receber r$ 3. 000 por mês aqui eu digo líquido já descontado um eventual imposto Na verdade nesse caso aqui isento de imposto faria uma diferença na sua vida e se eu ti de sexo está ao teu alcance pelo menos com o passar do tempo de uma maneira muito simples através de um ativo que todo brasileiro já gosta e no final está relacionado com aquilo que fez muita gente construir patrimônio na época de inflação Imóveis Só que nesse caso você vai adquirir esses Imóveis através de fundos imobiliários Então é isso que eu pretendo te mostrar nesse vídeo e aqui no caso eu vou focar em fundos imobiliários por uma série de motivos o primeiro deles é que você consegue investir com um pouco dinheiro é muito fácil comprar e vender porque eles são negociados em bolsa de valores e dependendo dos Fundos Tem uma liquidez boa você também recebe os proventos o dinheiro do aluguel dos imóveis físicos ou o dinheiro do pagamento dos fundos de papel todo mês eles são obrigados a distribuir no semestre mas a maioria distribui mensalmente quase no mesmo dia além disso esse dinheiro já vem isento de Imposto de Renda você fosse usar um imóvel físico para ter o meos recebimento você fatalmente cairia na tabela de imposto de renda de pessoa física provavelmente pagando 27,5 por de al já que o dinheiro da aluguel iria Se somar na sua renda do trabalho sem falar que isso te daria muito mais trabalho também porque você teria que correr atrás do inquirido enquanto em fundos imobiliários Você tem toda uma equipe que faz isso para você além disso são ativos menos voláteis que as ações e ao investir através de fundos imobiliários você consegue uma diversificação muito interessante que seria bem provável caso você fizesse com Imóveis tradicionalmente afinal de contas quantas pessoas Você conhece que são Donas de um shopping sem ser através de fundos imobiliários ou de prédio de faculdade de agências bancárias galpões logísticas e muitos outros dito isso aqui nesse vídeo Eu pretendo te mostrar três coisas primeiro Por que que o momento atual para comprar fundos imobiliários é interessante nisso você vai entender como funcionam os ciclos de efeito dos juros sobre o preço dos fundos imobiliários segundo que você tem que observar para poder selecionar melhor os Fundos que vão compor sua carteira Afinal H uma série de conceitos que deveriam ser de conhecimento do investidor e terceiro o quanto você deveria ter investido para conseguir essa renda já isenta de Imposto de 3. 000 na sua conta mensalmente começando então pelo momento a gente observa hoje uma expectativa muito diferente infelizmente daquela que nós tínhamos no começo do ano se lá em janeiro de 24 pessoal falava que a serica estaria em 99% agora no final do ano com uma tendência de cair até abaixo disso em 2025 agora que a gente V um Panorama oposto na última reunião do Copon tivemos mais uma subida de juros de % a seria que agora está em 11.
25 e já projeções lá do bor Focus de seric em 12% em 2025 Inclusive tem gente que espera que ela encerre o ano de 2025 em 13. 5 muito próxima do topo do último ciclo de Alto da celic que foi em 13. 75 patamar no col ela ficou durante um bom tempo em 2023 antes de iniciarmos o ciclo de queda que infelizmente acabou nesse ano e por que que isso é importante porque basicamente num raciocínio de boa parte dos investidores pessoa física e o mercado de fundos imobiliários é lotado Desse pessoal quem movimenta esse mercado é a pessoa física se você pode ganhar 11.
25 correndo menos risco ou 11. 25 correndo mais risco com fundos imobiliários é melhor você correr menos risco então ainda que a celic não seja a taxa que mais influencia a trajetória dos fundos imobiliários quando ela aumenta de maneira geral ela diminui a atratividade dos ativos de risco quando ela diminui de forma geral ela aumenta a atratividade dos ativos de risco H uma ideia de um cara chamado Howard Marx onde ele afirma que o mundo funciona por arbitragem Então quando você diminuir juros o preço dos ativos sobe até que eles fiquem tão altos que a recompensa deles fique muito próxima dos juros atuais quase sempre com pequeno prêmio né O que deveria acontecer já que eles são mais arriscados e quando o contrário acontece você você sobe muito juros o preço dos ativos cai Até que a recompensa dos ativos de risco fique próxima do juros também com prêmio mas para isso eles tem que reduzir de preço agora apesar de falar da SELIC Vale lembrar que a taxa mais importante para fundos imobiliários não é uma taxa de curto prazo que pode mudar cada período de 45 dias e talvez até de maneira pouco técnica mas influenciado por aspectos políticos não deveria ser assim mas aqui no Brasil já aconteceu na época da Dilma presidente do BCA tombini e pode ser que V acontecer no futuro a gente não sabe já a taxa de longo prazo não é muito mais difícil ser controlada pelo cupom pelo banco central pelo governo ela sofre muito mais influências de mercado que começa a fazer essa taxa subir caso acredite que o risco no futuro é maior que a inflação será mais alta ou cair a Vas situação estrutural sob controle e o que infelizmente Estamos vendo é que não só a Celi está subindo mas as taxas de longo prazo também estão subindo recentemente o título IPCA mais 2029 pagou IPCA mais 7 para quem estava comprando naquele momento se a gente olha o ipsa 2035 nesse momento ele paga mais de 6,5 5% além do IPCA E aí nesse caso para que os fundos imobiliários fiquem atrativos eles têm que pagar mais do que IPCA mais 6. 5 do contrário para ganhar a mesma coisa vale a pena correr menos risco emprestando dinheiro pro governo e basicamente por que que os juros estão subindo assim o primeiro ponto é interno é o nosso já conhecido risco fiscal apesar dos Recordes sucessivos de arrecadação que tivemos esse ano mês após mês nós tivemos sempre recorde Nós ainda estamos gastando mais do que arrecadamos gerando o chamado dficit primário ou seja essa diferença negativa entre arrecadação e gasto que fica ainda maior Quando você vai para um nominal onde você soma os juros da dívida que infelizmente tem crescido bastante ao longo desse ano e aí com esse resultado nos últimos 12 meses nós temos um déficit nominal de mais de R trilhão de reais o mercado tem cobrado bastante a figura do ministro adad do presidente Lula quanto a corte gastos eles falaram que vão fazer mas até agora não são nada de muito concreto e até comentando a que aconteceu recentemente o banco americano Morgan stun ele rebaixou a recomendação das ações brasileiras citando justamente o risco fiscal acreditando nas palavras dele que a situação ainda pode piorar antes de melhorar embora tenam falado de ações isso funciona também para outros ativos de risco aqui no Brasil como por exemplo fundos imobiliários agora Vale lembrar que o Brasil não é uma ilha então também temos motivos externos atuando aqui sobre o nosso mercado e a gente pode pegar o movimento dos juros americanos lá fora embora a taxa de curto prazo equivalente a nossa Seli é Fed funds rate ela venha caindo já a duas reuniões do fonk equivalente é o nosso cupom nosso comitê de política monetária a taxa do título público do treasury de 10 anos está no movimento oposto se aproximando aí do patamar de 4,4 por com uma subida recente muito motivada pela vitória do Donald trump Já que as políticas que se espera que o trump venha implementar algumas protecionistas né gerando taxas porque vem de fora dos Estados Unidos e meio que obrigando a Americana a comprar de Quem produz internamente pode acarretar em duas consequências a primeira delas é preços mais altos ou seja o movimento inflacionário e a segunda seriam juros mais altos para controlar essa inflação por isso que o trgo de 10 anos já está subindo de maneira antecipada E aí novamente vamos pensar como investidor um cara global que pode alocar dinheiro ao redor do mundo se ele tem o país mais poderoso dono da máquina de prêmio dólares pagando mais taxa nos seus títulos públicos então eles só alocar em emergentes correndo mais risco se o prêmio fosse ainda maior que é o que está acontecendo agora né os Fundos estão caindo o preço da Sua cota de modo que o pagamento dívida em dild acaba ficando mais atrativo justamente para competir tanto com a renda fixa aqui no Brasil quanto com a renda fixa fora do Brasil e aí mostrando um pouco dessa dinâmica vejam esse gráfico que eu vou colocar aqui na tela comparando o dividend de ponderado de Fix nosso índice de fundos imobiliários com a parte pré-fixada de uma ntnb ntnb é o nome antigo do Tesouro IPCA mais que paga IPCA mais uma parte prefixada que atualmente tá pagando mais de 6,5 pegando o patamar de outubro tava pagando aí na média 6.
79 sendo que o di ponderado de eix tá em 10. 41 Então veja que tem um prêmio uma diferença positiva para você correr um risco a mais em fundos imobiliários de 3,60 2% isso analisando as taxas brutas porque vamos lembrar que no tesouro IPC a mais quando você recebe seu dinheiro você vai pagar imposto de renda de no mínimo 15% já nos fundos imobiliários quando a gente fala de dividend yield ou seja dos proventos que mensalmente vem para você eles são isentos de imposto ou seja há um prêmio interessante inclusive um prêmio que está acima da média histórica porque o prêmio histórico seria de 2. 9% a favor dos fundos imobiliários agora a gente tá em 3.
62 e isso só é possível porque a gente tá vendo uma queda de fundo imobiliário nesse ano forte inclusive para esse tipo de ativo Que costuma ser menos volátil a gente pega o resultado do eix neste ano 2024 até agora de Janeiro até o presente momento ele tá caindo 4. 73 por. está caindo mais por exemplo do que o Ibovespa e Alguns podem considerar até essa queda pequena mas pensando nessa classe de ativos recheada de móveis físicos ou seja que deveriam ter menos volatilidade e recheada de fundo de papel que no final são fundos de renda fixa estão dotados de Cris por exemplo que nesse momento estão pagando mais com a subida da CIC do CDI que tá sempre muito próximo a seri também da inflação e mesmo assim a gente vi essa queda acentuada Que Nós não sabemos até quando vai durar citando as palavras do modan Stanley pode piorar antes de melhorar mas o ponto é que depois que a gente conseguir acertar essa questão dos juros no Brasil com uma situação estrutural mais assegurada quanto a trajetória de dívida pública gastos públicos nós podemos ver um movimento de alta similar aquele que aconteceu entre 2016 e 2020 antes da pandemia ou mais recentemente como aconteceu no ano passado Principalmente no final do ano de modo que você pode ganhar duas vezes primeiro com dividendo gordo que nós temos agora e segundo com o repre ficamento das cotas dos fundos imobiliários mas parece interessante que você consiga escolher bons Fundos evitando a armadilha típica na qual a pessoa física cai de pegar simplesmente aquele que tem o maior dividend hild né nossa esse aqui tá pagando nos últimos 12 meses 25% mal sabe você que dividendi de aquilo que foi pago nos últimos 12 meses dividido pelo preço da cota Aí você coloca em percentual multiplicando por 100 ou seja se o preço da cota cai muito esse denominador da conta no final o resultado fica mais alto mas só porque o preço que demais sendo que às vezes o preço qu muito porque aquele fundo tá com problema tá com excesso de vacância se foi um fundo de papel teve calote em alguns Cris de maneira que essa não é a forma sábia de escolher para poder escolher bem você deveria dominar conceitos como esse dividend que eu acabei de explicar como é a conta do valor patrimonial do fundo entender o que é vacância se o fundo é uma concentração grande de imóveis ou não seria mais diversificado a qualidade desses Imóveis o risco que ele corre de crédito com base nos Inquilinos e principalmente sobre esse ciclo de mercado porque parafraseando o Howard Mark que eu já citei aqui no vídeo você não fica rico comprando coisas boas você fica rico comprando bem as coisas há momentos melhores e piores para se comprar e para quem quiser entender mais desses pontos eu lembro que no dia 9 de dezembro já tá chegando eu vou abrir a última turma do viv de renda desse ano a turma 28 do meu curso educação financeira completo para ensinar até mesmo você que não sabe nada de investimentos a investir em diferentes ativos moedas e até países já que você aprendeu a investir aqui e também no exterior tudo isso com acompanhamento de uma equipe de suporte que responde 100% das dúvidas do aluno ao longo de 12 meses inteiros então se você tem dúvida durante um ano você pode perguntar e vai ser respondido por investidor com experiência e na minha equipe eu fiz questão de colocar cada integrante com uma habilidade acima da minha em pelo menos alguma área financeira então tem advogada com mestrado em Finanças para falar da parte sucessão por exemplo at naista com mais de duas décadas de experiência para falar de mercado americano moro lá fora o Fábio Fares temos especialista em fundo imobiliário especialista em cripto em tributação é um curso de Fato muito completo A prova disso é que a gente tá indo pra turma 28 enquanto boa parte dos cursos de Finanças que você já viu pela internet acaba ficando pelo caminho justamente porque o feedback das pessoas que fazem o curso não é tão bom então ele vai vendendo menos com o passar do tempo já não viv de renda vem Boom Market entra be Market daqui a pouco tem outro Boom Market e o curso tá aqui para quem quiser mais informações é o link aqui na descrição para que você saiba Como funciona o VV de renda e espero ver vários de vocês lá dentro eu garanto que vale muito a pena e agora para finalizar Vamos responder a principal pergunta do vídeo que é quanto você tem que investir para ter 3.
000 de renda passiva por mês em fundos imobiliários para isso eu vou pegar aqui o dado do mensal do ifix que tá na casa aí de 1. 05 por então para quem quer receber 1% ao mês o ifix atualmente está pagando isso o que daria 13,89 ao ano coisa que só é possível por conta da queda que nós tivemos na cotação dos fundos imobiliários com esse valor você teria que ter 285. 000 investidos para receber os 3.
000 mensais Mas como eu disse isso é fruto do momento então sendo mais conservador nessa análise vamos pegar o wield histórico do ifix que pega desde o começo do ifix lá em 2011 até agora nesse caso esse Y fica em 7,81 ao ano o que daria 0. 63 ao mês levando o investimento necessário para que você receba os 3. 000 para 476.
000 com base nesse número a gente já ver o quanto o momento atual está atrativo porque afinal de contas a gente tem quase que o dobro do H histórico que a gente teve no Fix ao longo do tempo e aí saindo um pouco desses dados históricos você pega uma carteira balanceada de fundos imobiliários uma parte mais voltada a ganho de Capital com imóveis por exemplo que estejam negociando abaixo do valor para matrimonial devido a excesso de vacância alguns problemas tópicos que podem vir a ser resolvidos e uma outra parte destinada aqueles Fundos que pagam mais viendo os fundos de papel nesse equilíbrio você pode montar um portfólio que vai dar um Y mensal entre 0,7 e 0,8 por ao mês então pegando com base esses números para que você tenha 3. 000 de renda com 07 de H mensal seriam aproximadamente R 428. 2 investidos e 08 375.
000 investidos e aqui veja que eu tô pegando uma média né porque não exatamente todo mês você vai ter o mesmo recebimento no entanto não tô colocando nenhum número aqui que não seja crível de ser conseguido Poxa Bruno mas esses valores são muito altos eu vou começar agora com menos a conta é muito simples é 0. 8 daquilo que você investiu então se você começa com r$ 1000 você estaria recebendo r$ 8 todo mês se vai para 5. 000 viram R 40 10.
000 80 50. 400 quando chegar em r$ 1. 000 você tem 800 caindo na sua conta todo mês Poxa Bruno mas em quanto tempo eu chegaria nos 375.
