como financiar 100% da construção em terreno próprio se você tem um terreno que tá Ness nome mas não tem recursos para construir esse vídeo aqui é para você se você tem terreno e tem os recursos esse financiamento também é para você tá porque afinal o recurso do banco é mais barato do que o seu vale muito mais a pena você pegar os teus recursos e deixar guardado investido em renda fixa para absorver Uma nova oportunidade do que você se descapitalizar 100% tá então além de te mostrar as características desse financiamento nesse vídeo aqui vou te mostrar o porquê vale mais a pena pegar dinheiro do banco e deixar o seu dinheiro guardado principalmente se você for construir uma casa para vender nesse terreno tá nesse vídeo aqui vou te mostrar também o cálculo o lucro quanto você coloca no bolso se você fazer um financiamento de construção em terreno próprio para construir uma casa para vender tá por isso já se inscreva nesse canal aqui se você não é inscrito ainda porque aqui você aprende a faturar 1 milhão ou mais construindo para vender empreendendo e Investindo na etapa mais rentável do mercado imobiliário Então já se inscreva aqui no canal a primeira regra a mais importante é que esse financiamento ele serve para quem já tem terreno quitado escriturado na matrícula em seu nome tá então se ele tá em seu nome esse financiamento é para você se você está pagando as parcelas da loteadora do vendedor do da pessoa que que te vendeu esse terreno é seu ainda você tem a posse dele mas você não tem a propriedade tá então você não consegue utilizar esse financiamento de construção em terreno próprio aí seria o financiamento de aquisição de terreno e construção onde você quitaria o terreno via financiamento e teria o recurso para fazer a construção Ok supondo que você vai construir uma casa para vender esse terreno está em seu nome e você vai fazer com um investidor junto esse terreno tem que estar em nome dos dois tem que estar em nome de quem compõe renda tá então se for em nome seu e da sua esposa ou do seu marido ou de um investidor tem que est em nome de todos tá é importante também deixar claro que esse imóvel precisa estar livre desembaraçado de qualquer ônus de qualquer ação ele precisa est Limpo né então escriturado averbado em seu nome e livre de qualquer ônus qualquer ação ok há mais um ponto importantíssimo também é para imóveis individuais Ou seja você tem um terreno e você vai construir uma única casa em cima um terreno uma construção ah clo eu quero fazer dois sobrados geminados gêmeos um do lado do outro não nesse financiamento Você pode até fazer no seu terreno mas você não consegue essa modalidade de financiamento tá o que você pode fazer é desmembrar esses esse lote dividir ele em dois ter duas matrículas E aí fazer uma construção individual em cada um deles esse financiamento ele pode ser feito pela Caixa principal ente que é a maior fomentadora de crédito imobiliário mas pode ser feito por outros bancos também cicr banul até outros bancos privados também tá só que nem sempre o teu correspondente ou gerente do banco sabe como esse modalidade funciona e por não saber por desconhecer ou por não ser a estratégia daquela agência bancária eles acabam dizendo que não tem como fazer tá então você pode correr esse risco ao falar com o banco aí na sua região Tá mas a caixa geralmente é mais comum fazer esse tipo de financiamento tá E para você fazer um financiamento desses supondo que ten renda tá em seu nome tá tudo certinho Você vai ter que comprovar renda para poder fazer aquele financiamento então você pode comprovar essa renda por Imposto de Renda prolabore olerit se você tem imóveis de aluguel você também consegue comprovar renda dessa forma e aí o banco ele vai fazer a avaliação da sua renda bruta familiar somado a quem mais esse terreno estiverem escriturado e no nome e somada essa renda a parcela ela pode ser até de 30% do valor dessa renda bruta familiar tá então é com base na renda bruta familiar mensal que o valor da parcela vai ser calculado valor limite da parcela então supondo que você tenha uma empresa com bom faturamento mas que você tira um um dividendos baixo ou que você tem um prolabor baixo o que que você pode fazer tá um macete dentro da Lei você pode aumentar o teu prolabor daqueles dois meses que antecedem o financiamento para poder comprovar uma renda maior tá e depois você baixa novamente aí para você não ter encargos muito altos com INSS todos os custos aí Imposto de Renda Também com esse prolabore alto tá essa é uma maneira de você ter um aumento da sua comprovação de renda e e poder fazer um financiamento maior a taxa de juros ela varia de 7 a 11% tá depende da taxa celic no momento que eu tô gravando esse vídeo a taxa de juro do financiamento tá em torno de 105% ao ano taxa efetiva Então tá alta mas se você for construir uma casa para vender utilizando esse financiamento ela não é tão alta assim porque você vai ter uma margem de lucro muito interessante aí depois de vender o empreendimento que mesmo pagando um pouco mais de juros durante a construção e mesmo se demorar um pouquinho para vender no pós-obra ainda assim vai valer a a pena você captar esse recurso do banco para construir para vender você vai subtrair um pouco dos custos e tá tudo certo até porque você não paga juros por exemplo desses 10% ao ano sobre o valor total desde o começo você paga proporcional ao valor que cai na sua conta é do valor do financiamento então supondo que você financiar 800. 000 no primeiro mês aí de financiamento você vai receber 100. 000 200.
000 na conta que é o início da construção e não todo o valor e por isso você só vai pagar juros sobre esse 100 200. 000 e não sobre o valor total de 800. 000 que você finan bom vou te mostrar na prática aqui como que funciona um financiamento desses de construção em terreno próprio para você ter o mínimo disposição de caixa até mesmo sem tirar dinheiro do seu bolso do começo ao fim vamos supor que o seu terreno Valha r$ 2 200.
000 e que você vai construir uma casa que custa R 800. 000 nesse terreno tá então o custo entre terreno e construção é de R 1 milhão deis é para simplificar a nossa conta aqui mesmo tá para não ter que fazer muitos números quebrados Esse empreendimento depois de pronto ele vale 1,5 milhão e aproximadamente tá então 50% acima do custo entre o terreno e a construção esse terreno de r$ 2 200. 000 ele já está em seu nome escriturado certinho então você vai fazer um financiamento de 800.
000 como o banco ele quer uma garantia ou um aporte seu de Alo menos 20% do valor total entre terreno e construção Você já tem o terreno fitado de 200. 000 então É como se você tivesse aportado esse recurso do empreendimento Então você consegue financiar 800. 000 agora se se esse mesmo empreendimento de 1 Milhão tivesse um terreno de 150.
000 ele não é garantia suficiente para você fazer o financiamento dos outros 800 50 Então você teria que aportar mais 50. 000 e financiar somente 800. 000 entendeu o banco financia 800.
000 entre terreno e construção como você já tem garantia de 20% de R 200. 000 ele vai financiar os outros R 800. 000 Ok para fazer um financiamento de R 800.
000 você tem que comprovar mais ou menos uma renda de r$ 3. 000 mês tá renda bruta familiar renda somada das pessoas que estão compondo esse financiamento Isso é para você ter uma noção não é uma regra depende da sua classificação de risco lá no banco de como que tá teu relacionamento mas é mais ou menos isso tá então como você já tem o rend e você vai fazer financiamento somente da construção r$ 80000000 quando você assinar o contrato de financiamento no momento que tô gravando esse vídeo existe uma regra de antecipação das duas primeiras parcelas do financiamento você pode optar por essa antecipação que não excedam 20% do custo da construção do custo do valor do contrato aliás Então você consegue antecipar até R 160. 000 para poder iniciar o empreendimento tá então você recebe 160.
000 na conta e aí você executa esses 20% do início da construção e depois a próxima etapa de medição do banco aí você tem que antecipar a construção com recursos próprios para depois você receber então no começo você tem uma antecipação de Crédito Depois você tem uma um reembolso do valor executado Então nesse caso você vai ter que ter aí mais ou menos uns R 80. 000 R 100. 000 para poder antecipar custos da construção e também pagar os juros durante a construção desse empreendimento tá supondo que você pegue esses 800.
000 durante 12 meses vai pagar uns juros aí cerca de R 60. 000 no período tá não é 10% sobre o valor total é o valor dos juros gradativamente conforme você vai recebendo os os recursos na conta por isso que fica menos tá então em torno de r$ 60. 000 de juros em 12 meses Se esse for o teu caso tá e mais o valor que você tem aí de adiantar antecipar etapas da construção então a gente tá falando agora em cerca de R 140.
000 R 150. 000 de recursos que você tem que ter para giro por isso é importante que você sim financia 100% da construção né o banco vai financiar todo esse recurso Mas você tem que ter um capital de giro ao longo da construção tá Então cuide para que você não não crie expectativa de que você não vai tirar nada do bolso neste caso você tira nada do bolso em outros casos trabalhando de outras maneiras para construir para vender mas nesse caso você vai ter que ter recurso tá Como que você pode fazer para diminuir a tua exposição de caixa nesse caso é fazer um engrossamento do custo aí da sua construção né porque afinal você pode aumentar o custo Esquadrias né tem um valor maior de esquadrias mas efetivamente você contratar um valor menor conseguir um desconto com o fornecedor ou mesmo você ter uma administração de obra mas no final das contas você não ter um gasto com a administração da obra você colocar lá na proposta de constução individual do banco um valor de administração mas você não gastar isso então tudo isso vai inchar implar o custo da construção que seria o valor real se alguém contratasse um terceirizado para fazer administração mas que se você fizer de forma enxuta mérito seu por enxugar seu seu custo tá então aquele recurso você recebe do banco mas você não gasta ele com material com mão de obra com administração entendeu então tem nada de errado em fazer isso E aí você consegue otimizar esse custo de 140 150. 000 de Exposição de caixa para r$ 1.
000 por exemplo Então essa casa que custou R 1 milhão entre terreno que já é seu mais a construção de de R 800. 000 vai ser vendido por R 1,5 milhão né Depois de você subtrair desse 155 milhão corretagem Vamos considerar 5% que é uma média no Brasil às vezes é quatro às vezes 6% não considerar 5% então R 75. 000 vamos subtrair desse valor então nós temos que subtrair desse faturamento do valor de venda de 1,5 milh 75.
000 do corretor certo nós temos que tirar também o valor que Você investiu no terreno inicialmente você tem que reembolsar Aqueles 200. 000 né voltou pra sua conta nós temos que quitar esse financiamento Provavelmente o cliente que tá comprando de você ele vai fazer um financiamento para quitar o seu financiamento Isso se chama interveniente quitante tá então r$ 80000000 botou pro banco lá então se você já tirou desse valor de 1,5 Milão 75. 000 200.
000 de recursos próprios 800. 000 de financiamento sobrou 425. 000 é lucro ainda não lembra que você teve um investimento de juros em torno de r$ 60.
000 nesse período Então você vai subtrair esse valor também aí então vai sobrar na sua conta daqueles 4 425. 000 menos agora 60. 000 de juros vai sobrar R 365.
000 isso é lucro ainda não tem a fatia do governo que é 15% sobre o ganho de Capital então esses 365. 000 é o teu G ganho de Capital Então você vai ter que subtrair esses 15% Ainda vai sobrar na sua conta depois de pagar o o governo vai sobrar R 310. 000 Esse sim é a última linha do Balanço é o teu lucro a construir uma casa para vender com em terreno próprio fazendo financiamento de 100% da construção nesse caso tá Ou seja você não desembolsou você desembolsou cerca de R 140.
000 R 150.
