Você já deve ter ouvido falar sobre usucapião. Mas você sabe exatamente do que se trata? Sabemos que os bens Imóveis são fontes de inúmeros conflitos do Brasil.
Tanto pela sua importância social, quanto pela existência de muitos imóveis em situação irregular. A usucapião é aplicada como forma de alguém se tornar dono de um bem, após cuidar dele durante determinado período. Não representa um ataque ao direito de propriedade, mas sim, uma homenagem à posse, em detrimento daquele que, tendo o domínio, abandona o imóvel, deixando que outro ocupe e lhe confira a função social e econômica mais relevante.
Pode ser um bem móvel, ou seja, que pode ser movido, como equipamentos, eletrodomésticos, móveis, carros e motocicletas, ou um bem imóvel como terrenos, apartamentos, casas e prédios. Neste vídeo, vou falar dos principais tipos de usucapião de bens imóveis. Existem diferentes tipos de usucapião e cada uma funciona com suas particularidades, mas em geral, a usucapião tem como objetivo conferir uma função social à propriedade.
Por isso, após cuidar de um bem durante determinado período é possível entrar na justiça para obter a propriedade do bem. É uma forma de aquisição de direitos reais. Sua característica particular é que a pessoa se torna dona por ter passado determinado tempo na posse pacífica e mansa daquele imóvel.
Por se tratar de um modo originário de aquisição do domínio em que não há transmissão da propriedade de um anterior para o novo proprietário, a lei estabelece requisitos rígidos para que a pessoa possa adquirir a propriedade por usucapião. Não basta estar de posse do bem, mas é necessário que a pessoa se comporte como dono, ou seja, que arque com custos, faça manutenção e se apresente como proprietário. Além disso, é necessário inexistir oposição à posse.
Não pode haver contestação, deve ser pacífica. Por último, a posse deve ser ininterrupta por um período de tempo. Esse período varia de acordo com a espécie da usucapião.
Vamos conhecê-las: A usucapião de bens imóveis podem ser ordinária, extraordinária ou especial. Esta última pode ser urbana, rural, coletiva, indígena e familiar. Os requisitos para usucapião ordinária de bens imóveis são: o comportamento como proprietário do bem, a inexistência de oposição à posse, a existência de um documento como um contrato ou compromisso de compra e venda, permuta ou doação, boa-fé e a posse ininterrupta pelo período de pelo menos dez anos.
Este prazo pode ser reduzido para cinco anos se o imóvel foi adquirido onerosamente, com base em registro no cartório competente, posteriormente cancelado. A redução do prazo ocorrerá somente no caso dos possuidores terem estabelecido moradia ou realizado investimentos de carácter social e econômico no imóvel. Já para usucapião extraordinária de bem imóvel, os requisitos são: o comportamento de proprietário e a inexistência de oposição à posse, que deve ser ininterrupta por pelo menos 15 anos.
É mais abrangente, pois diferentemente da ordinária, não são necessárias a existência de um documento como contrato, nem a comprovação de boa-fé. Também existe uma possibilidade de redução do prazo para 10 anos, no caso do possuidor ter estabelecido sua moradia no imóvel, ou ter realizado obras, ou serviços de caráter produtivo. Usucapião especial urbana.
Os requisitos dessa modalidade são: comportamento de proprietário, inexistência de oposição à posse, que deve ser ininterrupta por cinco anos, utilização do imóvel para moradia sua ou de sua família, o imóvel não pode ter mais do que 250 metros, o ocupante não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural e não pode ter tido reconhecida essa forma de usucapião anteriormente. Apesar do lapso temporal mais curto, essa espécie de usucapião tem limitações na destinação e no tamanho do imóvel, além de só poder ser alegada uma vez. Usucapião especial rural.
Como todas as outras modalidades, alguns requisitos são necessários: a existência do comportamento de proprietário, a inexistência de oposição à posse que deve ser ininterrupta por cinco anos, a utilização do imóvel para moradia, além de torná-lo produtivo pelo trabalho próprio ou da família. O imóvel deve ter até 50 hectares e ocupante não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Podemos ver que ela é muito semelhante à usucapião especial urbana, com a diferença de que não existe a limitação de poder ser reconhecida apenas uma vez.
Usucapião especial coletiva. Seus requisitos são semelhantes à da usucapião especial urbana: o comportamento de proprietário, inexistência de oposição à posse, que deve ser ininterrupta por cinco anos, a utilização comprovada do imóvel para moradia sua ou de sua família, também não pode ter mais do que 250 metros e o ocupante não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. A grande diferença aqui, é que a propriedade será dividida em diversas pessoas, pois trata-se principalmente de núcleos urbanos informais.
Na maioria das vezes é utilizada para regularizar imóveis de baixa renda. Uma informação importante: terras públicas não são passíveis de usucapião, assim como relações amparadas por um contrato de locação. A usucapião pode ser buscada nas duas formas: judicial ou extrajudicialmente.
A forma judicial, costuma ser a primeira escolha, no entanto, trata-se de um processo demorado, o que pode muitas vezes ser prejudicial. Assim, criou-se a usucapião extrajudicial, permitindo um trâmite mais rápido fora da Justiça. Independentemente da forma escolhida, é fundamental contar com a ajuda de um profissional qualificado, ou seja, um advogado que entenda as vantagens e desvantagens de cada modalidade.
Quanto ao custo desse processo, não existe um valor padrão para usucapião. Isso devido aos vários tipos e as especialidades das diversas situações em que ela é trabalhada, mas o valor da ação normalmente varia entre 10 e 30 por cento do valor do imóvel. Para nós corretores, essas informações são importantes para orientarmos nossos clientes quando durante uma negociação, dúvidas sobre este tema são levantadas.
Como você pode perceber, cada caso tem suas particularidades e temos que estar munidos de conhecimento para analisar a documentação existente ou ausência dela. Só assim conduziremos nossas intermediações com segurança e excelência. Meu nome é Marcelo, eu sou corretor de imóveis e empreendedor.
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