Rentabilidade, custos e VGV de diferentes produtos

Bom dia tudo bom mais uma live quarta-feira meio-dia Hoje a gente vai ter um tema quente hoje a gente vai ter um tema muito importante e eu já vou dando algumas diretrizes para vocês sobre como é que vai funcionar essa Live tá primeira diretriz é o seguinte esta Live é um grande manual então vocês vão voltar nessa Live aqui várias vezes essa Live vai ficar salva aqui aqui no víde do Instagram essa Live vai pro YouTube e eu vou passar muito número muitos dados aqui para vocês meu conselho para vocês é depois que a gente terminar essa Live vocês vão tirar dúvida então vocês podem fazer pergunta tá depois dessa Live eu gostaria que vocês fossem para o YouTube primeiro vão dar like nessa Live vão compartilhar com todo mundo do mercado imobiliário eu vou Abrir números sobre rabilidade custo de projetos custo de terreno quais são os tipos de produto existentes então é um manual essa Live aqui tenho um roteiro que obviamente eu estudei eu escrevi eu preparei um material para vocês mas depois que a gente terminar essa Live aqui no Instagram eu quero que vocês corram pro YouTube porque essa Live só tá acontecendo aqui né no Instagram eu quero que vocês corram pro YouTube depois a gente vai colocar essa Live no YouTube para que vocês vejam a transcrição dessa Live Existem várias inteligências artificiais que você pode colocar dentro do seu computador eu uso a Mônica Mônica ia é uma inteligência artificial paga Onde você consegue transcrever E por que que eu quero que você transcreva o que eu vou falar nessa Live de hoje porque eu vou entregar muitos números para mostrar a diferença entre produtos Minha Casa Minha Vida e Médio padrão médio alto alto íssimo e Triple a e eu vou explicar a diferença entre cada um desses produtos vou explicar o que são cada um desses produtos e eu vou explicar no detalhe Qual é a diferença de lucratividade qual é a diferença de preço de terreno Qual é a diferença de Ticket por quanto a gente pode vender cada um desses produtos e características gerais desses produtos Ok então todo mundo aí dando like compartilhando essa Live vai batendo palminha vai dando foguinho Bora gente todo mundo reagindo aí porque vocês sabem como é que funciona o Instagram quanto mais vocês reagem mais essa Live chega para mais e mais pessoas Então vamos lá e isso aqui vai ser um manual então se você tá assistindo essa Live sentado numa mesa começa a tomar nota do que eu vou falar aqui porque eu vou entregar muito número vou entregar muitos dados para vocês ok então a gente vai começar pelo começo e existem vários tipos de produto imobiliário e hoje eu vou focar nos produtos minha casa minha vida então vou focar em produtos residenciais Carol você não vai falar de BTS hoje não Carol você não vai falar de multipropriedade hoje não hoje eu vou falar sobre produtos Minha Casa Minha Vida e vou falar sobre produtos map médio médio alto alto altíssimo e Triple a E aí eu vou deixar muito claro Quais são as caracter de cada um desses produtos e eu vou deixar muito Claro quanto você pode pagar por cada um desses terrenos Boa tarde tudo bom gente quanto que você pode pagar por cada um dos terrenos para cada tipo de negócio quanto mais ou menos vai ser a tua lucratividade então com esses números na cabeça e aí são números obviamente nível Brasil Então vai ter uma variação um pouquinho entre uma região e outra vai mas você entendendo essa regra e essa régua fica mais claro tomar decisão eu vou fazer minha casa minha vida faixa dois faixa três eu vou fazer médio padrão E aí entendam o seguinte essa é a nossa terceira Live do ano a gente teve na quarta passada uma live onde eu falei sobre o balanço de 2024 e Rumos para 2025 então eu falei coisas importantes sobre o médio padrão se você não assistiu você tem que assistir esse conteúdo ele tá aqui no feed e ele tá no YouTube também e na primeira aula que eu chamo de aula na nossa primeira Live da da do dia 7 de janeiro acho que foi dia 7 eu falei sobre como desenvolver um negócio imobiliário do zero Então vamos lá concentra aí papel e caneta e vamos embora Começando por Minha Casa Minha Vida Produtos Minha Casa Minha Vida primeiro eu vou mostrar a classificação de todos os produtos Começando por minha casa minha vida até a gente chegar no Triple a e no final dessa Live eu vou falar quanto você deve pagar no terreno quanto você deve pagar na sua obra e quanto normalmente a margem de lucro Então vou entregar um ouro em pó aqui E esse tipo de conteúdo eu sei que não existe tá eu sei muito bem que não existe então concentra aqui então vamos lá vamos falar então dos produtos Minha Casa Minha Vida o produto minha casa minha vida faixa um é a renda até 2. 640 o subsídio é de 95% do valor do imóvel Então significa que esses 5% quem vai financiar esse valor é o incorporador é o desenvolvedor o valor médio dos imóveis gira em torno de 1 130 a r$ 70. 000 o faixa 2 é a renda de r640 até R 4.

400 o subsídio diferente do faixa 1 que vai até 95% do valor do imóvel o subsídio no faixa 2 vai até 55. 000 e as unidades variam de 170 a r 24. 000 faixa 3 a renda é de 4.

400 até 8. 000 Então veja que faixa 1 2. 600 de renda produto de 130 a 170.

000 faixa 2 2. 600 a 44 produtos de 170 a 264 faixa 3 renda de R 4400 a R 8000 subsídio de só R 5000 então faixa 3 você tem um esforço de vendas muito maior certo por quê Porque você tem um subsídio menor o subsídio é até 5000 e os imóveis São de 264000 até a gente teve um aumento aí de faixa só que o que que acontece dependendo da região que você está Isso foi uma mudança do novo programa Minha Casa Minha Vida dependendo da região aonde você tá esses valores mudam também então como é que funciona capital e regiões metropolitanas São Paulo Rio de Janeiro e Distrito Federal você vai até 350 cidades e regiões metropolitanas 320. 000 se você não estiver falando nem de São Paulo nem do Estado de São Paulo nem do Estado do Rio de Janeiro nem do Distrito Federal os valores mudam então de cidades de 50 a 100.

000 habitantes R 230. 000 é o ticket é o valor do imóvel Minha Casa Minha Vida cidades com menos de 50. 000 habitantes 200.

000 Então você tem que ter uma uma uma conta na cabeça que é o seguinte se eu tenho cidades abaixo de 50. 000 habitantes 200. 000 de Ticket cidades Entre 50 e 100.

000 habitantes 230. 000 se eu estou em São Paulo Rio de Janeiro e Distrito Federal 350. 000 pras capitais ou 320 Então são valores diferentes 200.

000 230. 000 320. 000 350.

000 Então quando você pensa no Ticket que eu vou vender esse produto eu já tenho que pensar na mesma hora no preço do terreno Ok então vamos lá vamos falar agora de médio padrão E aí eu vou trazer números de 2024 obviamente porque a gente tá em janeiro de 2025 Então vamos lá médio padrão qual é o valor médio de venda de um produto de médio padrão então ó a gente saiu do faixa um faixa do e faixa 3 então a gente parou ali em 350. 000 na melhor das das hipóteses se eu tiver falando de São Paulo Rio de Janeiro e Distrito Federal capitais se eu tiver falando das regiões metropolitanas cai de 350 para 320. 000 E se eu estiver falando de cidades menores aí a gente cai para 230.

000 a 200. 000 Então vamos lá médio padrão a de valor de venda de um produto de médio padrão é R 450. 000 então produto de médio padrão em capitais e grandes centros urbanos gira em torno de de 450.

000 varia de 380 a 520. 000 se eu for pro interior o mesmo produto que eu vendo por 450 em grandes Cap Reges metropolitanas eu V vender por 280 é o médio padrão é o mesmo produto então ten que pensar o meu terreno no interior tem que ser mais barato vai vai ficando com essas informações aí deixa aqui quando eu vou pra cidade média eu consigo pagar 350 então M padrão grandes centrosurbanos e capitais 4es m 250. 000 interior 280.

000 o mesmo produto Qual que é o valor médio por metro quadrado de um produto de médio padrão r 7. 500 o m qu an nota isso um produto médio padrão ele gira em torno nas capitais 7500 M qu E aí já adiantando meus mentorados do bootcamp do acelera vão receber esse essa esse resumo aqui dessa Live eu vou mandar para vocês no grupo obviamente né meus mentorados vão receber isso aqui então vamos lá méde o padrão o preço de venda do metro Quad nas capitais 7500 na cidades médias 5800 no interior 4800 isso aqui já é informação para você fazer um estudo de viabilidade Econômica para entender se a conta fecha e a gente vai explorar como fazer um estudo de viabilidade Econômica rápida tá taxa de condomínio na média r$ 600 e ptu na média R 200 por mês como é que é um produto de médio padrão de forma geral ele tem entre 55 e 85 M qu do a três dormitórios uma suí geralmente ué Carol eu posso ter um médio padrão sem suí pode depende do mercado aí a gente entra na pesquisa tem um banheiro social Então como é que funciona se eu tenho dois quartos eu tenho uma suíte e Um banheiro social mas eu não tenho lavabo médio padrão eu não tenho lavabo eu tenho uma vaga de garagem dependendo da altura às vezes eu tô no último andar eu consigo colocar duas vagas de garagem então médio padrão vamos voltar médio padrão eu posso vender por 450. 000 350.

000 ou 280. 000 então capitais e grandes centros urbanos 450. 000 cidades médias 350.

000 interior 280. 000 mais ou menos 7500 M qu nas capitais 5800 nas cidades médias 4800 no interior preço de venda do metro Quad aí você já tem que começar a pensar em obra custos Condomínio r$ 600 IPTU R 200 por mês áreas privativas entre 55 e 85 M qu produto de médio padrão Dois a três dormitórios uma suíte Um banheiro social não tem lavabo uma vaga de garagem podendo ter duas varanda podendo ter churrasqueiro ou não tem que caber na sua conta Qual que é o lazer de um produto médio padrão é o é o básico salão de festas playground academia bem básica churrasqueira brinquedoteca um Espaço Gourmet e é um produto que normalmente tem muita liquidez é um produto que você consegue vender rápido e que você consegue revender também se você assistiu a minha Live de quarta-feira passada você vai descobrir que esse é o produto Patinho Feio do mercado médio padrão é um produto que tá voltado para sistema de financiamento bancário tradicional e no cenário que a gente tem hoje 2024 para 2025 é um produto que ficou espremido entre os programas sociais minha casa minha vida e o padrão de o médio alto padrão luxo e etc então é um produto que não tá tendo acesso a financiamento bancário o cliente final não está conseguindo financiar o sim todos esses modelos Munique São PR incorporação tá eu tô focando aqui hoje em produto Residencial Minha Casa Minha Vida e map pra gente fazer um comparativo entre quanto eu vou pagar no terreno qual vai ser a minha lucratividade meu custo de obra tá e eu vou trazer isso bem no finalzinho da Live aqui é uma tabela tá muito provavelmente eu vou criar um Carrossel com o resumo desse conteúdo porque ele é bem denso para ficar no feed vocês poderem salvar isso e tal vamos pro médio alto padrão médio alto padrão é um produto que vocês têm que começar a olhar então ou você tá atuando no Minha Casa Minha Vida ou você vai trabalhar com médio alto padrão Carol você tá dizendo no português bem claro que não é pra gente trabalhar com médio padrão em 2025 sim é exatamente isso que eu estou falando que a gente não deve trabalhar com médio padrão em 2025 por quê Porque com o aumento da taxa SELIC o sistema de financiamento imobiliário vai ficar caro então uma família que antes com uma renda de 15. 000 comprava um imóvel de 600.

000 ele não compra mais porque o crédito está caro Isso é temporário é significa que em 2026 a gente não vai poder fazer médio padrão não Mas significa que agora neste momento não é um bom produto para se iniciar não é um bom produto para colocar os olhos então médio padrão tá congelado em 2025 no momento em que eu estou gravando essa Live Ok se você chegar em setembro assistir essa live em setembro fala ai Carol mas a Celi tá 99% você não entende nada do assunto entenda que eu estou gravando essa live em janeiro de 2025 em janeiro de 2025 é a realidade que a gente tem então vamos lá médio alto padrão então recapitulando a gente falou Minha Casa Minha Vida faixa um Minha Casa Minha Vida faixa dois minha Minha Casa Minha Vida faixa três e agora a gente vai falar de médio alto padrão já falamos de médio padrão ó o Vittor tá falando minha casa minha vida tem dinheiro tem dinheiro inclusive porque é uma meta do governo Então a gente tem dinheiro pro Minha Casa Minha Vida e a gente tem dinheiro para quem quer trabalhar com médio alto padrão porque é um tipo de produto que não precisa de dinheiro da Caixa Econômica vamos falar no português Claro você vai trabalhar o seu relacionamento com o seu banco seu Itaú o o banco que você quiser esses bancos T dinheiro OK bom o meu vizinho tá cortando grama se tiver fazendo um ruído aí é o meu vizinho cortando grama Aceita que Dói Menos vamos seguir Bom vamos lá então produto de médio alto padrão O que é o produto de médio alto padrão vai dando like vai compartilhando vamos embora o produto de médio alto padrão ele é um produto que ele tá em torno de 70 a 120 M qu Então se a gente lembrar o produto de médio padrão ele tá entre 55 e 85 certo ele é um produto que eu vou vender na média por 450. 000 380 a 520. 000 o médio alto padrão ele tá entre 70 e 120 M qu ele tem 2 3 e quatro dormitórios duas a três Suites eu já tenho lavabo médio alto padrão eu já tenho lavabo eu vou ter um acabamento melhor do que no médio padrão eu vou ter duas a três vagas de garagem médio alto eu vou ter um acabamento com uma qualidade maior e eu vou ter um lazer completo vamos falar de preço capitais e grandes centros urbanos valor médio ticket médio de um produto de médio alto padrão 850.

000 então ele gira em torno de 700 a 1 milhão 20000 lembrando isso vai variar de cidade para Cidade Isso aqui é uma média Nacional então cada cidade vai ter essa essa variação Mas o que você tem que entender é o seguinte médio alto padrão não vai custar 300. 000 médio alto padrão vai custar acima de 700. 000 então fica com isso PR cabeça ah Carol mas na minha região médio alto padrão é 650 ok certo então vamos lá médio alto padrão Vamos recapitular eu vou ficar indo e vindo pra gente ir consolidando essa informação médio alto padrão entre 70 e 120 M qu 2 3 e quro dormitórios duas a três Suites duas a três vagas de garagem acabamento superior lazer completo Qual que é o preço Qual é o ti desse produto de médio alto padrão média de R 850.

000 variando de 700 a 1. 200 met qu de 9. 000 a 12.

000 ué Carol mas na minha cidade o médio padrão em Sinop o médio padrão é 13 cada cidade vai ter um comportamento diferente eu tô falando nível Nacional cidades grandes capitais 850. 000 de 700 a 1. 00 valor do metro qu 9.

000 a 12. 000 cidades médias ticket 650. 000 na média então é de 550 a 800.

000 valor do metro Quad entre 7000 e 9000 e se eu tiver falando do interior cidades pequenas valor médio R 500000 um médio alto padrão entre 450 e 650. 000 valor do metro qu entre 6 e 7500 anota isso custos médios Condomínio Entre 1000 e 10000 IPTU entre R 400 e R 800 por mês o que que ele vai ter de lazer e aí vocês tem que entender o seguinte o lazer do médio padrão ele é muito parecido do Lazer do médio alto o que que vai mudar muito forte padrão de acabamento padrão de paisagismo e no máximo você vai acrescentar um ou dois itens de lazer mas de forma geral o médio padrão e o médio alto eles têm um lazer em itens muito parecidos só que a academia vai ser melhor o acabamento vai ser melhor a piscina vai ser maior entende os it de lazer do médio padrão e do médio alto vão ser muito parecidos só que a qualidade do Lazer do médio alto vai ser superior tanto em acabamento quanto em dimensões e principalmente o Paisagismo e os revestimentos Então vai ter uma academia só que vai continuar sendo uma academia básica você não vai ter grandes equipamentos de academia você não vai ter um espada litane no médio alto então fica com isso claro na cabeça quando você olha um produto médio padrão e um produto médio alto os itens São muito parecidos o que que muda o padrão um Paisagismo mais exuberante acabamentos mais refinados mas continua tendo uma academia básica um salão de festas uma piscina um playground uma churrasqueira Ok vamos agora pro alto padrão Respira fundo porque agora é é o momento tá e eu aposto muito nos produtos de alto padrão alto luxo Caral todo mundo vai fazer alto padrão não mas quem fizer vai nadar de braçada Quais são as características gerais de um produto de alto padrão ele tem entre 120 e e 400 M qu 120 a 400 M qu tem TR a c dormitórios Carol eu não posso fazer um alto padrão de 2 qu4 é lógico que pode mas você tem que que ele vai ser um produto bem mais específico produto de alto padrão ele tem entre 120 e 400 M qu 3 A C dormitórios com TRS a quatro suítes duas a seis vagas de garagem acabamento luxuoso lazer completo um ou dois apartamentos por andar aí aqui a gente já começa a mudar uma coisa quando a gente fala em minha casa minha vida às vezes a gente tem apartamentos por andar Às vezes a gente tem 12 apartamentos por andar no médio padrão Às vezes a gente tem seis apartamentos por andar oito apartamentos por andar quando a gente vai pro médio alto a gente tá falando quro a seis apartamentos por andar quando a gente vai pro alto padrão eu tô falando de um a dois apartamentos por andar eu começo a ser mais exclusivo eu eu começo a ter menos Torres enquanto na minha casa minha vida eu tenho torres mais baixas às vezes eu tenho torre Torres altas também mas eu tenho uma concentração muito maior de unidades para uma mesma área de lazer conforme eu vou aumentando o padrão do empreendimento eu tenho mais área de lazer para menos unidades e aí entra um conceito que é o conceito de eficiência de produto que é a relação entre área privativa e área construída num produto Minha Casa Minha Vida a relação entre tijolo tudo que eu construo e o que eu vendo normalmente eu vendo quase tudo que eu construo porque eu tenho pouca área de lazer para muita área privativa quando eu vou subindo esse padrão a eficiência do produto diminui isso não é ruim quando eu vou pro altíssimo padrão Às vezes a minha eficiência chega a 40 35% significa que 35% de todo o meu tijolo de toda a minha obra é área privativa significa que eu tenho grandes praças eu tenho parques tô com cabelo aqui um pelinho aqui eu tenho parques eu tenho áreas comuns eu tenho mais áreas comuns que agregam valor ao produto eu gasto mais com áreas comuns conforme eu vou subindo o padrão então eu tenho quatro piscinas para uma torre e no produto de médio padrão Eu tenho seis Torres para uma piscina Então a gente vai vendo que a gente tem um produto mais denso no Minha Casa Minha Vida em médio padrão e eu vou diminuindo essa densidade de áreas privativas conforme eu vou subindo o padrão então eu tenho mais espaços vazios Então vamos lá recapitulando estamos falando aqui de alto padrão agora então no alto padrão são unidades de 120 a 400 M qu 3 a 5 dormitórios três a quatro suítes lavabo três a seis vagas de garagem um acabamento luxuoso lazer completo um ou dois apartamentos por andar capitais áreas nobres eu tô falando ali de 2,5 milhões é o ticket médio valor médio dessas unidades 2 milhões me que vai variar de 1,800 A 5 milhões alto padrão preço médio do met qu 15. 000 a r 25.

000 o m qu se você for indo para unidades assim PR PR localizações mais específicas esse valor vai subindo mesmo que você não suba o padrão do empreendimento porque a gente vai ver daqui a pouco o alto luxo a gente vai indo para outros valores maiores se eu tô falando em cidades médias o alto padrão gira em torno de 1,5 milhão 1. 200 a r500 valores de 12 a R 15. 000 1 m qu e no interior eu tô falando aí em imóveis de R 1.

200 900 a 1. 800 com valores médios de metro quadrado entre r 9. 000 e r 12$ 12.

000 cond domínio entre r a r 5. 000 taxa de condomínio IPTU 1000 a R 3. 000 por mês o que que a gente vai ter então num produto de alto padrão academia completa com equipamentos de última geração piscina adulto infantil Espaço Gourmet brinquedoteca área coberta e descoberta PR as crianças salão de jogos cooworking quadras poliesportivas áreas para entrega de encomendas agora vamos subir a régua Vamos pro altíssimo padrão 400 a 1200 M qu qu a seis suítes altíssimo padrão seis a 10 vagas de garagem andar inteiro um apartamento por andar ou duplex ou triplex então às vezes eu tenho dois apartamentos por andar mas todos são duplex eu tenho elevador privativo entrada independente acabamento exclusivo ou possibilidade de personalização o cliente poder mudar tudo que ele quiser localizações e valores ticket médio a gente tá falando de 8 milhões a 15 milhões o valor médio variação de 6 milhões a 50 milhões Então a gente tem esse esse valor de imóveis quais seriam as localizações só para vocês entenderem o que que seria um alto luxo em São Paulo seria Jardins Vila Nova Conceição Cidade Jardim Rio de Janeiro Leblon e Panema Lagoa seria uma área que tem um alto valor agregado e olha só eu tô falando de altíssimo padrão Ainda não tô em Triple a Ok Condomínio 5 a 15.

000 IPTU 3 A 10. 000 Quais são as características desse produto e aí tem que tá muito claro isso na cabeça de vocês né Eh esses produtos eles vão ter um acabamento de alto padrão e uma alta personalização Ok vamos pro Triple a que é o ultra luxury ultra luxo acima de 500 m qu Mas normalmente entre 80000 e 2000 M qu são coberturas múltiplas andares inteiros combinados el ponto privativo projeto totalmente customizado uma localização icônica uma vista privilegiada é exclusividade aqui a gente tá falando de quê E aí eu trouxe para vocês exemplos São Paulo eu tô falando Cidade Jardim Vila Nova Conceição eu tô falando de cidade Matarazo eu tô falando do Empreendimento Parque Cidade Jardim para vocês terem uma noção são produtos entre 30 e 150 milhões Caral isso existe sim preço médio do metro quadrado entre R 50 e r 80. 000 mas hoje a gente já tem produtos que passam dos R 100.

000 o quadrado quando a gente fala no Rio de Janeiro por exemplo eu tô falando em Leblon e Panema Beiramar são produtos de 25 a 120 milhões R 45 a 70. 000 o m qu condomínio de 15 a r 40. 000 IPTU de R8 a r 25.

000 por mês e ainda uma equipe um Staff dentro do do empreendimento de de 20 a r 50.