Como Montar uma Carteira de Fundos Imobiliários (FIIs) Investindo Apenas R$ 50

o meu amigo Danilo Barbosa está aqui você sabe Para quê carteira de r$ 50 de fiz vamos atualizar no vídeo de hoje e já vamos começar falando da novidade que é o ccme 11 então já anota aí novo fundo a entrar na carteira ccme 11 Por que que ele vai entrar na carteira Dan primeiro nós vamos aumentar a diversificação da carteira Hoje ela está com quatro ativos a gente tá com duas cotas do gar 11 na antiga movimentação para quem não acompanhou nós Vamos vender uma cota desse fundo gari 11 e alocar no ccm 1111

Mas calma você não precisa sair Vendendo as cotas do seu gar 11 né A primeira coisa que você vai pensar é isso porque a proposta da Carteira de r$ 50 é justamente fazer você colocar o pé na água começar a investir em Fundos miliários ah Danilo posso colocar r$ 1 na carteira de r$ 50 pode você não tem a necessidade de fazer essa movimentação é justamente para você começar com pouco e já começar a ganhar dinheiro começar a ganhar rendimentos já no mês seguinte é essa carteira de r$ 50 Eu por exemplo acho que eu

tenho R 1 milhão deis na carteira de r50 Porque eu conheço os Fundos e o ccml tem alguns detalhes interessantes é o primeiro e único multiestratégia da bolsa né perfeito primeiro a fazer realmente essa diversificação de alocação do dinheiro que ele eh aferiu ali que ele ganhou nas emissões então ele aloca tanto em ações aloca em fundos imobiliários também ele aloca em ativos reais ativos de imóveis né do mercado real não em Fi de que que investe em imóvel ele também investe em Cris em ativos de dívida então ele ele é o primeiro multiestratégia raiz

a investir em todos esses tipos de veículo e isso traz uma segurança pro fundo em termos de diversificação de portfólio olhando um fundo que é bem relevante né um fundo de mais de 700 milhões de patrimônio então é um fundo relevante é um fundo que tá barato a gente também tem esse esse critério isso na verdade é um dos principais motivos tá muito barato tá com desconto muito grande ele é um multiestratégia então o gestor tá fazendo vai fazer trade a me perguntar Ah mira você não gosta muito de fof de fato eu não gosto

porque é meio que o gestor fazendo trade esse fundo ele tem algumas características que eu achei muito interessante que é o quê ele é sim para trade Ele está na carteira visando trade esse é o nosso objetivo Então significa que daqui alguns meses ele pode sair Eu acredito que ele ainda vai ficar na carteira pelo menos um ano por qu a gente conhece o trabalho da gestão conhece o fundo o que tem dentro do fundo e esse fundo ele tem um prédio Residencial lá na vila Olímpia que pequenas propriedades principalmente alugado pros estudantes do Insper

que dá para ir a pé se você não conhece Vil Olímpia se você não conhece São Paulo é um dos lugares mais caros de São Paulo então metro quadrado lá é bem caro e esse imóvel foi comprado ali durante a pandemia então Eles pagaram muito barato se não me falha a memória 12.000 o m qu a gente estima que ele vai vender ali pelo menos a Unos r 17.000 o m qu isso vai fazer com que ele distribua um dividendo alto durante bastante tempo ou se ele vender o prédio todo de uma vez aí ele

vai ter que distribuir tudo de uma vez mas a ideia que foi pelo menos o que eu falei pro gestor falei cara vende um apartamento vende dois por mês se ele ficar vendendo dois por mês durante uns 3 4 anos ele vai ficar distribuindo um dividendo muito acima do normal pelo menos uns 20 30% então ele tem esse ativo mira mas faz sentido vender esse é um fundo de trade então o gestor compra os ativos para fazer trade então ele tem essa joia ali para ser vendida inclusive eles já estão conversando com o mercado para

tentar vender porque ele vai vender vai tentar comprar outra coisa E aí ele vai vender vai pagar o dividendo vai lá em cima ele tá muito barato ele caiu muito e está muito barato na cotação atual por isso a gente tá vendo ali uma oportunidade de trade e por isso ele entra na carteira porque cabe mas aí já tem o primeiro vamos pro segundo fundo o Dan já adiantou o Gari ele continua na carteira a gente só tinha aumentado a posição dele porque tava com quatro fundos agora que ela volta a ter cinco a gente

pode ter a mesma proporção Mira tenho que vender uma cota do GARI não precisa mas se atente a manter o mesmo valor de dinheiro em cada um dos Fundos não é nem a mesma quantidade de cotas é a mesma quantidade de dinheiro ah botou R 100 em um R 100 no outro 100 100 100 vai comprando a quantidade de cotas para ter o mesmo volume de dinheiro que você tem em um fundo você vai ter em todos os outros Fundos Então já temos o ccme e o Gar 11 não mudaram os fundamentos dos fundos mas

a gente tem um grande desconto por conta da queda dos fundos imobiliários provocado pela questão fiscal do país e um monte de coisa alta da renda fixa e a gente tem ali muitas oportunidades inclusive o dividend yield do preço atual desses nossos cinco fundos da Carteira de R 50 essa carteira tá pagando ali perto de 1.2% ao mês isento de Imposto de Renda isso aí dá sei lá uns 15% 16% ao ano se você fosse considerar com imposto de renda de 20% de investimento de 20% esse retorno aí ia chegar ali perto de 19% ao

ano comparando com investimento que tem imposto de renda na alíquota de 20% O que é um retorno absurdo então o retorno tá muito alto porque os Fundos estão muito paratos eles caíram muito mas vamos pro terceiro fundo Inclusive tem a polêmica do cpts11 mas já vamos falar do cpts11 antes disso spxs 111 spx s11 continua na carteira os fundamentos não mudaram recentemente teve uma mudança ali na questão da da aquisição da entre a cela e a própria spx onde agora temos o total controle da da spx no fundo então nos parâmetros dos Fundos nos ativos

que ele investe muda nada então a gente continua com o spx s11 continua o preço caiu tá mais barato ainda então continua valendo a pena depois do spx s11 VG e r11 vigir continua Sei lá acho que foi o primeiro fundo que eu botei na carteira por quê Porque era uma expectativa de alta da SELIC desde a época que a SELIC tava a 2% e a SELIC continuou subindo e a expectativa continue subindo e vai subir ele F lembra que falaram Ah mas a Celi vai cair tira o o vger vamos tirar CD da carteira

olha o que aconteceu celic vai subir novamente e o vger vai continuar na carteira Porque é importante você manté a diversificação de indexador Independente se a SELIC vai subir ou cair ou Se a inflação ano ou outro dá uma porrada aí para cima você precisa ter fundo indexado ao IPCA então mantenha essa diversificação tenha Fundos atrelados ao CDI Fundos atrelados ao IPCA e a gente faz esse Mix bem na nossa na nossa estratégia de apenas cinco fundos mas você olhar a diversificação da carteira já é bem interessante com esses cinco Fundos e agora entrando no

ccme a diversificação vai ser maior vai ser ainda maior então Veg também continua tem que ficar com celic a expectativa de Selic alta durante muito tempo ele vai continuar a carteira se um dia a SELIC empinar para cair lá para 2% 5% a gente tira ele infelizmente a gente não tem essa expectativa nem no longo prazo infelizmente por isso que ele deve continuar aí durante muito tempo já falamos do ccme que é a novidade o Gar esse reequilíbrio financeiro aí da carteira o SP xs11 o VG r11 E aí agora vamos pra polêmica que é

o cpts11 que fica na carteira ele não vai sair da carteira por enquanto eu já falei nas redes sociais eu vou zerar a minha posição do cpts11 porque ele fez uma mudança que não me agrada mas ainda não é a hora de zerar por quê Porque ele tá muito barato então ele ainda permanece na carteira recomendação ainda é de compra mas quando ele chegar lá nos 8,50 que é mais ou menos o valor patrimonial eu vou zerar e ele vai sair da carteira Mas só quando chegar até lá tem muito chão para ele chegar até

lá porque ele tá muito barato por que que a gente vai zerar ele quando chegar nos 850 por Dan Conta aí a polêmica teve uma questão de uma assembleia que foi convocada e dentro da Assembleia foram propostos várias modificações dentro do fundo e uma delas que eu e o Miro a gente já de bate pronto não gostou foi da mudança da contabilização da taxa de administração que vai haver uma mudança nessa regra o fundo deu várias justificativas de que isso vai beneficiar Mas a nossa visão você não deve ali colocar uma taxa de performance baseada

num CDI fundo que tem uma estratégia também mais ipsa pra gente não faz muito sentido isso pode beneficiar no curto prazo ali a questão da contabilização do dividendo aumentar um pouco mas na nossa visão Performance em cima de CDI num fundo que performa PCA para nós a gente não faz muito sentido o fundo também é bom pontuar que ele teve uma estratégia que hoje não está sendo muito feliz que foi na questão de aquisições de operações compromissadas reversas para não alongar esse vídeo aqui para ficar meia hora falando é uma estratégia que foi bem sucedida

ali no passado mas hoje com CDI mais alto tem sido bastante detrator pro fundo no geral o resultado tá meio que no zero a zero né Se você pegar o horizonte todo dessa estratégia de ficar vamos vamos operar vendido né no CDI comprar IPCA e você ganhar esse GAP aí de operações compromissadas reversas então no geral tá meio que no zero a zero a gestão tá comprometida em diminuir isso mas é algo que vai ainda penalizar o resultado do fundo e a gente tá olhando a cota justamente mais amassada Por conta desses rendimentos que estão

sendo impactados por essas operações não vou criticar essas operações é é ah eu vou criticar eu vou criticar não gostei não gostei da taxa de performance acho que não faz sentido e eu não gostei também que ele vai virar fof ele vai virar um head funding ele vai poder ele quer igual o ccme que quer tradar um monte de coisa e eu comprei o fundo a assim eu comprei esse fundo da época que ele era negociado no balcão era o cpts 11b isso já tem aí uns 4 5 anos que eu tenho esse fundo na

carteira e a ideia era ser um fundo de papel tudo bem ele fazzi umas operações lá com outros Fundos num pedaço Menor da carteira sempre teve Mas agora eles decidiram na Assembleia lá foi aprovado que ele vai ser um fundo de faz tudo e eu Comprei ele para isso se eu quisesse eu tinha comprado o ccme que eu vou comprar agora inclusive Então essas mudanças todas não me agradam mas eu não vou vender agora porque ele tá tão barato que não faz sentido quando voltar ali para uns 8,50 que é próximo do valor patrimonial eu

vou zerar ele na minha carteira e vou tirar também da Carteira de R 50 então recapitulando ccme gar 11 spx s11 cpts11 vgir11 são os cinco fundos da Carteira de c R 50 é isso Dan boa obrigado pela participação Aqui também tá sempre juntae bom sempre bom tá aqui me Me sigam nas redes sociais também é @dnpmatheus é assina embaixo porque segue lá e se você quer saber mais sobre fundos imobiliários comenta aqui qual fundo você quer saber que a gente vai faz um vídeo tá bom E se você gostou desse vídeo se inscreve no

canal deixa o seu joinha e até o próximo vídeo tchau tchau tchau tchau