e para você que tá querendo comprar um imóvel ou para você que trabalha vendendo Imóveis Como que você pode saber se aquele móvel tá caro ou ta barato se você alguma vez já se deparou com essa dúvida fica comigo nesse vídeo que eu tenho uma reflexão que pode te ajudar a entender um pouquinho melhor que aquele preço pedido é o preço justo ou não é um preço justo e e fala pessoal tudo bem Bruno Lessa gravando mais um vídeo aqui sobre o mercado imobiliário e hoje eu vou fazer uma coisa um pouquinho diferente tá eu tava aqui no meu escritório trabalhando e eu tava fazendo uma reflexão eu tenho visto muitas pessoas fazendo comparações de preços de imóveis simplesmente pelo metro quadrado a esse imóvel tem um metro quadrado mais caro do que se move então consequentemente ele tá mais caro mas será que essa conta é tão simples assim será que tudo se resume a metro quadrado ou será que pode ter uma nova maneira da gente poder fazer essa avaliação e entendesse aquele preço tá um preço justo ou não tão preço justo Acompanha comigo nessa reflexão antes de começar eu já quero deixar muito claro que toda essa conta que eu vou fazer aqui não tem a menor pretensão de ser uma conta exata de ser uma conta certa e ser uma nova metodologia de cálculo absolutamente não é simplesmente uma reflexão pessoal é uma forma que eu eu encontrei de avaliar preços dos imóveis para saber se aquele preço Está justo ou não Tá justo e poder argumentar tanto com quem quer vender quanto com quem quer comprar eu acredito que uma forma um pouco mais abrangente para a gente poder analisar do que simplesmente fazer aquela continha de metro quadrado Tá bom então não tem nada de questões de metragem absoluta é área privativa registro de escritura em cartório não é uma conta muito simples e é meramente uma análise que eu quero trazer para você então vamos lá ela para poder iniciar essa análise eu peguei um caso quer um caso real tá bom pessoal no bairro onde eu moro existem dois Imóveis que estão sendo anunciados neste exato momento com características semelhantes porém com preços completamente diferentes eu vejo muito frequentemente quem tá querendo comprar esses Imóveis fazer essa comparação a aquele metro quadrado tá mais caro no crescimento quadrado Então vamos lá imagina que você tem um imóvel à que ele tem 50 o metros quadrados imagina que você tem o imóvel B também com 50 metros quadrados Teoricamente são dois Imóveis que você tem a característica muito semelhante com a mesma metragem Pois é mas agora perceba só que esse imóvel à que tem 50 metros quadrados ele está sendo vendido por 400. 000 reais imóvel a 50 metros quadrados 400 mil reais e você tem o imóvel B que também tem 50 metros quadrados sendo vendido por 350. 000 reais percebo a diferença 50 mil reais de diferença no preço se a gente for fazer a velha continha de metro quadrado né Quanto que é a a relação do valor por metro quadrado esse móvel de 400.
000 reais o preço por o lado dele é de r$ 8000 Beleza já para esse imóvel B com 350 mil reais com 50 metros quadrados o preço por metro quadrado dele vai ser de sete mil reais e e perceba o seguinte mesmo imóvel Teoricamente o mesmo imóvel características muito semelhantes Tá mesmo bairro mesmo a região mesma metragem preço 400. 000 350. 000 preço por metro quadrado oito mil e 7 mil reais no primeiro momento quando a gente bate o olho assim Qual imóvel que tá mais caro Qual imóvel que tá mais barato é evidente que esse imóvel ele é um imóvel mais caro e que esse móvel é o imóvel mais barato mas será que é só isso Será que essa conta é tão simples assim vamos lá é aqui nesse ponto que eu quero chegar e vou aprofundar com você agora você imagina aqui esse imóvel a ele tem duas vagas de garagem e que esse imóvel B ele tem uma vaga de garagem se você for pegar a média do tamanho de uma vaga de garagem e incorporar essa área junto do valor da unidade E aí eu tô para fim de comparação eu tô pegando uma média de dez metros quadrados que a área de uma vaga de garagem né existem vagas Oi tem vagas menores Eu não quero entrar no detalhe do detalhe apenas uma média para a gente poder fazer essa análise se eu for incorporar a área de duas vagas junto desse valor e a área de uma vaga junto desse valor o meu preço por metro quadrado já vai ficar diferente então se eu pegar para o imóvel lá considerando a área de vaga de garagem eu estou dizendo que o meu preço por metro quadrado ele está indo para 5714 reais o preço do metro quadrado no imóvel a já no imóvel B que tem uma vaga de garagem o preço do metro quadrado tá indo para 5.
833 reais percebam que a conta já começa a inverter por conta de uma situação né por conta de um elemento do imóvel nesse caso é a vaga de garagem e você já vê que aqui a correlação preço metro ela já começa a ficar diferente e embora ainda seja muito próximo Tá mas calma aí que eu vou trazer mais elementos aqui para essa análise vou trazer mais alguns ingredientes para esse caldeirão área de lazer imagina que os dois prédios possuem uma área de lazer só que vamos imaginar que a área de lazer do imóvel a Ela conta com mais ou menos mil metros quadrados de área de lazer é um prédio que ele tem uma área de lazer muito mais completa uma área de lazer a maior com mais itens com mais elementos e já o imóvel B ele tem 700 metros mais ou menos de área de lazer é um imóvel que também tem área de lazer Mas conta com uma área de lazer um pouco menor uma hora de fazer um pouco mais restrita se você for incorporar proporcionalmente o tamanho da área de lazer desse Condomínio com o a área total dessa unidade e você for colocar isso na conta do metro quadrado e o significa que no imóvel a se você for acrescentar essa área de lazer e por metro quadrado desse imóvel ele está indo para 5. 000 reais o metro quadrado e se você for incorporar a área de lazer aqui junto do valor dessa unidade com toda essa área que você tá colocando o valor por metro quadrado aqui do imóvel B ele já vai para 5. 409 reais percebam que ainda assim não tão valor tão distante mas o valor por metro quadrado ele já começa a mudar então aquela conta que você faria lá no início ao imóvel que tá mais carotta mais barato você já começa a avaliar que com todas as características que esse Condomínio possui a conta não é simplesmente o metro quadrado a conta ela já é muito mais profunda E você já começa a ver que a relação começa a se inverter aqui portanto Qual imóvel que tá mais caro ou Qual imóvel que tá mais barato aqui você já vê que esse tá mais barato ao contrário do que parecia no início da nossa na e da nossa conversa mas calma aí vamos tentar acrescentar mais alguns elementos entender algumas outras situações imagina aqui apesar de ser em imóveis que estão na mesma região que tem a mesma característica de metragem que o ambos possuem a área de lazer vamos imaginar que são de duas construtoras né duas incorporadoras diferentes e uma entrega de um jeito e a outra entrega de outro jeito é outra coisa que você precisa avaliar porque porque se você avalia somente metragem você deixa de considerar outros elementos que também vão representar dinheiro na hora que você vai comprar esse imóvel ou na hora que você vai vender esse móvel Então vamos imaginar a gente acabou de falar de áreas comuns de áreas de lazer e etc vamos continuar fazendo análise aqui nesse ponto imagina que a construtora desse móvel a ela entrega as áreas comuns todas equipadas e decoradas e aí eu vou até pegar um giro cor diferente porque aqui eu já não vou em corpo e no preço que você tá pagando mas eu vou começar a falar de outras despesas que você pode ter depois que você recebe a chave desse móvel Então imagina que a construtora do imóvel a entrega áreas comuns equipadas e decoradas qual que vai ser o seu gasto enquanto morador daquele Condomínio né enquanto o condômino para você poder equipar e decorar o prédio nessa situação vai ser zero por quê Porque ele já foi entregue equipado e decorado mobiliado enfim a própria Construtora já entregou dessa forma vamos supor que nesse móvel B A Construtora Entrega somente as áreas comuns mas ela não equipa e ela não decora então academia você não tem os equipamentos da academia salão de festas você não tem a decoração de salão de festas ou eventualmente Você até tem mas é uma coisa muito simples aquela coisa que não algo que vai realmente dá conforto tranquilidade para quem vai morar o que que o condomínio aqui vai fazer é o caso que aconteceu a onde eu moro né É assim que eu recebi as chaves primeira Assembleia de condomínio o que que o condomínio aprovou um monte de compras e para poder fazer essas compras ele aprova os chamados rateios estas então aquele condomínio que você pagaria você começa a pagar um pouco mais caro Então imagina que você vai ter mais ou menos ali na sua conta de condomínio mensal uma despesa adicional de r$ 150 pelo período de um ano geralmente os rateios eles são feitos assim uma conta de trás para frente as pessoas aprovam a mais 120 mais r$ 150 durante um ano faz aquele parcelamento apura que ele valor e depois o condomínio vai lá e compra todos aqueles equipamentos para academia ou compra ali o os elementos de móveis e decoração para salão de festas e por aí vai supondo que o seu condomínio que não foi entregue mobiliado e decorado foi aprovado um rateio de 150 reais por mês e o significa que no final de Às vezes você teve uma despesa adicional de 1800 reais enquanto que nesse Condomínio você teve uma despesa adicional de 10 mais um elementos já que a gente falou das áreas comuns vamos falar também da situação das vagas de garagem né aqui enquanto você tem duas vagas e aqui você tem uma vaga imagina que você tem o seu carro e a sua esposa é tem um carro também tem um carro e ela precisa parar esse carro no prédio se você só tem uma vaga O que que você vai fazer com outra vaga Muito provavelmente você vai alugar você vai ter que alugar de alguém se você já tem essa vaga adicional qual que vai ser o custo com estacionamento zero afinal de contas a vaga já é sua já se você não tem essa segunda vaga e você precisa porque tem mais um carro dentro de casa o que que vai acontecer você vai ter que alugar Essa vaga e na mesma forma que a gente simulou no rateio Extra vamos ver o estacionamento em média você vai pagar 150 reais por mês para você poder ter essa vaga mais preparar o seu carro significa que no final de 12 meses o seu gasto foi de mais r$ 1800 a Bruno beleza mas eu só tenho um carro na minha casa é só um carro não tem problema se você tem duas vagas de garagem O que que você pode fazer com a segunda vaga você alugar e ao invés de você paga r$ 1800 você vai receber r$ 1800 você acaba gerando renda com aquele com aquele bem né que não deixa de ser um imóvel também né com aquele ativo que você tem dentro do seu próprio prédio e para poder finalizar a nossa análise e eu vou pegar mais um vídeo uma coisa diferente imagina que no futuro você não quer mais morar nesse prédio você melhorou de vida sua família cresceu hein Fi por qualquer razão você não quer mais habitar né essa residência que você comprou mas você quer alugar você vai alugar essa residência para poder gerar renda a ver o futuro então novamente com o giz eo cor diferente pegamos como base esses valores que a gente colocou 400.
