EP. 33 - Como funciona o mercado de imóveis de leilão? - Com Priscila Perini

[Música] fala pessoal seja muito bem-vindo e muito bem-vinda a mais um episódio do podcast disciplina financeira e hoje eu vou trazer um conteúdo que vocês me pedem muito né os alunos da mentoria toda hora me chamam Rafa quero saber sobre esse assunto quero entender um pouco mais sobre isso e é lógico que é melhor né Não só o Rafael falar sobre isso mas trazer uma especialista sobre o Assunto para que você possa con ar entender saber como fazer mas antes é claro não esquece de curtir comentar e já deixar fixado aí o compartilhamento desse Episódio

porque sabe que dá um trabalho gravar esse conteúdo aqui trazer os convidados no episódio então é muito importante que você possa compartilhar e expandir esse conteúdo que a gente tá entregando para você aqui de forma gratuita e hoje a nossa convidada do dia é Priscila Perini seja Muito bem-vinda que é advogada arrematante de leilões tem um curso vivendo de leilão e vai trazer um pouco mais sobre Como que você pode ganhar dinheiro com leilões Então conta um pouco pra gente an im nada quem é Pricila em alguns segundos Obrigado pelo convite É uma honra gravar

aqui com vocês eh sou advogada sou arrematante profissional né vivo de comprar e vender imóvel e leilão e tem o objetivo aí nas redes sociais ajudar as pessoas a Entenderem esse mercado que é um mercado tão é desconhecido pra maioria das pessoas não legal eu eu particularmente conheço zero né então eu também vou trazer esse conteúdo e aprender também sobre isso mas antes é conta pra gente pra Como que você começou né porque eu acho que para muita gente tá assistindo não sabe nem como isso funciona né mas como é que a Priscila começou nesse

conteúdo Ah dei uma baita sorte na vida que eu tive contato com leilão no meu Primeiro estágio na faculdade de direito e tem muita gente que acha que leilão é coisa de advogado e advogado por si só não sabe nada de leilão a não ser que de fato se especialize nessa área né então a gente tem investidores que sabem muito mais do que um advogado que nunca teve contato com leilão E aí a sorte foi que eu entrei no primeiro estágio e comecei a ter contato Real com os leilões E aí na primeira arrematação lembro

que eu vi né o Val da arrematação que o cliente Arrematou um imóvel lá no Rio de Janeiro e eu tinha conhecimento do mercado até porque minha mãe é corretora de imóveis na época no Rio de Janeiro também E aí vi como aquele negócio era surreal como você podia comprar um imóvel por um preço muito menor do que é o praticado no mercado imobiliário tradicional e aí comecei a enxergar ali a grande oportunidade fui seguindo né Trabalhando nessas assessorias auxiliando nessas assessorias dos clientes e aí um dia fui Prestando minhas próprias assessorias até que cheguei

no momento de juntar dinheiro porque quando eu comecei com leilão tinha dinheiro nenhum era inviável fazer arrematação própria até porque era estagiária ganhava muito pouco fui juntando dinheiro com as assessorias até chegar o momento que eu arrematei o meu primeiro imóvel E aí do primeiro foi só na sequência ali arrematando um atrás do outro não e eu acho que assim esse é um assunto legal Porque é o brasileiro ele tem o sonho da casa própria né Eu acho que isso é uma coisa que chama muita atenção todo mundo tem esse anio esse desejo é quase

que uma coisa cultural né hoje tem aquela discussão é melhor lugar é melhor comprar mas é bom comprar ainda mais comprar barato né então acho que isso é muito legal da gente poder falar eh eu acho que um dos pontos Priscila pra pessoa que tá Tá ouvindo a gente aqui agora Ah beleza a Priscila trabalha com Isso mas como é que funciona o início por onde que eu começo né Por onde que eu tenho que pesquisar como é que é o primeiro passo para que eu possa arrematar o imóvel não tem como falar algo diferente

o primeiro passo para arrematar com segurança É de fato entender como funciona adquirindo conhecimento porque tem muito imóvel em leilão com 50% de desconto que não vai ser uma boa arrematação às vezes por algo relacionado ao imóvel que consta na Documentação então com com o conhecimento necessário o leilão ele passa a ser um investimento muito seguro você comprou no imóvel com baita desconto é muito previsível né antes do leilão a gente faz lá a nossa conta da viabilidade financeira que é o máximo que a gente pode oferecer naquele leilão específico estipulando todos os gastos que

a gente vai ter da arrematação até a venda inclusive o preço de venda então quando a gente arremata a gente sabe Perfeitamente Qual é a média de mercado daquele móvel Então você já pode colocar lá na sua conta e fica muito previsível se você calcular todos os custos da arrematação até venda é um mercado muito seguro Né desde que você analise corretamente dificilmente você vai ter lá algo que outros investimentos têm que é sofrer com volatilidade n você compra o ativo hoje amanhã ele pode subir 10% ele pode despencar 15% né Você nunca sabe como

é que vai agir ali o mercado e O imóvel não ele tem essa previsibilidade do investimento do ciclo ali do que se pode esperar então é muito seguro desde que você tenha conhecimento correto porque se arrematar olhando só pro desconto aí tem grande chance de fazer besteira é acho que o ponto que você falou É da análise né porque eu vou trazer um paralelo por exemplo com fundo imobiliário né quem investe em fundo imobiliário muitas pessoas estão iniciando o mundo de investimentos elas Sempre olham primeiro para uma coisa quanto tá pagando dividendo mensal Então olha

para dividendo cara é um bom investimento não necessariamente é isso acontece muito com a parte de arate também né Então olha lá tem um imóvel com 50 60 40% de desconto Ah então é bom e não é isso tá falando né é exatamente isso a gente entra no leilão pelo desconto mas não é só o desconto que termina obviamente que se a análise estiver redondinha ali da documentação Quanto maior o desconto melhor você vai lucrar mais naquela operação só que não adianta nada você comprar com baita desconto e depois descobrir que tinha algum problema ali

né que vai te atrapalhar na posse ou que vai atrapalhar vender o imóvel se o objetivo for o investimento né para comprar e vender imóvel no leilão então a gente faz essa análise completa para determinar se de fato aquela oportunidade vai ser uma boa Oportunidade de investimento ou não Eu acredito que sim hoje muito desse conteúdo que você ensina você deixa direto para quem é é aluno seu não vivendo de leilão e fica muito mais prático tem muito mais conteúdo e é impossível a gente falar sobre todas as forma de analisar o imóvel e um

podcast de alguns minutos mas de forma resumida quando são os alguns pontos Ah esses três pontos aqui são os principais quando você for começar não não são Todos né Deixa claro né porque a gente gravar conteúdo o pessoal pega só aquele corte é só isso e já era né Não gente ó aqui é só um pequeno detalhe por onde você pode começar então só com as principais análises que você pode fazer né para ver Ah isso aqui é um bom início para você começar a fazer uma boa análise de um de imóvel de leilão Então

você falou três pontos principais e curiosamente a gente tem um tripé de pontos de análise que a gente tem que Fazer relacionados a documento né então a gente analisa o edital do leilão a matrícula do imóvel e processos se foram um Leilão Judicial ou eventuais processos que possam existir num leilão extra judicial o edital do leilão é a regra do leilão ele vai trazer todas as informações daquele leilão inclusive sobre responsabilidade de dívidas né um dos grandes medos das pessoas relacionados aos leilões é vou arrematar esse imóvel tá com baita desconto mas Vou assumir alguma

dívida depende tem caso que sim né vai assumir dívida por exemplo de condomínio ptu tem casos que não que não vai assumir nenhuma dívida então quando a gente fala por exemplo de um leilão extrajudicial que popularmente as pessoas chamam lá de leilão de banco porque realmente quem mais leva imóvel esse tipo de leilão São os bancos no edital diz lá se vai sobrar dívida de condomínio e IPTU pro arrematante não necessariamente se colocar Informação de que vai sobrar já é para se descartar o leilão Às vezes a dívida de condomínio IPTU é muito pequena você

coloca lá na sua conta da viabilidade financeira e o desconto do leilão é tão bom que ainda que você assuma Aquela pequena dívida ainda vale muito a pena você participar daquele leilão então a gente sempre analisa o edital com cuidado a gente sempre analisa a matrícula do imóvel n matrícula do imóvel é o documento do imóvel né como Se fosse a certidão de nascimento de uma pessoa e física traz ali as informações os donos que existem naquela naquele imóvel tem gente que acha que o documento do imóvel Central é escritura né só que não é

escritura é um contrato de compr venda que tem uma finalidade de botar lá por exemplo a compr venda dentro da matrícula do imóvel e aí sim a matrícula é o documento do imóvel então a gente sempre analisa a matrícula com atenção para saber o que que tem naquele Imóvel né se tem algum ôo se aquilo pode atrapalhar a arrematação ou não por exemplo tem uma penhora na matrícula do imóvel tá falando que aquele imóvel tá lá garantindo o pagamento de uma dívida que tá sendo cobrada dentro de um processo judicial Então você vai analisar a

existência daquela penhora e quais são as consequências para aquele leilão né tudo antes do leilão leilão Não é para ter surpresa ali na arrematação né a gente faz o cenário Todo antes do leilão para entender se vale a pena ou não participar e os processos judiciais eles também são importantes de análise né então se for um Leilão Judicial decorrente de uma ordem de um juiz dentro de um processo necessariamente tem um processo judicial vinculado Então faz lá o da do processo né hoje em dia a maioria dos processos são digitais Então você consegue fazer o

download para quem não é advogado Tem empresas que realizam esse download Pagando ali um custo barato Tipo R 10$ 15 a pessoa baixa e entende o que tá sendo discutido né Qual é a dívida que tá levando aquele imóvel a leilão se há dívida pessoal se H uma dívida de condomínio Então por esses documentos seguindo lá um checklist né de cada modalidade de leilão a gente consegue mapear tudo que a gente precisa para saber se vale a pena entrar na naquele leilão ou não e o Priscila Quando que o imóvel vai leilão deve ter várias

formas Né você falou para extrajudicial quando que assim os principais ah por esse caso o imóvel foi para leilão assim pelo pouco que eu conheço R pois pessoa deixou de pagar o financiamento imobiliário ela não tem consegue pagar aquilo ali acaba tomando decisão equivocada na hora da compra não consegue manter e acaba indo para leilão essa é uma forma devem ter outras também Sim a gente tem aí duas modalidades de leilão né uma é o leilão extrajudicial Que popularmente as pessoas chamam de leilão de banco e o leilão extrajudicial Na verdade ele pode AC por

alguns motivos né eu posso por exemplo colocar um imóvel meu 100% quitado sem nenhuma dívida em um leilão vai ser um Leilão expr Judicial porque não tem nenhuma determinação da Justiça é só a minha vontade de vender aquele im móvel em leilão só que a gente tem um motivo principal paraa realização desses leilões exc judiciais que é paraa Cobrança de uma dívida garantida por uma alienação fiduciária e o exemplo clássico que a gente tem desse tipo de dívida garantida por uma alienação fiduciária no país é para garantir o próprio financiamento do imóvel então a pessoa

não tem todo o dinheiro para comprar aquele imóvel ou até tem mas não quer descapitalizar vai recorrer a um financiamento Quem empresta o dinheiro né o banco que tá emprestando esse dinheiro precisa de uma garantia de que Caso a pessoa não pague a dívida ele consegue receber e a isso é a alienação fiduciária então a maioria dos Leilões extrajudiciais acontece Exatamente pra cobrança de uma dívida garantida por uma alienação fiduciária muitas vezes vinculada ao financiamento do próprio imóvel então a pessoa deixa de pagar esse financiamento o credor vai lá seguindo MEC ismo da Lei e

leva esse móvel a leilão e do outro lado a gente tem a modalidade de Leilão Judicial né Que é para uma ordem do Poder Judiciário então alguém tá devendo Quem tem direito a receber essa dívida entra com processo judicial de cobrança o processo vai tramitar quem tá devendo tem todas as forma de se defender dentro desse processo se de fato for condenada tem forma de pagamento voluntário de tentar um parcelamento alguma coisa se não fizer nada e for condenada aí o processo pode entrar na fase de pesquisa de bens podendo levar o imóvel a Leilão

Judicial Um exemplo clássico né que a gente tem para realização de Leilão Judicial é para dívida cobrança de dívida de condomínio então a pessoa tem uma um imóvel dentro de condomínio não é um apartamento ou uma casa dentro de um condomínio tem que pagar aquela cota condominial mensal deixa de pagar até o momento que o condomínio entra com esse processo judicial né E aí o leilão ele acaba fazendo um bem para todo mundo daquele Condomínio porque quando alguém Deixa de pagar o condomínio o custo do condomínio ele não diminui porque alguém deixou de entrar uma

receita lá no caixa continua o mesmo custo A diferença é que vai aumentar o condomínio de todo mundo uma hora para poder tampar o buraco dos que não estão pagando então tem gente que acha que o arrematante é o vilão da história e às vezes uma arrematação em um leilão ela vai beneficiar um número ali enorme de pessoas tipo um condomínio vai beneficiar todo mundo que é Proprietário daquele condomínio e no Leilão exc Judicial também né Tem gente que acha que Ah tudo bem Leilão Judicial até entenda que o arrematante não é o vilão mas

no caso do banco não porque o banco eu não precisa receber esse dinheiro né Tem gente que tem esse tipo de pensamento se não existisse o Leilão excre Judicial simplesmente a gente não teria o financiamento imobiliário nos moldes que existe hoje no país porque seria muito mais arriscado para um Credor emprestar dinheiro para que alguém fizesse um financiamento imobiliário ou não ia existir ou a taxa de juros ia ser muito maior do que a gente tem hoje em dia então leilão Na verdade é um mecanismo de justiça para que as coisas continuem funcionando como devem

funcionar não isso é legal você falar porque essa essa visão ela acontece muito né eles colocam sempre o banco como vilão não não é possível não conseguir pagar o banco vai tomar meu Apartamento primeiro que apartamento nem vamos tá um exemplo de apartamento ele nem é seu ainda né você não acabou de pagar ele ainda então ele ainda é do banco ele tá só exercendo um direito porque você não teve a capacidade financeira organização para que você possa quitar e é legal a gente falar sobre isso porque tem essa visão ainda equivocada né imagina se

isso não acontecesse hoje né então só para para quem tá assistindo ouvindo a gente é Entender que todo o banco ele vai olhar pro risco né Então se o risco do banco é muito maior de não receber e é normal que ele cobre mais caro para que ele possa emprestar aquele recurso porque ele precisa daquele retorno agora você não tem esses mecanismos funcionando como por exemplo um Leilão na ponta final ele tem menos garantia de receber e automaticamente a taxa vai ser maior aí a pessoa que tá assim ah mas comigo não vai ser assim

vai porque vai Influenciar todos nós então mecanismo que funciona trazendo uma segurança pro banco que ele vai receber vai demorar vai dar um pouco mais de trabalho mas ele vai receber então ele tem essa vantag de conseguir trazer uma taxa de juros mais baixa né aí hoje a taxa de juros de financiamento comparado com outros tipos de empréstimo que a gente tem no país ela é muito mais baixa do que os outros tipos de de empréstimo então sim né isso quem possibilita isso É exatamente a existência do leilão extrajudicial paraa cobrança dessas dívidas garantidas pela

alienação fiduciária E aí só rapidamente a gente falando sobre taxa de juros né a gente vive um cenário de queda de taxa de juros no Brasil e acaba automaticamente isso ajudando o setor imobiliário como um todo né Então não vou nem falar de ativos especificamente mas o setor que para você ou para quem trabalha com lilão é muito bom n mais se você tem Aquela ideia de comprar um imóvel e depois vender aquele imóvel não então um setor mais aquecido isso vai ajudar né a gente tava comentando an de iniciar o podcast sobre o cenário

lá no Rio de Janeiro em 2013 2014 quando você viu falou assim pô Não é possível tá bombando o setor imobiliário E e esse cliente Conseguiu comprar um imóvel numa região muito boa por um preço muito baixo cara despertou uma ideia e você vê que esse é um momento bom para pro Cenário do que você atua hoje sim eu vejo até pensando em dois cenários né quando a gente compra o meu objetivo com leilão é comprar imóvel para vender né tem quem compre pra moradia Mas é uma parcela muito pequena do que a gente encontra

nos leilões de imóveis o mercado de leilão ainda é tomado pelos investidores né então o brasileiro apesar de ter o sonho da casa própria ele tem tanto medo de leilão mesmo sabendo que ele poderia realizar esse Sonho pagando menos que ele nem olha para leilão Então quem olha mesmo pros Leilões São de fato os investidores né então tem o cenário positivo do próprio mercado imobiliário quando os juros começa a cair aquece né o mercado porque as pessoas sabem que elas vão poder financiar um imóvel pagando menos ali e por aquele financiamento e tem o outro

cenário do lado oposto também de quem participa dos leilões que é o seguinte eh quando a celic tava muito baixa lá na Época da pandemia né que as pessoas que estavam acostumadas a eh olhar para investimentos de renda fixa pela segurança e aí do nada Né tava pagando muito pouco porque a SELIC tava muito baixa essas pessoas se viram obrigadas a olhar para outros mercados para tentar conseguir uma rentabilidade maior e quando a gente pega os leilões os leilões eles são investimento seguro com análise prévia bem feita que podem gerar um lucro muito superior à

renda fixa até Falo que se for para você conseguir um lucro que a renda fixa permite nem faz sentido você participar do leilão porque naturalmente leilão vai te dar mais trabalho né do que você botar lá um dinheiro numa lci uma LCA da vida né Então as pessoas começaram a olhar muito para esse mercado de leilão de móvel para essa finalidade de investimento e agora que o juros vai caindo né o mercado imobiliário ele volta a ficar eh aquecido tanto do consumidor final lá Que vai comprar o imóvel sabendo que ele vai pagar menos do

financiamento e quem arremata em leilão sempre teve o grande benefício do preço né para aumentar a liquidez de qualquer coisa de qualquer ativo preço é fundamental então uma das estratégias que eu aplico nas minhas arrematações é colocar a venda ou o imóvel que eu arremate com um desconto em relação à média de mercado porque eu comprei tão barato que me permite vender mais barato que a média ainda assim Lucrar alto né em um curto intervalo de tempo então esse é um baita benefício dos Leilões você consegue aumentar lá a liquidez do imóvel para que você

consiga gerar esse dinheiro da forma mais rápida possível E aí com o mercado imobiliário ficando cada vez mais aquecido né isso aí você vai girando os imóveis de uma forma muito mais rápida mas ainda quando a celic tava muito alta né que as pessoas ainda tá né alta mas já teve um Tamar bem maior tinha muita gente que me Perguntava Mas e aí as pessoas estão financiando imóvel não tão financiando imóvel como é que tá funcionando a liquidez e para meu pra minha carteira de imóveis eu não vi diferença nas vendas eu calculo sempre que

eu vou comprar e vender o imóvel num ciclo de 12 meses é um ciclo de segurança para que eu consiga fazer a conta completa de todos os gastos que eu vou ter ali da arrematação até a venda né Então muitos Imóveis eu vendo por exemplo em se 7 Meses o que acontece é que eu vou lucrar mais do que eu tava esperando porque eu tava contando com 12 meses e isso Inclusive a gente conta com domínio IPTU né então se eu deixo de pagar uns meses ali naturalmente eu aumento o meu lucro e eu não

senti essa diferença né da das vendas Exatamente porque eu tenho essa competitividade do preço e o mercado imobiliário ele não para as pessoas sempre vão comprar e vender imóveis só que quem tem o benefício do preço Obviamente se destaca por conseguir vender de uma forma mais rápida e aí quando vai melhorando ainda mais o mercado imobiliário de uma forma geral porque as pessoas começam a tomar crédito de novo porque vai ficando mais barato isso aí acaba influenciando para todo mundo ainda mais para quem arremata imóvel de leilão E aí só um resumo né para quem

tá ouvindo e assistindo a gente entender a a taxa de juros a taxa Seli a gente fala de como fosse a taxa Mãe da economia né então basicamente se você tem uma taxa mais alta né vamos supor uma taxa em 10% você vai ver as demais taxas vão estar mais altas do que isso para poder fazer o balanço relacionado à taxa celic se você tem uma taxa mais baixa automaticamente as demais taxas vão cair também por isso que a gente diz que quando a gente tem um momento de taxa de juros mais baixa é um

momento muito bom de por exemplo fazer um financiamento imobiliário ou Buscar esse crédito no mercado porque você tem mais oportunidade baseado no quê num preço melhor tá então por isso que a gente sempre fala que o cenário de queda de juros influencia muito no setor imobiliário E aí Você tocou num ponto agora uma uma dúvida pessoal também eh tem dois modelos né você pode fazer o arremate para venda e o arremate também para você pegar aquele imóvel e alugar por exemplo e viver do rendimento daquele imóvel né hoje você o seu foco Ele é maior

nisso ou é só nisso você distribui um pouco até agora o meu foco é 100% em comprar e vender eu nunca arrematei um imóvel para deixar alugado mas talvez isso mude num cenário curto de tempo né Tem muita gente que pergunta o que que é melhor e eu acho que a melhor resposta para isso é que a pessoa avalie o momento de vida dela né se a pessoa é mais nova ou tá numa fase ali de acumular patrimônio da forma mais rápida possível Sem dúvida alguma Comprar e vender vai te ajudar a fazer isso num

curto cenário de tempo se você já tem um p patrimônio Ok já tá na fase de deixar alguma coisa lá imobilizada gerando aquela renda passiva e também ganhando na valorização e anual ali daquele imóvel aí alugar faz sentido né então o que eu acho que faz mais sentido é realmente a pessoa parar e qual é o meu momento de vida o que que eu quero de uma forma ali mais eficaz né acumular patrimônio vou comprar e vender se eu já Tô com patrimônio Ok e posso deixar uma parte mobilizada aí faz sentido olhar para aluguel

e quem olha para aluguel né de leilão do imóvel arrematado em leilão vai ter um baita benefício comparando esse mesmo aluguel com quem compra no mercado imobiliário tradicional Porque o aluguel vai ser o mesmo se a gente pegar o mesmo imóvel e colocar para alugar vai ter o mesmo preço ali de aluguel só que o retorno de quem arrematou no leilão vai ser maior né porque considerando que Ela tirou ali do bolso ela vai ter um retorno financeiro maior daquele investimento daquele aluguel do que quem comprou aquele imóvel no mercado tradicional que pagou o preço

cheio lá do imóvel é Até porque assim o mercado de aluguel ele permeia ali em torno de 0,4 4% ao mês né vou botar assim a média de mercado e se a pessoa comprou se lá de R 500.000 só que ela comprou por R 250 ela vai receber 1% em CMA dos 500.000 que é o valor de mercado do Imóvel o que para ela vai ser muito mais vantajoso sabendo que ela comprou 50% de desconto do que quem tá pagando os 500 né então acho que isso também é legal assim trabalhar com esses dois cenários

lógico acho que eu pelo pouco conhecimento que eu tenho mesmo você comprar e alugar dá um trabalho né você que lidar com o inquilino independente Ah tá numa administradora cara deve dar um trabalho do caramba né Então eu acho que Ah comprou já vendeu já era se Desfez mas também assim eh não é só o arremate né então assim você tem que fazer a análise do mercado né a gente por exemplo eu gosto muito de fazer análise de fundo imobiliário Então você pega os fundos de tijolo por exemplo são Fundos mais palpáveis né você consegue

que anda na fia Lima por exemplo aqui consegue ver vários Imóveis que são Imóveis ali listados dentro de um fundo Então você tá vendo ali aquilo real você consegue entrar dentro daquele imóvel Analisar ver se é um móvel pô de boa qualidade tem tecnologia influenciando o cenário do mercado é legal então isso traz também uma forma de você conseguir fazer uma análise prévia assim como você quando vai fazer um arremate você tem que olhar paraa região também então tem que ter também o conhecimento do setor imobiliário né se falou sua mãe sendo corretora ajuda para

caramba né já tem mais mais uma um auxílio ali dentro de casa para poder saber se aquela região é Uma região aquecida se não é pegando esse cenário pós pandemia né a gente tem visto dentro do cenário comercial por exemplo eh a ideia que o Home Office ia ia ser para sempre a gente sabe que isso não vai funcionar muitas empresas estão voltando então o setor comercial imobiliário tá muito aquecido e quando você fala de arate você olha para que tem assim especific Ah Rafa eu olho só para residencial não também olho para ponto comercial

que eu compro e e vendo Como que funciona para você hoje como meu objetivo é comprar e vender da forma mais rápida possível né e por isso eu entendo ali um cenário de 12 meses em média eu olho paraa arrematação de imóvel residencial em todos os levantamentos que eu já fiz comparando imóvel Residencial e Comercial nesse tempo de de intervalo de venda Sem dúvida alguma o Residencial você vai conseguir vender muito mais rápido do que um imóvel comercial então quem tem o Objetivo de comprar e vender realmente Residencial faz mais sentido para quem quer montar

a carteira de locação o comercial pode fazer muito sentido trazendo um retorno bem superior ao Residencial obviamente dependendo ali do ponto né de onde está localizado mas aí como eu ainda tenho esse objetivo de comprar e vender Eu Fico somente com os imóveis residenciais Priscila eh a gente tem vi o cenário por exemplo de pandemia né que você já atuava com lei longe e Esse cenário para muita gente né Do Lado de Cá tipo caramba poxa não tô conseguindo bancar meu financiamento o que automaticamente pode ter dado mais oportunidad dentro dos Leilões porque muito imóvel

não sei né uma conjectura da minha cabeça aqui e Vozes da cabeça do Rafael para você esse cenário né Lógico abrindo todos os milhões de parênteses aqui sobre o que aconteceu mas olhando pro mundo de negócios é esse funcionário positivo teve mais Oportunidade ou não nada mudou a pandemia ela teve dois pontos né primeiro a pandemia em si que já tinha os leilões que já estavam agendados Então nada a ver com as pessoas que passaram por dificuldade na pandemia e acho que foi o período que eu mais comprei imóvel e com mais leilões sem nenhum

tipo de concorrência porque as pessoas ficaram com muito medo né do que vai acontecer Quanto isso vai durar Eu também tinha incerteza não sabia em Quanto tempo a gente ia eh passar por aquilo mas eu falei bom uma hora vai voltar ao normal eu não vou vou deixar de comprar os imóveis e quando chegar o momento vou vender esses Imóveis acabou que a pandemia em si ela não atrapalhou muito a venda do dos imóveis né só aquele período que realmente as pessoas estavam mais reescritas em casa que aí ninguém saía para nada muito menos para

ver imóvel para comprar mas eu comprei muito imóvel de leilão na época da Pandemia com zero de concorrência nos leilões né e o outro ponto da pandemia de fato é que eh muita gente passou por dificuldade financeira e o leilão tá relacionado a cobr de dívida seja uma dívida de financiamento lá em um leilão esc judicial ou alguma dívida que vai ser cobrada dentro de um processo quando a gente fala de um ciclo para levar um imóvel a leilão o ciclo do Leilão Judicial ele é muito maior porque é a Última é um dos é

perdão uma das últimas fases de um processo judicial a realização desse leilão né então o processo começa hoje o leilão não vai acontecer daqui a 5 se meses o leilão do processo que começou hoje né vai acontecer daqui a um ano meio do anos ou até mais tempo do que isso então a gente demora mais para ver esse reflexo nos leilões judiciais né então sim vai dar um impacto no mercado também de Leilão Judicial Mas um pouco mais paraa frente A gente ainda não chegou na fase desses leilões judiciais de quem passou por dificuldade da

pandemia e foi processado judicialmente paraa cobrança dessa dívida já o leilão extrajudicial ele tem um cenário ali muito mais curto de realização né o banco ele pode por exemplo com uma duas três parcelas atrasadas dependendo que aquilo que tá previsto em cada contrato de financiamento já cobrar já começar o procedimento para levar esse imóvel à Leilão éc Judicial Então se o banco quiser ele consegue levar esse móvel a leilão de uma forma ali bem rápida né em três 4 meses já tá realizando o leilão é porque via de regra os bancos eles ficam tentando ali

cobrar né expr judicialmente a pessoa ligando para ela mandando e-mail para ver se ela paga e não deu certo ele segue com esse procedimento então a gente já viu esse impacto nos leilões a judiciais e durante a pandemia eh muitos bancos eles Deram a opção das pessoas suspenderem o financiamento como a Caixa Econômica deu lá opção da pessoa dar uma bloqueada no financiamento e depois Voltaria a cobrar né com juros e a correção aplicada sobre esse período né então Eh já deu esse cenário e vai dar mais ainda E aí não pela pandemia em si

mas porque durante a pandemia a gente estava com uma Seli muito barata né muito baixa n girando lá em 2% E aí né nessa época a gente teve um bum de financiamento imobiliário no País Nunca se financiou tanto no país como naquela época Exatamente porque a celic tava muito baixa só que muita gente fez financiamento muito ruim fez financiamento atrelado à poupança por exemplo E aí a celic começa subir né a o rendimento da poupança vai acompanhando e a pessoa esquece que ela compra aquele imóvel financiado por um ciclo muito grande 30 35 anos só

que o brasileiro ele pensa né momento que ele tá comprando aquilo cabe no meu bolso se Couber e ele passar na análise de crédito lá do banco ele vai financiar ele deixa de pensar que daqui a 2 3 anos ele pode ser demitido do emprego e aí ele não vai ter condições de arcar com aquele financiamento e muita gente fez esse financiamento com uma taxa muito baixa ACR relada a índices muito ruins porque olhava a parcela naquele momento então às vezes a pessoa tá segurando até agora o pagamento mas já com a corda no pescoço

e aí vai dar um momento que ela Não vai conseguir então isso também traz o reflexo pros leilões e isso é muito interessante a gente comentar assim abrir um pouco mais essa ideia porque isso acontece sim é a diretamente Eu trabalho com pessoas no na ponta final né então tendo clientes ali na consultoria mentoria financeira então acompanho cada caso cada casa né e a gente passou teve um um caso agora específico justamente com isso aonde foi feito um financiamento que era o sonho Da compra na verdade ali foi atrelado a outras taxas porque comprou na

planta né então tem todo curso de ncc que cara que explodiu na pandemia também o custo de construção E também o financiamento que era equivalente ao aumento relacionado à poupança né para quem tá asso ouvindo a gente você tem uma a poupança ela vai trabalhar de acordo com a SELIC Você tem uma uma uma SELIC acima de 8,5 por você tem um valor cobrado na poupança que é de % ao mês se você tem abaixo é 70% do Valor da SELIC daquele momento então se você tem uma SELIC mais alta automaticamente a remuneração da poupança

é maior o que aumenta o financiamento a gente passou por um caso justamente com isso aonde o casal fez um uma utura financeira ali que não era viável naquele momento olhou pra parcela ah a parcela hoje eu consigo pagar cara mas você tem 10 15 20 30 anos de financiamento então você não teve uma estrutura financeira preparada para Aquilo o que acaba trendo uma frustração muito grande para quem faz o financiamento Poxa era o sonho do meu imóvel e que agora depois de 2 3 4 anos pagando eu vou ter que abrir mão porque a

minha capacidade financeira não permite que isso aconteça então a gente vê que também quando você olha pro lado do imóvel né você tem tem que ter uma estrutura financeira muito bem equilibrada olhar para uma reserva de emergência né Fazer o estudo de Viabilidade tanto para fazer o arremate do imóvel mas para comprar um imóvel e fazer um financiamento deixa eu olhar a minha estrutura financeira hoje é viável eu consigo ter uma estrutura a ao longo dos próximos anos caso eu passe por algum imprevisto né porque assim imprevistos vão acontecer eu só não sei quando vai

acontecer e quanto vai custar mas ele vai acontecer então ten que estar financeiramente preparado para que eu não tenha que abrir mão daquele sonho Em dois trê TR 4 anos ou muito próximo daquele imóvel chegar no final do financiamento ou se foi móvel que eu comprei na planta ele tá quase pronto mas eu não consigo e acho que isso é complicado para caramba e por outro lado eu acho que como você falou agora a gente pode ver a consequência dessa desse mau planejamento financeiro que aconteceu 2 3 anos atrás né É tem muita gente que

vai encurtando os passos da vida né muita gente que sai da casa dos Pais já quer logo financiar um imóvel gente que casa aí aquele ditado né quem casa queer casa já se enfia num financiamento sem parar para olhar como é que tá o cenário ali da vida né você tá minimamente começando a se estruturar não é o momento de você entrar num financiamento por 30 35 anos sem saber como é que de fato sua vida vai desenrolar não e a gente tava até comentando né porque né a gente deve ter percebido né A Priscila

é carioca também Né então assim imagina Poxa a a pisila chegou tem 4 anos em São Paulo né Eu cheguei aqui tem 5 anos junto com a minha esposa e Poxa a gente foi uma mudança muito rápida no meu caso né a gente tava ali ali cara vamos mudar para São Paulo beleza em 60 dias nos mudamos a imagina se eu ter tem um imóvel ali ou tem uma estrutura de um financiamento o trabalho que daria ou talvez eu nem viesse que vou pensar pô já tem um imóvel aqui tá financiado Pô a gente Veio

para cá com menos de 30 anos então assim pô ao longo da nossa jornada iniz a nossa construção de vida não fazia sentido eu me enfiar num financiamento Ah mas poderia ter uma oportunidade mas nem sempre oportunidade é para você então acho que como você falou né mod glien fala muito sobre o ciclos de vida financeiro Você tá no ciclo inicial de construção do seu patrimônio cara começa ali Quando você passar por etapa de acumulação Aí talvez faça sentido já tem Uma carreira mais estruturada já tá melhor financeiramente já tem uma boa estrutura de reserva

né Ach que gente já falou tanto de reserva de emergência aqui não vou nem falar mais disso você já sabe sobre isso né Eu espero que saiba né mas é importante que você tenha estrutura para você pensar e olhando para esse ponto e eu penso que o arremate também a parte do leilão também pode ser uma alavancagem patrimonial né Como que você pensa sobre isso como que Funciona você usou isso muito para alavancar seu patrimônio Logo no início da carreira logo no no início eu não conseguia de fato alavancar com os leilões porque a melhor

forma que você tem para alavancar o seu patrimônio com os leilões é arrematando de forma financiada no leilão exc prejudicial né E aí pode parecer que isso é contraditório com o investimento e muita gente nem sabe que isso é possível tem gente que acha que leilão é só pagamento À vista tem vários casos que sim a gente pode pode comprar né com financiamento isso pode ser muito favorável a você né porque você pode comprar o imóvel com financiamento e vender esse imóvel logo depois comprar então não tem problema nenhum em vender um imóvel que está

financiado ainda que o comprador queira comprar com financiamento e hoje em dia não existe mais repassar financiamento que nem era antigamente né a gente tem a figura lá do interveniente quitante Então se eu arremato um imóvel financiado com a Caixa Econômica por exemplo o meu comprador quer comprar com Itaú tranquilo o Itaú paga minha dívida com a caixa e libera a diferença para mim né então é uma forma muito eficaz de alavancagem até porque você vai tirar pouco dinheiro do bolso e você vai pagar juros somente enquanto você não vender o imóvel né Na hora

que você quita o financiamento você não tem juros aplicados sobre aquele saldo Devedor então se você fica com o imóvel lá 10 meses da arrematação até venda você vai pagar 10 meses de juros na hora de vender quitando o financiamento seja por uma venda financiada ou por uma venda Vista você quita o financiamento e paga lá o saldo devedor sem juros aplicados sobre esse saldo do devedor então é uma forma excelente de alavancagem de patrimônio no longe né eu não comecei a usar isso logo no meu começo de carreira Porque eu Simplesmente não tinha renda

para provar financiamento né então eu tive que es monar dinheiro ali até conseguir Eh arrematar o meu primeiro imóvel foi uma arrematação à vista foi uma arrematação de um imóvel eh Popular né então juntei lá o dinheiro arrematei o imóvel à vista vendi e assim fui fazendo o ciclo até chegar o momento que eu tinha tanto dinheiro paraa remata à vista quanto margem de crédito para aplicar com financiamento e às vezes quando você Olha no se áa de arrematar um imóvel à vista ou arrematar financiado com o dinheiro que você vai botar à vista em

um imóvel Às vezes você tem margem de crédito aprovada para financiar mais Imóveis né então você consegue pegar esse dinheiro da arrematação à vista financiar dois três Imóveis eh em leilão e somando o lucro final dessas arrematações financiadas você vai ter um lucro superior à arrematação à vista Então pode se parecer contraditório para Quem fala de investimento que você vai arrematar um imóvel financiado mas é de fato uma bela oportunidade de alavancar nos leilões não e até porque você não precisa de capitalizar tudo né então você tá no início da jornada ali Poxa você vai

lá você vai fazer um arremate de r$ 1.000 vou estar um valor aqui e você tem um limite de crédito de mesmo 100.000 né então ao invés de eu pegar r$ 1.000 tirar e ficar sem caixa eu uso o financiamento continuo com os 100.000 Aqui para qualquer tipo de imprevisto caso ah programei vender em 12 meses mas não consegui mas tenho caixa aqui para conseguir bancar e utilizo né então acho que é legal a gente falar sobre isso mas eu queria trazer pel um ponto que você falou né como é que foi seu primeiro arremate

n cara como é que funciona se você puder falar em valores acho que é legal como que foi como é que foi cara a sensação de fazer aquilo pela primeira vez que eu acho que por mais que a gente Tenha conhecimento Será que vai rolar vai dar certo como é que foi ah eu já trabalhava com assessoria mas sempre para terceiros né aí chegou o momento de arrematar o meu primeiro imóvel arrematei um imóvel Popular a arrematação Foi por um pouco mais de R 152.000 E eu vendi esse imóvel por R 275.000 né considerando al

foi uma remata à vista considerando todos os custos envolvidos da desde a compra até a venda do imó No final eu fiquei com um lucro líquido de uns 36% em 7 meses da remata até a venda né então quando aconteceu esse primeiro e o leilão por si só ele é a forma de alavancagem né você pula de um cenário que você tem ali um pouco mais de 152.000 porque você vai ter os outros custos atrelados à venda para um cenário que você vai ficar depois de descontar imposto comissão você passa por uns 260.000 né então

você vai pulando casas ali com esse vestimento aí foi meu Primeiro imóvel arrematado para finalidade de pessoal você falou assim pô agora já era né vou ficar só aqui né não quero mais saber da renda fixa não vou mais tentar me me arriscar em ações e e como é que é precila hoje investindo né porque assim tem o tempo ali da venda do imóvel você tem você provavelmente deve ter um caixa com maior liquidez do que a maioria das pessoas né que isso é uma coisa que a gente fala muito aqui no podcast né não

dá pra gente desenhar uma Carteira padrão para qualquer para todas as pessoas né cada um vai ter a sua particularidade né A Priscila além de tem o seu negócio é empreendedora tem o seu seu momento atual de vida então você vai ter uma estrutura de carteira necessária para aquilo que você tá vivendo hoje né como a gente falou antes você tem que ent seu momento de vida agora e como é que é Priscila investidora eu sou uma investidora muito conservadora eu tenho zero apetite para Investimento volátil Então hoje eu não tenho nada de ação eu

não tenho nada de fundo imobiliário eh eu tenho um pouco de Bitcoin mas também nada comparado a minha carteira de investimento então eu sou realmente do mercado eh imobiliário e o que eu tenho de investimento eu tenho investimento em venda fixa então tenho lci LCA CDB agora tudo que é mais volátil eu já fico de fora né e eu tenho 70% do meu patrimônio voltado pros leilões de imóveis então eu compro Imóvel realmente no mercado de leilão não compro imóvel no mercado imobiliário tradicional n então eu vou lá arremato com desconto e coloco esse móvel

à venda eh sempre que possível né nem todo o leilão aceita financiamento mas sempre que possível eu faço opção por arrematar de forma financiada para descapitalizar menos ali conseguir aplicar o dinheiro em mais Imóveis e usando essa estratégia de alavancagem do dos financiamentos Mas nem todo leilão permite financiamento Então eu também não deixo de arrematar imóveis que só tem pagamento à vista porque ele também vai ser um cenário muito melhor do que qualquer investimento aí seguro pagaria dentro desse pequeno intervalo de tempo né então eu deixo sempre o meu dinheiro com máximo de liquidez possível

né eu tenho muito dinheiro e em CDB com liquidez di Ária que é o dinheiro mais curto curto ali que eu já quero aplicar nos leilões antes da regra da da mudança da regra de LC LCA Eu também fazia essa opção pegava lá uma lci LCA com liquidez depois de TRS meses aplicava um valor que eu não pretendia usar exatamente naquele momento e aí depois já consegui utilizar mudou a regra agora né da liquidez então eu sempre faço a opção por investimentos que eles vão me dar a liquidez Porque surgiu a oportunidade boa no mercado

de leilão eu vou lá tiro dinheiro e aloco no mercado de leilão e e assim eu eu gosto desse assunto porque Eu trabalho Com muitos empreendedores né e o empreendedor ele ele acha que porque ele é empreendedor e o negócio tá todo o risco dele ele também tem que ser arriscado na hora que ele investe e não tem que ser ao contrário né A maioria das vezes você já tem todo o seu risco a onde tá no seu negócio né pode acontecer alguma coisa pode entrar umaa nova lei né mas para quem faz negócio no

Brasil sabe que amanhã pode acontecer de ter uma canetada e tudo mudar então você já Tem um risco muito grande que é o seu próprio negócio então a sua vida financeira pessoal o seu a sua vida ali financeiramente tem que tá bem estruturada com o maior conservadorismo isso vai te ajudar a ter tranquilidade até para você empreender né porque cara empreender no Brasil você tem que ter um parafuso a menos né você não ninguém é normal que empreende no Brasil né então acho que esse é um ponto interessante e a nível de curiosidade Qual foi

o melhor Arremate que você já fez ah foi uma arrematação financiada né arrematei para quem não tem ideia do mercado de leilão é quando a gente fala de um financiamento em mercado imobiliário tradicional fica naquela regrinha de você tem que dar pelo menos 20% de entrada e podendo financiar até os outros 80% desde que você tenha margem de crédito para suportar né que e 80% entro na parte financiada no caso dos Leilões a gente tem lá na Caixa Econômica Federal a possibilidade de você comprar um imóvel com 5% de entrada então se a gente pega

lá um imóvel mais popular que você vai comprar por 100.000 depois vai vender por 180 por exemplo considerando todos os custos da arrematação até a venda desse imóvel de forma financiada com somente 5% de entrada você tiia teria que tirar do seu bolso uns 20 20 R 25.000 para caminhar com esse imóvel até a venda né então é uma ótima forma de alavancar E aí dentro Desse cenário de arrematação financiada já tive mais de 100% de lucro porque o lucro ele considera aquilo que el gente tirou do bolso com que vai voltar pro seu bolso

né Então na hora que você vende o imóvel por sei lá r 500.000 e ele tá financiado você vai tirar o valor e do financiamento que vai ser quitado com a venda você vai pagar o imposto de renda sobre o ganho de Capital o lucro que você teve naquela operação e se for uma venda através de um corretor de Móveis você vai pagar o corretor também o resto ele volta pro seu bolso Então você pega esse comparativo com aquilo que você tirou do seu bolso só que numa arrematação financiada Você tira muito menos dinheiro do

bolso do que numa arrematação à vista né então existe essa possibilidade de você ter um lucro ali muito grande Dea arrematação financiada ao contrário de uma arrematação à vista que se a gente fala que você vai comprar um imóvel com 50% de desconto pagando a Vista você não vai ter 100% de lucro né Sempre que eu falo de lucro eu tô falando de lucro líquido que é o que importa lucro bruto é a ilusão de quem quer de fato se iludir né então lucro líquido tudo aquilo que você gastou da remata até venda o IMP

imposto que você pagou na venda o imposto que você pagou para registrar o imóvel no seu nome tudo isso tem que ser contabilizado então se a gente fala de uma arrematação à vista e com 50% de desconto você vai ter um Lucro líquido final girando ali entre 40 a 45% de lucro líquido excelente mas na arrematação financiada né você consegue potencializar a margem de lucro que você vai ter porque você tá tirando menos dinheiro do bolso né então a porcentagem de lucro ela tende a ser maior então você que tá assistindo a gente tá ouvindo

tenha bom relacionamento com o banco eu tenho certeza que todos os bancos adoram a Priscila porque assim cara tem alguns financiamentos ali então Cara ten um bom relacionamento tenha bom crédito no mercado né que os bancos Falem bem cuida do seu nome que os bancos Falem bem de você tá tem um bom planejamento financeiro para que os bancos te adorem te entreguem crédito porque você consegue fazer uma boa alavancagem patrimonial isso é sensacional né E pelo que eu tô vendo você prefere muito mais o financiado do que a vista lógico depende da oportunidade mas acho

que basicamente o Financiado ali é uma coisa que tá um pouco mais no seu coração do que o a vista né Não quando eu não tinha margem de crédito né para aprovar financiamento eu ficava desejando o momento que aquilo ia chegar porque a arrematação à vista é muito boa é você vai pegar aí um lucro de 30% dentro de um cenário de 12 meses maravilhoso mas você pode potencializar isso com o financiamento utilize isso né Tem gente que tem margem de crédito para financiar muito boa mas fica batendo a Cabeça diendo que financiamento vai ser

ruim vai ser ruim vai ser ruim e fica lá utilizando sempre de forma à vista né deixando de diversificar Capital ali em arrematações financiadas então a forma maravilhosa de arrematar imóvel Tanto para quem não tem todo o dinheiro que pode entrar no mercado de leilão tirando pouco de dinheiro do bolso e para quem já tem todo o dinheiro suficiente para arrematar a vista para diversificar em mais Imóveis e ao final lucrar mais qual Foi o pior remate que você já fez tem que ter essa pergunta né tem né que o bom todo mundo quer falar

qual foi o pior assim cara esse aqui eu passei um perrin gigante com isso então o pior arremate diferente do que muita gente acha não foi um perrengue eu tive lucro no meu pior arremate porque porque eu nunca tive prejuízo nos leilões e eu nunca empatei dinheiro nos leilões né então eu sempre tive lucro o pior arremate ele girou ali em uns 20% de Lucro líquido num cenário de 12 meses e a venda finalizando em 12 meses então comparando com outros investimentos né não era hoje em dia que a ciita mais alta eraa época de

Selic mais baixa eh já tava excelente também né então a pergunta que eu acho que eu mais recebo é mas conta o prejuízo não posso contar porque eu nunca tive se eu tivesse prejuízo eu falaria né já tive prejuízo Tá mas nunca tive nem nunca empatei de eu sempre lucrei e e falando de leião Assim a gente falou de de pior pior perrengue perdão Quais são os principais riscos que você pode ver na hora de fazer de ter um fazer um arremate ou olhar para esse mercado o risco é não saber interpretar alguma coisa que

tá ali na na documentação né então às vezes tem algum termo que você não sabe muito bem o que que é eh não tem o conhecimento necessário mas vai se Levando pelo pelo desconto e arremata e depois descobre que aquele termo era um Termo muito ruim né Eu sempre gosto de falar de um caso de uma vez de um Direct que eu recebi lá no Instagram de uma pessoa que ela mandou a mensagem assim eu estou convicta de que eu vou arrematar esse móvel eh o desconto é muito bom eu conheço a região moro na

região há muito tempo sei que eu vou comprar e vou vender da forma mais rápida possível só tem um termo que eu não sei bem o que que significa e o termo que ela tava perguntando é que Como estava lá no edital do leilão que é a regrinha do leilão que era um leilão de nua propriedade O que queo significa na prática tem um usufruto no imóvel quando a gente tem um imóvel né se eu sou proprietária do imóvel eu posso ceder O usufruto para uma outra pessoa por exemplo posso ceder O usufruto de um

meu imóvel pra minha mãe enquanto a minha mãe estiver com esse usufruto ela pode morar no imóvel ela pode alugar o imóvel e ficar com dinheiro do aluguel Ela dá a destinação que ela quiser muita gente faz um usufruto vitalício quando que é comum um usufruto os pais querem eh abreviar o trabalho dos filhos quando eles morrerem e querem passar os imóveis em vida pros filhos Para que não tenha que ter inventário né e coisas do tipo eles vão lá e fazem uma doação pros filhos só que eles também querem se preservar né de que

vai que meu filho aí dá a louca e ele quer me tirar do imóvel eu doei para ele e fico sem ter onde Morar Então faz uma doação com reserva de usufruto o imóvel passa a ser dos filhos mas usufruto fica pros pais que podem usar a posse ali do imóvel para morar para alugar e ficar com aluguel até o momento que eles morrerem seria usufruto vitalício isso é muito comum da gente encontrar só que qual é a consequência né quando existe esse usufruto de um lado a gente tem o no proprietário que é de

fato proprietário do imóvel mas ele fica sem a posse e a Posse tá com usufrutuário do imóvel se for vitalícia até usufrutuário morrer e quanto tempo vai demorar para usufrutuário morrer não tem como saber ainda que a pessoa tenha 99 anos então quando você participa de um leilão de nua propriedade você vira proprietário do imóvel Mas vai ter que esperar esse usufruto acabar se a gente tá falando de um usufruto vitalício É um cenário muito incerto né nunca participo de leilão que tem usufruto ativo porque ainda que a Pessoa tem 99 anos vai que ela

vive aí mais 5 anos eu quero comprar e vender o imóvel da forma mais rápida possível eu não quero contar com meu lucro ali com a morte da pessoa não preciso disso para lucrar eu tenho várias outras oportunidades de leilão Então ela tava convicta de que ela iria rematar E se eu não tivesse respondido a tempo antes do prazo de encerramento de leilão ela teria rematado E aí depois do leilão ela iria descobrir que ela não ia tomar Posse daquele imóvel até que os ários morressem né Felizmente eu respondi antes do leilão acontecer e na

hora que eu respondi ela ficou super grata falou nossa Ainda bem que você respondeu porque entrar numa furada né quanto tempo eu ia tomar posse desse móvel E aí depois ela até virou minha aluna do curso porquea falou não agora se eu quero participar dos Leilões eu vou entender o que cada termo tá falando né então tem muita gente que entra aí Levada pelo pelo desconto e deixa de analisar coisa assim tem muita gente que entra no leilão sem saber analisar a responsabilidade pelas dívidas do imóvel e aí arremato o imóvel o edital tava falando

lá que ia sobrar Condomínio IPTU para arrematante e depois o leilão descobre que a dívida é muito grande somada com o valor da arrematação Ali Não valeria a pena ela comprar aquele móvel n Então tem que ter cuidado realmente né não é não é uma fala para Vender curso isso aqui is é uma fala para de fato e conscientizar as pessoas de que é um mercado maravilhoso eu tenho 70% do meu patrimônio voltado para esse mercado mas é necessário conhecimento né E você não precisa ser advogada para ter esse conhecimento você pode adquirir esse conhecimento

aí dependente da sua profissão da sua formação desde que você Se dedique né você falou de fundo imobiliário a maioria das pessoas se pegarem um um relatório de um fundo Imobiliário não vai entender nada do que tá escrito ali aí a pessoa vai adquirindo conhecimento vai ficando cada vez mais fácil analisar aquilo né para leilão também primeiro contato com leilão pode ser mais difícil como tudo na vida conforme a gente vai estudando vai ficando mais dinâmico mais fácil de entender então adquirir conhecimento é fundamental para ter a segurança que o mercado te proporciona porque tirando

isso tá comprando um bem físico né você Falou de tocar lá no no ativo você tá tocando no imóvel que você comprou com baita desconto em relação à média de mercado então ainda que você adote uma estratégia de desconto na venda para acelerar a venda né e nada relacionado a preconceito para o imóvel ter passagem por leilão E aí você não consegue vender no preço do mercado o imóvel de leilão não sofre com isso diferente do carro de leilão né carro de leilão ele vai desvalorizar e a entender isso é até Simples porque o carro

sem uma manutenção adequada às vezes com dois ou três anos por mais que você gaste uma a grana ali ele nunca vai voltar a ser o que era se ele tivesse a adequada manutenção já o imóvel ele é um bem físico ali um bem durável por Excelência né a gente que é do Rio de Janeiro sabe os imóveis lá da orla da Zona Sul São todos prédios Mega antigos estão lá inteiros o que as pessoas fazem são eh reformas para atualizar deixar mais Moderna ou trocar um encanamento né mas nada que vai abalar a escritura

ali física daquele imóvel por isso que o imóvel de leilão ele não sofre com preconceito que os carros sofrem Não exatamente para quem para quem não conhece você pega por exemplo met um dos metros quadrados mais caros do Brasil é no Leblon né então você pega ali por exemplo Leblon cara são prédios muito antigos lógico são prédios gigantescos né com aquelas Varandas gigantes de Frente pra praia mas são muito antigos não tem uma construção nova ali né É raro isso acontecer é quando acontece é uma um um prédio que foi tombado e cresceu um um

um hotel por exemplo mas é muito difícil então você vê que o com mesmo com o tempo ele continua sendo valorizado não tem prédios na zona sul do Rio muitos prédios na zona sul do Rio que nem garagem tem porque na época de construção não era normal a pessoa ter um carro era um luxo enorme ter um carro E nem era necessário ali no dia a dia das pessoas né então lá inteiros e às vezes com uma liquidez enorme tem vários prédios ali da orla de Copacabana que não tem garagem e é o sonho de

consumo de muita gente morar de frente pra praia ali pagando alguns milhões para ter um apartamento ali não com com certeza e e a pessoa quer começar Priscila né a gente falou do conhecimento isso é legal porque é uma frase que a gente sempre usa aqui em quase todos os episódios é Que o que vai te ajudar a ganhar mais dinheiro você tem que pensar em sempre três fatores tempo dinheiro e conhecimento então o dinheiro vem do seu trabalho o tempo é o quanto você tem de vida e o conhecimento que você vai adquirir ao

longo da jornada Então esse conhecimento vai te ajudar a você aumentar sua rentabilidade coisas do tipo E como você falou né imagina se essa essa pessoa cai nessa furada de fazer um arremate enfim cara que bom que Não aconteceu e que é precisa responder o dir a pessoa vai ser grata pro resto da vida prisila mas eh a pessoa que ier começar né ela vai ah V no Google e coloca lá leilão de móveis né como é que ela não cai numa furada por exemplo cara hoje em dia deve ser bizarro isso deve ter muita

coisa falsa também por onde que ela começa na hora que a gente vai procurar os leilões tem a fase que é muito importante Ah eu considero a fase primordial para você ter sucesso nos Leilões depois de adquirir o conhecimento né você garimpar corretamente as oportunidades por que que eu falo de garimpar porque a gente tem hoje no país praticamente 1000 leiloeiros que podem realizar leilões n dentro desses 1000 leiloeiros a gente tem divisões lá por estado Então para que o leiloeiro ele seja um leiloeiro oficial ele tem que ser habilitado na junta comercial de algum

Estado então quando você olha por exemplo na junta Comercial aqui de São Paulo a gente tem mais de 200 leiloeiros lá ativos cada um com seu site cada um divulgando as suas oportunidades né e não existe um agregador que de fato consiga reunir todas essas oportunidades tem muito agregador jogador que tenta mas não consegue reunir 100% das oportunidades que acontecem no país então garimpar entrando ali de site por site de leiloeiro que atua na região do seu interesse é fundamental para que você Tenha sucesso né Para que você tenha conhecimento de todos os leilões que

vão acontecer E aí o leilão é um funil quanto mais oportunidade você enfia no funil mais oportunidades aptas a participação chegam no fundo do Funil né então quanto menos oportunidad você deixa de enfiar menos e participação em leilão você vai ter porque menos oportunidades vão chegar lá no final do Funil que são as aptas a você participar então é importante garimpar para que Você coloque nesse funil E aí vai passando na análise você vai descartando um vai seguindo com outros que de fato no final podem ser o que você que você vai escolher para participar

então é muito importante garimpar E aí nesse ponto entra a fraude do que muita gente faz né como os leilões hoje em dia eles são realizados de forma eletrônica muito golpista cria um site como se fosse de um leiloeiro a pessoa vai lá participa paga e aí nunca vai ver o bem que ela Comprou é muito comum com leilão de veículo e não é tão comum com leilão de imóvel até meio fácil de entender porque o veículo ele vai precisar de menos dinheiro né então ele atrai mais gente né então mais fácil dele aplicar esse

golpe diferente do imóvel Mas tem uma forma muito simples de você não cair em golpe de leilão que é o seguinte como eu falei cada leiloeiro ele tem que ser habilitado na junta comercial cada estado tem sua Junta Comercial então o Leiloeiro ele tem que informar no edital do leilão qual Qual é a junta comercial que ele é habilitado E qual é o número de habilitação dele nessa Junta Comercial se você abre um edital do leilão que tem lá leiloeiro público habilitado na junta comercial não tem o nome do leiloeiro não fala qual é a

junta comercial não fala o número de inscrição dele na junta você já tem certeza que é golpe Porque isso tem que constar no edital e tem muito site de Golpista que eu já vi que atua dessa maneira eles botam lá leiro público Junta Comercial mas não fala nada nem o nome nem matrícula nem nada então você tem que encontrar isso no edital E aí você faz a dupla verificação todas as juntas comerciais tem essa listagem dos leiloeiros no site delas então Google junta comercial da Baia leiloeiros você vai achar lá o linkzinho da Junta Comercial

que tem os leiloeiros a maioria das juntas comerciais coloca o Site do leiloeiro direto e você já consegue comparar se o site que você tá é o mesmo do leiloeiro ou se não tiver o site ela vai colocar o telefone e o e-mail do leiloeiro tá na dúvida Liga o site que eu tô olhando é tal tal tal é o site de vocês às vezes ele vai falar Não não é nosso site nosso site correto é esse Então você evita cair num golpe ali com conhecimento e com poucos minutos de análise vez às vezes poucos

segundos de análise né então quem cai em Golpe é Porque realmente tá olhando para leilão sem ter o básico do básico do básico de conhecimento quer saber quem é um leiloeiro saber qual é o requisito para ser um leiloeiro E aí você segue Esse passo a passo e pronto achando você cair num golpe nenhuma porque se o leiloeiro for oficial ele vai realizar um leilão oficial perfeito prisila já encaminhando pro pro final do episódio né Acho que tem muito conteúdo que a gente pode continuar falando aqui mas infelizmente Nosso tempo é curto mas acho que

já deu para trazer uma noção para onde a galera começar né primeiro ponto é como é que o pessoal te acha nas redes sociais primeira coisa é isso fala pra gente eu divulgo o meu trabalho né através do meu Instagram que é Priscila Perini underline e aí lá no Instagram praticamente todo dia tem caixinha de perguntas respondendo as perguntas enviadas tem post lá no feed né respondo eu tento responder todos os directs que Me enviam nem sempre da forma mais rápida possível mas respondo então o contato Lá é bem aberto e direto comigo né sou

eu que tô sempre de olho nas minhas redes sociais não Que bom E pra galera que tá ouvindo e assistindo a gente e sempre gosto de duas coisas que o convidado faça né A primeira é deixar uma mensagem pra galera cara sobre o que você tá vivendo alguma coisa interessante e uma indicação de um livro né a gente sabe que o brasileiro tem uma Dificuldade muito grande de leitura a gente tá tentando né e eu prometi que eu vou montar uma biblioteca do podcast com cada convidado falando sobre um pouco do livro tô tentando há

três anos uma hora vou conseguir também mas P indicação a gente vai deixar aqui cara pode ser um livro que de alguma forma te ajudou ao longo da sua jornada um livro Você tá lendo agora só não pode Pai Rico Pai Pobre né era que eu ia falar sabia porque ele fala de mercado imobiliário Fala é porque esse pessoal todo mundo fala que desculpa Pense em outra eu vou te dar um tempo para você respirar mas nem esse nem Pequeno Príncipe os dois tirando esses dois O resto você pode falar qualquer livro não mas se

não leu ainda Pai Rico Pai Pobre Leia até para entender mercado imobiliário porque ele fala né dessa dessa diferença merc mobiliário de ativo e passivo então é muito legal ler realmente bom é um outro livro que eu indicaria que eu gosto Bastante é psicologia financeira né pra pessoa entender ali o o cenário do que ela tem que aplicar na vida dela e a frase é a seguinte o leilão leilão de móvel mudou a minha vida né eu saí de um patrimônio zero para um patrimônio hoje muito significativo aplicando o meu conhecimento nos leilões né então

eu falei aqui que eu comecei sem ter dinheiro para arrematar e a forma que a pessoa tem sem ter dinheiro para entrar No leilão nem margem de crédito não mais de crédito também é vender o conhecimento que ela tem tem muita gente que quer participar dos Leilões e não quer adquirir conhecimento então ela vai recorrer para uma Assessoria Então essa Assessoria vai ganhar né em cima da arrematação as assessorias cobram em média de 5 a 10% do valor da arrematação de cada imóvel para realizar esse serviço E aí pode ser uma ótima forma de você

começar sua jornada nos leilões Você adquire o conhecimento vende seu conhecimento para quem quer entrar nesse mercado e vai construindo seu patrimônio até que vai chegar uma hora que você vai ter dinheiro para arrematar seus próprios Imóveis e pode seguir com a assessoria eu hoje por exemplo parei de prestar Assessoria Fico somente nas minhas arrematações né então é uma ótima forma de começar e desconheço mercado seguro que nem os leilões que consiga gerar a rentabilidade que os leilões Gera né então é de fato o meu preferido é o mercado que mudou minha vida e eu

fico feliz né de poder ensinar paraas pessoas isso porque me ensinaram um dia eh e eu consegui entrar nesse mercado né então eu fico feliz Cada mensagem que eu recebo lá de aluno falando que arrematou imóvel é como se fosse uma arrematação minha né a felicidade o sucesso de todo Professor o sucesso do professor é que os alunos tenham sucesso né então se eu só desse Aula sobre leilão e ninguém arrematar eu não seria uma professora de sucesso não teria não estaria gerando ali nada para ninguém então cada arrematação de aluno eu fico de Fato

muito feliz várias vezes já me emocionei lendo e é um mercado que consegue mudar muito a vida das pessoas Então galera Ó Priscila obrigado por ter vindo até aqui por esse conteúdo maravilhoso que tenho certeza que vai te ajudar a começar ou a pensar ou P Rafa nem imaginava que isso tinha agora você Já sabe que tem então não deixa de curtir comentar compartilhar as redes sociais da Priscila vão estar aqui para que você possa seguir também e vai lá no Instagram dela já que ela responde Direct vai lá fala assim ó Te assistindo disciplina

financeira para saber que você tava aqui que você pode assistir esse conteúdo Então não esquece nosso Episódio toda terça-feira às 19 horas curte comenta e compartilha nos vemos nosso próximo episódio até a próxima Valeu fui l