Carteira de FUNDOS IMOBILIÁRIOS para INICIANTES com R$10

ai mas Diego eu queria tanto montar uma carteira de fundos imobiliários para viver de renda no futuro seus problemas acabaram meu querido e minha querida porque no vídeo de hoje eu trouxe ele Alexandre winkler do canal fonte da Fortuna fonte da Fortuna para montar uma carteira de fundos imobiliários para pessoas iniciantes do absoluto zero exatamente e o melhor é que a gente montou uma carteira completa eu e o Diego Ele Escolheu três fundos de papel e eu escolhi três fundos de tijolo e juntando tudo isso você vai poder montar uma carteira com bons fundos imobiliários

para investidores iniciantes nesse vídeo aqui o Alexandre vai contar pra gente três fil de tijolo que inclusive ele acha top que tá na sua carteira né os três estão na minha carteira ex e lá no canal dele eu fiz um vídeo contando para você três fundos de papel então depois saindo desse vídeo aqui você já dá um pulo lá mais a questão que não quer calar Fi de papel Fi de tijolo que que que é fi primeiro e depois conta a diferença um pouco entre eles vamos lá é o seguinte fundo imobiliário para quem não

conhece é o investimento de renda variável que te paga dividendos mensais quando você investe num fundo imobiliário O que você tá fazendo na prática é investir no segmento imobiliário no segmento de Imóveis e existem dois tipos principais de fundos imobiliários os fundos de tijolo que a gente vai conversar nesse vídeo aqui e os fundos de papel que a gente vai conversar no vídeo que está lá no meu canal Diego vai até deixar o link aqui na descrição então fundos de papel são aqueles que investem em dívidas do segmento imobiliário são as Cris certificados de recebíveis

Imobiliários tem devedores do segmento imobiliário que pagam mensalmente essa dívida essas crises e o fundo que é dono é detentor dessas crises Repassa esses pagamentos para os cotistas do fundo Ou seja eu você o Diego que investimos em fundos imobiliários recebemos esses dividendos mensais com um grande benefício Qual é Diego sei lá Qual que é o benefício enfim galera fundo imobiliário tem muitos e muitos benefícios eu não sabia qual que ele tava querendo dizer mas é a isenção de Imposto de Renda a gente até comentou no outro vídeo também caixinha do nubank renda fixa tem

imposto de renda direto na fonte fundo imobiliário pelo menos até os dias de hoje né a gente tem isenção de Imposto de Renda nos dividendos é importante nos dividendos quando você vende a Sua cota no lucro No dia que você quiser vender aí tem a incidência de poog sobre o lucro se você tiver lucro nessa operação mas o que nos interessa mais são os dividendos mensais porque a ideia de investir em fundos imobiliários é investir pro longo prazo é formar uma carteira pra aposentadoria de renda passiva pro longo prazo e nesses dividendos mensais isentos de

Imposto de Renda Essa é a grande uma das maiores vantagens Mas vamos lá e o f de tijolo você você explicou que o fe de papel são os Cris e o feed de tijolo então é o qu o feed de tijolo é mais fácil de entender por quê Porque o fundo imobiliário de tijolo ele tem Imóveis físicos na sua composição no seu portfólio Que tipo de imóveis podem ser shoppings galpões de logística prédios de escritórios que são as Lens corporativas podem ser também Fundos que a gente chama de renda Urbana que são aqueles que tem

por exemplo Supermercados escolas hospitais e outros tipos de estabelecimentos urbanos na sua composição Então o fundo tem lá um portfólio de imóveis Vamos pensar aqui num fundo de shoppings que inclusive daqui a pouquinho já vou mostrar Quais são os três fundos de tijolo que eu escolhi aqui pro nosso vídeo Então o fundo de Shopping ele tem diversos Shoppings na sua composição dentro dos shoppings O que que a gente tem Lojas inúmeras lojas essas lojas são alugadas para lojistas que querem ali vender os seus produtos a o McDonald's o Cinemark tá todo mundo ali pagando aluguel

para o Shopping para estar ali ocupando um espaço daquele Shopping então esses aluguéis que esses Lojistas pagam mensalmente para o shopping está indo para o fundo imobiliário que é dono daquele Shopping o fundo imobiliário vai fazer o que com esse dinheiro vai pegar a maior parte e repassar para os cotistas do fundo eu você e o Diego nós todos que investimos em fundos imobiliários então todo mês você vai receber aluguéis sem precisar ser dono de um imóvel Olha que coisa boa no fim a gente é dono do se você tem um pedacinho uma cota de

um fundo imobiliário você é dono de um pedacinho lá daquele shopping eu sempre que eu entro por exemplo aqui no shopping da paulista no Cidade de São Paulo que pertence a um dos fios que você vai falar eu me sinto o dono do shopping eu vou no banheiro e falo essa privada é minha alguma coisa ali é meu eu não sei o que ainda exatamente você é dono de um pedacinho mas você não precisa comprar o imóvel inteiro porque quando você compra um imóvel seu para alugar por exemplo compra uma casa para alugar um apartamento

para alugar você tem que gastar muito dinheiro centenas de milhares deais às vezes até 1 milhão de reais a gente tava falando dos preços dos imóveis aqui na cidade de São Paulo você para comprar uma paramento de dois dormitórios 70 m qu você precisa ter pelo menos R 1 milhão deais para comprar num bairro mais Central mais bem localizado então é muito dinheiro para você ser um investidor de imóveis mas com os fundos imobiliários você pode começar com apenas R 10 por quê R 10 tem muito fundo imobiliário que a gente chama de base 10

que uma cota Custa apenas r$ 1 ou um valor próximo de 10 a maior parte dos Fundos eles são base 100 então a cota custa r$ 1 100 ou próximo de 100 mas pera aí qual que é melhor tem um que é melhor é é mais barato o que que isso ol Boa pergunta Diego As pessoas sempre T essa dúvida Não tem melhor ou pior tá pessoal isso não existe a diferença só é no preço da cota Então não é porque o fundo é base 10 que ele tá mais barato ou que ele é pior

do que um fundo base 100 é só uma a questão de preço da cota Inclusive tem muitos Fundos que eram base 100 e para deixar esse fundo mais acessível pro pequeno investidor eles se transformaram em base 10 Então quem tinha lá uma cota valendo R 100 ficou após a transformação com 10 cotas valendo R 10 cada uma mas é só uma questão de preço uma divisão n uma barra de chocolate a barra é a mesma dividida em pedacinhos menores para ficar mais fácil de um investidor poder comprar ou não exatamente agora o que que é

importante a gente olhar quando vai investir num fundo imobiliário de tijolo aqui eu tô falando especificamente de tijolo que você tem que olhar primeiro se o preço desse fundo Está ok se tá caro se tá barato como que a gente faz isso olhando o p sobre VP o preço sobre valor patrimonial desse fundo quando tá igual a um significa que você tá pagando o valor justo pela cota quando está acima de um significa que você está pagando um pouco mais caro e abaixo de um está barato mas não quer dizer que se você pagar um

pouquinho acima de um que seja um Mau negócio porque hoje em dia os bons fundos imobiliários A grande maioria já tá com PVP um pouco acima de um Isso não é um problema para fundos de tijolo no caso de fundos de papel pagar acima do preço justo já pode ser um proble Então vamos lá começa mostra o primeiro fundo da lista e já mostra o pvp inclusive desse fundo paraa galera conseguir enxergar isso na prática vamos lá então pessoal primeiro fundo imobiliário que eu trouxe aqui para vocês é o XP ml11 ele é inclusive hoje

o maior fundo de tijolo negociado na Bolsa de Valores em termos de valor patrimonial tá do valor do fundo Então veja só uma cota custa r$ 2 é um fundo base 100 e o p sobre VP dele está em 1,01 ou seja ele tá só um tiquinho acima do valor justo mas você tá pagando aqui na prática o valor justo valor justo tá tá 1% acima do do valor que deveria ser Porém esse 1% é uma variação de mercado que vai ter é a confiança do mercado que como confia no fundo vai essa confiança tem

preço gente segurança a garantia de que a gente vai receber dividendos de uma boa gestora tudo isso vale tem valor então esse preço acaba sendo incluído aí né por isso que eu acho uma papagaiada não sei você mas a galera que coloca Ah não eu só invisto em fundo que tá com PVP abaixo de um sim também não concordo com esse raciocínio o fundo estar um pouco acima de um não é um problema se for um bom fundo imobiliário especialmente se tratando de tijolo Mas vamos lá pessoal o que que é esse dividendi esses 9,59

por é o quanto esse fundo pagou de dividendos nos últimos 12 meses um fundo de tijolo se ele tiver pagando em torno de 8 99% já é um ótimo dividend guild para um fundo de papel espera-se um pouco mais pagamentos acima de 10% Principalmente agora que a nossa taxa celic está mais elevada vamos continuar pessoal outra informação importante é a liquidez deárea do fundo nesse caso aqui mais de 12 milhões Que que é isso é o quanto é negociado todos os dias na Bolsa de Valores quanto maior esse número melhor significa que ele é mais

líquido que tem mais investidores vendendo e comprando cotas é um fundo muito negociado você vai conseguir vender as suas cotas com facilidade Quando você quiser temos também a valorização dele nos últimos 12 meses foi aqui de quase 99% nos últimos 12 meses a cota se valorizou 99% com fundos imobiliários você consegue ganhar dinheiro tanto com o recebimento dos dividendos mensais como também com essa possível valorização das cotas pode também se desvalorizar porque é renda variável e por isso é indicado você investir com foco de longo prazo no longo prazo os bons fundos imobiliários tendem a

se valorizar superando Inclusive a inflação uma coisa interessante se tem Imóveis dentro desse fundo existe um número mínimo de imóveis que é legal a gente ter como é que eu vejo Quais são os imóveis tem como a gente ver isso sim você consegue visualizar essa diversificação de imóveis que é uma coisa importantíssima no fundo de tijolo Quanto mais diversificado melhor porque você tem mais segurança se acontece algum problema com um daqueles Imóveis Você tem os outros ali do fundo que estão continuando a operar normalmente com locatários pagando aluguéis mensais e tudo mais então é interessante

que seja diversificado você consegue visualizar isso aqui no próprio investidor 10 rolando aqui a tela um pouco mais para baixo você vê aqui a lista de imóveis do fundo Então veja quant quantos shoppings o XP ml11 tem olha só são 11 aqui em São Paulo quatro no rio dois em Minas e mais vários outros em diversos ou tem mais de 20 praticamente mais de 20 tem por aí muito fundo imobiliário que você vê toda a lista o que eu sempre aconselho quando você for investir num fundo imobiliário é dar uma olhadinha também no relatório gerencial

desse fundo Como que você encontra o relatório gerencial digita no Google o ticker do fundo por exemplo xpml11 e na frente relatório gerencial vai aparecer vai ser o primeiro resultado lá na sua pesquisa você vai encontrar com facilidade Então deixa eu mostrar aqui rapidamente o relatório gerencial desse fundo o XP ml11 quando a gente abre e bate o olho nesse relatório o que que é legal a gente identificar a primeira coisa que seria legal ver num relatório desse vamos lá Diego o relatório traz todas as principais informações do fundo imobiliário então tem desde as informações

básicas aqui prestação de contas um histórico do Fundo O que que tá acontecendo aqui com o fundo imobiliário gráficos ah mostrando diversos indicadores financeiros mas o que que é legal olhar vacância tão vendo esse gráfico aqui esse fundo tá com uma vacancia de apenas 4,4 por. Isso é ótimo o ideal é que no fundo de tijolo a vacancia fique no máximo 10% quanto menor melhor vacância é a quantidade a área do fundo que não está locado então no fundo de Shopping a quantidade de lojas de espaço locável que está vago sabe aquelas lojas Quando você

vai no shopping que tá com tapu que tá V parece que o shopping foi abandonado saiu lá um locatário um logista e ainda não entrou outro tá reformando a loja Essa é a vacância de um fundo imobiliário e se você v como faz sentido a gente pegar o link porque quando a gente quando eu vou num shopping por exemplo tinha um aqui em São Paulo que eu ia ali no Butantã que tinha um monte de loja vaga tudo cheio cheio de tapume Aí você falava meu eu acho que esse shopping tá falindo Então olha como

pelo feeling a gente sabe que o que que eu quero num shopping com um monte de gente lá visitando as lojas dando lucro pras empresas porque aí a empresa gastando bastante no gastando bastante porque aí o aluguel pode aumentar usando estacionamento que também é uma receita importante muito importante do shopping Então é isso Quanto mais movimento melhor então essa vacancia tá muito boa bem baixinha e aqui você vê também a diversificação da área locável por regiões do país então aqui a maior parte da área locável está no sudeste tem 14% Nordeste e assim por diante

ou seja é espalhado ao longo do Brasil se uma área pega fogo Deus me livre mas as outras estão ali resguardadas uma enchente que infelizmente a gente viu a situação esse ano no Rio Grande do Sul né Muito triste mas são fenômenos que infelizmente podem acontecer em uma determinada região se o fundo tem Imóveis espalhados por diversas regiões do país ele acaba ficando mais seguro e aqui você vê toda a lista de shoppings Então olha só tem tem shopping Cidade Jardim aqui São Paulo Shopping Cidade de São Paulo TT Plaza shopping tem o Plaza Sul

Santana shopping D shoppings que quem mora em São Paulo com certeza conhece mas não tem só em São Paulo tem também ó Catarina Fashion Outlet aqui na estrada tem o shopping Guarulhos no Rio de Janeiro em Santo André em Belo Horizonte Salvador Uberlândia Natal Goiânia Curitiba Porto Alegre Manaus en muito Shopping muito diversificado e por isso é um fundo bem interessante um fundo bastante seguro até por conta dessa diversificação cara muito legal Só que ainda tá faltando dois fiis na nossa lista qual que seria o próximo fundo da nossa lista vamos lá o próximo fundo

pessoal é o Gare 11 Esse é um fundo que é considerado híbrido Por que híbrido porque ele tem alguns galpões de logística na sua sua composição no seu portfólio e também tem imóveis de renda Urbana que são principalmente alugados para Supermercados e outros varejistas então vamos olhar Primeiro as informações básicas desse fundo então este fundo Gare 11 ele é base 10 ó uma cota custa R 9,14 dividend dele nos últimos 12 meses mais de 11% peço bvp 0,98 ou seja está barato está abaixo do valor justo aquele lá tava mais caro esse tá um pouquinho

mais barato exatamente liquidez jáa mais de 5 milhões que é muito bom acima de 1 milhão já é considerado legal e ele se valorizou nos últimos 12 meses ó aqui ó quase 12% esse fundo gar 11 ele tá inclusive na série do canal aqui começando com R 200 e ele é um fundo que todo mundo gosta real porque ele paga bem tá valorizando tão diversificando ali os imóveis né é ele é o antigo galg 11 que era só de logística aí ele mudou de nome mudou de TIC de administradora e mudou seu perfil então hoje

ele é híbrido que é melhor Melhorou porque dá mais segurança aqui vocês vem o dividendo de médio dos últimos 5 anos mais de 12% Ou seja é um fundo que tradicionalmente historicamente paga é estável né olha como como a linha é estável gente ele tem uma Essa previsibilidade ela tem muito valor porque o fundo imobiliári a gente vai para justamente ter essa previsibilidade né exatamente então tem fundo aí que você vê tipo assim que nem fundo de shopping na pandemia parou de pagar porque o shopping fechou na pandemia Olha só como é sólido né o

histórico desse fundo é muito legal mesmo muito legal e E aí se você quiser ver todos os imóveis que eu compõe está aqui a lista Então veja que tem oito em São Paulo quatro na Bahia Rio Grande do Sul outros estados e aqui os diversos imóveis Então veja aqui o Pão de Açúcar é um forte inquilino tem diversos imóveis que são alugados pro Pão de Açúcar tem também o grupo Mateus vários Imóveis pro grupo Mateus Mateus né do do Nordeste que tem o pessoal não conhecia o pessoal que comentou e falou ah uma rede enorme

é tipo o Pão de Açúcar de lá do Nordeste que tem muitos e qual que seria que você acha que seria um número mínimo de imóveis para dar uma segurança para ter num Fi de tijolo pelo menos 10 Imóveis 10 Imóveis já é um número bom já é uma boa diversificação e também tem os galpões de logística olha só aqui tem um em Canoas alugado para Air Liquid tem um Cachoeirinha alugado pra soua cruz e por aí vai eu nem vou mostrar aqui o relatório gerencial dele PR a gente já partir pro nosso terceiro fundo

imobiliário que é o btlg11 Esse é um fundo de logística altamente diversificado ele tem 22 Imóveis 22 galpões de logística Então deixa eu mostrar aqui os dados dele Olha só pessoal ele é base 100 uma cota R 102 dividend deud de dele nos últimos 12 meses 99% pbre ivp 0,98 também tá um pouquinho barato um pouquinho abaixo do valor justo liquidez de área de mais de 10 milhões e se valorizou mais de 6% nos últimos 12 meses se a gente descer aqui a gente vai verificar que nos últimos 5 anos ele teve um dividend de

médio em 8,56 Por que é muito bom para um fundo de tijolo e aqui a gente verifica todos os galpões de logística que ele tem são 17 aqui em São Paulo dois em Minas Bahia Ceará Santa Catarina e tem a informação também de todos os locatários então tem da Natura West rock ambeve e por aí vai e se você acessar o relatório gerencial como eu expliquei você vai ter informações muito mais detalhadas eu reforço a importância que você dá uma olhadinha no relatório gerencial antes de investir em qualquer fundo imobiliário para você entender onde aquele

fundo imobiliário investe o seu dinheiro Quais são os imóveis e que você vai ser dono você vai ter uma partezinha daqueles Imóveis daqueles fundos imobiliários como a gente explicou e é importante você verificar todas essas informações maravil Alê Quero agradecer você aqui no vídeo e explicar também né lembrar você que é uma carteira com seis fios que a gente tá fazendo então Esses foram os três fis de tijolo e agora você pode ir lá no canal do Alê também conhecer Quais foram os três fis de papel que é importante a gente ter papel Eu por

exemplo eu tenho metade da minha carteira eu tenho papel metade eu tenho o tijolo então papel ele vai te pagar um pouco mais hoje ele já te paga a inflação atual te devolve essa inflação atual o de tijolo ele não te paga a inflação atual mas mas lá na frente ele valoriza com a inflação então ter essa diversificação é importante E aí você vai lá no canal do Alê e complementa esta aula Obrigado pelo convite Diego foi um prazer enorme participar e um abraço pessoal até o próximo vídeo e falou