Quando ouvimos falar de título de capitalização, logo vem à mente o gerente do banco oferecendo um produto financeiro que segundo ele, é um ótimo investimento, mas que na verdade, na hora de receber o dinheiro de volta a constatação é de que o rendimento foi insignificante e se por algum motivo precisar resgatar antes do vencimento, será descontado um valor significativo do montante que teria a receber. Essas características negativas que fazem parte da versão tradicional do título oferecido pelos gerentes de bancos, fazem com que as pessoas tenham certa resistência quando ouvem o termo capitalização. Mas deste vídeo, vou falar de uma alternativa que apesar de não ser tão conhecida, já foi lançada há alguns anos e vem ganhando espaço no mercado de locação imobiliária: o título de capitalização como garantia locatícia.
É importante ressaltar que as informações desse vídeo se referem unicamente a títulos de capitalização que tenham a finalidade específica de serem a garantia de um contrato de aluguel. A locação de um imóvel envolve riscos que precisam ser minimizados por garantias contratuais. Afinal, o locador precisa se assegurar para o caso de o locatário não cumprir com as obrigações assumidas em contrato.
Para o locatário que não tem fiador ou para o proprietário que só aceita seguro fiança como garantia, o título de capitalização pode ser uma alternativa interessante, principalmente porque se o contrato foi cumprido até o final sem nenhum problema, o valor pago volta todo para a mão do inquilino. A empresa responsável pela emissão do título de capitalização para locação de imóvel é normalmente uma seguradora. O valor pago pelo título varia de acordo com os valores do aluguel, do condomínio e do IPTU e fica retido durante o período de contrato na conta da Companhia de Seguros como se fosse uma caução, pois caso o inquilino fique inadimplente ou não cuide da conservação da propriedade, o proprietário pode requisitar o resgate e usar o valor para pagar as dívidas existentes.
Portanto, o título funciona como garantia porque seu resgate somente pode ser feito mediante autorização do proprietário do imóvel ou da mobiliária, que atestarão ao fazer a liberação que não restou nenhuma pendência do inquilino com o imóvel. A maioria das seguradoras emite títulos com prazos de 12, 15 ou 30 meses, e caso o inquilino não saque o valor no vencimento, o título é renovado por igual período. Nesse caso, a tabela de desconto para resgate, volta a contar a partir do mês de renovação até o próximo vencimento.
É possível fazer o resgate do título a qualquer momento antes do término do contrato de locação, seja para rescindir o contrato de aluguel ou para alterar a modalidade de garantia com a imobiliária. É importante nesses casos verificar no contrato o prazo mínimo para resgate de 100% da reserva aplicada, pois assim como acontece com os títulos de capitalização comuns, o produto vinculado à garantia de locação também está sujeito a desconto sobre o valor depositado no caso de resgate antes do vencimento do título. Quanto mais distante o prazo de vencimento menor será o valor a receber em caso de resgate e a taxa de desconto pode variar bastante de uma instituição financeira para outra.
O desconto vale tanto para o inquilino que queira deixar o imóvel e sacar o título, como para o proprietário que execute a garantia devido à inadimplência. Portanto, antes de fazer o título de capitalização, compare as tabelas de resgate de cada instituição e procure casar o prazo de vencimento do título com a data de renovação da locação. Entre as vantagens para o inquilino está o fato de não depender de um fiador, maior agilidade na análise e liberação do contrato e o resgate integral do valor do título ao final do prazo.
A principal desvantagem para o inquilino é o alto valor exigido na contratação do título que deve ser pago à vista e normalmente equivale ao valor de seis a doze meses do valor do pacote de aluguel. Mas essa desvantagem acaba minimizada pelo fato de haver a devolução do dinheiro corrigido ao final do período. Assim como acontece com os títulos vendidos pelos bancos, o título de capitalização como garantia locatícia, também participa de sorteios mensais realizados pela Loteria Federal, nos quais o inquilino concorre normalmente ao valor do título em dinheiro, mas como as chances de ganhar alguma coisa são bem remotas, isso não deve servir como algo decisivo para optar por esta forma de garantia.
Já para o proprietário, a principal vantagem está na facilidade em resgatar o título para cobrir prejuízos causados e a inadimplência. Diferentemente do seguro fiança, ao contratar um título de capitalização como garantia, o inquilino não precisa fazer nenhuma comprovação de renda e até se tiver alguma restrição no nome o título pode ser emitido e vinculado ao contrato de aluguel sem nenhum problema. Nesses casos é importante fazermos alguns esclarecimentos.
Um dos grandes mitos que existem a respeito do título de capitalização é que ele torna possível alugar um imóvel mesmo estando com o nome sujo. No entanto, embora algumas seguradoras e instituições até utilizem este argumento a fim de atrair novos clientes, corretores, locadores e locatários devem saber que se trata de uma alegação falsa. Na prática pode até ser possível contratar um título com o nome sujo no mercado, mas a locação em si, acaba não sendo finalizada, pois o CPF não passará nas consultas feitas pela imobiliária.
Se por um acaso existir algum proprietário que aceite locar com restrição e assumir essa condição de maior risco de ter problemas, a tendência é que o valor do título tenha que ser bem superior aos 12 meses de locação. Pode acontecer também do nome do inquilino estar sem restrições e o problema ser a falta do capital necessário para pagar o título à vista. Nesse caso, a alternativa é apelar para um amigo ou parente, pois é possível fazer o título de capitalização em nome de outra pessoa, vinculando a garantia ao imóvel que se pretende alugar.
Seria como ter um fiador, só que em vez de dar o imóvel próprio em garantia, a pessoa vai depositar uma quantia em dinheiro que retornará a ela no final do contrato se estiver tudo dentro do esperado. Com isso, há uma maior versatilidade, tornando a modalidade um pouco mais acessível que as outras e facilitando a relação entre inquilinos e proprietários. A escolha da melhor modalidade para garantia de locação depende das necessidades e condições de cada pessoa.
O título é uma excelente opção para as pessoas que não têm fiador, têm capital disponível e não desejam ter as despesas de contratar um seguro fiança. Além disso, é a melhor opção para quem quer alugar um imóvel rápido, pois em menos de 24 horas após a contratação e aprovação do título, se tudo já estiver preparado, o inquilino já estará com as chaves na mão. Conhecer os detalhes dos produtos disponíveis facilita e agiliza nosso trabalho como corretor, aumentando assim as nossas chances de sucesso.
Meu nome é Marcelo, eu sou corretor de imóveis e empreendedor. Deixe um like se gostou do vídeo, se ainda não é inscrito, inscreva-se no canal, um forte abraço e até o próximo vídeo.
