VALOR VENAL de IMÓVEL

Pouco comentado no dia a dia de quem não atua no  mercado imobiliário, o valor venal muitas vezes é confundido com o valor de mercado do imóvel. Nesse vídeo, vou falar sobre esse valor estipulado pelas prefeituras municipais, que é uma estimativa  de preço para o imóvel através da qual é calculado por exemplo, o IPTU. Primeiramente é preciso  entender que há diferença entre valor venal e valor de mercado de um imóvel.

Cada um tem  sua finalidade e apesar de muitas vezes serem próximos, eles não são iguais. Em geral, o valor  venal costuma ser menor do que o de mercado, pois o objetivo não é determinar o preço de  revenda do imóvel, mas chegar a um valor que sirva como base de cálculo para a cobrança  de impostos pelo poder público e que muitas vezes é utilizado no cálculo de emolumentos  administrativos e em processos judiciais, como em ações de inventário e partilha de bens. A diferença entre valor venal e o valor de mercado também aparece nos fatores que os  influenciam: no valor venal são consideradas apenas as características do imóvel, como  a área total construída, o excesso de área, a fração Ideal de imóveis em condomínio, a  obsolescência do bem, a profundidade do terreno, o fato de o terreno já estar ou não incorporado,  o tipo do terreno e o valor atribuído ao metro quadrado naquele município ou região.

Já no valor de mercado também costumam ser levados em conta a localização do imóvel, presença  de comércio local, acessibilidade da região, investimentos públicos, o fato de estar ou  não em condomínio, a vista da propriedade, garagem, acabamento, tecnologia e segurança. O valor venal obtido através dessa avaliação varia de uma cidade para outra, uma vez que  a realidade de cada município é diferente. Para chegar ao valor venal de um imóvel o órgão  municipal utiliza como base, a planta genérica de valores, que é um instrumento legal no qual  estão estabelecidos os valores unitários de metro quadrado de terreno e de construção de um  determinado município.

Como cada cidade tem a sua própria planta genérica de valores, o valor venal  não é padronizado, afinal, não há como comparar por exemplo o valor de metro quadrado de  uma capital com de uma cidade do interior. As prefeituras fazem vistorias periódicas  nos bairros para ver as mudanças pelas quais os imóveis passaram ao longo dos anos. Ao  detectar que houve aumento de área construída, bem como mudança no valor do metro quadrado  da região, o valor venal é recalculado.

De modo geral as prefeituras utilizam a  seguinte fórmula para fazer essa conta, na qual V é o valor venal do imóvel, A é a área  do terreno ou edificação, VR é o valor unitário padrão residencial que segue a planta genérica de  valores do município, I é a idade do imóvel que é contada a partir da concessão do habite-se, da  reconstrução ou da ocupação do imóvel quando não houver habite-se, o P se refere à posição do  imóvel no logradouro e TR significa tipologia residencial, ou também, características  construtivas, onde são considerados os acréscimos, modificações e reformas. É um cálculo que tem o objetivo de encontrar o preço que o imóvel alcançaria em uma operação de  compra e venda simples, desconsiderando os fatores comerciais e considerando a função da área  da edificação e as características do imóvel. Não é um cálculo simples de ser feito, e por  isso, quando esse valor não está disponível ou ainda não foi determinado, o caminho é  consultar os passos a serem seguidos com a prefeitura da cidade na qual o imóvel se encontra.

São poucos, mas alguns municípios disponibilizam acesso a sistemas que possibilitam a realização da  estimativa do valor venal pela internet, e nesse caso, tendo em mãos todos os dados necessários,  é possível calcular o valor venal de um imóvel. Para a grande maioria dos imóveis, o valor venal  está sempre disponível e pode ser consultado na primeira página do carnê do IPTU ou através dos  canais de atendimento da Prefeitura. Em algumas cidades ainda é preciso se dirigir ao órgão  municipal, mas em boa parte dos municípios, a consulta do valor e a emissão da certidão  de valor venal podem ser feitas pela internet, normalmente na mesma página onde são  obtidas informações relativas ao IPTU.

Uma dúvida muito comum sobre esse assunto, é se  o ITBI e as despesas com escritura e registro, são calculados com base no valor venal ou no  valor de mercado do imóvel. A resposta é que todos os custos envolvidos na aquisição de um  imóvel são calculados tendo como base o valor pelo qual o imóvel está sendo adquirido,  desde que seja maior que o valor venal. Se um apartamento está sendo comprado por 300  mil reais e o valor venal desse imóvel é 150 mil, tanto o ITBI quanto as despesas cartorárias  para lavrar a escritura e registrar o bem, serão baseadas nos 300 mil reais.

O valor venal nesse  caso será utilizado apenas para o cálculo do IPTU. Utilizando ainda o mesmo imóvel como exemplo, mas  agora em uma venda na qual o valor da negociação seja de 100 mil reais, ou seja, 50 mil a menos  que o valor venal. Nesse caso não tão comum, mas que pode acontecer, o ITBI será calculado sobre  o valor venal e não sobre o valor da negociação.

Vale ressaltar que não é ilegal vender um  imóvel por um valor menor que o valor venal, mas atualmente, quando o imóvel é vendido por  um valor inferior ao estipulado pela prefeitura, luzes de alerta se acendem no Tabelião  que vai lavrar a escritura, na prefeitura, no cartório de registro e na Receita Federal, pois  há nesses casos, maior possibilidade de se tratar de uma manobra para driblar as obrigações  fiscais, reduzindo o ganho de capital do vendedor e também diminuindo as despesas com  impostos e taxas de cartório para o comprador. Se depois de a transação acontecer a sonegação  for constatada, não só compradores e vendedores, mas todos os envolvidos no processo de compra  e venda, inclusive os corretores de imóveis, podem ser considerados responsáveis  solidários, e assim, responder pela infração nas esferas civil, criminal e fiscal. A diferença entre o valor venal e o valor de mercado de um imóvel é um conhecimento básico  que deve ser dominado pelos corretores de imóveis para que as dúvidas sobre o assunto que  surgirem nos atendimentos sejam esclarecidas e as corretas orientações possam ser passadas  a clientes compradores e vendedores.

Meu nome é Marcelo, eu sou corretor de imóveis e  empreendedor. Deixe um like se gostou do vídeo, se ainda não é inscrito, inscreva-se no  canal, um forte abraço e até o próximo vídeo.