Entenda passo a passo como Regularizar um Imóvel

E aí o amante da construção civil Seja bem vindo a mais essa aula nesse módulo nós iremos trabalhar a regularização de um imóvel quando tem uma construção normalmente uma construção já finalizada separei para você aqui um fluxograma a gente vai começar esse módulo com a aula de hoje já pelo fluxograma vou tirar meu chip da frente para não atrapalhar sua visibilidade e eu vou te explicar o passo-a-passo dica esse fluxograma foi foi preparado de acordo com o método que eu trabalho então ao estudar o fluxograma entender a prefeitura que você vai trabalhar as prefeituras que

você for trabalhar você pode acrescentar ou tirar algum passo caso você veja a necessidade então primeira coisa que eu quero que você entenda é que esse passo a passo não é algo para você ficar engessado isso daqui é para facilitar a todo momento você pode criar adaptar e facilitar de acordo com a sua Tá combinado Analise a construção existente a primeira coisa que a gente precisa fazer é verificar se o imóvel está regularizado ou não então o cliente chegou para você e ele falou que precisa fazer a documentação da casa dele a documentação do imóvel

dele e você vai começar a fazer as investigações Quais são os primeiros passos você vai investigar a documentação já existe uma construção averbada em matrícula de registro de imóvel se sim significa que ou a construção inteira está averbada ou ela está averbada parcialmente senão você vai precisar fazer a documentação completa e a gente começa pelo projeto aprovado na Prefeitura tem projeto aprovado na Prefeitura normalmente não tem que a gente vai então para o processo de análise da documentação desse imóvel quando tem a gente precisa verificar se a e parar de construção emitido pela prefeitura se

ele foi feito esse ele tem validade se não foi feito denovo a gente segue para o processo de análise dos documentos se ele foi feito aí é só solicitar o certificado de habite-se tem o certificado de habite-se não tem analisado aumentação para que a gente consiga tirar o certificado de habite-se E aí a pode acontecer de ter projeto aprovado ter o alvará aprovado e não ter certificado the abyss you e não saiu certificado de habite-se sim é muito comum isso acontecer porque a pessoa faz o projeto a prova na prefeitura faz a construção ela tem

o alvará de construção no meio do caminho ou ela abandonar vende para outra pessoa ou ela até desiste do que ela ia fazer e descaracterizada totalmente projeto que foi aprovado uma vez que se projete foi descaracterizado não consegue emitir o certificado de absinto a gente volta de novo para análise dos documentos para verificar cada situação e esperar ser feita nessa situação na qual a pessoa perdeu o projeto que havia sido aprovado por que ela descaracterizou a construção existente normalmente o alvará também já perde validade e o projeto e o alvará existentes não têm mais nenhum

valor documental não têm mais nenhum valor jurídico e não vai ser como não vai ter como registrar em cartório se tenho certificado de habite-se ótimo esse é o melhor cenário é só averbar em cartório é só fazer o procedimento final de averbação no cartório de registro de imóvel então aqui a gente tem uma análise bruta de um processo Inicial e aqui a gente começa a detalhar um pouco mais análise documento falar aqui análise documento significa isso documento que comprove a propriedade é a primeira coisa que você vai investigar e solicitar para o seu possível cliente

então antes de você dizer que o seu cliente Qual é o tipo de contrato que vocês vão fazer um com o outro Qual é o tipo de serviço que você vai prestar qual é o e vai cobrar você precisa fazer essas análises porque bem provavelmente cada cliente você consiga fazer um serviço diferente por um valor diferente então não tem como generalizar o imóvel não está regularizado r$ 2000 não tem como a gente fazer esse procedimento por isso é tão importante essas investigações análise dos documentos esse imóvel começa a pela documentação que comprove propriedade Quem é

o proprietário desse documento bem possível que o nosso objetivo seja que a gente consiga provar a propriedade vindo nosso possível cliente então se a pessoa que te procurou é a proprietária é a pessoa que ocupa o imóvel e que quer documentar passar para o nome dela é bem possível que essa documentação precisa estava o nome dessa pessoa então documento que comprove a propriedade para a gente conseguir fazer averbação o nome dessa pessoa existe o contrato de compra e venda essa pessoa comprou esse documento de al eu comprei esse móvel de alguém tem esse documento que

comprova que ela comprou esse esse imóvel de alguém se sim ele precisa ser escriturado é preciso fazer a Escritura pública caso não aí pode ser que você precise ir para uma contratação de um advogado para usucapião Lembrando que essa contratação é feito pelo cliente e não pela equipe da construção civil Então nós não precisamos contratar nenhum advogado é muito interessante ter um advogado já especialista em direito imobiliário que Vai facilitar o nosso caminho e e faz parceria com a gente para que a gente consiga atender esse cliente de uma forma mais rápida e mais dinâmica

fazendo com que o nosso serviço que o nosso produto tem a maior qualidade mas não é nossa obrigação nem entender o processo da usucapião muito menos contratar por nossa parte o advogado porque senão nosso orçamento vai ficar muito diferente dos valores de mercado Então se tem se não tem documento que comprove a propriedade já começa a investir É possivelmente vai ser um processo da usucapião se tem um contrato de compra e venda você consegue encontrar Quem foi o vendedor Quem foi o comprador as duas partes estão dispostas assinar Aí sim você segue para Escritura pública

do imóvel já tem a Escritura pública consigo fazer a regularização desse móvel só com a Escritura pública não nós precisamos da matrícula do registro que consta o atual proprietário então da Escritura pública a gente precisa vir para a matrícula do registro de imóvel se não tem a gente vai partir para o cartório de notas então a Escritura pública é feita no cartório de notas feita a Escritura pública no cartório de notas Aí sim a gente passa para o cartório de registro de imóveis feito o cartório de registro de imóveis aí sim você vai ter a

matrícula não tem a matrícula leilão onde eu faço atualização da matrícula ou eu tenho uma matrícula e ela saiu até com a data atualizada Ela tá com uma data de hoje mas ela não está atualizada com o atual proprietário O que é o meu possível cliente então eu volto para o cartório de registro de imóveis faço a atualização dessa matrícula na faço averbação nela no nome do atual proprietário e aí sim eu botei a matrícula a matrícula atualizada com o atual proprietário e aí eu consigo fazer a elaboração do projeto que vai ser aprovado na

Prefeitura para nós da construção civil não há nenhum Desafio em fazer o projeto em fazer toda a documentação no nome do antigo proprietário ou fazer a documentação de prefeitura com contrato de compra e venda então se eu tenho uma matrícula que diz que a pessoa a vendeu o imóvel para a pessoa b a pessoa BR é a que quer me contratar e eles têm somente um contrato de compra e venda porém a matrícula tem o nome da pessoa a iroco a compra e venda diz que a pessoa a passou para pessoa B eu consigo fazer

o meu projeto eu consigo fazer a minha responsabilidade técnica eu consigo fazer a mesma memorial descritivo dependendo da prefeitura consigo até a emissão do alvará de construção no nome da pessoa B sem comprovar a propriedade com a matrícula porém eu não consigo regularizar esse imóvel porque o processo de regularização final não acaba somente com a prefeitura ele finaliza depois que passa pela Receita Federal e pelo cartório de registro de imóveis Então a gente tem que passar pela prefeitura pela Receita Federal e pelo cartório de registro de imóveis no mínimo então não adianta eu pensar somente

no processo do que a prefeitura aceita eu preciso pensar além eu preciso até o cartório eu preciso ir até a Receita Federal E aí eu entendo que isso é Federal isso não é somente na minha cidade ou na sua praia para que eu consiga provar a comprovar a propriedade e fazer a regularização desse Imóveis e a verdade o nome da pessoa B que é o meu possível cliente eu preciso ter esse documento de matrícula E se eu não tenho contrato de compra e venda pela usucapião essa matrícula vai existir e aí sim eu volto no

meu processo de elaboração do projeto de prefeitura já com o nome correto com a documentação correta evitando que o meu cliente tem a dores de cabeça e retrabalhos fazer todo o processo de um nome dele sem ter a matrícula e depois ele não vai conseguir averbar toda a documentação que a prefeitura emitiu continuando os passos para averbação Então iniciamos a nossa a elaboração do Projeto vai ser por emitir o laudo de estabilidade Então você vai verificar se o imóvel que você vai regularizar Lembrando que nós estamos falando de um imóvel que possui uma construção finalizada

então tem uma casa tem o comércio tem uma construção finalizada nós iremos fazer o laudo de estabilidade dessa construção verificar há nenhum tipo de Patologia fissura trinca umidade se as calhas estão sendo direcionada para a água de chuva se tem as grelhas necessárias para direcionar essa água se possui toda a questão de hidráulica e elétrica cumprindo as exigências da NBR vigentes dizendo que garante a segurança de quem ocupa esse móvel E aí sim a gente parte para estudo topográfico então vou fazer o levantamento tanto de altura como de níveis da vou fazer o planialtimétrico desse

móvel nesse planialtimétrico já consigo fazer o levantamento da implantação da construção existente que a medição na construção existente lembrando também que a necessidade de ser feita a medição interna e não é feito pelo estudo topográfico então a medição na construção nós fazemos com a nossa treino você vai ter a tinta só folha de sulfite você vai medir todo o layout da construção quarto cozinha banheiro onde tem janela onde tem porta Qual é o pé direito Qual que é a altura do Oitão da cobertura tudo isso você vai identificar de acordo com a medição na construção

juntamente com o serviço topográfico faço esses dois serviços no mesmo dia isso aqui para um terreno de 300 metros quadrados uma construção de até 200 metros quadrados você consegue fazer em duas horas Lembrando que vai um topógrafo parceiro com você e você vai fazer a medição agora se você tem habilitação para fazer os dois serviços você pode por pontuar um pouco mais do que duas horas obviamente certo então aqui eu estou colocando duas horas sendo sendo dois profissionais eu vou fazer a medição e o meu parceiro topógrafo vai fazer o estudo topográfico então ao mesmo

tempo os dois profissionais demanda um investimento de duas horas trabalhadas para que a gente consiga fazer esses levantamentos vai para escritório e vai passar todos esses estudos para o cade ainda WG UFC qual foram sofre porque você usa a extensão que você usa e a partir disso a gente dá andamento para os próximos passos em quando você tá fazendo Esse estudo você já pode iniciar a emissão da certidão negativa de débito na prefeitura não consigo averbar não consigo regularizar nenhum terreno nenhum lote que possui dívida com a prefeitura essa dívida é referente à inscrição cadastral

do lote e não ao ao CPF ou CNPJ do atual proprietário Então se o atual proprietário tem dívidas no nome dele tem dívidas no CPF ou no CNPJ não serão identificar as essas dívidas nesse processo essa certidão negativa de débitos ela é referente à inscrição cadastral do lote na Prefeitura se teve atraso de IPTU e se não fez muro e a prefeitura exigiu que tivesse feito foi multado se não limpou o terreno é prefeitura exigiu que fosse feita a limpeza também pode ser multado então pode ser que tem algum tipo de dívida na inscrição cadastral

do lote e isso impeça que a gente de continuidade no processo é muito comum e IPTU atrasado então antes de iniciar todo o processo de elaboração da representação gráfica o que demanda de 10 a 15 dias para cada profissional já identifica se existe essa dívida e nesse período de 10 a 15 dias o proprietário já vai sanar já vai negociar essa dívida outra informação muito importante para você lembrar aqui comigo nós já trabalhamos isso essa dívida a partir do momento que ela é renegociada o proprietário já deixa de ter dívida com a prefeitura então só

o fato de ter renegociado gerado novos boletos já e essa certidão negativa de débitos e esse documento vai ser muito útil o nosso cliente nossa possível cliente precisa entregar a certidão para que a gente faça a junção de todo o processo para quando for dar entrada na prefeitura esse documento esteja com validade vigente Ok elaboração do projeto da edificação para a prefeitura então só que vai ser de acordo com a sua prefeitura planta baixa corte implantação quadro de esquadrias quadro de áreas tudo isso de acordo com o código de obras da prefeitura que você vai

trabalhar pode ser a prefeitura que você vai trabalhar hoje seja uma que pesa somente a implantação que sejam projeto simplificado Pode ser que você vai trabalhar amanhã em uma que já peça o projeto completo termos aulas detalhadas de todos esses modelos de projeto é só você estudar entender cada uma das prefeituras cada um dos códigos de obras para saber quais são as representações gráficas que vão conter nesses desenhos nesses projetos em seguida o memorial da a edificação que a representação em português de toda a representação gráfica feita em projeto Então você vai escrever Fundação estrutura

forro cobertura tipo de esquadria limpeza do lote se tem piscina se tem Jardim em qual tipo de impermeabilização qual o tipo de sistema de instalações hidrossanitárias instalações elétricas é um memorial bem simples no qual vocês também tem o modelo para estudar sem grandes exigências lembrando que também depende do código de obras tem prefeituras que pedem e tem prefeituras que não pedem se for um projeto técnico completo normalmente pede memorial descritivo se for um projeto técnico simplificado normalmente não pede emissão da responsabilidade técnica também temos uma aula só sobre isso para você não ter dúvidas não

você jamais vai emitir uma responsabilidade técnica referente a qualquer outro serviço a não ser a regularização de imóvel claro que depende o conselho a descrição com essas dívidas palavras regularização de imóvel pode não existir Então você precisa investigar como seu conselho qual e quais são as palavras exatas para esse tipo de serviço algumas tem um levantamento algumas tem a responsabilidade para regularização própria mente Dita e você vai identificar para que não corra o risco de forma alguma de você emitir uma responsabilidade técnica para execução ou para elaboração de um projeto de uma construção que já

foi finalizada e não teve o seu acompanhamento técnico em seguida você vai fazer o protocolo para análise prévia dessa prefeitura neste protocolo você vai fazer a junção de todos os documentos exigidos no código de obras então projeto técnico memorial descritivo responsabilidade técnica IPTU Certidão Negativa de Débito requerimento do serviço solicitado procuração dizendo que você é o responsável o que pode protocolares documentação na prefeitura E muitos outros que cada prefeitura podem solicitar Como por exemplo o acompanhamento da companhia de força e Luz o companhia o acompanhamento da entrada de água dizendo que as instalações que foram

feitas estão condizente com a necessário e que estão aprovadas para que a prefeitura também faça a seguinte da de equações e aprovação do processo final sem nenhuma responsabilidade o que cabe as companhias e não a prefeitura então cada documento que você vai precisar precisa ser estudado no código de obras da sua prefeitura aqui o nosso para você uma visão da maioria dos documentos que são utilizados pelas prefeituras do nosso Brasil se você entende o nome de cada um desses documentos EA funcionalidade bem Possivelmente se a sua prefeitura exigir algo diferente você já sabe Para que

significa E você já sabe é feita a análise prévia análise prévia ela pode voltar do análise prega não precisa ser aprovada de primeira normalmente o período para fazer essa análise prévia demora de 20 a 15 dias então está bem precisa ser estudado e colocado em contrato para a gente possa avisar umas cliente olha está em análise prévia não te vi ainda nenhuma andamento Já se passaram 5 dias passaram 10 dias 15 dias sempre deixar o cliente avisado teve comunicado teve devolutiva pedindo para você fazer adequação faça Quantas vezes for necessário se for necessário também marcar

visita técnica para conversar com o profissional que está fazendo análise do seu processo também você pode marcar essa visita técnica para que você não tenha mais dúvidas não tô entendendo que essa pessoa quer gente tá lidando com interpretação de texto e são pessoas são interpretações de ser humanos não é uma regra que um robô que o robô disse que sim ou que não e é muito importante marcar uma visita técnica conversar com o profissional que tá fazendo análise do seu processo entendeu que ele realmente quer para evitar que você mande para análise prévia demora mais

20 dias Manda de novo mas 20 dias daqui a pouco você já demandou três meses e ainda não saiu da análise prévia e o seu cliente começa a te impressionar e aprovado análise prévia Aí sim aceito protocolo para aprovação na prefeitura A partir dessa provação vai ser emitido o alvará de construção então tudo que tiver nessa documentação que for aprovada não vai mais poder ser alterada é muito importante que isso fique bem claro principalmente para não precisar voltar com o processo depois que foi feita a emissão pela prefeitura vai te cobrar um processo novo e

você vai precisar pagar as taxas todas novamente então seis análise prévia tem certeza não vai ter mais nenhum tipo de alteração Aí sim manda para aprovação final também tem que ser seguindo o processo da do código de obras para você entender Quais são os documentos que vão para a aprovação final e qual a quantidade de cópias eu gosto de colocar seis ou mais como eu já falei para você outra outras vezes eu gosto de deixar duas vias ficam para prefeitura uma via vai para o Car é uma via fica comigo e duas vias ficam com

o proprietário então é muito importante que você faça uma quantidade de vias para que não precisa ficar não precisa ficar pedindo segunda via porque isso é cobrado e também demanda tempo então se você já sabe que o seu possível cliente vai fazer a venda desse imóvel financiado pelo Banco já pede umas 8 vias porque você vai ter que mandar visto para o cartório você vai mandar vias para o novo proprietário você vai mandar vias para o banco e essas vias não voltam e elas precisam ser originais emissão do alvará de construção depois emissão do certificado

de habite-se certidão negativa de débito na receita federal esse processo aqui já não é mais feito por nós então nós finalizamos o nosso processo aqui ó emissão do certificado de habite-se o nosso contrato vai até aqui e a gente ainda não finalizou a regularização desse móvel por isso é tão importante ter um contador uma contadora um profissional de contabilidade a nossa confiança para não deixar o nosso cliente na mão passa para parte de contabilidade eles irão fazer essa certidão negativa de débitos na prefeitura na Receita Federal na Receita Federal vai sair essa certidão junto com

todos esses outros documentos que nós fizemos vai ser levado para o cartório isso aqui pode ser feito pelo proprietário ou por você acompanhado de uma procuração ou até mesmo acompanhado de um proprietário caso você queira levar as documentação em cartório Você pode cobrar por isso também aqui não precisa ser nenhum uma especialidade profissional você pode ou você pode explicar para o seu cliente e seu cliente mesmo faz o processo de averbação Então vai pegar todos esses documentos que nós trabalhamos vai levar para o cartório de registro de imóveis e vai fazer averbação EA partir disso

vai fazer a atualização da matrícula passando a ter não somente o nome do nosso cliente como também a construção que foi é usada se for uma construção Residencial por exemplo vai aparecer uma construção Residencial uma construção de moradia de tantos metros quadrados de tal de tal categoria E aí sim toda a descrição fazendo com que esse imóvel comece a ser mais valorizado simplesmente pelo fato dele estar documentado e é essa preocupação é esse objetivo principal pelo qual a maioria dos nossos clientes nos procuram E agora se na hora de fazer o processo de investigação você

não identifica propriedade você não consegue comprovar Quem é o proprietário nós iremos para o processo da usucapião o processo de usucapião começa com a contratação de um advogado ela é feita pelo proprietário ele vai fazer toda a preparação do processo judicial e nessa preparação muito os documentos que não cabem a nós nós não precisamos de forma alguma nos preocupar em saber e entender e fazer o advogado vai preparar e dentro desses documentos um muito importante que ele vai solicitar para nós é o levantamento planialtimétrico porque o processo da usucapião vai regularizar o lote não a

construção então a gente vai começar até a matrícula de seu imóvel no nome do nosso possível cliente ir o processo de regularização da construção vai acontecer separadamente depois que existia matrícula lembra quando a gente E aí ó a primeira coisa que a gente precisa para fazer a regularização Essa é a matrícula constando o nome do atual proprietário depois a gente perde para elaboração do projeto da prefeitura então seguindo esse raciocínio você vai entender que primeiro ele vai fazer o levantamento planialtimétrico do lote e depois na finalização disso aí sim a gente vai entrada no processo

de regularização desse modo Então nesse levantamento planialtimétrico como o levantamento é solicitado solicitado pelo um processo judicial o fórum vai trabalhar em parceria com cartório pertencente a essa matrícula Então o cartório de registro de imóveis ele é a base de tudo Lembrando que cada lote pertence a um cartório diferente não significa necessariamente que na sua cidade tem apenas um cartório que era aquele cartório que pertence o seu lote investiga Qual é o cartório que eu preciso estudar eu te pertence a qual cartório é normal você na sua cidade precisar ir a um cartório de outra

cidade porque aquele imóvel foi registrado em outra cidade e as 100 Anos Atrás então ele ainda não pertence ao cartório de registro de imóveis Municipal do seu município e também é normal e o município tem vários cartório de registro de imóveis Então você vai entender Qual é o cartório de registro de imóveis pertencentes ao seu lote você vai investigar o que esse cartório exige e normalmente o fórum EA prefeitura trabalham conciliados com que o cartório quer porque o cartório que vai fazer averbação final então normalmente Você tem todo passo a passo que pode ser o

completo ou pode ser o simples ou seja você pode fazer um levantamento planialtimétrico desse lote e daqui você já passar instantaneamente para atualização da matrícula Então vir aqui ó pra atualização dessa matrícula ou o que acontece na maioria dos casos é importante você entender aqui o juiz que vai investigar o processo pede o levantamento planialtimétrico manda para o cartório o cartório exige planta abaixo da edificação se existentes planta da implantação e mais representações gráficas exigidas pelo cartório de registro de imóveis como corte quadro de esquadrias quadro de áreas várias outras representações que tem no projeto

completo detalhe de escada é só você assistir aula do projeto técnico completo que você vai entender as maiores representações gráficas como fazer e o que são e aí sim você vai conseguir fazer a atualização dessa matrícula e com a atualização dessa matrícula agora constando o nome do nosso possível cliente ou do nosso já atual cliente aí sim você como responsável da construção civil vai dar entrada no processo de regularização de imóvel e finalizar com averbação no cartório de registro de imóveis tanto com o trabalho como também agora com a questão da construção existente então perceba

que daqui a gente volta para esse processo todo outra vez Então processo da usucapião começa com um levantamento ou se velmente tem das representações gráficas para a identificação do imóvel existentes mas somente aqui nesse processo depois que já foi atualizado essa matrícula Aí sim que a gente vai dar entrada no processo de regularização desse móvel e fazer todo passo a passo como uma regularização tradicional como uma regularização convencional como faz parte da maioria da população brasileira bom Espero que isso tem facilitado o seu entendimento mais uma vez repito esse espaço é totalmente seu você pode

adequar anotar alterar de acordo com o seu desenvolvimento de acordo com a sua dinâmica dos das prefeituras que você vai trabalhar este é um processo comum Pode ser que aqui no meio do caminho você encontre mais um é só aí na sua cidade tem ou pode ser que representações gráficas você já entenda aqui na sua cidade não precisa ser feito então você já tira do seu mas seguindo esse passo a passo normalmente você vai conseguir chegar no nosso resultado final que a legalização desse imóvel EA averbação em cartório que é o que nosso cliente precisa

normalmente para conseguir comprovar para pegar de vender esse imóvel dele de forma legalizada Espero que você tenha gostado Espero que não tenha ficado com dúvida mais se ficou não tem problema pode deixar aqui embaixo nos comentários as suas dúvidas a gente se encontra numa próxima aula muito obrigado