O processo de compra e venda de um imóvel envolve inúmeras certidões, comprovantes, taxas e impostos, que muitas vezes não estavam previstos no orçamento e que podem tornar essa jornada, bem desgastante. Todas essas questões burocráticas envolvidas nas transações imobiliárias exigem conhecimento para garantir que o processo ocorra da forma mais ágil e segura possível. No meio desses trâmites necessários e da papelada, está o imposto sobre transmissão de bens imóveis, o ITBI.
Um imposto obrigatório que é pago ao município no momento da compra do imóvel e que sem o devido recolhimento a transferência do bem não pode ser realizada. Na prática se não for quitado, o comprador não conseguirá fazer o registro e não terá o direito de constar como o proprietário na matrícula do imóvel. Quem deve pagar o ITBI?
O comprador ou o vendedor? O artigo 42 da Lei Nº 5172/1966, diz que "o contribuinte do imposto, é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei". Ou seja, a Legislação Federal não deixa claro quem é o responsável por quitar o ITBI, portanto, é comum que essa questão seja regulamentada por uma lei municipal, mas nada impede que as partes envolvidas na negociação façam um acordo no qual vendedor assuma parcial ou totalmente este compromisso, mas na maioria absoluta dos casos fica estabelecido que o comprador é o responsável pelo pagamento do ITBI.
Quando o ITBI deve ser pago? O procedimento padrão, ou seja, o mais comum, é que o ITBI seja quitado antes de lavrar a escritura ou antes de registrar o contrato de financiamento no cartório. Nesse caso só é possível solicitar o registro do imóvel no nome do comprador, mediante a apresentação do comprovante de pagamento.
No entanto, alguns municípios instituem que o ITBI deve ser pago após a lavratura da escritura pública, e outros ainda estabelecem que o recolhimento precisa ser efetuado depois do registro. Procure saber como funciona na cidade onde a transação imobiliária será realizada. Como pagar o ITBI?
A guia de cobrança do ITBI sempre será emitida pela prefeitura para o pagamento em agências bancárias ou pela internet. Em muitas cidades, principalmente nas maiores, é possível emitir o documento pelo site da prefeitura, mas em muitos municípios ainda é necessário solicitar pessoalmente a emissão da guia de pagamento. Quando a venda é feita sem financiamento o próprio Tabelião quando for lavrar a escritura, solicitará o crédito do valor ao comprador, já fará a emissão da guia e o recolhimento do tributo.
Para emissão da guia, é necessário ter em mãos uma série de documentos como contratos, comprovantes de pagamento e formulários próprios de cada município. Caso o comprador perca o prazo do pagamento do ITBI, em alguns municípios haverá cobrança de multa, em outros, ele não sofrerá nenhuma penalidade, mas não será possível realizar a transmissão de propriedade do bem adquirido naquele momento. Será preciso reiniciar o processo de solicitação de cálculo do imposto na prefeitura para gerar uma nova guia.
O cálculo do ITBI. Por ser um tributo municipal, a Constituição Federal estabelece, que cada prefeitura tem autonomia para definir as regras sobre a cobrança desse imposto. Sendo assim, cada cidade pode determinar o valor da alíquota que será usada como base de cálculo, mas costuma ficar entre dois e quatro por cento do valor que consta na escritura ou sobre o valor venal que consta no carnê do IPTU.
Este é um ponto muito discutido, pois a prefeitura normalmente considera o cálculo da alíquota sobre o maior entre estes dois valores. Se for constatado que o valor venal é maior que o valor de mercado do imóvel e o cálculo da alíquota foi feito sobre ele, é possível solicitar uma avaliação especial à prefeitura para contestar o valor venal de referência utilizado para o cálculo do imposto. É importante consultar as regras do município, mas se o tributo a ser contestado já tiver sido pago, o pedido de restituição do imposto pode ser feito juntamente com o pedido de avaliação especial do imóvel.
No caso de o contribuinte não ficar satisfeito com a decisão do município, terá que ingressar com recurso administrativo ou judicial para que a alíquota seja recalculada. É possível parcelar o ITBI? Cada prefeitura tem suas regras sobre a possibilidade de parcelamento do imposto.
Até existem alguns raros municípios que permitem parcelar o valor, o que facilita a vida do comprador, mas no geral, exigem pagamento à vista. Por isso, é muito importante reservar uma parte do dinheiro para lidar com as questões burocráticas envolvidas no processo de compra. Caso a compra seja feita através de financiamento bancário e a renda do comprador for suficiente, muitos bancos incluem as despesas com ITBI e Registro no valor do financiamento.
Quem é isento da taxa de ITBI? Esse é outro aspecto que depende da legislação de cada município. Existem casos em que é possível conseguir desconto ou até mesmo a isenção do pagamento do imposto.
As situações mais comuns estão relacionadas a programas habitacionais federais, estaduais e em grandes cidades, programas municipais. Há ainda municípios que não cobram ITBI para imóveis localizados em regiões carentes ou que apresentem um valor venal abaixo de certo limite. Como exemplos de situações frequentes, podemos citar os imóveis financiados pelo sistema financeiro de habitação, o SFH, que em muitos municípios têm alíquotas de meio por cento ou um por cento sobre o valor total financiado ou sobre parte dele, além do programa casa verde amarela, que em geral, garante isenção de pagamento do ITBI para imóveis nas menores faixas de preço.
Uma observação importante: quando o imóvel foi adquirido por pessoa jurídica, o tributo só não será devido quando o bem for utilizado pela empresa, ou seja, for parte da operação e do negócio. No entanto, o ITBI incide normalmente quando a empresa adquire o imóvel com o objetivo de vender, locá-lo ou utilizá-lo como moradia dos sócios por exemplo. Este é mais um ponto de muita discussão administrativa e judicial entre contribuintes e municípios.
Na dúvida, é essencial consultar a legislação municipal para descobrir em quais condições ocorrem a isenção ou a diminuição na cobrança do imposto. Como você pôde perceber, a legislação envolvendo o pagamento do ITBI é específica para cada cidade e pode variar bastante. Nós corretores temos a obrigação de conhecer tudo sobre os impostos, alíquotas e documentos exigidos pelas prefeituras das cidades onde atuamos.
Isso garantirá a segurança e agilidade necessárias para realizar os melhores negócios, evitando dores de cabeça e surpresas aos clientes e a você mesmo. Meu nome é Marcelo, eu sou corretor de imóveis e empreendedor. Deixe um like se gostou do vídeo, se ainda não é inscrito, inscreva-se no canal, um forte abraço e até o próximo vídeo.
