Usucapião extrajudicial - passo a passo, atuação em cartório e dicas práticas

a usocapião é um instrumento de regularização da propriedade em decorrência do uso e do exercício da Posse desse móvel e extrajudicial é uma palavra que nos remete aquilo que é de fora da Justiça mas ao contrário do que muitas pessoas dizem usão extrajudicial não é tão fácil quanto parece muitas vezes é mais difícil do que a uso capião judicial mas se cumprir todos os requisitos do código civil das normas da corregedoria do provimento do CNJ e se adequar às exigências do cartório de registro de móveis e se os advogados fizerem o passo a passo bem

direitinho é possível sim ter o sucesso então eu vou falar sobre essas fases a primeira fase que na minha opinião é a mais importante no meu escritório ela é uma fase muito bem feita é nela que eu obtenho todo todas as informações e todos os elementos que vão me apoiar em todas as demais fases e vão garantir que meu procedimento seja bem tranquilo eu costumo em primeiro lugar chamar o cliente para uma conversa que dura aí entre 1 h30 a 230 e eu vou pedir que esse cliente me conte detalhadamente a história do imóvel tudo

eu quero saber Desde quando entrou como entrou se teve um contrato particular por exemplo um compromisso de cpra e venda uma sessão de direitos hereditários se o cliente tem recibo de pagamento nota promissória enfim eu vou saber como começou a posse e quando começou até para fazer a contagem do tempo né até porque a gente sabe que a usucapião ela vai de 2 a 15 anos de tempo de posse então eu vou identificar com a história do cliente qual a espécie de uso capião que vai ser utilizada e se ele preenche esse requisito e também

eu vou pedir para o cliente provas de que ele utiliza o imóvel durante todo este período de tempo tais como comprovante de pagamento de água de luz de gás de telefone parcelas de ptu recibo de compra de material de construção de mobília fotografia contrato de locação que ele tenha alugado o imóvel para terceiros e então eu analiso os documentos que o cliente me trouxer se por acaso não tiver a matrícula ou a transcrição do imóvel aí a gente vai combinar para fazer o pedido no cartório de registro de imóveis sim porque este é o documento

mais importante da US capião assim o número um na matrícula ou na transcrição no registro do Ó móv nós vamos descobrir quem é o proprietário tabular a partir daí vamos começar a fazer pesquisas para saber se essa pessoa ainda é viva se faleceu Se Deixou herdeiros se esses herdeiros são maiores de idade se são capazes porque estas pessoas vão precisar ser notificadas sobre esse procedimento e também nós vamos precisar do IPTU do imóvel com ele eu verifico Quem são os confrontantes deste móvel os vizinhos e levant as informações na prefeitura E no cartório de registro

de móveis com as certidões de registros dos imóveis vizinhos eu vou obter a informação de quem são os proprietários mas raramente o proprietário que consta no registro é o mesmo que está no imóvel na vida real muitas pessoas vendem o imóvel por contrato de gaveta falecem os herdeiros não fazem inventário abandonam o imóvel várias situações que aquela a pessoa que está no imóvel não é a mesma que está no registro E então nós precisamos ir até lá bater na porta do vizinho conversar com ele se apresentar e descobrir se ele é o mesmo que é

que está na matrícula do cartório de registro de imóveis tá E se eu não tiver a gente vai precisar anexar a prova de que aqu aque vizinho adquiri o imóvel que herdeiro enfim é muito importante e durante todo esse procedimento que tanto os herdeiros do proprietário tabular quanto os confrontantes ou seus herdeiros ou seus sucessores sejam notificados não pode faltar nenhuma notificação senão o procedimento todo pode ser anulado nessa fase também a gente vai contratar um engenheiro para fazer uma planta do imóvel mas atenção tem algum umas exceções na lei tem caso que não precisa

de planta mas se o seu caso precisar o engenheiro vai lá no imóvel fazer a medição em loco e na planta ele vai colocar todas as informações do terreno e da construção e ele vai precisar colocar também as informações dos confrontantes porque esses confrontantes deverão ou assinar a planta anuindo o procedimento ou vão ser notificados e vão receber uma cópia dessa planta porque eles também têm direito a impugnar principalmente com relação às medidas confrontantes né alegando por exemplo que o seu imóvel tá invadindo um pedacinho do imóvel dele estando a planta pronta o próximo passo

é a gente se dirigir até o imóvel e conversar com esses confrontantes e já pegar a assinatura deles como anuentes se assim eles quiserem claro eu costumo ir pessoalmente e pegar a assinatura dos vizinhos por três razões A primeira é mais barato para o cliente isso por se a gente não pegar assinatura dos vizinhos e pedir pro cartório fazer a notificação pode sair muito caro eu tenho um caso aqui no escritório que o cartório gastou mais ou menos R 5.000 de notificação vamos imaginar que o cartório tem que notificar 10 ou 15 herdeiros e que

cada um esteja numa cidade aí às vezes vai notificar a pessoa não está eh tá trabalhando e tem que ficar fazendo várias tentativas Tem cartório que só faz notificação pelo cartório de títulos documentos que custa aí mais ou menos aqui em São Paulo R 450 cada notificação então se você puder colher as assinaturas desses confrontantes vai economizar dinheiro para seu cliente e também vai economizar tempo porque às vezes essa fase de notificação no cartório demora aí de se meses um ano então de repente em 15 dias um mês você consegue pegar assinatura de todos os

vizinhos economizar tempo e dinheiro e a terceira razão é porque se o vizinho se recusar a assinar e ele disser que é contra usocapião você já vai saber de antemão E você já pode se preparar inclusive mudar a planta se estiver errada etc uma coisa que eu preciso alertar aqui é que a planta precisa ser muito bem feita o profissional tem que ser de muito boa qualidade porque esse documento é um dos principais da usucapião eu já tive procedimento que teve que fazer retificação na planta lá na frente lá na terceira fase e aí você

perde um tempão e muitas vezes se as informações da planta estiverem na ata notarial você tem que voltar e retificar a planta é a ata notarial então uma planta bem feita vai te adiantar muito no procedimento nós vamos também providenciar as declarações das testemunhas e vamos também providenciar as certidões forenses dos proprietários dos confrontantes e também dos requerentes munido de todos esses documentos que aliás podem ser mais documentos porque muitas vezes a gente tem uma lista inicial do que precisa ali ser apresentado mas conforme vai pesquisando vai tirando informações vai surgindo a necessidade de apurar

mais dados de tirar mais documentos a gente vai juntar todos esses documentos e vamos fazer uma petição para o cartório de notas o qual vai lavrar a ata notarial de usucapião tá aqui no escritório sou eu e minha sócia Silvana que fazemos essa petição e nela a gente vai relatar todo o histórico do imóvel tudo aquilo que o cliente nos contou vamos também escrever todos os documentos que foram apresentados matrícula IPTU declaração de testemunha as contas de consumo pagamento de impostos enfim a gente vai escrever um livro da vida do imóvel e do exercício da

Posse com objetivo de convencer o tabelião de notas a fazer a nossa usocapião Então nós vamos nos dirigir até um Tabelião de Notas apresentar essa petição e uma cópia autenticada de todos os documentos nós utilizamos para fazer a ata notarial o cartório vai receber a documentação vai analisar e se tiver tudo ok vai agendar uma data para fazer uma diligência até o imóvel essa diligência não é obrigatória mas eu recomendo muitíssimo Porque deixa Nossa os capião muito mais forte na diligência o escrevente vai verificar se tudo aquilo que nós escrevemos na petição está correto se

a gente tá falando a verdade ele vai verificar o imóvel pode tirar fotos pode conversar com vizinhos enfim vai constatar a existência do imóvel na forma como foi declarado por nós o escrevente volta pro cartório e coloca na nossa petição as informações que foram colhidas nessa diligência E aí agenda uma data para assinar escritura na assinatura vão comparecer O requerente né o nós advogadas e as testemunhas que vão todos declarar que tudo aquilo que está sendo falado ali é a expressão da Verdade feito isso o cartório vai emitir dentro de alguns dias uma cópia oficial

dessa escritura dessa ata notarial e vai entregar para nós advogadas e nós vamos reunir outra cópia autenticada de todos os doc entos que foram utilizados na primeira fase e vamos precisar acrescentar também um requerimento para o cartório de registro de imóveis requerendo que a usucapião seja processada e por fim registrada nós vamos precisar entregar o cartório de registro de móveis todas as certidões atualizadas E aí é preciso verificar em cada estado qual regra das normas da corregedoria se aplica o cartório de registro de Imóveis vai receber a documentação e vai prenotar ou seja vai nos

dar um protocolo de abertura de procedimento vai iniciar a análise de tudo aquilo que a gente entregou aqui em São Paulo a média de tempo é de mais ou menos uns dois meses um a dois meses e aí nessa nessa primeira comunicação o cartório vai poder dizer uma que existe uma nota devolutiva que a gente vai precisar apresentar mais informações ou mais documentos ou que a gente vai precisar esclarecer algum ponto ali que não tenha ficado claro ou se tudo esver ok o cartório vai dizer que vai passar para a próxima fase que é das

notificações caso tenha nota devolutiva a gente vai precisar cumprir e muitas vezes tem várias notas devolutivas eh durante o procedimento o que vai impedir digamos assim ou minimizar a emissão de nota devolutiva é se na primeira fase a gente tiver toda a documentação completa mas ainda assim Pode ser que o cartório queira explicação sobre algum ponto mas vamos imaginar que não teve nota devolutiva que o cartório disse que a documentação tá ok então vai passar para a segunda fase que é a das notificações o cartório vai notificar quem for o proprietário tabular atualmente ou seus

herdeiros ou seus sucessores então a gente vai descobrir isso lá na primeira fase que é de investigação o cartório vai notificar também os confrontantes que são os vizinhos ou seus herdeiros ou sucessores a mesma regra dos proprietários tabulares e o cartório vai notificar também a prefeitura que pode empinar o imóvel aqui no escritório eu tive dois procedimentos impugnados pela prefeitura e ambos com alegação de que os móveis dos meus clientes estavam invadindo a área pública estavam pegando um pedacinho da calçada e cada um teve uma solução diferente um a gente conseguiu comprovar por meio de

um perito judicial que não havia a invasão que na verdade essa situação estava desde a época do loteamento e outro de fato o cliente tomou um pedacinho da da calçada e ele teve que fazer a demolição da área excedente Esta é uma das principais razões pelo qual a planta precisa ser bem feita porque se houver impugnação o engenheiro que fez a planta vai ter que sustentar aquilo que ele escreveu ali o estado também pode impugnar tá aliás tanto o estado quanto o próprio cartório podem impugnar o procedimento se eh acharem que a usucapião está sendo

feita para burlar pagamento de imposto por isso que é essencial que o advogado escolhido ele saiba exatamente o que esteja fazendo ele tenha conhecimento profundo da lei porque não pode fazer uscap para burlar pagamento de imposto por fim caso não tenha nenhum tipo de impugnação o cartório vai fazer a publicação desse procedimento a uscap será deferida e sendo uma aquisição originária a matrícula anterior vai ser encerrada e vai ser aberta uma nova matrícula aí então em nome do nosso cliente já como proprietário