todo mundo falando desse negócio de fundo imobiliário até a minha mãe minha avó já veio falar comigo disso e eu não consegui entender ainda de uma vez por todas que raio que é isso pois a sua sorte acabou de bater no seu YouTube com esse vídeo aqui você vai aprender tudo que você precisa para iniciar nos fundos imobiliários é pessoal é um aulão ali completo que eu fiz para vocês então a promessa é essa até o fim desse vídeo se vai entender como um fundo imobiliário funciona como escolher um bom fundo imobiliário pra tua carteira quanto vai render o fundo imobiliário e como comprar na prática como é que você faz para conseguir acessar esse tipo de investimento aqui a digma começa do começo por favor ninguém tem paciência de explicar o que é um fundo imobiliário como é que eu vou comprar se eu não sei nem o que que é verdade né a gente tem medo daquilo que a gente não conhece então bora conhecer um fundo imobiliário nada mais é do que um grupo de pessoas que se juntou Cada uma com uma quantidade de dinheiro que tinha disponível ali para entrar no investimento R 10 R 100. 000 R 1 milhão deais tanto faz cada um entrou com uma parte e aí um grande banco que administrou aí esse grupo todo vai recolher esse dinheiro para comprar imóveis imóveis do mundo real que você vê por aí quando você tá andando na rua sabe e quando você vê esses shoppings enormes Esses prédios imensos na maioria das vezes eles não pertencem a uma pessoa só imagina só gente já é arriscado você comprar um imóvel um apartamento imagina comprar um prédio inteiro ou um shopping inteiro Então na verdade Esses prédios gigantes aí que a gente vê por aí eles pertencem a fundos imobiliários é um grupo de pessoas que comprou aquele shopping entendeu sabe quando a gente faz o bolão da empresa para participar da mega cena é a mesma coisa cada um Entra com uma quantia você recebe ali uma cota de participação E aí no caso da mecena se vocês ganharem lá o prêmio vocês vão dividir o prêmio de acordo com que cada um entrou de dinheiro ali no início fundo imobiliário é igualzinho Olha que genial galera é o bolão da vida real aqui e que detalhe vai garantir um aluguel mensal para você então em vez de você precisar ficar lá juntando a vida inteira um montante absurdo de dinheiro para botar um apartamento para alugar você pode começar com pouco dinheiro com R 10 você vai ver nesse vídeo um fundo imobiliário ótimo que custa r$ 1 para você começar E aí no mês seguinte você já começa a receber o aluguel referente aqueles R 10 reizinhos que você entrou já é um mercado galera multibilionário seguro e que eu invisto eu já recebi com a minha carteira de fiz até agora r$ 9. 000 sendo que só neste mês de agora eu vou receber 1000 r$ 99 r$ 1300 que vão cair na minha conta porque eu investir em fundos imobiliários entendeu Então você começa um pouco e você vai crescendo ó olha como foi crescendo eu comecei ganhando r$ 8 lá no passado e agora eu estou ganhando r$ 300 é claro eu tenho colocado cada vez mais dinheiro aqui mas vamos conhecer aqui como funciona eu vou mostrar uma ferramenta grátis que existe na internet que vai te dar super poderes na hora de investir em fundo imobiliário o site chama investi 10.
com. br você vai lá ó e cria tua conta grátis então por exemplo ó vou clicar aqui em cadastrar cadastrar com o gmail aqui que é mais fácil quando você faz login aqui no investidor 10 você vai ter acesso a esse site aqui e agora lá em cima ó fiz e você vai clicar aqui em busca avançada aqui ele vai permitir a gente fazer vários filtros e escolher os melhores fundos imobiliários pra gente investir por exemplo ó setor existem vários setores de imóveis diferentes você pode investir ó agência bancária Quando você vê aí um Banco do Brasil na rua o Banco do Brasil paga aluguel para um fundo imobiliário Educacional prédio de Universidade fiagro os Fundos do agronegócio vamos pegar aqui ó Logístico eu quero pegar os de Galpão Logístico E aí ó só vou colocar isso e vou clicar aqui em buscar automaticamente vai vir uma lista para mim com todos os fundos de logística que existem no mercado Sabe quando você tá andando na estrada você vê aqueles galpões enormes eles estão cada vez mais sendo utilizados pelo e-commerce então Toda vez que você compra online na Mercado Livre Amazon tá vindo desses galpões então cada vez mais tem um mercado imenso aí e que eu por exemplo invisto em Galpão Logístico há muito tempo e aí começa a vir um monte de métricas aqui um monte de número que a gente não entende o que é então por exemplo o p sobre VP vai indicar se o fundo está barato demais ou caro demais ou no preço justo quanto mais próximo de um mais próximo do preço justo quanto mais próximo de zero mais barato ele tá e se for maior do que um mais caro ele tá então por exemplo ó o xplg tá num preço justo ali próximo de um já esse aqui tá mais barato 0,84 esse aqui mais barato ainda 0,72 só que quando tá barato demais o santo desconfia então cuidado não vai querer se achar ali o sabichão pegar o Ah vou pegar então o menor PVP que existe aqui ó zero ótimo você tá levando um patrimônio de nada também que nem tem patrimônio de esse fundo aqui então galera eu costumo comprar Fundos que estão num PVP ali de 0,8 até 1,2 ou seja ele não tá nem tão caro nem tão barato o dividend yield é o quanto esse fundo pagou no último um ano Então olha que fácil para você aprender a fazer a conta aqui agora ó se eu pegar o dividend guild do xplg 9,15% ao ano lembra disso então eu vou fazer o seguinte ó 9,15% O que que é por cento é divid divido por 100 tá então clica aqui em dividido por 100 e aí você multiplica isso Por quê pelo valor que você vai investir por exemplo eu vou investir r$ 1. 000 você vai receber por ano R 91,50 desse fundo Olha que fácil você descobrir agora quanto que esse fundo vai te render ai mas Diego só isso só isso nada você começa com pouco gente e depois você vai pegando o dinheiro que você ganha e você vai reinvestindo É o que eu tô fazendo na minha carteira que eu vou receber r$ 300 quase o salário mínimo esse mês sem trabalhar só reinvestindo ali as minhas cotin entendeu que que eu gosto de fazer aqui ó vamos voltar PR as métricas ordena pela liquidez diária o que que é a liquidez diária é a capacidade de você depois conseguir vender esse fundo e recuperar o teu dinheiro de volta quanto mais líquido ele for mais maleável mais parecido com a água ele é né Pensa lá você vai tentar pegar água na tua mão a água escorre da tua mão você consegue se livrar da água rapidinho por isso que o mercado dá esse nome de liquidez agora você nunca mais vai esquecer porque que o pessoal usa liquidez né já vale seu like seu sua inscrição aqui no canal se for um fundo pouco líquido ele é sólido pensa no gelo lá na tua mão ele vai ficar na tua mão ali preso entendeu então a gente quer um fundo líquido se eu quiser depois vender as minhas cotas e recuperar o dinheiro de volta eu consigo Olha lá as maiores liquidez ó btlg o hglg que é um fundo que a gente vai usar agora daqui a pouquinho na nossa simulação que e o patrimônio líquido dele de 5 bilhões então ó uma liquidez diária partir de 1,5 milhão já é uma liquidez diária boa um dividende yield de a partir de 88% também é um dividend yield bom e o patrimônio líquido acima de R 1 bilhão deais já é um patrimônio líquido bom então o hglg por exemplo atende todos os quesitos assim como o btlg o xplg o lvbi todos esses aqui em cima quando você filtra pela liquidez diária você vê que só ficou fundo bom ó ó o pvp deles ali próximo de um você vê que não tem nada muito arriscado ali no topo né porque são os Fundos mais negociados da bolsa então ó Isso aqui já é um super poder você vem aqui filtra pela liquidez diária você já vai est pegando bons Fundos provavelmente aqui no site do investidor 10 vem aqui em em fiis de novo e vem em comparador de fiz dá pra gente adicionar fundos diferentes por exemplo eu quero ver lá o hglg contra o xpl LG é um outro por exemplo ali de galpões logísticos então por exemplo ó hglg xplg comparar ele vai montar pra gente vai botar lado a lado pra gente ver qual que é o melhor por exemplo eu tenho esses dois na minha carteira eles são realmente os melhores Mas ó vamos descer aqui ó desce desce desce desce olha só os indicadores aqui do lado PVP que você já sabe o que é o dividend yield a média dos últimos 5 anos do dividend yield você vê que eles são parecidos ó divid vendi o de médio 8,9 8,64 vacância isso aqui é importante num fundo imobiliário é quanto vago estão aqueles Imóveis você vê que o xplg tá com uma vacância de 1,9 O que é ótimo significa que tá quase tudo ocupado já o hglg tem uma vacância maior porém se tiver abaixo de 10% ela é ótima também então As duas são ótimas você pode ver o número de cotistas Olha lá liquidez di área ó 7 milhões e 5 milhões as duas estão ótimas valor patrimô 5 bilhões e 3 bilhões e até a taxa de administração que o fundo paga para ele né ele pega lá dos dividendos e paga ali pro pessoal que tá trabalhando no fundo é você não tá fazendo nada você tá entrando com dinheiro mas alguém vai est trabalhando naqueles Imóveis Então pensa a zeladoria dos imóveis a gestão do patrimônio né que nem num condomínio aí que você tem ali o Síndico a administração do seu condomínio é a mesma coisa num fundo imobiliário vamos agora o comparador pra gente comparar o mxrf11 com o HG lg1 são dois fundos diferentes por que que eu quis fazer essa comparação porque o mxrf11 é um fundo de papel ele é diferente já tem vídeo aqui no canal explicando como os fundos de papel funcionam dá uma maraton lá mas o fundo de papel ele não compra Imóveis fixos ali do mundo real e vai ficar com aqueles Imóveis ali para sempre né entre aspas ele investe em dívidas do mercado imobiliário E essas dívidas ficam oscilando por isso que chama fundo de papel o papel é a dívida né como se fosse ali uma um CDB uma aplicação que aquele fundo tá fazendo só que ligado ao setor imobiliário então por exemplo Ó tipo do fi a gente compara o fundo de tijolo e o fundo de papel tá vendo na minha carteira pessoal eu tenho Metade dos fundos de papel e metade dos fundos de tijolo e você vai ver agora a diferença entre eles cada um apresenta uma vantagem para você ter na sua carteira a principal delas Olha só o dividend yield Você tá vendo que o dividend yield do hglg é 8,56 enquanto que o do mxrf11 é 12,70 Nossa Diego então mxrf11 é muito melhor eu vou comprar só ele não porque tem uma diferença o hglg por ser um fundo de tijolo ele vai valorizando o patrimônio dele com a inflação Então pensa Se a inflação ficar acometendo ali o nosso dinheiro nossos reais os imóveis lá do hglg vão subir de preço e o aluguel que ele cobra vai se reajustar com a inflação entendeu então você vai tendo um dinheiro sempre corrigido é basicamente o seguinte 8,56 por mais a inflação no longo prazo é isso que vai acontecer e eu vou te mostrar já já já o mxrf11 nanina não a tendência dele não é se reajustar com a inflação ele vai ficar ali pagando sempre a mesma coisa ele não vai se valorizar sozinho por isso que ele paga um dividende yeld maior porque ele está te pagando a inflação Então pensa desse esses 12,7 por aqui tira 4% da inflação você vai ver que vai dar 8,7 que é parecido com o que o hglg paga né então você vê que eles pagam a mesma coisa só que o mxrf11 ele te paga a inflação você tem que pegar esse dinheiro e reinvestir enquanto que o hglg ele vai corrigindo com a inflação então lá na frente quando você for viver de dividendos o hglg vai estar corrigido para você Você vai est recebendo um montante compatível com a realidade lá daqui a 20 30 anos por exemplo já o mxrf11 para fazer o mesmo efeito você tem que pegar uma parte do dinheiro e ir reinvestindo ele te dá um fluxo de caixa maior hoje para você ir girando a tua carteira eu faço Exatamente isso por exemplo os 1300 que eu vou receber de aluguel esse mês eu pego e reinv esto eu vou comprando ativos que estão mais baratos que caíram mais na minha carteira desse jeito eu vou alavancando a bola de neve lá pra frente a minha carteira vai ficando cada vez maior Você entendeu a ideia não é você vestir R 10 aqui né no seu fundo imobiliário e já sair pegando o dinheiro para gastar até porque você vai estar ganhando pouco mas você pega o dinheiro para reinvestir você vai fazendo o Efeito Bola de Neve vamos fazer isso aqui junto então na carteira do investidor 10 para você aprender a brincar com os números você vai aprender a usar isso daqui olha só tô aqui na minha carteira um você vê que eu poderia até criar uma nova carteira aqui mas eu vou usar a carteira um mesmo e vamos clicar aqui ó em adicionar ativo Olha lá vamos colocar aqui ó Fes que são os fundos imobiliários HG lg1 e eu vou falar vou fingir aqui que eu comprei as cotas lá no dia primo de Janeiro de 2019 Quando você bota data automaticamente ele já vem com o preço que estava naquela época eu vou colocar aqui por exemplo ó que eu comprei sete cotas aqui ó próximo de r$ 1.
000 R 979 vou clicar em salvar e vou adicionar outro ativo que vai ser o mxrf11 na mesma data vou comprar na mesma data porque a gente vai avaliar o que que aconteceu ao longo do tempo tô te mostrando isso para você aprender a fazer e você pode você ficar brincando e simulando os números aí na tua casa por exemplo ó se eu comprar 95 cotas do mxrf11 tá r$ 1 cada uma você vê você pode começar com r$ 1 vai dar R 974 vamos salvar ali também e bora atualizar a página para ver Olha que da hora pessoal aqui a gente já consegue ver ó valor aplicado 1954 e o saldo bruto R 27490 ou seja o seu patrimônio ele valorizou as suas cotas elas valorizaram de lá para cá além do aluguel se a gente olhar individualmente para cada um ó o hglg11 valorizou 13% de lá para cá de 2019 para hoje enquanto que o mxrf11 caiu 1% você vê o que eu te falei o mxrf11 ele vai ficar estável pagando ali a mesma coisa no mesmo preço enquanto que o hglg11 vai tender a valorizar porque ele é um fundo de tijolo por isso você tem tem que ter os dois na tua carteira vamos ver os proventos quanto que a gente recebeu investindo esses r$ 2000 aí ao longo do tempo já dá para ver que o montante Total foi de r$ 150 tá de dividendos que foram caindo na conta sem reinvestir aqui eu não reinvestir os dividendos pessoal então se você tivesse pego esses 1000 e indo comprando ao longo do tempo Provavelmente você ia ter recebido mais ainda uns 1. 500 Porque pensa você foi reinvestindo o dinheiro aqui não tá mostrando esse reinvestimento tá Seria uma pessoa aí que usando aí o dinheiro por exemplo olha lá lá em 2019 você começou ganhando ali por volta de R 11$ 11,90 com os aportes que você fez sendo que hoje você estaria ganhando aproximadamente R 17,20 então você vê como os dividendos foram subindo ao longo do tempo ali né ó passamos pela pandemia deu aquela caída aí você vê que tem alguns meses que tem um pico porque o fundo deve vender algum imóvel deve distribuir aí pros cotistas então tem esses Picos mesmo se eu vir aqui no investidor 10 e digitar mxrs f11 eu vou te ensinar o cálculo que você faz para saber quanto que você precisa investir num fundo para receber R 300 por mês por exemplo desse fundo aqui olha lá você vai pegar o dividende anual vamos Abrir a calculadora de novo você vai fazer o seguinte você vai pegar os 300 que você quer por mês multiplicar por 12 meses porque tem que ser em um ano né então vai dar R 3. 600 por ano e você vai dividir isso aqui pelos 12,70 por.
Então você vai colocar 12 V 7% Olha lá você precisa ter investido em mxrf11 28. 34 6 para receber aí por volta de R 300 por mês Olha lá eu investi r$ 1.
