CONDOMÍNIO e LOTEAMENTO FECHADO, entenda as DIFERENÇAS

A expansão das cidades e por consequência  do mercado imobiliário nas últimas décadas, resultou no crescimento exponencial de  empreendimentos habitacionais, entre os quais estão os condomínios e loteamentos fechados. É muito comum que as pessoas, até algumas que atuam no mercado imobiliário, não saibam  as diferenças existentes entre condomínio e loteamento fechado, e se referem a qualquer  residencial fechado que tenha infraestrutura própria como condomínio fechado, mas apesar de  alguns pontos semelhantes há vários fatores e leis específicas que diferenciam esses empreendimentos. Nesse vídeo vou falar sobre as principais diferenças entre um condomínio  fechado e um loteamento fechado.

Vamos começar pelos condomínios fechados. Nos condomínios toda a área é privativa, ou seja, além do lote, as vias de circulação e espaços  comuns são de propriedade dos moradores. A parte de cada um é definida de acordo com o cálculo cujo  resultado se chama "fração ideal".

Sendo assim, quem compra um imóvel em um condomínio fechado  está comprando uma fração ideal que engloba a área de uso privativo e a área de uso comum, como  espaços de lazer, área verde e as ruas de acesso. Na matrícula do imóvel estarão definidos como  propriedade do titular, a unidade que pode ser um apartamento, uma casa ou um lote, mais a fração  ideal das áreas comuns que pertence a ele. Assim, além do IPTU referente ao seu próprio lote, as  despesas relacionadas à conservação das áreas comuns, como manutenção das vias e canteiros, a  vigilância, limpeza, preservação, entre outras, são de responsabilidade dos condôminos,  que através de uma assembléia geral, aprovarão um orçamento no qual será  definida uma tarifa condominial mensal que os condômeros são obrigados a pagar.

Caso o pagamento não seja feito e seja comprovada a inadimplência perante o condomínio,  o condômino estará sujeito a várias penalidades, inclusive a perda do patrimônio para  quitar os débitos via execução judicial. No caso dos condomínios fechados a restrição à  entrada de terceiros estranhos, é considerada legal, e pode ser feita pela portaria. Isto  porque as suas áreas internas são privadas e de responsabilidade direta de seus condôminos,  ou seja, só podem entrar no condomínio as pessoas autorizadas pelos moradores e responsáveis  pela administração.

devido à existência de infraestrutura de uso comum dos condôminos, o  condomínio precisa ter uma administração para controlar a arrecadação da taxa mensal e gerenciar  os serviços de manutenção. Tudo isso é realizado pelo síndico com o suporte de uma empresa  especializada na administração de condomínios. Quem mora em condomínio tem que seguir  o que for decidido em convenção e o que estiver contido no regulamento interno.

Vamos falar agora sobre os loteamentos fechados. Esses empreendimentos consistem na subdivisão  de uma área maior, chamada de gleba, em áreas menores, que são os lotes, com abertura de novas  vias. Na fase final do empreendimento o perímetro da gleba é cercado ou murado com autorização  do município, formando assim, um loteamento fechado.

Diferentemente dos condomínios,  nos loteamentos fechados não é atribuída ao proprietário de um lote ou casa uma fração ideal  sobre as áreas comuns. O que ocorre nesse caso, é a transferência dessas partes comuns formadas  pela vias, praças, espaços de lazer e outras áreas destinadas a futura edificação de bens públicos  ao domínio público municipal. Sendo assim, o morador de loteamento fechado paga  IPTU relativo somente ao seu imóvel, pois as áreas comuns são consideradas públicas.

Pelo fato de o loteamento ser uma estrutura composta de ruas de domínio público que são  de responsabilidade da prefeitura e ainda que haja concessão municipal para o fechamento, não  se pode proibir o acesso de terceiros estranhos ao empreendimento. O máximo que pode ocorrer é um  controle de circulação exigindo a apresentação de documentos na portaria, mas na prática, essa  regra a respeito da permissão de acesso ao loteamento fechado não é respeitada e a portaria  funciona sob as ordens da associação de moradores, atuando como a de um condomínio fechado,  proibindo o acesso de terceiros na autorizados. Nos loteamentos fechados uma associação de  moradores deve ser constituída para gerir a portaria, segurança, recolhimento de lixo, sistema  viário e outros itens de interesse comum.

Os interessados em formar a associação devem ter o  auxílio de um advogado para redigir o estatuto, um documento no qual devem conter a limitação  geográfica da associação, o quadro social, os direitos e deveres dos associados, a  organização da entidade e outros temas. Normalmente, depois que o estatuto é redigido, é  marcada uma assembleia geral de constituição, onde são eleitos os dirigentes que assumem um papel  semelhante ao do síndico em um condomínio fechado. Para ser reconhecida a associação, o estatuto deve  ser registrado no cartório de pessoas jurídicas.

Além da polêmica questão sobre a proibição  do acesso de estranhos ao empreendimento, outro ponto de discussão ligado aos loteamentos  fechados, ocorre na relação jurídica entre os proprietários dos lotes e a associação dos  moradores do loteamento, já que não é tão raro que proprietários questionem se possuem ou não a  obrigação de contribuir com a taxa de manutenção das áreas comuns, uma vez que a administração  das vias e logradouros de um loteamento fechado são atribuídas ao poder público. Para cobrar dos moradores as despesas das áreas comuns é preciso que o estatuto seja registrado  nas matrículas e nas escrituras de compra e venda, desta forma, o titular do imóvel inserido em um  loteamento fechado estará obrigado a contribuir com as despesas de manutenção do espaço comum. Em resumo: enquanto no condomínio fechado a pessoa é proprietária do lote mais uma fração ideal da  área comum, no loteamento fechado a propriedade se limita ao lote, desta forma, o IPTU para  quem mora em um condomínio fechado é calculado considerando o lote mais a fração ideal da área  comum.

Já no caso dos loteamentos fechados, o IPTU é calculado somente sobre o lote. A  proibição de acesso no condomínio fechado é legal, enquanto no loteamento fechado a lei  embora quase nunca seja cumprida, permite que terceiros acessem o empreendimento após serem  qualificados. E sobre as taxas de manutenção, também chamadas de taxas condominiais, enquanto  no caso dos condomínios fechados o pagamento é obrigatório e não há espaço para discussão, nos  loteamentos fechados o estatuto da associação deve estar devidamente registrado para que  os moradores sejam obrigados a participar do rateio das despesas ligadas às áreas comuns.

Por todas essas diferenças e questões legais, em toda intermediação imobiliária é fundamental  que o corretor saiba se o empreendimento no qual o imóvel está inserido é um condomínio  ou um loteamento fechado. Para confirmar essa informação, o melhor caminho é verificar a  matrícula atualizada do imóvel e se restar alguma dúvida sobre essa questão, o cartório de registro  e a Prefeitura Municipal devem ser consultados para assim ter a certeza de que determinado  empreendimento está totalmente legalizado ou se ainda existem pendências que poderão  trazer complicações futuras aos compradores. Meu nome é Marcelo, eu sou corretor de imóveis e  empreendedor.

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