Qual será que é o lucro ao construir uma casa para vender? Será que vale a pena ou é melhor nem arriscar? Eu construo casa para vender desde 2018, cara!
2018, 19, 20… já faz algum tempo, já deu muito lucro. Algumas outras nem tanto, então eu aprendi bastante ao longo do caminho. Nunca deu prejuízo, obviamente; do chão não passa, mas eu aprendi algumas coisas nesses anos construindo casas para vender.
E sendo professor, sou professor de mais de 6. 000 alunos dentro da comunidade Dons. E, neste vídeo aqui, eu vou te mostrar um cálculo para você mesmo fazer e entender quanto de lucro dá para construir uma casa para vender aí na sua região.
E aí, depois, você vai me dizer aqui nos comentários se é lucrativo para você ou não, tá? Inclusive, tem um jeito de você triplicar o seu patrimônio em uma única casa para venda. Não é dinheiro fácil, tá?
É método! Eu vou te mostrar aqui neste vídeo. Inclusive, se você não é inscrito aqui no canal ainda, já se inscreva, porque aqui tem aula ao vivo toda segunda-feira, às 19 horas, com conteúdo aprofundado sobre incorporação imobiliária, te ensinando a construir para vender, a faturar 1 milhão ou mais nesse mercado, na etapa mais rentável do mercado imobiliário.
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Vamos supor, então, que você vai construir uma casa de R$ 1 milhão para facilitar nossa conta, tá? Você pode usar uma regra de três para uma casa de R$ 250. 000, de R$ 500.
000, de R$ 3 milhões… não interessa, tá? R$ 1 milhão é o custo entre o terreno e a construção. Beleza.
Então vamos supor que o custo do terreno é R$ 200. 000 e a construção de uma casa de três suítes teria 200 e poucos metros quadrados, seja de R$ 800. 000.
Tá, pode ser que aí na sua região custe mais caro, pode ser que custe mais barato, pode ser que seu terreno seja mais, seja menos. Não interessa; essa aqui não é uma regra, isso aqui é um fundamento para você usar como exemplo e entender o lucro de empreendimento, tá? Uma casa dessas que custa, entre terreno e construção, R$ 1 milhão vai ser vendida por R$ 1,5 milhão aproximadamente, ou seja, 50% acima do custo.
Eu já vi casos de alunos meus; inclusive eu mesmo já vendi uma casa pelo dobro do custo, entre terreno e construção. Quando o mercado tá aquecido, quando a região tá acelerada, tá expandindo, você consegue vender por 60%, 70%, 80%, às vezes 100% acima do custo. Tá, mas não crie uma regra dessas, tá?
Às vezes você vai vender por 40% acima do custo; tem regiões que estão muito ruins de vender e você vende por 30% acima do custo. Inclusive, nem recomendo que você construa lá. Nem todo lugar tem demanda, nem todo lugar tem viabilidade, beleza?
Mas vamos considerar aqui R$ 1,5 milhão, ou seja, 50% acima do custo entre terreno e construção é o valor que você vai vender essa casa, desse R$ 1,5 milhão. Você vai tirar a comissão dos corretores, geralmente é de 4% a 6%; essa comissão, vão considerar 5%. Então vai ser R$ 75.
000, tá? Então, você subtraiu de R$ 1,5 milhão, sobrou na tua conta R$ 425. 000.
Tira também aquele R$ 1 milhão que você investiu para construir essa casa, tá? E se você não tem R$ 1 milhão agora para construir uma casa dessa, não se preocupe, eu vou te mostrar neste vídeo como você pode começar com poucos recursos próprios. Então, você tirou R$ 1 milhão, sobrou R$ 425.
000 na sua conta, certo? Isso aí é lucro? Não, meu querido, isso aí não é lucro ainda porque você tem que pagar um sócio, exatamente, o governo.
Ele come 15% desse valor que é o imposto de renda na pessoa física pelo ganho de capital. Então, R$ 425. 000 foi o teu ganho de capital.
15%, que seja, vamos arredondar para R$ 64. 000. Você vai ter que subtrair desse R$ 425.
000. Então, o teu lucro líquido, nesse caso, vai ser R$ 361. 000.
Esses R$ 361. 000 sobre R$ 1,5 milhão, sobre o faturamento, então o lucro sobre faturamento representa 24,4% de margem de lucro líquido. Esse é um dos principais indicadores que você vai usar na construção de casa para venda, na incorporação de edifícios também, tá?
Então, busque uma margem de lucro líquida de 25%. No segmento popular, vai ser 15%, vai ser 20%. No alto padrão, quando tá bombando o mercado, pode chegar a 30%, mas considere aí 25% como uma margem, ok?
E o retorno sobre o investimento, ou seja, R$ 361. 000 sobre R$ 1 milhão, deu 36% de retorno sobre o investimento, tá? E o principal indicador é o retorno sobre patrimônio líquido (ROE), que não é muito utilizado e pouca gente conhece.
E esse é o principal que você deve considerar. Nesse caso aqui, ele vai ser os mesmos 36%, mas como eu te disse, vou te mostrar uma forma de você ter muito mais retorno sobre o teu patrimônio líquido. Agora, o tempo de ciclo de uma casa dessas, desde a compra do terreno, que é o momento zero, comprou o terreno, fez projetos, mais ou menos uns dois meses para uma casa dessas, iniciou a construção, 8 meses de obra para uma casa desse tamanho.
Aí tá tranquilo! 8 meses depois, você vai ter um mês, mais ou menos de regularização, e mais dois meses para receber o financiamento da venda dessa casa se você vendeu durante a obra, se você vendeu antes mesmo de começar a obra ou lá no finalzinho, tá? Então a gente tá falando aqui de um ciclo de 13 meses no total.
Vamos considerar mais dois meses aqui, 15 meses. Então, você levou um tempo… Mas, para vender essa casa no final, quando o mercado não está aquecido, você vai levar de 6 meses, talvez um pouco mais, para vender a casa. Se o produto é ruim, meu amigo, o problema é seu; aí vai demorar mais para vender.
Então, não adianta ficar culpando o mercado, tá? Mas geralmente, entre 6 meses e 12 meses é o máximo depois de pronta que leva para vender essa casa. Quando o mercado está aquecido, você coloca um tapume na frente com uma imagem da casa e vende antes mesmo de iniciar a construção.
Inclusive, me fale aí na sua região quanto tempo leva para vender uma casa. Claro que o mercado 2023-2024 não está aquela Brastemp, assim como 2020, 2021 e 2022 estavam super aquecidos. Então, o ciclo do mercado é algo que a gente tem que lidar; não é ruim, é apenas uma característica do mercado, tá?
Então, vamos considerar aí 13 meses a 15 meses do ciclo entre compra do terreno até receber na conta esse capital, tá? É bom para você nesse período, é viável para você ter um retorno de 360. 000 sobre 1 milhão dentro de 15 meses.
Poxa, é uma baita renda extra! Você não precisa sair do teu emprego, não precisa deixar o teu negócio; é um investimento à parte do que você está fazendo. Consegue conciliar com o teu emprego, com teu negócio atual, umas duas horas por dia, você gerencia essa construção e só cobra tempo, beleza?
Então, eu quero saber até aqui: o lucro é viável? Vale a pena ou não? Me deixa aqui nos comentários, deixa aqui a tua opinião sobre esse ciclo.
Agora, eu te prometi que tem uma forma de triplicar o teu patrimônio, que é através do financiamento. Ao invés de você tirar 1 milhão do bolso, ou se você for construir uma casa de 250. 000, ao invés de você tirar 250.
000 do seu bolso, você vai tirar apenas 20% desse valor. Uma casa de 1 milhão, do nosso exemplo, é 200. 000; uma casa de 250.
000 seria apenas 50. 000. Então, vamos considerar aqui o nosso exemplo, tá?
Então, você vai tirar do teu bolso 200. 000 e vai fazer um financiamento de 800. E aí você vai construir essa casa, vai vender pelo mesmo preço, vai pagar os mesmos impostos, a mesma comissão dos corretores, e você vai ter um ponto a mais de subtração aqui, que são os juros ao longo dessa obra.
Como é uma obra de 8 meses, 10 meses, vamos arredondar, aí você vai pagar os juros por esse período do empréstimo dos 800. 000, tá? Que vai ser, em outro vídeo, eu te mostro o cálculo exato de como faz esse cálculo, mas vai ser em torno de 60.
000 que você vai pagar de juros nesse período. Então, vamos tirar 61. 000 lá da nossa conta para arredondar também o nosso cálculo; vai sobrar na sua conta 300.
000 de lucro líquido. Isso aí é a última linha do balanço. Você já devolveu o dinheiro para você, né?
O valor que você investiu, os 200. 000, você já pagou os juros. Então, você desembolsou 260.
000 nesse empreendimento; já devolveu para sua conta, já pagou o financiamento, já pagou o corretor, já pagou os impostos, já pagou todo mundo e sobrou na sua conta 300. 000. Mas você investiu 260.
000, então aquilo ali já está fora. Sobrou ainda mais 300. 000.
É como se você tivesse agora um patrimônio de 60. 000 dentro de 15 meses. Nesse caso, aqui temos dois indicadores que são graves, né?
Porque a margem de lucro líquida, ela diminuiu. Agora, 300. 000 sobre 1,5 milhão é 20%; antes era 24%, agora ficou 20%.
Bom, tem mais um indicador que ficou ruim: antes era 36% de retorno sobre investimento, agora ficou 30%. Poxa, piorou o negócio, fazer financiamento, então não deve ser viável. Ah, mas tem o retorno sobre o patrimônio líquido, que é o retorno que você teve: 300.
000 sobre o patrimônio líquido, o dinheiro que você teve que tirar do bolso para viabilizar esse empreendimento, que foi 260. 000. Então, 300.
000 sobre 260 dá 115%. Olhe só, esse é o principal indicador que você deve analisar no investimento imobiliário, que é o quanto você teve que tirar do bolso para gerar aquele lucro. Você teve que tirar 260 do seu bolso, recuperou esse recurso e ainda sobrou 300.
000 de lucro líquido, a última linha do balanço. Cara, esse é o ouro, tão seguro quanto o mercado imobiliário, né? Incorporação imobiliária é a rentabilidade que tem um negócio desse.
Agora me conta aí: é viável construir para vender agora ou não? E talvez você tenha ficado com algumas dúvidas sobre o processo desse financiamento para adquirir um terreno e construir uma casa. Eu fiz um vídeo te ensinando o passo a passo desse financiamento, então assista lá que tenho certeza que você vai gostar.
Valeu!
