Duas palavras muito confundidas tanto por corretores de imóveis quanto por quem não atua no mercado imobiliário: registro e averbação. É sobre a diferença entre esses dois atos praticados pelos cartórios de registro de imóveis, que vou falar nesse vídeo. Antes de entender o que é registro e o que é averbação, é importante saber o que é a matrícula de um imóvel.
A matrícula nada mais é que uma ficha cadastral numerada que contém as informações pertinentes ao imóvel e ao seu titular. É um documento que desempenha um papel fundamental na garantia da segurança jurídica das transações imobiliárias, pois contém informações essenciais sobre a propriedade, servindo como um documento legal que comprova titularidade e histórico do bem. É na matrícula que constam os registros e as averbações que detalham todas as transações e eventos relevantes relacionados ao imóvel ao longo do tempo.
Vamos primeiro entender o que é o registro. É um ato administrativo realizado no cartório de registro de imóveis, que através da inscrição na matrícula do imóvel, formaliza e informa oficialmente a transferência de titularidade, ou seja, a mudança de proprietário. Sua função principal é tornar público qualquer ato de direito real ou imobiliário conforme estipulado no artigo 167 da lei 6015 de 73, a lei de registros públicos, que estabelece um rol taxativo de hipóteses permitidas para registro.
Dentre essas hipóteses destacam-se atos como compra e venda, doação, partilha, hipoteca, alienação, incorporação, loteamento, usucapião, entre outros. Todos eles contribuindo para a segurança jurídica e autenticidade da propriedade imobiliária. O exemplo mais comum para quem atua como corretor de imóveis é o registro da escritura de compra e venda, que é lavrada em um cartório de notas e na qual constam as informações da negociação, do imóvel e dos dados de quem está comprando e de quem está vendendo, e dessa forma, oficializa a mudança na titularidade do imóvel.
Por tornar a transação imobiliária pública e oficial, o registro confere ao comprador a segurança de que a propriedade está devidamente documentada em seu nome, por isso, é um ato obrigatório e essencial para a validade de uma transação imobiliária. Vamos agora falar sobre a averbação. Assim como o registro, a averbação é um ato administrativo realizado no cartório de registro de imóveis, mas não envolve a transferência de propriedade, e sim, a documentação de modificações ou acréscimos ocorridos após o registro inicial do imóvel, afinal, é comum que imóveis sofram alterações ao longo do tempo.
Podemos dizer que a principal função da averbação é garantir a segurança jurídica, a eficácia e a publicidade das alterações como construções, ampliações, demolições e fusões ocorridas em um imóvel, tornando-as acessíveis a terceiros que consultem a matrícula. Por exemplo: se um proprietário construir uma nova edificação em seu terreno, essa construção deve ser averbada na matrícula para que fique documentada de forma oficial. Além disso, a averbação também é utilizada para tornar públicas as alterações de dados pessoais dos proprietários, como estado civil, alterações no nome e também a inclusão ou extinção de penhoras, hipotecas, arrestos, financiamentos bancários e ações possessórias como usucapião e reintegração de posse.
Por tornar públicas as alterações e extinções de um registro já existente, a averbação garante que qualquer pessoa que consulte a matrícula do imóvel, tenha conhecimento das mudanças que ocorreram após o registro inicial, permitindo assim, a constatação de quem é o proprietário legítimo, as condições reais do imóvel, o tipo de construção e a existência de dívidas pendentes. Fica claro portanto, que o principal ponto em comum desses atos, é a função de dar publicidade perante terceiros, o que é extremamente pertinente ao proprietário ou possuidor do imóvel, tendo em vista que no Brasil, conforme o artigo 1245 do Código Civil, a propriedade se dá somente com o registro do título no registro de imóveis. Por isso, toda e qualquer alteração que venha a ser realizada no bem, precisa ser adicionada ao registro do imóvel para assim, mantê-lo com todas as informações atualizadas garantindo segurança e eficácia jurídica.
É importante ter a clareza de que obstáculos podem surgir no momento da compra e venda de um imóvel que não esteja com os devidos registros e averbações em dia. Entre eles estão a possibilidade de geração de incertezas sobre o verdadeiro proprietário ou sobre a existência de herdeiros, cônjuges ou partes com direitos legais sobre a propriedade, as dificuldades na obtenção de financiamento já que os bancos e instituições financeiras geralmente exigem que a matrícula do imóvel esteja regularizada antes de aprovar a liberação do crédito, as complicações na obtenção de licenças e autorizações para fazer reformas ou construções no imóvel, e é claro, a redução da liquidez e a desvalorização, já que a falta de regularização da matrícula pode afetar o valor de mercado do imóvel e torná-lo menos atraente para potenciais compradores ou investidores. Para evitar esses transtornos é fundamental realizar uma Due Diligence cuidadosa a cada transação Imobiliária, incluindo a verificação da situação da matrícula e a obtenção de de todas as certidões necessárias.
A compreensão da diferença entre registro e averbação é fundamental para que nós, corretores de imóveis, possamos fornecer informações precisas e atualizadas aos compradores e vendedores, para auxiliarmos clientes a entender as implicações legais e financeiras das alterações em um imóvel, contribuindo assim para uma negociação mais eficaz e transparente, e também porque para conquistarmos uma reputação sólida no mercado, temos que demonstrar conhecimento prático e aprofundado sobre os processos relacionados a imóveis. Investir um pouco de tempo no entendimento desses conceitos é essencial para o profissionalismo e o sucesso na carreira dentro do mercado imobiliário. Lembre-se sempre: averbação é comunicação e registro é transmissão.
Meu nome é Marcelo, eu sou corretor de imóveis e empreendedor. Deixe um like se gostou do vídeo, se ainda não é inscrito, inscreva-se no canal, um forte abraço e até o próximo vídeo.
