Como Analisar um EDITAL de LEILÃO IMOBILIÁRIO?

e atendendo as mensagens que alguns de vocês deixaram no último vídeo que eu falei sobre leilão imobiliário que eu vou deixar o link no final desse vídeo hoje nós vamos falar sobre como analisar um edital de leilão prestem muita atenção em cada um dos detalhes que eu vou mostrar para vocês cada um deles é de extrema importante para você mitigar os riscos envolvido nesse tipo de transação principalmente no que tange às disposições Gerais que geralmente fica no final desses documentos para você que está chegando agora no canal meu nome é Fabrício bragato e aqui nós

falamos sobre o mercado imobiliário de uma maneira simplificada para você que quer investir nesse mercado ou para quem quer apenas realizar o sonho da sua casa própria Então vamos a análise de um edital da Caixa que eu selecionei aleatoriamente para vocês Bom como eu acabei de dizer para vocês nós estamos analisando um edital de leilão Público da Caixa que deve acontecer ainda esse ano aqui nesse caso dia oito de maio é importante destacar que é que eu tô analisando edital específico outros editais sejam eles da Caixa ou de outros bancos podem ter informações um pouco

diferentes mas o mais importante é que as informações que eu vou trazer para vocês aqui como pontos de atenção são as mesmas que você vai ter que procurar em outros editais mesmo que eles estejam em outros formatos Mas vamos lá aqui tem uma série de informações que não são tão irrelevantes aqui para nossa análise nesse momento e aqui tá falando o objeto né da onde que são esses Imóveis Então são Imóveis recebidos em garantia de alienação fiduciária Isso significa que esses são os imóveis tomados pela Caixa daquelas pessoas que não pagaram seus financiamentos Seguindo aqui

né para os imóveis com ação judicial conforme anexo 2 recairá sobre a caixa o risco de infecção de direitos e significa que para os imóveis que possuem a ação judicial né que estão descrito nesse anexo dois lá embaixo a Caixa vai ser responsável por esse processo esteja em andamento E caso depois que seja transitado em julgado ou seja quando finalizar o processo caso a decisão judicial seja favorável para pessoa que comprou e acabou não pagando esse imóvel a Caixa vai devolver ao adquirente né ou seja nós que comprarmos esse imóvel os valores por eles despendidos

na presente transação Ou seja a Caixa vai devolver aqueles valores que você eventualmente investiu para comprar esse imóvel só que aí que tá o problema esses processos podem demorar muitos anos para serem resolvidos né a justiça brasileira ela é muito lenta e como eu já falei em vídeos anteriores Eu já vi processo na verdade eu tô acompanhando um processo que já tá desenrolando a mais de 10 anos na justiça e foi exatamente um processo envolvendo a compra de um imóvel no leilão logo é um risco que você precisa avaliar Eu particularmente não compraria um imóvel

que está sendo alvo de uma ação judicial exatamente por esse motivo que eu acabei de explicar para vocês Bom Seguindo aqui isso aqui ele quer dizer que além das ações que estão no anexo 2 outras também podem existir envolvendo esse imóvel que não estão averbadas na matrícula E esse é outro risco né por isso que é importante que vocês façam uma análise do Risco envolvido né Será que realmente vale a pena o imóvel vale muito mais do que aquilo que está sendo vendido em vários leilões o lance Inicial Ele tá em 70 80% não quer

dizer que ele vai ser vendido com 70 80% de desconto tá porque tem toda uma competição ali talvez você consiga um imóvel com 30 40% mais barato do que a avaliação dele do que o valor de mercado dele então precisa avaliar porque às vezes vale a pena você comprar um imóvel que pela metade do preço né dependendo da situação talvez vale a pena você arriscar ter outros processos aqui ele termina alguns grupos né pessoas que não podem participar desse tipo de leilão então se você trabalha na Caixa em alguma dessas áreas que estão aqui se

você trabalha numa agência comum você trabalha numa área que não tem nenhuma relação com essas áreas que eles mencionam aqui não tem problema mas se você não só você que trabalha mas os seus parentes até terceiro grau civil com dirigente da Caixa empregado da caixa que atua e nessas Áreas Aí que eu acabei de mencionar que estão mencionadas aqui em cima também nesses casos você está impedido de participar desse tipo de leilão aquele fala dos documentos que precisam ser apresentados ao leiloeiro Então quando você vai fazer leilão online Você precisa fazer um cadastro enviar uma

série de documentos estão listados aqui se você for pessoa física e aqui embaixo se você for pessoa jurídica se você é uma empresa a mesma coisa é válida se você for para um leilão presencial Seguindo aqui sobre o preço mínimo e das formas de pagamento ele fala sobre o preço mínimo C aquele que tá no anexo 2 que é o lance inicial de cada processo e com relação ao lance mínimo quando o imóvel vai para o primeiro leilão ele deve ser superior ou igual ao valor da avaliação como eu já falei em vídeos anteriores e

aqui tem uma informação importante que é relacionado às formas de pagamento que vocês podem utilizar podem ser à vista com recursos do Fundo de Garantia ou com financiamento que é uma coisa muito boa aqui para as pessoas que não tem como desembolsar o valor do imóvel à vista e se vocês quiserem um vídeo específico sobre como financiar um imóvel de leilão deixa aqui nos comentários que eu faço um vídeo detalhado para vocês já aproveita para deixar a curtida nesse vídeo e se inscrever no canal isso ajuda muito a gente continuar trazendo informações sobre o mercado

imobiliário para vocês Bom Seguindo aqui nossa análise né vou passar essa parte aqui um comentário sobre o fundo de garantia né que ele não pode ser utilizado na aquisição de imóveis não então Aqueles Imóveis industriais e comerciais por exemplo você não vai poder utilizar o fundo de garantia que é uma regra válida para qualquer tipo de financiamento ou pagamento por Imóveis o fundo de garantia também não poderá ser utilizado para aquisição de imóvel com ação judicial exatamente por conta daquele risco que eu acabei de explicar para vocês de a caixa acabar perdendo o processo né

acabar perdendo aquela ação judicial ele também destaca aqui quais imóveis só poderão receber proposta para pagamento total à vista alguns dele pode ser exatamente por isso daqui que tá falando anteriormente é por ser um imóvel não Residencial ou porque é um imóvel que tem ação judicial e aqui esse item ele Fala especificamente sobre os devedores ou seja são aquelas pessoas que compraram imóvel mas acabaram a não conseguindo pagar por ele eles podem exercer o direito de preferência só que os valores eles devem seguir o que está nessa lei né nessa lei 9514 artigo 27 inciso

2B e terceiro que é exatamente esse daqui e eu vou deixar o link para essa lei nos comentários desse vídeo de uma maneira geral esse artigo diz que o devedor fidunciante pode adquirir o imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida somando os encargos e despesas que estão descritas aqui em cima encargos legais inclusive tributos e contribuições com os dominais ou seja todas as dívidas que aquele imóvel tem e aqui ele fala né O que a dívida e o que são as despesas é importante destacar também que é efetuando apenas a comissão do leiloeiro ele

vai pagar tudo que ele deve do financiamento além do das taxas condominais imposto na IPTU tudo que envolver aquele imóvel e também vai ter que pagar a comissão do leiloeiro que é 5% a gente já vai falar sobre isso então Seguindo aqui né a gente tem dos lances né que é o leilão é feito pela internet na modalidade de internet mas ele poderia ser presencial também e estaria descrito aqui só que por presencial você teria que ir lá ao local do leilão que é um processo normal de leilão desde sempre ele existe dessa forma a

novidade na verdade é com relação à internet com relação ao devedor fiduficiente também ele tem a opção né de exercer o direito antes e durante o período de realização dos lances mas a probabilidade disso acontecer é muito remota tendo em vista que se a pessoa não conseguiu pagar até esse momento né e considerando também que aqui pode ter levado anos até chegar nesse ponto do imóvel para leilão Qual que é a chance de ele chegar agora e querer comprar esse imóvel e ter dinheiro para poder pagar tudo isso incluindo as despesas que ele vai ter

que pagar e os 5% que é o a taxa do leiloeiro Mas é uma possibilidade que a pessoa que está devendo tem então vamos Seguindo aqui pagamentos do leilão aqui ele tá falando que eu arrematante paga no ato do leilão o valor da comissão do leiloeiro correspondente a 5% do Lance vendedor Isto é se você comprou né arrematou o imóvel por 200 mil reais você precisa ter 10 mil na hora para poder pagar para o leiloeiro e depois ele vai ter dois dias úteis depois da finalização do leilão para poder pagar o valor referente a

parte não financiada né recursos próprios ou o valor total da proposta no caso de aquisição à vista aqui ele fala também do valor da comissão do leiloeiro não compõe o valor do Lance ofertado ou seja o valor de 10 mil reais que eu acabei de dar de exemplo para vocês sobre os 200 mil é uma adicional logo o total que você pagou até o momento é 210 mil que você precisa considerar também na hora de avaliar a viabilidade desse da compra desse imóvel ou não aquele fala que o valor declarado como recursos próprios a ser

pago em dinheiro deverá ser no mínimo 5% do valor total ofertado para aquisição do imóvel então ele tá falando que No mínimo você precisa ter 10% né que é 5% do leiloeiro mais 5% do valor do imóvel nesse caso do exemplo que eu dei 20 mil reais para poder fazer aquisição do imóvel mas eu já já vou explicar para vocês o porquê dessa exigência e aqui nesse item ele vai falar que você né que adquiriu o imóvel deve enviar a forma de pagamento e a discriminação dos valores no mesmo dia da arrematação seja no dia

do leilão normalmente isso já acontece se for um lei não presencial você já vai falar lá na hora e se for um leilão online você já vai conseguir preencher isso direto no site do leiloeiro E olha que importante esse item se você não cumprir o prazo determinado nesse item anterior a sua proposta vai ser considerada como à vista Então você vai ter que pagar tudo de uma só vez seguindo né aquele diz que após apuração da rematante vencedor não você não vai poder alterar o valor global no termo de arrematação e também não é permitido

que os recursos próprios sejam inferiores a 5% do valor Global da proposta que é exatamente o que a gente falou há pouco do mesmo modo não é possível alterar a forma de pagamento os valores do termo de arrematação para reduzir o valor de recursos próprios ou seja aquilo que você definiu no termo de arrematação é o que vai ter que ser cumprido aqui o pagamento do valor correspondente a comissão será realizado conforme definido pelo leiloeiro ser cheque cartão pics Depende do que o leiloeiro definir esse item também é muito importante que se você não pagar

o lance e ou a comissão do leiloeiro implicará ao arrematante faltoso as penalidades da lei que prevê no caso de inadimplência a denúncia criminal e a execução judicial contra ele Portanto vocês precisam garantir que tenham os recursos necessários para fazer o pagamento à vista ou se você for financiar que seu crédito já esteja pré-aprovado e novamente se vocês quiserem que eu faça um vídeo específico sobre esse tema deixa aqui nos comentários Além disso você também não vai poder participar de outros leilões da caixa que é o que ele tá dizendo nessa nesse item aqui bom

Seguindo aqui embaixo também é muito importante você se atentarem a esse processo para não sofrer com as penalidades por atraso mas eu não vou passar uma um desses itens Eu recomendo que vocês façam a leitura com bastante atenção para vocês entenderem todos os prazos até porque o que eu falar aqui não necessariamente vai ser válido para outros editais da caixa e principalmente para outros bancos e leiloeiros então Seguindo aqui né Vamos aqui para cláusula 12 lembra que eu falei para vocês agora a pouco na cláusula 7.1.2 que exige que você tenha no mínimo 5%, como

recurso próprio é exatamente por isso daqui que caso você desista né Por algum motivo você vai ter que pagar 5% do valor do Lance ofertado além da comissão do leiloeiro que na verdade você já vai ter pago no dia do leilão então continuem comigo porque ainda tem muita coisa para mostrar para vocês nesse edital Seguindo aqui nas disposições finais que é um dos itens que eu falei para vocês que são os mais importantes esse item também é extremamente importante porque ele fala dos imóveis que são avaliados por situação de paradigma com base em vistoria externa

quando não for possível vistoria interna a caracterização interna do imóvel feita com base na certidão de matrícula e na sua ausência com base em aspectos internos de imóveis assemelhados Isso quer dizer pessoal que muitos casos os imóveis são avaliados apenas pela área externa ou com uma comparação de mercado porque o engenheiro da Caixa ele não pode adentrar no imóvel Então essa é Outro fator né porque eu já vi casos da pessoa quando ela é despejada ela destruiu o imóvel por dentro ela acabar com as paredes ela acabar com toda banheiro né vaso sanitário tudo eles

destruírem apenas por maldade então por isso essa cláusula ela é muito importante na hora que você for comprar um imóvel realmente aqueles que estiverem ocupados no caso dos imóveis que estão desocupados é mais tranquilo geralmente o perito consegue entrar lá no imóvel seguindo esse item aqui ele fala exatamente dos imóveis que estão ocupados e eles deixam ao cargo adquirente a sua desocupação Esse é exatamente o caso de uma pessoa que eu conheço ela comprou um imóvel há mais de 10 anos e até hoje tá com processo correndo na justiça isso ressalta ainda mais o quão

lento os processos judiciais no Brasil podem ser e até mesmo nesses casos em que a Caixa vai te reembolsar caso você perca o processo é um grande transtorno né porque você vai ficar com dinheiro parado você vai ter uma certa insegurança né de comprar ou não Pode acontecer muitas coisas aí no meio do caminho que pode acabar tornando o negócio desfavorável aquele tá complementando né que podem ter ações judiciais que é de responsabilidade do proponente vencedor ou seja da pessoa que comprou ele também tá falando aqui né tá colocando a responsabilidade de quem compra e

verificar se tem algum tipo de ônus averbado na matrícula do imóvel ação judiciais e outras restrições contra a propriedade do imóvel ou seja várias problemas podem acontecer se você não fizer uma doideiro se você não fizer uma análise profunda desse imóvel conseguindo aqui ele tá falando de débitos que poder podem existir também então é importante que você pega a matrícula desse imóvel jogue lá no site da prefeitura para verificar se não tem nenhuma pendência com IPTU por exemplo e também você entra em contato com o condomínio para ver se ele não tem algum tipo de

dívida e aquele só tá falando que é responsabilidade de quem tá comprando o pagamento dessas dívidas que o imóvel possa ter esse item também é bastante importante se você tá comprando um imóvel que foi adquirido no leilão basicamente aqui quer dizer que se você comprou esse imóvel de alguém que arrematou ele no leilão e você para qualquer tipo de problema a caixa não se responsabiliza então por isso é muito importante que vocês garantam que esse imóvel não tem nenhum tipo de pendência inclusive de pessoas que estão ocupando desde a época que esse imóvel tava sendo

leiloado e essa é exatamente uma das verificações que nós fazemos nos processos de consultoria aqui na bragato e para você que quer comprar um imóvel mas não sabe por onde começar nós aqui na bargato temos uma equipe especializada para ajudar vocês nesse processo desde a busca escolha por esse imóvel até a análise da documentação do imóvel e das contrapa desenvolvidas na negociação que inclui exatamente verificar se o imóvel Tem algum tipo de pendência relacionada a lei não por exemplo e se vocês quiserem conhecer um pouco mais sobre o nosso trabalho fale com a gente através

dos contatos que estão na descrição desse vídeo bom pessoal aqui no final vocês vão ter a lista de todos os imóveis que estão disponíveis né então ele vai falar empreendimento endereço bairro descrição inclusive aqui vai ter a matrícula né que você deve consultar e o valor de venda e o valor da avaliação Esses são dois exemplos de situações que você precisa prestar atenção aqui ele tem uma pendência tá vendo constagéscimo diária construída não averbada de cerca de 52 metros quadrados e meio regularização por responsabilidade do comprador então é um caso que tem uma pendência que

Você precisará regularizar depois e aqui ó vocês também precisam tomar cuidado se o valor de venda pode muitas vezes está muito superior ao valor da avaliação isso acontece porque as dívidas do imóvel pode ser muito alta é porque a dívida do comprador né da pessoa que comprou esse imóvel não pagou Ela acabou ficando maior por conta de juros por conta de IPTU que ele não pagou por causa de condomínio vários fatores podem fazer com que o valor de venda Seja superior avaliação uma vez que a caixa não vai vender esse imóvel para vocês com prejuízo

bom pessoal era isso que eu queria trazer para vocês no vídeo de hoje Se vocês ainda não são inscritos no canal façam isso agora deixem sua curtida e compartilhe esse vídeo para que a gente possa ajudar o máximo de pessoas possível Muito obrigado e até o próximo vídeo