CAUÇÃO DE ALUGUEL, como FUNCIONA e quais os RISCOS?

Por ser suscetível a riscos como a  inadimplência, a locação de imóveis requer alguns cuidados para conferir maior segurança  ao locador, que segundo a lei do inquilinato, é quem decide durante a negociação qual será a  modalidade de garantia do contrato de locação. Neste vídeo, vou falar sobre uma  garantia locatícia simples, mas que assim como todas as outras possui regras a serem  compreendidas e seguidas: a caução de aluguel, também conhecida como depósito caução. Resumidamente, é uma garantia que o locador tem em relação ao locatário, que poderá  ser utilizada em casos de inadimplência ou de danos físicos causados ao imóvel pelo  inquilino durante a vigência do contrato.

No artigo 38 da lei 8. 245 de 18 de outubro  de 1991, conhecida como lei do inquilinato, encontramos o seguinte texto: "A caução  em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel,  será depositada em caderneta de poupança autorizada pelo poder público e por ele  regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes  por ocasião do levantamento da soma respectiva. " Ou seja, para que tudo ocorra conforme prevê a  lei, o ideal é a utilização de uma conta conjunta de preferência não solidária, em nome do locador  e do locatário, na qual tudo depende da aprovação de todos os titulares, e quando alocação chegar  ao fim, se não houver inadimplência e o imóvel estiver nas mesmas condições do início  do contrato, a quantia depositada e seus rendimentos deverão ser revertidos ao locatário.

De acordo com a resolução nº 9 do banco nacional de habitação, a retirada do valor da caução  somente poderá ser feita pelo locatário com anuência por escrito do locador, pelo locador com  anuência por escrito do locatário, pelo locatário, contra apresentação da quitação pelo locador  das obrigações do primeiro no contrato que deu origem ao depósito, e pelo locatário  ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial transitada em julgado. Esse é o modelo ideal por estar mais próximo do que diz a lei, mas na prática, na maioria  das vezes, o locatário simplesmente deposita o dinheiro ao locador no início do contrato  em uma conta corrente ou poupança particular, e ao final do contrato o locador devolve esse  dinheiro com as devidas correções ao locatário, mas a devolução do valor caucionado poderá  não ser efetuada caso o locatário deixe de pagar o aluguel, para cobrir qualquer dano por  mau uso que possa ser causado ao imóvel, para pagar multas por quebra de contrato, e até para  que sejam feitas possíveis reformas necessárias. Para saber quando usar o valor da caução  para reparar danos que tenham sido causados, deve-se realizar uma vistoria do imóvel no momento  de finalizar o contrato para saber exatamente quais danos ocorreram e qual o valor da caução  que deve ser utilizado para cobrir o prejuízo.

A garantia deve se estender até o prazo final do  contrato de locação, ainda que haja prorrogação de seu prazo, assim, se o locatário permanecer  no imóvel após a data estipulada no contrato, o valor caucionado somente será devolvido  quando o contrato for rescindido e a locação definitivamente encerrada. A lei do inquilinato não estipula um prazo determinado para devolução do depósito,  mas considerando que não há muita burocracia para o saque, é aconselhável que após a vistoria  do imóvel, não havendo pendências na locação, o valor seja imediatamente devolvido ao locatário. Em casos de inadimplência ou de avaria ao imóvel, a caução poderá ser cobrada pelo locador e  caso o valor caucionado seja insuficiente para reparar os prejuízos, o proprietário do  imóvel pode ingressar com uma ordem de despejo.

Vale ressaltar que se o valor da caução for  utilizado e o contrato de aluguel continuar ativo, o locatário tem a obrigação de repor o  valor para que o contrato continue com a garantia que foi previamente estipulada. Uma das vantagens da caução de aluguel é o fato de ser um processo menos burocrático, o  que agiliza o processo e permite que o inquilino pegue as chaves do imóvel em menos tempo. Outra vantagem é a devolução do valor corrigido ao inquilino ao final do contrato  quando nenhuma pendência foi detectada.

Quanto as desvantagens para o inquilino a  principal está relacionada com o valor do depósito caução, que como vimos,  pode ser de até três aluguéis. Essa quantia pode ser alta e o inquilino  pode não conseguir realizar o pagamento, o que impede a concretização da negociação. Já para o proprietário do imóvel a principal desvantagem é que o depósito caução não atinge  altos valores, o que pode ser prejudicial, pois caso o inquilino não pague o  aluguel ou faça mau uso do imóvel, o dono deverá entrar com uma ação de despejo  e o valor da caução não será suficiente para cobrir esse processo, que terá custas e despesas  processuais, além dos honorários advocatícios.

Vale ainda ressaltar que apesar de o locador  poder cobrar judicialmente do locatário os valores que estrapolarem a caução dada, na prática,  dificilmente conseguirá receber tais valores, pois na maioria dos casos o inquilino não  terá bens penhoráveis para arcar com a dívida. Além disso, deve ser considerado que durante todo  o período que o locatário inadimplente ficar no imóvel, o mesmo não poderá ser locado e dependendo  do caso pode acumular despesas de condomínio, aumentando assim ainda mais o prejuízo. Sabendo disso, é preciso avaliar de forma criteriosa situação financeira do  locatário, nunca se esquecendo de que o valor do aluguel não pode representar  mais do que trinta por cento da renda mensal.

Outro ponto que merece atenção é a necessidade  da emissão de um recibo de caução de aluguel que comprove que o pagamento foi feito, principalmente  se o valor caucionado for depositado em uma conta corrente ou poupança que não seja conjunta  entre as partes. Nesse caso, a caução se soma ao patrimônio do proprietário, que por inúmeras  razões pode vir a descumprir as regras e gastar esse valor que tem seu uso exclusivo previsto  em contrato, e por isso, deve ser respeitado. São vários os tipos de seguro para um  contrato de locação.

O importante é ter o conhecimento necessário para escolher o  que melhor se encaixa em cada caso, sempre levando em conta as características financeiras  do futuro inquilino e do perfil do proprietário quanto a disposição de correr alguns riscos. Na impossibilidade de apresentar um fiador ou na negativa da seguradora para o seguro-fiança, o  depósito caução estando o proprietário inquilino cientes de todos os riscos envolvidos, acaba  sendo uma opção para não perder a negociação. No entanto, a fragilidade jurídica dessa  garantia que muitas vezes acaba sendo ofuscada pela falsa sensação de praticidade  causada pela ausência de burocracia, faz com que muitas imobiliárias e corretores de  imóveis evitem trabalhar com a caução de aluguel.

A escolha da garantia para o contrato  de locação deve sempre considerar a que envolve menos riscos e minimiza a  probabilidade de futuros aborrecimentos. Meu nome é Marcelo, eu sou  corretor de imóveis e empreendedor. Deixe um like se gostou do  vídeo, se ainda não é inscrito, inscreva-se no canal, um forte  abraço e até o próximo vídeo.