Vale a pena MESMO investir em FUNDOS IMOBILIÁRIOS? FIIs ou AÇÕES que pagam DIVIDENDOS MENSAIS?

Será que realmente vale a pena investir em fundos imobiliários Será que vale a pena fundo imobiliário ou empresa do setor imobiliário é sobre isso e outros detalhes que vamos falar nesse vídeo Então vem comigo a você que está chegando agora seja muito bem-vindo eu sou Luan consultor de valores mobiliários e neste canal eu te ajudo a alcançar a liberdade financeira e o tema desse vídeo são os fundos imobiliários um tema que geralmente é polêmico mas não deveria ser tanto e aqui nós daremos Nossa opinião técnica a respeito de se realmente vale a pena colocar o

seu dinheiro em fundos imobiliários e eu já começo com a resposta de depende Depende do que Luan Depende do que você espera ao investir no mercado financeiro O que você espera qual a sua expectativa quando você coloca o seu dinheiro em alguma coisa em um investimento O que você espera desse investimento Você já fez essa pergunta porque sem que você faça essa pergunta não tem como eu dizer para você em abstrato se vale a pena por exemplo investir em precatórios investir em criptomoedas investir em imóveis físicos Depende do que você espera Além disso você nunca

pode ignorar o seu perfil de risco você é um investidor conservador moderado Arrojado sofisticado E essas perguntas a respeito do seu perfil de risco elas são muito mais importantes no mercado de queda do que no mercado de alta porque no mercado de alta todo mundo é Arrojado sofisticado todo mundo mundo suporta risco Claro o mercado em alta na verdade você não tem risco está tudo subindo Então não é aí que você faz essa pergunta a pergunta que você deve fazer é quando o mercado está caindo quando tudo está despencando Qual atitude eu irei tomar nesse

momento talvez você nem saiba talvez você ainda precise experimentar esse tipo de momento e se você ainda não experimentou É provável que você seja conservador ou quiçá moderado mas não agressivo E aí eu já te antecipo o seguinte fundo imobiliário ele serve para investidor mais moderados ou para investidores que só estão na renda fixa mas querem começar a colocar o pé na renda variável a experimentar as oscilações a volatilidade a possibilidade de perder dinheiro a ideia de que não existe vencimento de uma renda fixa de uma dívida não o investimento é permanente e dependendo de

quando você realizar a venda você vai ganhar ou perder dinheiro e para aqueles que querem uma resposta muito objetiva no sentido de Claro que existe investimento que são ruins título de capitalização coi fundos imobiliários estariam nesse tipo de classe digamos assim não está fora desses investimentos ruins por isso que o fundo imobiliário não é em abstrato investimento ruim é isso que você precisa entender e afastar os seus vieses Mas vamos melhor aprofundar esse tema para não ficar só aqui na superfície e a gente não pode deixar de falar de fundos imobiliários sem mencionar o ifix

que é o quê é uma carteira teórica de fundos imobiliários criada pela B3 3 inclusive no site da B3 você consegue localizar a composição dessa carteira teórica Por que teórica Luan porque ela não existe de verdade só em teoria igual eu criar uma carteira teórica aqui para vocês e é de fundos imobiliários e a gente precisa mencionar o ifix porque ela na prática ela é a média de desempenho dos fundos imobiliários no Brasil Então você tem que olhar para o desempenho dessa carteira para dizer se foi um bom investimento e se pode ser um bom

investimento quando você olha para rentabilidade só porque eu sei que a grande ideia é a rentabilidade produzida vale a pena eu sei que essa é a pergunta que você tá fazendo E aí um detalhe muito importante aqui que a gente precisa comentar é você está vendo que nesse ano o ifix subiu 2,22 nesse momento quanto subiu Ibovespa que a gente precisa comparar com o Ibovespa que aí é o Mercado de Ações subiu 2,6 por. Então você já percebe o seguinte o Ibovespa não subiu muito acima do ifix ficou ali um retorno muito próximo E aí

você já percebe o seguinte olhando para carteiras teóricas criadas pela B3 não há grande diferença de desempenho entre Fix e Bovespa ou seja entre fundos imobiliários e ações mas calma não para por aqui a comparação o que você precisa analisar é o seguinte tá vendo esse gráfico apenas desse ano nem vou puxar um ano anterior de Bovespa Você está vendo que a queda acumulada Até o fundo foi de 88,81 por e depois deu uma disparada de 13,78 tá vendo esse gráfico volátil oscilante no ifix como que foi tivemos primeiro uma alta de 2,81 uma queda

de 3,41 e agora uma alta de 2,61 percebe que enquanto Ibovespa pode cair 8 9 10% e depois subir 12 13 15 o ifix fica ali 2 3% Você tá vendo que a variação é muito menor é por isso que a gente diz que nos fundos imobiliários O desvio padrão é menor o que é isso você tem um padrão uma média e tem os desvios para cima e para baixo no caso dos fundos imobiliários você tem um pequeno desvio para cima e um pequeno desvio para baixo já nas ações não muito desvio a gente viu

ali com Ibovespa E aí que entra a ideia de que ao investir em fundos imobiliários você terá uma Menor volatilidade da sua carteira já em ações a volatilidade será muito maior e aí que entra o grande ponto volatilidade significa a possibilidade de eu perder muito muito mais dinheiro se o meu investimento der errado ou eu vender no pior momento ora imagine a situação em que você precisou vender e Bovespa aqui embaixo perdendo toda essa alta e ainda acumulando toda essa queda agora vamos supor que no mesmo momento você precisou vender dinheiro que você tem no

mercado financeiro alguma emergência sua reserva de emergência não foi suficiente só que você estava alocado em fundos imobiliários aí o que que aconteceu Você vai vender com essa queda aqui de 3,45 não com essa queda toda de Bovespa de quase 10 então você perdeu me menos dinheiro por conta da volatilidade agora claro para quem está posicionado no mercado não ganhou tanto dinheiro quanto quem tá posicionado só em ações e pode suportar a longo prazo então A ideia é nas ações você pode ganhar mais por conta da maior volatilidade só que você pode perder mais por

conta da volatilidade nos fundos imobiliários você pode perder menos por conta da baixa volatilidade e ganhar menos por conta da Baixa volatilidade entendeu a mensagem isso quer dizer o quê a Lua Quer dizer então que eu só vou ficar nas ações porque eu posso ganhar muito mais dinheiro Olha pode até ser verdade se você prefere as ações e se realmente você acha que suporta toda a volatilidade das ações mas detalhe dentro de um portfólio dentro da ideia de diversificação você não deve concentrar em apenas uma classe de ativo isso já foi provado H algum tempo

de que num portfólio que vai vencer no longo prazo que vai fazer você se tornar um investidor sobrevivente vencedor é importantíssimo que você tenha diversas classes de ativos a Mas eu não quero ter fundos imobiliários justamente porque eu quero ter mais volatilidade na minha carteira de novo você está fazendo essa pergunta ou essa afirmação em momentos de queda ou de alta do mercado é interessante que você reflita a respeito disso e outra aqui eu estou falando do curto prazo no curto prazo tivemos toda essa volatilidade nos fundos imobiliários e nas ações curto prazo agora num

prazo mais longo o ano inteiro e Bovespa subiu bem pouco acima do ifix o que eu quero dizer com isso que em prazos maior não necessariamente você vai ganhar muito mais dinheiro em ações se você só olha para um prazo maior você só vai ganhar muito mais dinheiro em ações se você for capaz de comprar nessas quedas maiores de aproveitar a volatilidade no curto prazo então se você é um investidor que realmente se sente Capaz não só mentalmente como também monetariamente você precisa ter dinheiro para aportar nesses momentos de comprar nessas quedas Aí sim a

sua expectativa de retorno no Mercado de Ações será maior do que no mercado de fundos imobiliários agora se no momento de queda você não tem dinheiro para comprar não tem dividendos recebendo na sua conta para comprar ou tem medo de comprar nesses momentos aí o seu retorno nem será tão maior que os fundos imobiliários que isso Luan Mas você está maluco Como assim você está falando que há uma aproximação do retorno de ações e fundos imobiliários se eu não comprar nas grandes Quedas do mercado acionário você tá duvidando não sou eu que estou falando primeiro

que a gente já viu aqui mas vamos ver num gráfico de comparação num prazo mais longo e aqui no investidor 10 você consegue fazer isso eu peguei aqui CDI que é o principal indicador da renda fixa no Brasil e a gente sabe que é difícil vencer a renda fixa no Brasil país de juro alto não é fácil o mercado de propriedade o mercado de renda variável ações Imóveis ganhar muito acima disso fica muito difícil você ter um ágil acima do custo de Capital que basicamente é o CDI mas a gente sabe que fazendo boas escolhas

tendo um bom mentor um bom treinamento o investidor ele é capaz Sim e também com uma mentalidade um comportamento adequados é capaz de vencer o CDI mas vamos ver aqui dentro dos indicadores teóricos porque eu não posso ficar aqui pegando uma carteira ou outra para avaliar eu preciso olhar para o histórico de indicadores adotados como referência no mercado por mais que você não goste é isso que a gente tem no mercado interno no mercado brasileiro CDI IPCA Ibovespa ifix e o idive que aí ele pega empresas de dividendos aí há uma aproximação maior com os

fundos imobiliários porque os fundos imobiliários possuem a característica de pagar rendimento mensal e um altíssimo payout de 95% do resultado líquido então só de você raciocinar você já deve pensar bom então o ifix por conta dessa característica de um alto payout e rendimentos mensais ele deve ter uma performance muito mais próxima do idiv do que do Ibovespa que ali não tem o critério de dividendo para a carteira no Ibovespa o principal critério basicamente é liquidez nem é capitalização de mercado é um critério muito ruim mas o Bovespa ainda é o principal índice da bolsa brasileira

em 10 anos como foi a performance idiv 149 por. e Fix 141 Olha a proximidade Olha o que eu falei para vocês I Bovespa 131 CDI 141 e PCA 76% então todos esses índices venceram a inflação oficial foi difícil de vencer o CDI mas ifix e div venceram e Fix por pouco já e bovesp perdeu em 5 anos em 5 anos CDI 47 e Fix perdeu e bov perdeu só o idiv ganhou mas um prazo mais longo vimos aí já que deu para vencer o CDI mas IB vessa perdeu e Fix conseguiu ganhar por pouco

e o idiv ganhou não com muita folga então o que você percebe é o seguinte o ifix acaba ganhando de Bovespa eu sei que é doloroso dizer isso e não fica muito atrás do idiv então sim ações de dividendos tendem no longo prazo a dar um retorno maior que fundos imobiliários mas eu não posso olhar apenas para o retorno porque eu mostrei para você já tem a questão da volatilidade as ações de dividendos serão mais voláteis que os fundos imobiliários necessariamente O desvio padrão dos fundos imobiliários é menor claro que o desvio padrão nas ações

de dividendos também é menor se você comparar com ações que não são de dividendos Mas aí tem uma agradação E por que que Ibovespa acaba rendendo tão pouco assim porque é preciso coragem e dinheiro para comprar nas grandes quedas aquelas ações do Ibovespa se você p aquelas ações de commodities super voláteis como Petrobras e Vale Quem compra realmente nas grandes quedas vai ter uma expectativa de retorno muito maior que Bovespa e até que ediv mas aí que entra a capacidade de aportar nesses momentos e o fato de você ter dividendos entrando na conta por conta

das ações de dividendos e também no caso dos Fundos mobiliários do rendimento mensal isso faz com que você possa continuar comprando mais nas quedas ou não montando um preço médio mais interessante por isso que acaba vencendo e Bovespa e olhando aqui para um prazo ainda ainda mais longo vou pegar desde 2011 quando a gente tem dados do ifix o que aconteceu nessa história um pouco mais longa tivemos o quê idiv 241 if Fix 224 próximo veja que no prazo mais longo mesmo assim a distância entre div e Fix não fica tão grande CDI aí perdeu

com 223 olha como é difícil bater o CDI mesmo as ações no Brasil complicado o curo de Capital no Brasil ibrx 146 IPCA 111 Bovespa quase 90 e Bovespa É uma vergonha por quê por conta da alta volatilidade que ele produz mais ou menos 27 por ao ano de volatilidade é complicado enquanto que fundos imobiliários 88% Olha a diferença gente então a gente não pode só comparar o investimento pelo seu potencial de retorno mas também pelo seu risco além da liquidez e o risco é a volatilidade aqui Entenda esse risco como volatilidade aqui e o

risco das ações é muito maior Justamente por isso que há pessoas que preferem os fundos imobiliários as ações porque essas pessoas elas querem ter uma exposição a renda variável Elas não querem ficar só na renda fixa no Ted da renda fixa mas elas também não querem toda a agressividade do Mercado de Ações empresas quebrando mercado caindo 50% algo que não vai acontecer com fundos imobiliários mas também a pessoa não vai ter no mercado subindo 50% 100% Como pode acontecer num grande rally de alta que vem depois de uma grande baixa nos fundos ários não como

o mercado não cai tanto não tem como ter um grande rally de alta percebe essa pessoa não tá se importando com um grande rally de alta ela só quer ter uma exposição a esse mercado além de tudo rendimentos mensais pouquíssimas empresas pagam e tem pessoas que querem o rendimento mensal E aí não tem outra alternativa a não ser o fundo imobiliário ou tem pessoas que querem estar expostas ao mercado imobiliário tem alternativa a não ser o fundo imobiliário aí tem aí que entra a outra parte desse vídeo a comparação com as empresas do setor imobiliário

E aí eu quero começar aqui falando da jhsf por quê Porque a j hsf Hoje Tem se tornado uma empresa cada vez mais de administração de imóveis isso faz com que na prática ela tenha se aproximado de fundos imobiliários por quê Porque assim ela consegue ter uma maior previsibilidade da sua receita e assim ela consegue distribuir mais dividendos não à toa que Desde o ano passado ela passou a pagar dividendos mensais sim dividendos mensais de forma similar aos fundos imobiliários Então quando você olha aqui para o histórico de dividendos dentro do investidor 10 da jhsf

você vai notar que os dividendos são mensais 0,03 ou seja 3 centavos por ação todos os meses no final das contas quando você olha para o dividend deild do ano passado 8,11 e desse ano deve ficar próximo de 6 a 7% ainda dentro do critério do bazin de 6% já um fundo imobiliário de tijolo também peguei aqui um bom fundo imobiliário gari 11 ele vai te pagar um dividend yeld maior 11% Se você olhar só para o dividend yield você falaria Ah para que que eu vou ficar com uma empresa do setor imobiliário que paga

dividendo mensal se tem um fundo imobiliário que paga dividendo mensal Tecnicamente rendimento com fundos imobiliários E que esse yd é maior mas não é bem assim que você faz a comparação por quê Porque não basta só o dividente yd mas o potencial de retorno de valorização e nos fundos imobiliários o potencial de valorização é inferior porque a valorização dos imóveis e os imóveis tendem a não se valorizar mais do que as empresas afinal de contas Imóveis são partes de uma empresa partes de um negócio claro que existem casos excepcionais de um imóvel ou outro ou

conjunto de imóveis ou outros que se valorizam mais do que empresa mas isso na média não pode acontecer senão o contrassenso total Além disso você precisa se atentar para o seguinte os múltiplos de negociação do fundo imobiliário e das ações Olha só esse fundo imobiliário negocia um indicador preço sobre valor patrimonial do Fundo de 0,97 ou seja o fundo está muito próximo do seu valor patrimonial do valor de patrimônio dos cotistas não tem um grande desconto aqui um pequeno desconto já com essa ação que eu mostrei para vocês você tem um enorme desconto preço sobre

valor patrimonial de 0,59 então o desconto é muito maior de tal modo que o potencial de retorno também é muito maior só que o risco também é não estou te dizendo que o risco não é o risco inclusive é menor nos fundos imobiliários justamente pelo maior dividendo ou rendimento se você tem um rendimento maior seu risco ele é reduzido se você tem um rendimento menor seu risco é aumentado ou alguém duvida disso e Outro fator é esses 6 7% ou 8 no ano anterior eles são decorrência de um payout de 30 a 40% você tá

vendo aqui o payout ano passado foi 60% por isso que foi tão alto agora esse 11% aqui é decorrência de um payout de 95% então está vendo que no final das contas a ação ainda pode produzir um retorno maior do setor imobiliário Desde que pague dividendos mensais se você precisa do dividendo mensal Mas é claro que você precisa pagar barato na ação porque se você pagar caro aí não faz menor sentido aí até o fundo imobiliário pode dar um retorno maior então cuidado ao ignorar o preço mas aí eu preciso reforçar o seguinte também por

que não ter os dois se você gosta das duas classes de ativos ou se você tem medo das ações o fundo imobiliário Ok ou você gosta mais de ação do que de fundo imobiliário Então você tem menos fundo imobiliário Ah mas eu gosto tanto de ação e de fundo imobiliário mas eu gosto mais de fundo imobiliário Então tenha mais fundo imobiliário do que ação mas tem os dois a ideia da diversificação faz com que nós não precisemos ser radicais é isso que eu busco aqui no canal agora eu vou comparar aqui também as ações do

segmento de shopping centers administradoras de shopping centers como multiplan alus e Guatemi você tá vendo aqui o dividend yd delas 2,95 4,85 3,85 Esse dividend yeld é muito baixo aí eu nem posso considerar essas empresas do setor Imobiliário para a renda aí é o caso do investidor que quer investir em a ações do setor imobiliário não para renda mas para potencial de valorização Então depende muito eu quero potencial de valorização no setor Imobiliário aí Óbvio que não é o fundo imobiliário aí Óbvio que eu vou ter que buscar empresas do setor imobiliário Mas e a

renda porque esse dividende yde aqui é tão baixo quanto o dividende y dos rits por exemplo stag que paga 3 4% e mesmo assim um dividendi de alto para os padrões estadunidenses e quanto que paga aí um fundo imobiliário de Shopping 10 11% também mais ou menos isso hoje sendo assim sim se você olhar apenas para shopping centers da Bolsa de Valores se eu quero potencial de valorização aí são as ações de shopping se eu quero renda no setor imobiliário de shoppings aí é o fundo imobiliário ou eu quero ter os dois também É cabível

numa carteira ah lua Mas eu vi no passado você comentando que fundo imobiliário não serve para quem é pobre olha isso é verdade e eu não mudei de opinião em relação a isso o único ponto que eu mudei de opinião foi pra pessoa que quer começar a investir em renda variável e não suporta tanto risco o fundo imobiliário pode ser excelente porque ele te dá uma recompensa imediata que é o dividendo mensal e isso promove um comportamento Virtuoso de continuar investindo em mercado de renda variável OK agora o cara que é realmente muito pobre que

só consegue aportar r$ 1 por mês R 200 por mês R 300 por mês e ele nem é tão pobre assim porque a maioria das pessoas aqui no Brasil não consegu nem guardar dinheiro mas pensando para um aporte pequeno para essa pessoa não faz muito sentido querer não correr risco demais querer ali um retorno conservador no dinheiro ela tem muito pouco de dinheiro sendo guardado E aí ela vai entrar no mercado de renda variável para ter um retorno mais contido é isso que eu não vejo muito sentido se ela quer um retorno mais contido mesmo

fica na renda fixa fica na renda fixa ou se ela quer ir para renda variável Então ela precisa se expor a ativos de maior risco com potencial de retorno maior porque o dinheiro é pequeno ela precisa multiplicar esse dinheiro não como uma pessoa que tem muito dinheiro que basta preservação de Capital Então essa minha visão permanece Agora se a pessoa já tem uma capacidade de aportes que supera 1000 2.000 R 5.000 Aí sim o fundo imobiliário começa a fazer bastante sentido numa carteira ainda mais para aquela pessoa por exemplo que pegou uma indenização vendeu um

apartamento fundo imobiliário Pode fazer bastante sentido até porque é um dinheiro que veio de uma vez ela não quer ver esse dinheiro caindo muito no momento de queda no mercado acionário então saiba diferenciar o que eu estou falando aqui e não saia reite sem entender completamente do que eu estou falando e outro ponto que merece ser destacado aqui a respeito de ações e fundos imobiliários do setor imobiliário é alavan agem quando você olha para empresas de novo jhsf quando você olha aqui para o indicador dívida líquida sobre o patrimônio e aqui que fica mais justa

a comparação não com ebitda porque não tem essa coisa de ebtida ali com fundos imobiliários aqui o indicador de 051 queo significa significa que para cada R 100 de dívida a jhsf tem R 200 de patrimônio Então ela tem o dobro de patrimônio Ou seja a dívida representa 50% do patrimônio ok 50% então o risco aqui não é alto 50% do patrimônio isso aqui é realmente razoável desde que a empresa justifique isso depois com retorno potencial pro acionista Mas isso é outra história Agora a alavancagem no fundo imobiliário ela não pode ser tão alta assim

pode até acontecer mas aí eu evitaria porque não faz sentido muita alavancagem em fundo imobiliário alavancagem é para potencializar retorno e quando a gente fala de fundo imobiliário a gente não tá buscando altíssimos retornos a gente quer retornos que superem a renda fixa mas com baixo risco com baixa volatilidade essa que é a ideia então hoje os Fundos hilários eles conseguem se alavancar através de Cris mas não podem se alavancar demais senão até a renda que o cotista Espera de um fundo imobiliário ela acaba sendo comprometida e quando a gente olha aqui por exemplo de

novo para o Gari a alavancagem dele é de 23% Então veja que se um fundo mobiliário tiver uma alavancagem de até 30% é aceitável superou isso não dá com ações Você pode ter uma alavancagem de 50% como a gente viu ali com jhsf e assim que você deve fazer a avaliação fundo imobiliário se alavanca igual empresa hoje em dia mas não na mesma proporção Então os dois t alavancagem e aí compete a você ver qual alavancagem é mais razoável aqui eu estou falando isso porque muita gente fala ah fundo imobiliário não pode se alavancar pode

mas não pode se alavancar demais aqui então a defesa Vai um pouquinho pras empresas mas aqui basicamente eu tô te fazendo um comparativo completo para você tomar sua própria decisão chegar a sua própria conclusão que é claro que falando de ações Fundos im mobiliários Bolsa de Valores a gente também precisa falar de imposto de renda e falando de imposto de renda tem o aplicativo da grana que é indicado pela B3 ele vai fazer com que você tanto declare de forma automática os seus investimentos da bolsa de valores e ainda por cima faça o pagamento e

apuração do Imposto a pagar ou do prejuízo a compensar tudo ali no seu aplicativo bem tranquilo bem automático indicado pela B13 com a segurança dessa indicação e se você tiver valores atrasados a pagar isso você regulariza tudo de forma interna no aplicativo da grana se você tiver interesse em utilizar esse aplicativo eu vou deixar o link aqui na descrição e no primeiro comentário fixado e assinando o plano mais completo de todos que é o mais grana usando o cupom Mirai você vai receber 25% de desconto link aqui embaixo concluindo então a gente pode dizer que

ações e fundos imobiliários eles podem ser bom ou ruim a depender do investidor e do objetivo do investidor e para a maioria dos investidores que querem uma alta diversificação os dois investimentos são bons cabem numa carteira uns investidores querem mais outros menos mas não precisa ver a post do radicalismo salvam nas situações excepcionais que eu comentei ao longo desse vídeo e claro se você quiser um acompanhamento mais profissional como montar uma carteira de fundos imobiliários e acompanhá-la ou ações ou os dois ter a minha gestão profissional na sua carteira ou uma mentoria eu vou deixar

o link aqui embaixo também eu te vejo numa próxima oportunidade fui