Como calcular o VGV de um empreendimento imobiliário para qualquer terreno, em qualquer mercado!

Olá mais uma live Tudo bem pessoal bom já vou começar falando sobre um assunto que eu sei que vocês me pedem muito como calcular o vgv de um negócio imobiliário essa pergunta eu recebo assim há anos né Eu tô no mercado desde 2013 e desde 2013 eu recebo a mesma pergunta como é que eu calculo o vgv de um negócio imobiliário então essa Live ela vai ser técnica PR variar um pouquinho e eu quero que vocês mandem as perguntas de vocês Caso vocês as tenham se não entenderem algum termo que eu vou falar aqui presta bastante atenção e Anota tudo que eu vou falar aqui hoje tá lembrando que essa Live vai ficar gravada já dá o like já compartilha vocês sabem como é que o Instagram funciona então já vai dando likezinho aí já vai mandando aviãozinho pro pessoal entender como é que a gente vgv de um negócio imobiliário Lembrando que é qualquer tipo de negócio tá então a gente vai aprender a fazer o cálculo do vgv e obviamente eu já vou começar explicando o que é o tal do vgv então dei aí um minutinho para vocês entrarem já vou seguir então isso todo mundo dando like aí boa tarde tudo bem para mim da Bom dia porque eu ainda não almocei Então vamos lá e eu recebi algumas perguntas na minha caixinha no que eu abri ontem falando Carol como é que eu aumento o vgv Carol como é que eu faço C quais são os riscos que eu tenho na hora de calcular o vgv de um negócio minha casa minha vida e o que mais vocês tiverem de pergunta já coloca aí no chat que a gente vai abordar isso aqui agora tá bom mas eu vou começar do começo o que que é vgv vgv é o valor Geral de vendas vgv é o valor Geral de vendas do que da minha área privativa então PR começar a gente tem que entender que em qualquer empreendimento imobiliário a gente tem duas coisas a gente tem área privativa que é o que eu vendo e a gente tem a área comum que é o que eu não vendo mas é o que agrega valor ao produto que eu tô desenvolvendo Então vamos explicar aqui se eu tô falando num condomínio de lotes a minha área privativa são os lotes a minha área comum são as ruas as calçadas as áreas comuns a Guarita e qualquer área técnica que eu tenha dentro do empreendimento então o que que eu vou vender eu vou vender os lotes os lotes vão pagar a conta do negócio inteiro Ok quando a gente fala Obrigada Cláudia obrigada amada o corte do cabelo ficou bom é Deu uma mudada aqui então quando a gente tá falando em empreendimento imobiliário se isso ficar claro na cabeça de vocês já é meio caminho andado a gente tem área privativa e a gente tem área comum a área privativa é o que eu vou vender então se eu tenho um Edifício Garagem a minha área privativa vai ser a garagem a vaga de garagem que é o que eu vendo se eu tô fazendo um condomínio de casas lote com casa a minha área privativa vai ser o lote com a casa se eu tenho um empreendimento de aí a gente começa a dificultar um pouquinho se eu vou para um uso ISO aonde eu tenho um shopping uma galeria comercial no térreo e eu tenho uma área Gourmet eu tenho salas comerciais E aí eu tenho uma torre de apartamentos e uma torre de escritórios O que é a minha área privativa é tudo que eu vendo Ok Lembrando que se eu estiver falando de um produto paraa locação aí a gente não vai calcular o vgv não tem vgv porque não é valor Geral de vendas aí eu tô falando em ABL área bruta locável mas é a mesma coisa é o que a gente usa para para vender Então qual é a minha área privativa é o que eu vendo se você entender que existem essas duas coisas a gente parte para um outro assunto que é a eficiência toda vez que a gente vai desenvolver um produto E eu fiz uma live uns dias atrás e deixa eu ver que dia foi que eu falei sobre isso tem duas semanas semana passada foi o meu aniversário e a minha filha Chegou de surpresa eu não fiz a Live né que vocês acompanharam eh na semana retrasada eu falei sobre rentabilidade e diferentes de diferentes modalidades de negócio então eu falei de Minha Casa Minha Vida falei de Map médio alto alto altíssimo falei do double a Triple A então eu expliquei que existem diferentes tipos de negócio que cada negócio vai ter um vgv vai ter um preço de terreno diferente vai ter um custo de obra diferente e vai ter uma lucratividade diferente a gente falou sobre isso E aí eu pincelei só um assunto que a gente vai tratar aqui hoje que é o seguinte então como é que eu calculo o vgv de um negócio imobiliário primeiro eu tenho que entender que o vgv é o valor Geral de vendas do quê da minha área privativa da minha unidade autônoma daquele objeto que eu vou vender no pode ser um lote pode ser uma vaga de garagem pode ser uma sala comercial pode ser uma um eh uma casa pode ser um apartamento pode ser uma laje corporativa então o vgv é o cálculo da venda da área privativa dessa unidade autônoma dessa vaga desse apartamento dessa casa desse lote então quando a gente entende que no empreendimento eu tenho área comum corredor salão de eventos sala de festas piscina Guarita e eu tenho áreas privativas o apartamento a vaga de garagem a loja a gente entende que a gente tem que separar esses dois em dois grupos o que eu vendo que a área privativa e o que eu não vendo mas que agrega valor ao produto e aí a gente vai falar sobre eficiência dependendo do padrão de empreendimento que eu esteja desenvolvendo eu vou ter uma eficiência diferente Ou seja eficiência é a relação entre todo o meu tijolo toda a minha área construída e a minha área privativa Então vamos entender se eu tô falando de um empreendimento que tem 50% de eficiência significa que 50% do meu produto é área privativa e 50% do meu produto é área um isso seria basicamente um produto de médio alto padrão quando a gente fala num produto de altíssimo padrão o que que eu tenho em produtos de altíssimo padrão eu tenho só uma torre Eu tenho um lazer grande eu tenho piscinas eu tenho uma quantidade de áreas de lazer que proporcionalmente ao tamanho da minha obra é maior do que a minha área privativa falando isso no português bem claro quanto maior o padrão do empreendimento menor é a eficiência do projeto ou seja quanto maior o padrão do empreendimento menor é a quantidade de áreas privativas dentro desse empreendimento se eu tenho um empreendimento com uma eficiência de 40% significa que 40% de todo o tijolo desse empreendimento é o que eu vendo e 60% é área comum então primeiro eu falei de vgv VV é o valor Geral de vendas do qu da minha área privativa depois eu expliquei o seguinte quando eu subo o padrão do empreendimento eu tenho mais áreas comuns quando eu desço o padrão do empreendimento eu tenho menos áreas comuns tenho um produto mais denso quanto menão endimento Minha Casa Minha Vida faixa um faixa dois faixa TRS maior é a eficiência do produto ou seja em 100% de tijolo 80 90% de toda a minha obra é área privativa Eu tenho um corredor bem pequeno eu tenho uma quantidade muito maior de Torres para uma piscina só então eu tenho uma eficiência de projetos maior eu tenho lá 90% de eficiência 80% de eficiência significa que 80% do meu tijolo é área privativa por que que eu tô falando desses dados porque eu vou precisar disso para calcular o vgv de um negócio então eu já expliquei vgv é o valor Geral de vendas do quê da minha área privativa quem é a minha área privativa é a minha unidade autônoma é o meu apartamento é o meu lote é o meu lote com casa é a minha loja é a minha sala comercial é a minha laje corporativa é o meu apartamento então o vgv é o cálculo da soma da venda dos apartamentos Ok Carol muito legal mas como é que eu calculo então o vgv de um terreno como é que eu descubro Qual é o vgv potencial de um terreno aí a gente entra então agora no conceito dessa Live então ó Respira fundo tá todo mundo que tá aqui presta bastante essa Live depois vai pro YouTube lá no YouTube você consegue pegar a transcrição dessa Live e acompanhar no detalhe vai ter legenda fica mais fácil de você acompanhar mas concentra aqui se eu tenho um terreno eu vou eu vou inclusive colocar essa formazin na legenda do vídeo vocês querem comenta aí se vocês querem eu vou colocar a fórmula na descrição desse vídeo aqui tá se eu conseguir colocar toda a fórmula porque às vezes a legenda não fica tão grande a gente não consegue colocar uma legenda tão grande mas eu vou colocar a descrição dessa dessa legenda aqui no a descrição da Fórmula eu vou colocar aqui na legenda por favor então vamos lá concentra aqui se eu tenho um terreno eu vou falar vários conceitos técnicos aqui e no final não entra em pânico não porque no final eu eu explico como é que você consegue ajuda para fazer isso então concentra aqui fica comigo vamos lá é o print amada não sei se vai ficar tão bom não vai não ó vai ó vai dar para tirar um print aí ó da tela vai tirando o print aí gente que quem tá no celular mas vamos lá então vamos lá concentra aqui gente ó como é que a gente calcula então o vgv de um negócio imobiliário Qualquer que seja o negócio tá é a mesma estrutura a mesma estratégia então presta atenção aqui se eu tenho um terreno de 1000 M qu então eu tenho um terreno de 1000 M qu qual é a primeira coisa que eu tenho que descobrir eu tenho que olhar qual é a legislação desse terreno Então a primeira coisa que eu tenho que fazer é olhar a legislação do do terreno para entend Quais são os potenciais que esse terreno tem Carol eu sou advogado me ajuda Carol eu sou corretora não entendo nada do que você tá falando aí a gente precisa tomar duas decisões a primeira ou você vai sempre ter um arquiteto para fazer isso por você ou você vai aceitar que dói menos e vai aprender a fazer isso você tem duas duas oportunidades ou você vai ter um arquiteto para fazer isso para você para sempre ou você vai aprender a fazer isso aqui ok então vamos lá chegou um terreno para você como é que você faz o cálculo do vgv de um terreno A primeira coisa que você tem que entender é o seguinte chegou um terreno todo terreno vai ter uma legislação diferente vai ter um uso de solo diferente então tem um terreno que vai ter a legislação falando o seguinte Olha esse terreno ele tem 1000 M qu e eu tenho um coeficiente de aproveitamento de cinco Isso significa que eu posso construir cinco vezes a área do lote então eu posso fazer 5000 M qu de que Carol aí entra o o segundo ponto da legislação quando a gente vai aprovar um projeto na prefeitura a gente não aprova o projeto na prefeitura colocando toda a área de obra A gente não coloca toda a área de construção porque Para efeito de aprovação de projetos na prefeitura nós adotamos um conceito de área computável para efeito de aprovação na prefeitura Carol do que você tá falando eu tô falando o seguinte dependendo da legislação da cidade a cidade quer incentivar que você faça uma coisa ou outra então por exemplo tem cidades que querem incentivar naquela rua específica que você construa mais lojas no terre então o que que a cidade Faz ela fala o seguinte Carol você que tem esse lote de 1000 M qu e que tem um coeficiente de aproveitamento de C você pode construir 5000 M qu de área equivalente mas se você construir lojas no térreo as lojas do térreo não entram no cálculo de área computável Então significa que eu posso fazer mais de 5. 000 M quadrados de área computável Carol sim esta prefeitura neste terreno específico que é incentivar que você coloque loja no Tero Então você vai ganhar todas essas áreas todas essas áreas das lojas do terreo você vai ganhar de presente da prefeitura você vai poder executar essa área e ela não vai entrar no 5000 legal o que mais não entra no 5000 Carol Existem várias prefeituras que não colocam no cálculo de área computável os subsolos de garagem que não colocam as escadas que não colocam as áreas técnicas grupo pressurizador e áreas de casa de máquinas então cada prefeitura tem uma legislação específica que ela diz o que ela quer incentivar e o que ela não quer incentivar então além da gente analisar áreas equival afastamento né porque isso é óbvio que é importante Quais são os afastamentos laterais Qual é a altura máxima que eu posso construir a gente tem que descobrir qual é a área total que esse terreno me permite construir de área computável e quais são as áreas que não vão entrar nessa conta nesses 5000 além disso a prefeitura ainda fala o seguinte Carol você pode fazer 5000 M qu de área computável mas a gente quer verticalizar ainda mais então você pode pagar uma outorga onerosa e você pode fazer não só 5000 você pode fazer 7500 hum interessante Então esses parâmetros permitem que a gente consiga fazer áreas maiores E por que que isso é importante porque o que que é o vgv é o valor Geral de vendas do que da área privativa E aí vem um segundo conceito quando a prefeitura fala o seguinte Carol Então nesse terreno de 1000 M qu se você pagar a outorga onerosa você vai poder fazer 7500 M qu de área computada E você ainda vai poder fazer as áreas de loja no Tero E você ainda vai poder fazer os subsolos de garagem então no final das contas a minha obra O meu tijolo ele fica muito maior do que os 7500 M qu de área computável concorda dentro do do programa formação a gente tem uma planilha para calcular essas áreas Então a gente tem uma planilha de excel onde a gente área computável área privativa a gente faz essas separações de contas aí para facilitar essa conta mas vamos voltar aqui então que que eu tô fazendo eu tenho um terreno de 1000 M qu eu já descobri que eu posso fazer 7500 M qu de área computável e eu sei que eu ainda posso fazer mais 1000 M qu de subsolo por exemplo então eu faço 8500 M qu e eu posso colocar também no tér eu consigo colocar mais 500 m qu de loja então eu cheguei em 9000 M qu certo e aí na minha planilha lá eu descobri que tirando as áreas técnicas tirando caixa de escada eu consigo chegar em 10. 000 M qu esses 10 m são o é todo meu tijolo toda a minha obra só que como eu falei o vgv não é o cálculo da venda da área privativa aí entra na eficiência Quantos por cento desses 10.

000 M qu eu posso vender e aí entra no conceito de eficiência depende do tipo de produto Então olha só até agora que que eu fiz chegou um terreno para mim E aí nesse terreno a prefeitura diz que eu posso fazer eh cinco vezes a área do lote e que se eu pagar a outorga a outorga onerosa eu posso fazer sete vezes e meio a área do lote então eu cheguei em 7500 M qu e por causa dessa legislação ele disse também que eu posso fazer mais o subsolo sem entrar no cálculo algumas áreas eh técnicas também não vão entrar no cálculo as lojas do terre Parte dessas áreas também não vão entrar no cálculo então eu descobri que eu consigo fazer uma obra de 10. 000 M qu E aí Carol como é que eu calculo o vgv disso aí entra a análise mercadológica dependendo de onde o terreno está esse terreno me permite desenvolver um produto Minha Casa Minha Vida faixa dois médio alto padrão e altíssimo padrão Triple A então você concorda que dependendo de onde eu estou dependendo da localização desse terreno eu posso desenvolver um shopping eu posso desenvolver um loteamento eu posso desenvolver um condomínio de lote com casa e cada um desses produtos vai ter uma eficiência de projetos diferente cada tipo de projeto vai precisar de mais ou menos área privativa tá perguntando aqui aonde que eu acho a legislação de uso do solo na prefeitura isso não é cartório tá você vai na na prefeitura na Secretaria de obras Você vai no local de aprovação de projetos isso não é cartório voltando então quando eu entendo aonde meu terreno está eu vou entender Qual é o tipo de produto que eu posso fazer e aí entra uma uma diferença muito grande quando a gente tá falando de produto Minha Casa Minha Vida e produto loteamento e produto Triple a por exemplo Me perguntaram caramb como é que eu aumento o vgv de um negócio Primeiro vamos entender vamos fazer o arroz com feijão aqui e depois a gente vai brincar com essas variações Então por que que você já me viram fazendo Live ou falando assim loteamento é queimar terreno vocês já devem ter me ouvido falar sobre isso em algum momento porque eu tenho um terreno muito grande aonde eu coloco uma unidade autônoma que eu vendo muito barato eu vendo uma unidade autônoma por 60. 000 ah Carol mas eu tô fazendo um condomínio que eu vou vender cada lote por 3,5 milhões não aí tudo bem agora na maioria das vezes quando a gente desenvolve um loteamento eu pego uma área de vários hectares eu faço uma malha e eu vendo o solo por 60.

000 quanto se eu fizesse um desenvolvimento imobiliário eu ia pegar um pedacinho desse terreno ontem eu tava dando mentoria individual para uns mentorados meus né E eles estavam analizando vários terrenos eram 1 2 3 4 5 terrenos e Tinham dois terrenos que esses dois terrenos cada terreno tinha 10. 000 M qu eu vou resumir aqui muito que a minha análise com eles mas a análise foi a seguinte existe uma demanda para diversos tipos de produto lá então eles estão com um cardápio muito bom eles podem desenvolver produto Minha Casa Minha Vida faixa dois faixa três eles podem desenvolver produto médio alto alto altíssimo padrão eu falei vamos focar nesses dois terrenos aqui em produtos de médio alto alto e altíssimo E olha que que eu orientei para eles nesse terreno de 10. 000 M qu vocês vão fazer quatro condomínios de apartamentos com 2500 M qu cada Condomínio não vou entrar tanto no detalhe porque a mentoria ela é um pouco mais longa né mas eu já dei inclusive o mix de produto que eles fariam para esses quatro obviamente a gente já tinha feito a pesquisa de mercado e a gente já tinha dados Então para mim é muito rápido fazer esse tipo de análise mas a gente colocou quatro Empreendimentos médio alto padrão aonde cada um dos terrenos a gente pegou um terreno de 10.

000 dividiu em quatro terrenos de 2500 para fazer quatro Empreendimentos voltados para médio alto padrão do outro lado da rua no outro terreno de 10. 000 eu falei com eles para dividir o terreno em dois terrenos de 5000 M qu e colocar dois empreendimentos de alto e altíssimo padrão vocês já perceberam que eu mexi na eficiência do produto e que num terreno de 2500 M qu eu vou colocar uma torre torre de 20 andares e que do outro lado da rua eu vou colocar dois empreendimentos com terrenos de 5000 M qu e vou fazer um Condomínio Resort maior Isso significa que são produtos com diferentes e na maioria das vezes o terreno que eu vou colocar 5000 M vai me entregar um vgv muito maior com um volume de unidades menor com uma eficiência menor mas com uma rentabilidade maior Então vamos entender aqui quando a gente olha pro mercado e a gente entende ó esse mercado é o mercado que dá para eu fazer um produto médio alto padrão vamos voltar lá na Live do médio alto padrão né Qual a A análise que a gente fez do médio alto padrão e eu falei o seguinte nessa Live de médio alto padrão eu falei o seguinte normalmente num produto de médio alto padrão o terreno vai custar entre 8 A 15% do vgv o meu lucro vai est entre 18 e 25% do vgv e a minha obra vai chegar a 45% do vgv Carol do que que você tá falando volta na Live volta na Live a Live que eu falei sobre rentabilidade custos e vgv de diferentes produtos volta na Live ou então já entra logo na minha mentoria para parar de ficar só consumindo conteúdo gratuito aí vamos realmente andar mais rápido né e entrar nas mentorias e isso aqui você vai ter acesso aí sua muito mais de uma forma muito mais organizada vai entrar no bootcamp que lá eu te ajudo mas então eu tenho um terreno E aí nesse terreno eu olhei pro terreno e eu falei bom esse terreno aqui é um terreno que dá para eu fazer um produto Residencial médio alto padrão e eu já entendi que na legislação eu consigo desenvolver até 10. 000 M qu de tijolo como é que eu vou descobrir Carol Qual é o vgb de um negócio como esse aí a gente vai começar a entender de eficiência e aí tem uma regrinha também para eficiência né É óbvio que não existe uma regra como é que eu vou falar é óbvio que não é uma receita de bolo né É óbvio que essa isso pode ter uma variação mas anota o que eu vou falar aqui para vocês porque isso já serve de parâmetro para vocês fazerem a conta de padaria de vocês Quais são os parâmetros de eficiência de projetos eficiência de produto dependendo do padrão do empreendimento an nota se eu estiver falando de um produto Popular Minha Casa Minha Vida faixa um eu estou falando de uma eficiência de 75 a 95% que que é isso Carol significa que 75 a 95% de todo o tijolo que eu tenho é área privativa anota padrão econômico o que que é o padrão econômico é o faixa do e o faixa TR o econômico ele vai de 75 a 85% a eficiência ou seja padrão produto Minha Casa Minha Vida faixa do e faixa TR eu tenho que ter uma relação entre área privativa e área comum de 75 a 85% ou seja se eu tivesse nesse mesmo cenário que eu falei um terreno de 1000 M qu Aonde eu consigo chegar a 10.

000 M qu de obra 75 a 85% desses 10. 000 ou seja 7500 a 8500 M qu teriam que ser Obrigatoriamente área privativa senão minha conta não fecha vamos voltar vamos devagar empreendimento Popular eu tô falando de 75 a 95% de eficiência Ou seja a relação entre área privativa e área comum padrão econômico Minha Casa Minha Vida faixa 2 e TR de 75 a 85 map médio e alto padrão de 60 de 50 a 75% de eficiência Lembrando que de 55 a 75% o produto médio alto padrão tá aqui no meio o médio padrão tá em 55 o alto padrão tá em 65 e o altíssimo padrão tá entre 40 a 50% de eficiência significa que dos 10. 000 M qu que eu tenho de tijolo que eu posso fazer de construção possível nesse terreno nesse nesse projeto hipotético que a gente tá fazendo aqui se eu fizesse um produto de altíssimo padrão eu faria 4.

000 M qu de área privativa Se eu fosse fazer um produto de médio padrão eu faria 5500 M qu de área privativa E se fosse um produto de ao o padrão eu faria 6. 500 M qu de área privativa se eu tivesse fazendo um produto Popular eu poderia fazer 9. 000 M qu de área privativa então Vocês entenderam a regra do jogo aqui se eu tenho um terreno O terreno tem 1000 M qu a legislação me fala o seguinte olha Carol eu tenho os afastamentos afastamento lateral afastamento frontal eu tenho gabarito máximo mas eu tenho a minha área computável e esta prefeitura especificamente disse o seguinte Carol para esse terreno de 1000 M qu você tem um coeficiente de aproveitamento de cinco você pode fazer cinco vezes a área do lote então eu tenho 5.

000 M qu de área computável se você pagar a o torga onerosa você sai de 5 para 7,5 então ao invés de fazer 5000 M qu de área computada você vai poder fazer 7500 M qu de área computável só que tem mais uma novidade porque esta prefeitura quer incentivar que você faça subsolo de garagem Então essa prefeitura disse o seguinte se você fizer um subsolo de garagem não vai entrar no cálculo de área computável se você fizer dois subsolos não vai entrar no cálculo de área computável então vamos supor que a gente fez 1000 M qu de subs então ao invés de eu ter 7500 M qu de construção eu tenho 8500 M qu de construção E aí a prefeitura disse o seguinte Carol a gente quer que vocês façam lojas no térreo Se vocês fizerem lojas no térreo essas lojas também não vão entrar no cálculo de área computável então não entra naquel 7500 Ah então pera aí eu tenho 7500 mais é 1000 M qu de subsolo eu já tô com 8. 500 E você tá me dizendo que eu posso fazer mais as lojas sem entrar no cálculo de área computável é então eu cheguei em 9. 000 M qu de obra Carol a gente também não quer ent que entre nesse cálculo de área computável as áreas técnicas as garagens grupo pressurizador shafts então você faz o quê você chega essas áreas técnicas também não entram nos seus 9000 M qu no seus 7500 M qu Então você chega a 10.

000 M qu por exemplo aí você vai pro padrão de empreendimento e você vira e fala o seguinte Ok então se eu trabalhar esses 10. 000 M qu para um produto de altíssimo padrão eu vou ter numa eficiência de 40% Ou seja a relação entre área privativa e área comum de 40% eu vou ter 4000 m de de área privativa se esse produto é um produto que eu vou vender a R 10. 000 1 m qu 4000 x 10.

000 40 milhões de vgv é assim que eu calculo o vgv de um empreendimento imobiliário simples assim então vamos recapitular você precisa entender um Qual é a legislação do terreno específico que você está atuando Qual é o coeficiente de aproveitamento deste terreno Quantas vezes a área do lote você vai poder colocar no seu cálculo de área computável dois três você vai descobrir tudo que entra no cálculo de área computável ah a prefeitura quer que eu faça eh torres mais altas então ele eu posso colocar sobressolo de vaga de garagem que não vai entrar no cálculo a prefeitura quer que eu coloque subsolo não vai entrar nesse cálculo então eu vou descobrir o que a prefeitura quer e tudo que entra no cálculo de área computável depois eu vou entender mercadologicamente eu vou olhar pro mercado e eu vou entender esse terreno é melhor desenvolver um produto segunda eh Minha Casa Minha Vida faixa dois faixa três médio alto padrão alto altíssimo qual é o produto ideal para esse terreno aí eu vou olhar Quais são os preços praticados no mercado para esse tipo de produto Ah se eu for fazer um produto de altíssimo padrão o preço do do met qu é R 100. 000 o m qu é um Triple a é 100. 000 Ah não é um produto médio alto padrão eu vou vender ele por r 9.

000 o m qu E aí eu vou multiplicar a minha área total né esses 10. 000 M qu pelo coeficiente de proporcionalidade que é o quê Qual é a eficiência de projetos para um produto de altíssimo padrão para um produto M um produto econômico para um produto Popular vou multiplicar pelos 10. 000 Então nesse mesmo terreno se eu tivesse fazendo lá um terreno de esses 10 m se eu tivesse fazendo um produto popular e eu colocasse a minha eficiência de pon né deix Ah sem minha calculadora aqui gente pegar aqui fazer essa conta pra gente aqui eu esse lá os meus 10 ve 9000 M qu e a metragem fosse de 6500 x 6500 eu faria um vgv de 58 milhões se eu tivesse faz 58.

500 se eu tivesse fazendo nesse mesmo terreno fiz a conta errada ali da outra vez se eu tivesse fazendo nesse mesmo terreno 10. 000 M qu ve 40% ve ponto 4 me deu 4000 M qu e esse produto de alto padrão eu posso vender ele a 20. 000 vezes 20.

000 20. 000 daria um vgv de 80 milhões no mesmo terreno só que a diferença é que numa situação eu tô fazendo um produto que eu vou vender mais barato e eu vou ter mais unidades na outra situação eu vou vender um produto no valor mais caro e eu tenho menos unidades num eu tenho 40. 000 eh 4.

000 M qu de área privativa no outro eu tenho 90. 000 90 9. 000 M qu de área privativa Essa é a análise deixa eu ver as perguntas que vocês mandaram aqui se for coisa que eu já respondi eu não vou nem pegar eh deixa eu ver aqui que que tem de pergunta de vocês [Música] Ah tá Tem alguém fazendo Pit aqui de venda na Live obrigada por usar os meus solução investe obrigada por usar os meus seguidores eh como calcular a eficiência utilizando a relação entre as áreas reais ou as áreas equivalentes ah Ótima pergunta Gilson ao calcular a eficiência utilizam-se a relação entre as áreas reais ou a relação entre as áreas equivalentes entre as áreas reais tá área equivalente eu nem vou entrar muito nesse detalhe aqui que senão vai explodir a cabeça do pessoal mas área equivalente é para orçamento tá esse coeficiente é uma relação de tijolo mesmo Quantos por cento de toda minha área construída eu vou vender e quantos por Cent de toda a minha área construída é área de lazer então eu vou utilizar a área real tá do quadro da NBR Gilson eh o venner tá perguntando aqui aumentar o vgv de um mesmo terreno de o mesmo terreno seguindo as diretrizes do município Ah e a parte de tirar leite de pedra que é o seguinte eh eu eu falo muito isso né quem desenvolve um negócio um negócio imobiliário um produto Imobiliário não é o arquiteto quem desenvolve o produto imobiliário é o desenvolvedor é o loteador é o incorporador é o dono do negócio agora quem lapida e entrega A melhor solução arquitetônica é o arquiteto então o que que acontece eu tava dando mentoria sobre isso exatamente quando você contrata um arquiteto ruim e aí eu vou até melhorar minha frase Por exemplo quando você contrata um arquiteto que tá acostumado a fazer projeto de Mansão não necessariamente ele vai ser um bom arquiteto para desenvolver um projeto de uma torre de apartamentos de médio alto padrão por quê Porque eu eu vi isso no na mentoria que eu dei semana passada chegou o projeto de arquitetura do meu mentorado com um corredor de 2,20 m um corredor gente um rol de elevadores gigantesco como se fosse assim um salão de espera de um apartamento de luxo nem era um apartamento de luxo e aí foi muito interessante porque eu falei com ele Ó esse corredor aqui ele precisa ter pela legislação ele precisa ter 1,20 M pela legislação que ele me apresentou se fosse um produto de altíssimo padrão você poderia fazer esse corredor com 1,5 M só que só por causa desse corredor que era uma torre com muitos pavimentos ele tava perdendo muito dinheiro aí depois eu fui olhar a as áreas técnicas que ele tava fazendo para colocar e ar condicionado também tava gigantesco a cozinha tava larga demais também então eu dei uma leve enxugada no produto ele voltou 15 dias depois na mentoria e ele falou que na hora que ele viu o orçamento dele eu gerei um aumento de lucro dele de 3 milhões só fazendo esse ajuste de eficiência de produto por quê Porque ele tava tendo uma área comum muito maior do que a área comum necessária para ele vender o produto pelo preço que ele queria Então só da gente enxugar os corredores a gente já ganhou um ganho de 3 milhões de forma Clara aí a gente entra em alguns outros pontos que aí é onde o arquiteto vai entrar bastante quando a gente tá trabalhando em produtos por exemplo Minha Casa Minha Vida faixa do e TR e também tava dando mentoria para um mentorado que tava trabalhando com esse tipo de produto eu vi um erro muito grave na pl porque a planta desse produto é um produto que vai ser replicado em escala né então a planta do pavimento tipo a gente tem que pensar com muito cuidado não que a gente possa pensar de qualquer jeito o embasamento e as áreas comuns não é isso mas a parte que a gente vai replicar é o pavimento tipo então a unidade autônoma O apartamento é um lugar que a gente tem que pensar com muito critério e eu reparei que tinha um quadradinho de área sendo Sada entre a cozinha e os quartos eu não lembro a metragem mas eu acho que er uns 3 M qu 3 M qu vamos lá 3 M qu vezes eh 130 apartamentos o custo de obra para vender pelo mesmo preço porque a minha casa é minha vida então é um produto meio que padrão vira commodity eu vou vender por 350.

000 3 M qu vamos lá falando de obra 3 x 160 vai 480 vezes 2. 500 que era o custo de obra dele eu gerei uma economia de 1 milh na obra dele para um produto que a minha casa minha vida Facha 2 3 ele não tem 1 milh para queimar Então esse é o poder de 3 M qu certo você aumentar a eficiência do produto sem mexer no vgv porque no caso dele o vgv já tava determinado ele ia vender o apartamento por 350. 000 330.