parecido com isso em algum momento Então você vai colocar todos os Fundos mobiliários que você gostou o dividend y deles a vacância física e financeira concentração e valor patrimonial Pelo menos você vai colocar isso né então você consegue ver por exemplo que a o mxrf tem um dividend yield maior do que o PV Bi você vê também que ele tá S negociado mais caro então você fala pô isso aqui é ruim né Então você começa a pensar pô isso aqui é bom isso aqui é ruim ah isso daqui é bom mas aqui é legal também aí você vai fazendo um filtro melhor você vai decidindo o que você não quer investir onde você não quer investiu o que você não quer comprar então às vezes você pode olhar pra pvb e falar puts dividendi o dia é 6. 9 tem vacância pô e tá sendo negociado acima do valor patrimonial não quero esse fundo Então você vai chegando a uma conclusão melhor sobre onde alocar o seu dinheiro e aí a gente tem algumas coisas interessantes aqui por exemplo xpcm11 e famb 11 eles são mono ativos ó eles TM apenas um único ativo no fundo imobiliário E aí você olha pro valor patrimonial deles fala cara tá muito barato bom vamos ver então o que acontece com eles ó vacância de 85% 89% Caraca vamos lá então xpcm11 ninguém no prédio Mac k Rio de Janeiro the Corporate aqui ó área bruta locável 19.