De que adianta investir em FIIs se eles pagam renda mas a cota cai? | Professor Baroni

Barone às vezes às vezes a gente vê um umas críticas no Twitter do tipo de que adianta investir em fundo imobiliário se paga 10% mas caiu 10% obviamente que essas críticas não têm tido muito sucesso porque as pessoas vem o seu argumento que você vai dar agora e tão comprando até que o número de investidores em fundo imobiliário acho que não teve um mês que andou para trás só cresce porque as pessoas entendem que essa crítica é uma crítica vazia Por que que é uma crítica vazia é uma crítica vazia porque a pessoa tá olhando

um um um lado só né né ela tá olhando o lado em que ela quer justificar o motivo pelo qual ela não quer comprar ou ela vendeu Então ela fica se retroalimentando e reafirmando uma coisa que na verdade não tem substancialidade nenhuma mas porque se cair 10% todo ano depois de 10 anos então mas você comprou mais cotas né esse é o ponto então às vezes eu fala o seguinte qual é o prisma que você tá olhando se você tá comprando mais cotas e o seu rendimento por cota está aumentando e no consolidado do ano

ele aumentou significativamente porque você comprou cotas ao longo desse tempo porque o fluxo de caixa do fundo imobiliário é que a maior beleza da história muita gente fala assim Ah isso é é um é uma uma coisa que te ilude porque você tá olhando o patrimônio e não e tá perdendo no patrimônio e ganhando e perdendo no patrimônio ganhando na renda no final das contas é uma força contrário que você tá no mesmo lugar essa afirmação ela não é falsa ela não se sustenta em nenhum cenário em nenhum cenário porque se você se você pega

uma carteira de fundos imobiliários em que você realmente tá recebendo fluxo de caixa e tá comprando mais cotas ainda que o seu patrimônio financeiramente esteja caindo quando você olha ali no saldo da corretora você comprou mais cotas e aumentou a sua renda aí entra aquela questão toda que a gente sempre fala eh o o ponto é você acha que o juros vai ficar nesse patamar durante a eternidade você vai perpetuar e p mais S perpetuar a ascensão dos juros não é não é nem o o patamar é a ascensão tem que subir todo ano para

cair todo ano e aí desvirtua tudo né Por exemplo a pessoa que comprou o IPCA mais 6 achando que estava fazendo um excelente negócio e realmente pode ter sido feito não vamos discutir mas agora com o IPCA mais 7 ele já teve uma marcação então ele também já perdeu sei lá 5 6% do patrimônio Então o que eu fala que o fundo imobiliário só para concluir um segundinho Eu acho que o grande ponto é que na renda fixa o principal e o o e o rendimento eles se acumulam eles se misturam e no fundo imobiliário

ele dissocia e essa dissociação Ela traz um erro de premissa gravíssimo gravíssimo porque assim às vezes a pessoa tá pegando o fluxo de caixa do fundo imobiliário e tá comprando uma ação aí a ação pode até subir tudo bem ok ele fez um excelente negócio ali só que de onde veio o dinheiro veio da Carteira do fundo imobiliário que abasteceu ele lá ele pode ter comprado o ipsa mais 7 tudo bem ipsa + 6,5 que de repente pode subir em algum momento num marcação a mercado só que como ele desmembrou o dinheiro ele não tem

como mapear de onde vieram os recursos que ele aplicou você por exemplo Thiago pode ter investido eh em Apple em Facebook enfim em alguma empresa internacional com fluxo de caixa da sua carteira de fundos imobiliários E aí como é que você faz isat como tem essa dissociação você se perde então por isso que eu falo que é um erro de premissa grave então qual é a minha única forma de colocar isso na cabeça do investidor para que ele possa se nortear ele olhar a quantidade de cotas e ter uma referência de quanto ele tá recebendo

de cada fundo por cota São dois números que são muito catalisadores pra tomada de decisão deles e para finalizar Alberto um segundinho o único argumento que pode ter um ponta uma ponta solta é pra pessoa que se aposentou com fundo imobiliário O que é assim a gente ainda não tem tantos casos no Brasil porque fundo imobiliário começa a ganhar atração de 5 anos para cá e mas aí entra aquilo que a gente sempre fala mesmo você aposentado seja em ações seja em fundo imobiliário seja no que for é importante que você continua sendo superavitário Ou

seja você passou uma vida inteira ar regrada você passou uma vida inteira controlada recebendo os seus salários enfim seus rendimentos seus dividendos gastando pagando as suas contas mas investindo depois de aposentado a pessoa tem que continuar assim então não não é igual você cuidar da saúde não tem um lugar assim ah agora já tô com 70 60 vou parar de cuidar da minha saúde porque agora não existe isso não é não são coisas que não existem então a carteira de um investidor ele é investidor Desde quando ele decide até quando ele vai fazer sucessão então

se a pessoa começa a olhar a quantidade de cotas que ele tem e o rendimento por cota ele cria uma uma proteção contra justamente thago esses esses tweets essas esses vídeos né que causam muito né a própria ambima publicou agora recentemente um estudo mostrando que fundo imobiliário é o segundo produto que mais Eng no mercado financeiro Então realmente é engaja a falar mal engaja a criar polêmica engaja a criar alguns pontos mas nós temos aqui você já me conhece a gente se conhece há muitos anos a gente tem um uma uma rota Educacional muito forte

muito bem estabelecida e a gente tá aqui não é para e eh eh desconstruir nada de que tão que tá sendo colocado mas educar quem tá recebendo essas experiências para que ele ele próprio possa se blindar contra dessas outras questões que na minha visão são colocadas de uma maneira meio tortuosa e e confunde né na verdade confunde e só para terminar aquela minha pergunta Inicial Eu vou dar o meu argumento ganhei 10 de dividendo mas caiu 10 na cota bom vamos vamos potencializar esse argumento Então significa que você vai acha que vai cair 10% todo

ano em 10 anos não tem mais nada é então o imóvel não V mais nada Pensa numa fazenda então é esse argumento ele é uma fotografia ele construído em cima de uma fotografia que de fato nos últimos 12 meses não foi bom mas se você pegar qualquer ativo do mundo você consegue encontrar janelas de 12 meses que não foi bom você pega ação da Apple que é uma das melhores histórias da do capitalismo da humanidade você consegue pegar janelas lá em 2008 na bolha da internet mais recentemente em 2013 2016 e que elas não foram

também então se você tomasse uma decisão de Apple baseado nessas janelas se chegar numa conclusão equivocada é isso que eu sugiro PR as pessoas não olhem somente uma de 12 meses para verdade na verdade o investidor às vezes ele gosta de fazer alvo ao tiro e não tirar o alvo ele quer ele quer construir um uma engenharia reversa para alimentar uma coisa que ele leu no Twitter tomou uma decisão de investimentos e agora ele tem que sustentar uma coisa que na verdade não se sustenta só que ele tem que criar isso o investidor que falou

isso que o thgo disz ele não entende a essência do que é investir porque porque o retorno ele tá no que o ativo produz é que o aluguel ele é invisível que ele produz esp uma fazenda ela produziu 10% de quanto vale a fazenda que foi soja que apareceu lá que não tava lá no ano anterior né Pensa que ele vai vender isso daí por 10% né e ele distribui isso como dividendo e a fazenda caiu 10% pensa que no ano seguinte vai aparecer de novo a soja ali por quê Porque ela produz isso né

e e o ponto é que ele só vai cair para Zero Só par de produzir o ponto é é a produtividade do ativo e não a cotação né e e e Alberto na verdade a gente tem visto cada vez mais nos relatórios aluguel né Então a gente tem visto cada vez mais os relatório de fundos imobiliários Principalmente quando tem o desinvestimento os gestores colocando a taxa interna de retorno e a grande maioria das taxa Inter de retorno de dois dígitos então criou-se algumas os dogmas que pelo fato de fundo imobiliário ser uma uma indústria muito

recente h ó há 7 anos ó olha só esse número olha esse númer hoje o Fix tem 114 Fundos 114 Fundos se eu for fazer um estudo pegando de 7 anos para cá dos 114 Fundos somente 31 que é 27 tem histórico de 7 anos por favor né Tiago é um mercado muito jovem e aí nós temos nós tínhamos há 7 anos atrás Um pouco mais né c e poucos mil investidores né fechamos 2018 com 200.000 investidores e hoje tem 2.700 ou seja dos 114 do ifix nós temos somente 27 que tem um histórico de

7 anos e nós temos 90% das pessoas que investem exatamente nesse 6 7 anos ou seja as pessoas estão tentando criar um recorte totalmente direcionado para uma situação que se você perpetuar isso como verdade é completamente e eh eh inóspito né porque você não vai como você tá falando você não vai ter mais nenhuma produtividade é como se os shoppings não fossem continuar produzindo O Retorno como se os aluguéis nunca mais fossem subir como se o metro quadrado da construção tivesse se mantendo estático o tempo todo então são premissas que não se sustentam então o

que que é mais fácil eu uma história meio escatológica coloco como se fundo imobiliário não tivesse essa eficiência e faço o alvo ao tiro eu pego esse recorte temporal que é fácil de contar essa história e perpetua então assim de novo eu acho que o maior agora quando que eu vejo mais positivamente é que é são exatamente tweets assim vídeos assim situações assim que nos permite ter oportunidade de Educar investidor porque se não tivesse isso a gente talvez não eu acho o debate ele é muito rico porque as pessoas podem ver o seu argumento podem

ver o argumento dos outros e com isso formar uma opinião e o que a gente tem visto é que o número de investidores tem crescido Então esse debate Rico as pessoas têm tomado uma conclusão que é muito mais alinhada com o que você falou não porque é você que falou mas porque na minha concepção faz mais sentido tanto é que as pessoas estão [Música] comprando Y [Música]