uma prática essencial no mundo da construção e do mercado imobiliário que desempenha um papel fundamental na criação e desenvolvimento de projetos residenciais e comerciais e que envolve uma série de etapas que vão desde a aquisição de terras até a entrega das unidades aos futuros proprietários nesse vídeo vou falar sobre a incorporação imobiliária preparar e viabilizar economicamente legalmente ambientalmente e construir o empreendimento imobiliário de apartamentos casas ou lotes composto por unidades autônomas em regime condominial para serem vendidas de forma antecipada na planta ou durante a construção a este processo já tão difundido no mercado imobiliário é
dado o nome de incorporação imobiliária que é regulamentada pela lei 4591 de 64 conhecida como lei dos condomínios e incorporações imobiliárias é o incorporador que providencia junto aos órgãos públicos todas as certidões licenças e aprovações necessárias para que a construção de um empreendimento seja realizada de forma legal permitindo assim que as unidades autônomas sejam comercializadas na planta ou ainda na fase de projeto para tanto a Incorporadora Imobiliária estuda a viabilidade técnica econômica e jurídica do empreendimento negocia e assina o contrato particular com o proprietário do terreno executa uma Du diligence Imobiliária elabora e apresenta o
projeto arquitetônico do empreendimento atendendo as normas e as exigências dos órgãos públicos responsáveis pela aprovação com o projeto aprovado registra-se a incorporação imobiliária no cartório de registro de imóveis competente para dar publicidade ao empreendimento e garantir a idoneidade da obra e a segurança jurídica aos futuros compradores a partir daí o incorporador poderá iniciar a venda das unidades imobiliárias do empreendimento e após a construção o incorporador é o responsável legal pela emissão do abits e pela entrega das unidades aos compradores conforme o projeto aprovado e o prazo estabelecido no contrato assim como pela execução de serviços
de manutenção e pós-vendas durante o prazo de garantia da obra no ato do registro da incorporação é oficializada a divisão do terreno infrações ideais surgem legalmente as unidades autônomas futuras do empreendimento que passam a ser de conhecimento público e assim a Incorporadora tem autorização para comercialização dos imóveis ainda na planta sem o registro o incorporador não pode realizar negociações Já que é o registro da incorporação que atesta a regularidade da obra e autoriza a venda de suas unidades individuais gerando assim a segurança necessária aos compradores que poderão exigir que a obra seja executada exatamente como
prevista nos documentos registrados que são públicos Como disse anteriormente durante o processo de incorporação é indispensável realizar uma Du diligência imobiliária que deve ser minuciosa Afinal trata--se de um processo que além de exigir um elevado investimento desde o início devido a toda burocracia envolvida tem grandes chances de se estender por muito tempo por isso contar com assessoria jurídica contábil e financeira faz toda a diferença para que a operação seja bem estruturada E o planejamento do empreendimento seja bem feito é na fase inicial que deve ser apurada a regularidade do terreno e dos proprietários do imóvel
verificando assim os possíveis entraves legais que possam dificultar o registro da incorporação ou trazer transtornos à Incorporadora depois de iniciada a obra normalmente a Incorporadora adquire o terreno através de uma compra e venda de uma sessão permuta física ou permuta financeira na permuta física a Incorporadora adquire o terreno garantindo unidades imobiliárias futuras ao proprietário pode ser integralmente física sem que envolva o pagamento em dinheiro ou pode envolver o pagamento de uma torna Ou seja a transferência de uma parte do valor do terreno em espécie E o restante do valor pago com a transmissão da propriedade
de algumas das unidades futuras ao dono do terreno já na permuta financeira o proprietário do terreno receberá participação financeira nas vendas das unidades autônomas dessa forma ao invés de imóveis físicos o proprietário do terreno obterá um percentual em dinheiro do valor Geral de vendas das unidades assim como existe a relação da Incorporadora com o proprietário do terreno a do do outro lado a relação da Incorporadora com os consumidores para a qual devido ao elevado investimento necessário para a realização das obras e também aos longos prazos envolvidos até a entrega das chaves é fundamental que sejam
oferecidas garantias uma das principais garantias da incorporação imobiliária é o regime do patrimônio de afetação no qual os bens que compõem o empreendimento passam a ser vinculados a um único fim que é justamente a incorporação imobiliária ou seja o terreno todas as unidades construídas sobre ele e as receitas de venda recebidas dos compradores até o limite do custo de construção da obra não se confundem com o patrimônio e os ativos da Incorporadora e dessa forma não podem ser oferecidos como garantia em qualquer obrigação assumida pela empresa que está executando o empreendimento e assim não serão
alvo de penhoras judiciais para satisfação de dívidas externas da Incorporadora isso é importante pois em caso de insolvência ou falência do incorporador o patrimônio de afetação não será atingido para pagamento das dívidas com os credores terceiros e os comprad adores no pior cenário poderão contratar terceiros para finalizar a obra além do patrimônio de afetação existem outras modalidades de garantia ao empreendimento disponíveis no mercado e autorizadas pela lei é o caso do financiamento do empreendimento junto a uma instituição financeira a Constituição de uma sociedade de propósito específico mais conhecida pela sigla spee além do seguro de
obra ou seguro de incorporação sempre tendo como segurados os adquirentes das unidades autônomas em garantia a um eventual inadimplemento da corporadora na entrega dos bens e cumprimento do contrato uma informação importante conforme prevê o artigo 34 da lei 4591 de 64 o incorporador pode desistir do empreendimento para tanto deve estabelecer um prazo que pode ser de até 180 dias e é chamado de prazo de carência o incorporador estabelece esse prazo por uma declaração expressa no cartório de registro de imóveis se no prazo de carência estabelecido o incorporador desistir da incorporação ele deverá denunciar por escrito
no registro de imóveis e comunicar também por escrito a cada um dos adquirentes restituindo com correção de forma imediata todas as importâncias que houver recebido durante o prazo de carência embora em muitas das vezes uma mesma empresa faz a incorporação e a construção é importante entender a diferença entre essas duas figuras a construtora é a empresa ou pessoa física que irá erguer os imóveis já a Incorporadora é a empresa que venderá as unidades autônomas ou frações ideais do terreno gerenciando prazos e coordenando a incorporação de maneira quando Incorporadora e Construtora não são a mesma empresa
a construtora será uma prestadora de serviços terceira que irá Executar a obra em favor da Incorporadora como vimos uma incorporação imobiliária é um empreendimento complexo e envolve diversas fases estudos e análises são projetos Nos quais o retorno acontece no longo prazo e exigem elevados investimentos iniciais com uma boa Assessoria Jurídica contábil e financeira o empreendimento será executado de acordo com a lei prevenindo situações imprevistas e fazendo com que o negócio seja bastante lucrativo Meu nome é Marcelo eu sou corretor de imóveis e empreendedor deixe um like Se gostou do vídeo se ainda não é inscrito
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