Perspectivas para FIIs em 2025

[Música] Olá seja muito bem-vindo e muito bem-vinda ao Fit talks o podcast mais completo para quem quer mergulhar no universo dos fundos imobiliários Aqui você encontra conversas exclusivas com gestores mais influentes e relevantes do mercado análises Profundas insites valiosos e tendências que vão transformar a maneira como você investe prepare para explorar as melhores Estratégias e levar o seu conhecimento para o próximo nível vamos juntos sou Maria Fernanda violat muito conhecida por mafê analista cnpi especialista em Fundos listados e eu vou conduzir esse papo de alto nível aqui com esses convidados de peso bom no primeiro

episódio do falks a gente vai falar sobre o cenário atual dos fundos imobiliários e as suas perspectivas para 2025 E para isso teremos a participação de André Freitas e Marcelo weinstein Freitas é sócio fundador se e cio da R investments com mais de 40 anos de experiência no mercado financeiro André foi um dos fundadores da reding grifo onde liderou diversas iniciativas nas áreas de corretagem e gestão de recursos sob sua liderança a reding grifo consolidou-se como uma das maiores instituições financeiras Independentes do país em 2015 após a venda da ring grifo para Cred suiss a

sua permanência como diretor executivo até 2016 André Fundou a r investments reunindo uma equipe de profissionais experientes para atuar na gestão de investimentos alternativos com ênfase em fundos imobiliários sob sua liderança a r investments alcançou rapidamente posição de destaque no mercado brasileiro sendo reconhecida pela excelência na gestão de ativos e pela criação de produtos inovadores que atendem as necessidades dos investidores atualmente a head investments possui aproximadamente 9 Bilhões em ativos sob gestão e weinstein que é CEO e só fundador da canuma capital antes de fundar a canuma atuou como Chief investment Officer cio da Brookfield

no Brasil on gerenciou um portfólio de 11 bilhões e participou de transações que totalizam mais de R8 bilhões deais entre 2015 e 2021 com mais de 25 anos de experiência no mercado financeiro weinstein também ocupou posições de destaque instituições como Deutsch Bank JP Morgan e Morgan Stanley Atuando em emissões de ações dívidas fusões e aquisições dos setores imobiliário consumo varejo e Agro é formado em administração de empresas pela PUC e possui MBA executivo pela FGV sob liderança de Marcelo weinstein a canuma capital fundada em 2021 destaca--se como uma gestora Independente de investimentos Imobiliários com aproximadamente

860 milhões sob gestão a empresa é reconhecida por suas estratégias Diversificadas e produtos inovadores que atendem as demandas dos investidores em um cenário econômico desafiador antes de começarmos nossa conversa eu quero agradecer aqui imensamente a presença de vocês dois hoje no nosso programa André Freitas e Marcelo V Einstein um grande prazer recebê-los é um privilégio tê-los no primeiro episódio aqui no episódio de estreia do Fits vocês são referência no mercado de fundos imobiliários então eu tenho certeza que esse bate-papo aqui Vai trazer muitas reflexões e aprendizados também valiosos pra nossa audiência bom André Marcelo eu

gostaria de começar dando espaço para vocês se apresentarem também brevemente falar um pouquinho sobre a trajetória de vocês e também o que os motiva nesse cenário tão né de mercado que eu diria tão dinâmico e vamos conversar com você Freitas o que que te trouxe até aqui e o que você mais valoriza Na sua jornada de décadas do mercado financeiro bom primeiro eu Queria agradecer o convite para est aqui no seu primeiro programa tenho certeza que o fitox vai ser um sucesso absoluto aqui E cobrindo de uma maneira diferenciada o mercado imobiliário e de fundos

imobiliários né então realmente é uma honra poder estar aqui participando do primeiro programa Bom voltando à trajetória já faz tanto tempo né que na verdade eh eu comecei a trabalhar na ring antes de existir a reding grifo ah em 83 e era eu trabalhava com Commodities Na verdade eu fui um Trader de commod durante muitos anos né especialmente café a gente fazia boi café soja e depois que o mercado imobiliário foi ah ah fazendo parte dessa trajetória quando ainda na red grifo a gente em 2003 montou uma área para cobrir a o mercado imobiliário né

Eh eh curioso Porque era porque o mercado imobiliário é um evento de liquidez ou você vai resgatar os seus recursos de algum lugar para comprar um Imóvel né ou você vai justamente eh eh vender um imóvel e ter recursos para ser aplicador então a gente quando estava montando o Private da ring grifo a gente eh Resolveu ter uma área específica de real estate para fazer Assessoria mesmo no princípio não era para fazer eh grandes eh produtos ligados ao real estate é para ter a conversa e tá próximo do cliente que tava com aquele evento de

liquidez e Mas acabou dando certo e a área começou então em 2003 Para fazer desenvolvimento a primeira coisa que a gente fez ali em mercado imobiliário foi desenvolvimento eh de Residencial tá então a gente fez dois fips foi um deles foi o primeiro FIP do Brasil inclusive em 2003 e aí que a gente virou para fundo imobiliário em 2006 só e depois foi isso aí eu acho que a gente foi eh construindo um caminho eh eh dentro do mercado de fundos imobiliários e estamos aí até hoje muito bom agora vin conta Pra gente também um

pouco sobre a sua experiência também com transações aqui de grandes portfólios como que isso moldou a sua visão principalmente pensando aqui para fundar a canuma capital o que que te levou a fundar primeiro parabéns pela iniciativa não tenho dúvida nenhuma que será um sucesso obrigada também queria uma honra estar com o André aqui um parceiro um cara que eu admiro bastante também então e primeiramente eu não tenho dúvida que O tua iniciativa será um sucesso sim você acha que já eh escreveu rapidamente a minha carreira ah na realidade você até me eu sou mais velho

do que você disse porque na realidade eu tenho também quase 40 anos né de de de mercado Mas comecei no mercado financeiro né como investment banker né como est fazendo fusões aquisições emissões e ações para grandes empresas no Brasil até que eu fui convidado por um dos meus principais clientes que eu atuava no Brasil e nos Estados Unidos eu trabalhava muito para Brookfield aí fui convidado pela Brookfield para me tornar o seo no Brasil e não pude falar não foi um convite de um cliente que era muito importante que eu já tava fazendo alguns projetos

eh eh eh para os Estados Unidos mas eh em com relação ao ao mercado brasileiro o que me trouxe na realidade a criar canuma foi na realidade eu minha vida inteira eu sempre trabalhei com investidores estrangeiros né Então até Fundar canuma e sempre atuando em emissões internacionais e transações transações h no Brasil e depois na Brookfield também só atuando com mais de 200 investidores institucionais sempre falando com investidores de fora mesmo quando eu era do mercado financeiro eu fui analista também de cside sempre com investidores estrangeiros nunca com investidores brasileiros então acreditava que tava na

hora de eu o que Eu aprendi com com na minha trajetória gostaria de fazer a mesma coisa para investidores brasileiros Essa foi a razão pela qual eu tive essa iniciativa de criar a a canuma para atender investidores brasileiros e o que me trouxe a pergunta também que você me falou sobre a experiência de ter feito grandes transações realmente não só uma não somente as grandes transações porque a gente aprende em grandes transações Coisas que eu fiz eh de bilhões mas também coisas de 100 milhões de de de 50 milhões 150 todas as transações são no

final das contas são relevantes em termos de aprendizado e isso essa essa combinação de investment Banking com fusões aquisições eh no de empresas depois de portfólios isso me ajudou muito num processo de disciplina né então eu acho que o que eu mais aprendi na minha vida eh nos últimos 25 anos e também depois entrei no mercado Imobiliário mais profundamente foi a questão da disciplina e essa disciplina é o que eu tento eh eh incorporar em todos os investimentos que a gente faz e pros nossos investidores excelente muito inspirador ouvir aqui as histórias de vocês muito

bom eu tenho certeza que também isso já trouxe aqui né já instigou a nossa audiência e Mas vamos mergulhar aqui no nosso assunto do nosso Episódio de hoje que é o cenário atual dos fundos imobiliários e também as Perspectivas paraa classe em 2025 então muito bom mais uma vez excelente recebê-los aqui muito obrigada bom pessoal o ifix o índice dos fundos imobiliários ele encerrou 2024 com uma queda acumulada de 5.89 por situando ali aos 3.116 pontos esse desempenho representa o terceiro pior da história do índice superado apenas pelo índice em 2013 que foi uma queda

de 12.61 por e 2020 com uma queda de 10.24 por. em setembro de 2024 a gente viu o ifix registrando uma queda de 2.58 que foi a mais acentuada Desde outubro de 2022 revertendo Então os ganhos acumulados do ano né então a gente tava vendo 2024 com com ganho positivo até setembro onde a gente teve realmente essa inflexão aqui do ifix e apesar dessa recuperação parcial que a gente teve no mês de dezembro de 2024 que foi impulsionada principalmente pela busca Dos dividendos né os investidores buscando ali captar eh dividendos mais robustos o índice não

conseguiu reverter Então as suas perdas acumuladas ao longo do ano então com isso fatores como a elevação da taxa de juro Seli incertezas fiscais e pressões inflacionárias contribuíram então para esse eu diria desempenho negativo do índice em 2024 na visão de vocês eu queria entender Quais são os fatores que mais contribuíram para essa performance Negativa e como que os investidores podem transformar esse aprendizado e em estratégias eficazes para aplicar emem 2025 que que vocês acham já tem alguma possibilidade de vislumbrar algum sinal de recuperação em 2025 pro índice bom eu eu acho que vai depender

um pouco da condução da política monetária a a partir de agora né a gente tá com eh com duas altas contratadas vamos dizer assim o Roberto Campos Neto ao Sair na última reunião do COPOM não ele vai ao COPOM inteiro Ah porque foi Uno eles eles já deixaram eh pré-contratos no final de janeiro e 1% a mais de aumento para março então a gente já sabe que a taxa de juros vai chegar a 1425 e se houver coerência ela deveria talvez subir um pouco mais Entendeu Uhum coerência no sentido e eu não acho que as

taxas de juros devar Onde estão mas coerência no no no no que foi escrito e Dito na ata daqu da última reunião aonde eh você não vai eh ter uma uma uma uma alta tão acentuada como essa e logo depois começar a baixar então No mínimo a manutenção no 1425 mas muito provavelmente você normalmente ele vai diminuindo até parar né então eu acho que as expectativas de mercado aí estão em torno de 15 ah como você destacou aqui maf eu acho que a gente teve assim dois ou três momentos no ano que são Muito diferenciados

se você for pegar até Março quem liderava os investimentos eram os fundos imobiliários né pegando todas as classes de ativos no Brasil isso ocorria por quê Porque a expectativa que se tinha pro ano de 2024 era uma expectativa de terminar a Seli a 9 né de terminar com o dólar a 4,95 se você for pegar a pesquisa focos de de abril de 5 de Abril por exemplo do começo de ab Abril você vai ver que a perspectiva é é era bem favorável então Por isso que os Fundos estavam liderando isso começa a mudar quando o

Roberto Campos em Washington faz uma declaração numa reunião acho que do FMI onde ele fala que acabou o guidance porque ele vinha cortando os juros né ele vinha cortando eh % por reunião e aí ele faz essa declaração logo em seguida vem uma reunião do COPOM de Abril do final de Abril que ele corta em vez de meio 025 E aí parou né então tipo Isso mudou a expectativa mas se você avança e vai Para agosto 4 meses depois você vai ver que não tinha mudado muito a expectativa do dólar a expectativa quando você falava

assim que é um indicador interessante que tem na Focus que é a o IPCA para os próximos 12 meses em abril ele era 3,73 em agosto ele era 3,75 e o dólar já tinha dado um Spike O Dólar em agosto chegou a bater 5,86 muito rápido depois ele caiu de volta tal mas já havia um outro cenário completo né se você for ver inclusive é Curioso porque você sai de 10,75 na celic quando ele faz o discurso dele lá de Washington e depois você baixa 0,25 para 10,5 só que era 10,75 com viés de baixa

né E você vai para 5 meses depois quando você chega em dezembro vai agosto você você ainda tá estável né Você vai para 10,75 com viés de alta então em cinco intervalo de 5 meses você saiu do 1075 e voltou pro 1075 só que uma viés de baixa e outra o viés de alta né que eu acho muito rápido Para você mudar tudo isso então eu eu acho que ah sinceramente é uma opinião que eu tenho compartilhado com as pessoas eu acho que o banco central na administração passada ele é como se quase sempre ele

tinha que ter posição ou tô comprado ou tô vendido ou ou não parava muito aflito entendeu no sentido de que parece uma tesouraria entendeu então tipo você começa porque pega pega o histórico disso aí vou vou tentar encurtar o Roberto Campos recebeu um IPCA do Ilan de 6,5 uma celic de 6,5 não IPC desculpa uma celic de 6,5 Ele trouxe no primeiro ano em 2019 Ele trouxe a Celi de 6,5 para 4,5 sendo que olha quando ele assumiu o IPCA de 18 que tinha fechado era 3,75 aí ele assume 3,75 com a celig 6,5 naquele

ano de 19 Ele trouxe ali de 6,5 para 4,5 e sabe qual foi o IPCA de 19 4,31 então não tinha juro Real Uhum é você tinha celic em 4,5 e e a inflação em quase 31 não é e isso prepar por isso Que a bolsa subiu 37% em 2019 fundo imobiliário 36,5 então o tempo inteiro o que que tinha ter feito ali ali para mim já foi o primeiro erro ali tinha que ter bem devagar já tava em 6,5 já era uma das taxas mais baixas 6,5 contra 3,75 Poxa você tinha 2 e 75

de juro Real entre PCA e Seli né não aí foi levou levou a dois mas dois tudo bem Vamos até tirar do contexto porque era no meio da pandemia todo mundo meio desesperado não sabia o que fazer mas foi um exagero Trazer para dois mas que que ele ia fazer se ele já tinha trazido tão rápido de 6,5 para 4 E5 6,5 já era uma conquista né pensa se a gente tivesse uma seri de 6,5 hoje a gente já tá feliz né a gente tá muito feliz né então ele ele quis se deixar a gente

mais feliz né levou para 4:5 então depois ele sobe de 2 para 375 em 15 reuniões parece que tá escalando Everest entendeu Não Para nenhum momento para fal vamos ver como é que tão as coisas Tal não é não vai tum tum tum tum tum então é sempre muito extremo muito rápido e depois agora de novo você vê começa a baixar aí aí tá baixando de repente para começa a subir e e de certa forma ã ele acaba sendo uma ou duas vezes nessa gestão dele atropelado pelo mercado e acaba tendo que sancionar que nem

agora esse 1425 que ele acabou sancionando é porque o mercado pressionou o mercado ultrapassa ele sempre ele começa ele liga a ignição e o Mercado ultrapassa aí ele perde o controle e vai ter que correr atrás do mercado e acaba tendo que sancionar o que o mercado tá marcando entendeu Não é à toa que você viu Eh os bancos multimercado os os Fundos multimercado e os bancos a tesouraria dos bancos ganhar um montão de dinheiro no segundo semestre de 2024 entendeu Porque até então não tava bom mas aí realmente o mercado passou deixou de ser

o Banco Central A conduzir A política monetária no Brasil passou a ser o mercado na figura de banco de tesouraria de banco e e e e Fundos multimercado entendeu Não tô dizer querendo dizer com isso que o banco central é oculpado de tudo muito pelo contrário culpado é o governo que nos põe numa situação fiscal que faz com que a política monetária tem que ter que ser extremada sempre extremada para que você tenha um pouco de contenção nos preços Mas ele também ele também não ajudou ele Atrapalhou muitas vezes na minha opinião Então eu acho

que com esse começo fica muito difícil a gente pelo menos nos primeiros seis meses a gente ter uma expectativa positiva costumo dizer o seguinte Ah que nem no mercado você ter que optar em entre renda fixa e renda variável aqui pra gente é a mesma coisa só que no nosso micro universo aqui né que é o dos fundos imobiliários então a renda fixa vão ser os fundos de cria alguns fundos de papel alguns head funds Que tem hoje e a renda variável V ser os fundos de tijolo Então hoje você vai ter um carrego do

crescimento do ano passado portanto a economia no primeiro tri vai continuar crescendo você tem safra agrícola Record e que vai ser começar a ser colhida no primeiro trimestre Então os números também vão ser positivos então número de PIB número de emprego ah tudo isso vai ser positivo no primeiro Tri O que vai fazer com que as pessoas comecem a achar que o 1425 pode Ser até pouco e vão querer como eu falei no começo subir para 15 Essa É opinião que eu tenho a partir daí o PIB vai enfraquecendo entendeu Eu acho que trimestre após

trimestre a gente vai tendo um PIB mais fraco porque esse carrego vai se diluindo e a coisa vai e vai esfriar economia porque o juro Real muito alto então eu não descarto chegar no último trimestre com com flertando com uma recessão não entendeu então vai ser um PIB que vai começar ainda Esticado e depois vai morrendo ao longo do ano e eu acho que que isso vai determinar vamos dizer assim se você for olhar em algum momento assim do segundo do fim do segundo trimestre o o Provavelmente o o banco central vai deixar o juro

parado pelo menos mais 3S se meses e aí você vai ter realmente a economia sofrendo porque provavelmente vai ter a media na lim plencia eh porque você vai ter o juro alto muito tempo então é um ano que pode ser uma Oportunidade para quem pensa em longo prazo que tem oportunidade para você comprar coisas muito descontadas né Fundos muito muito descontados mas que no primeiro no primeiro semestre principalmente você vai tá que tá vai ter que est focado em renda fixa eu diria o portfólio de fundos imobiliários deveria ter sei lá 60 70% hoje em

fundos de renda fixa ou que tem um viés de renda fixa Ah para você ser mais defensivo nesse começo de ano muito bom E na sua visão Marcelo Como que tá a sua expectativa para 2025 eu compartilho também com o André veja bem não tem ativo real que resista o que aconteceu em 2024 né você teve a o juro da ntnb aumentando 200 bips 2% em um ano você viu a pré-fixada abrir 300 A 350 bips 3,5 por. então não existe em nenhum lugar do mundo né né onde ativos reais resistam a situações adversas de

juro isso aconteceu nos Estados Unidos de 22 Não esqueçam disso Né então a taxa de juros lá era zero o TIP tava zero até Negativo foi para dois que é Nossa end Beia e o 10 anos era do foi bateu 460 né então não tem o que resista a isso O que o que me mais me preocupa é a questão hoje da da curva do G juros né você tem 12,25 mas você tem 15,5 de pré-fixado enquanto a gente não não vislumbrar uma reversão dessa expectativa da curva longa Eu acho que vai ser difícil os

ativos reagirem né não esqueça que ele começou a reagir no Segundo semestre e 23 porque você tinha 1375 Mas você tinha uma taxa de juros pré-fixada a nível de 10 a 11 10,5 10 a 7 10.7 ou seja a curva tava invertida uhum hoje mesmo com 1225 Você ainda tem uma taxa Você tem uma curva e ainda com um prêmio muito grande quando você tem uma taxa muito alta que é 12,25 com e tem um um prêmio na longa muito alta alguma coisa tá errada e o que o Freitas falou o O problema não é

somente o problema é o quanto se gasta e Qual o compromisso com o modelo econômic econômico de de Déficit e eh e redução eh da dívida em relação ao PIB para 25 veja bem nós temos Vamos contar aqui três cenários vamos pensar em três cenários um mais otimista uma aquele otimista que ninguém vai achar se alguém falar que isso vai acontecer então vai falar que eu sou louco que também a probabilidade é muito baixa de acontecer temos hoje 225 sobe 100 e vamos supor que não tem que subir mais porque foi é Contratada contratada mais

Banco Central ele é base ele tem é baseado em dados né baseado sempre em dados macroeconômicos e ele pode tomar decisão de mudar da jeito da mesma que o André falou que ele muda rapidamente ele pode mudar falar não vai vai essa probabilidade é baixa ficar em 3325 a segunda cenário vamos supor que seja aí para 1425 o que tá dado em teoria tá dado e qual a terceira qual o terceiro cenário o que o Freitas falou também 1425 que por algum motivo Tenha que subir mais ainda que é o que tá a curva tá

indicando o primeiro cenário que é uma probabilidade muito baixa hoje em teoria ela é muito baixa mas não é impossível se isso acontecer nessa primeira não tenho dúvida que a gente ver os papéis os os ativos reagindo reagindo no segundo cenário não dá para reagir muito né porque quando bater 425 Apesar que a gente eu Freitas também olha sempre a curva longa mas o investidor tradicional De varejo AES nem sabe o que é uma uma uma taxa longa ele vê o SELIC bateu imagina bateu 100 depois vai ter que subir mais 100 Por que que

porque quando bater 14 por que que eu vou est comprando ativo então o segundo cenário que é o mais provável que olhando pro que o mercado tá precificando É um cenário até que otimista que o mercado tá precificando que vai acima de 1425 se isso acontecer mesmo assim vai ser difícil reagir no no Nos primeiros três ou talvez nos primeiros seis meses agora se acontecer o terceiro cenário tiver que ter mais um de 100 ou mais uma de 50 não sei qual o tamanho porque hoje é difícil falar aí eu acho que nós talvez vamos

ter que talvez existe o risco de voltar um pouco porque a gente viu aquela situação que a gente viu em dezembro que foi horrorosa onde a gente no no pior momento de dezembro a gente né todo mundo olhava Fala que tá acontecendo os ativos de real estate doos ativos fundos imobiliários estavam derretendo e todo mundo se perguntando qual era o fundo polso única coisa que eu tenho assim a gente fala muito de cenário única coisa que eu acho que a gente tem que ter em mente é que o que foi testado em meados de dezembro

de 24 né não eu falei 24 na anteriormente tamb que foi o pior momento foi Acho 13 14 ou 15 de dezembro Eh naquele momento a gente viu que as coisas ficaram houve uma uma situação muito estranha de mercado onde pela primeira vez eu não vi isso eu tenho sou tenho uma certa idade eu nunca tinha visto fundos de papéis são trado a 20% do patrim a 80% do patrimônio é eu nunca tinha visto isso tá eu não tá então me me surpreendeu fundos de papéis batendo 20% de deságio e também Vi alguns papéis Que

tinham sido feitos follow on ou ipos recentes sendo trados a quase 25 30% de desconto em relação ao que há um mês atrás né E que a hora que você calculasse o valor implícito dos ativos alguma coisa tava muito errada que que eu quero dizer com isso que mesmo num cenário pior eu acho que a gente o fundo do poço que foi o de no final de ma de desculpa de dezembro mostra que a gente tem um um um um downside Risk nesse nível de preço que Não é muito alto uhum não é 10% se

tiver 10% Veja bem se eu sempre digo para todo mundo que às vezes eu tenho uma chance de conversar se você acredita que essa curva de juro está certa se alguém acredita que essa curva de juro nós teremos 15 a curva tá dizendo que nós vamos ter 15% taxa de juros nos próximos 10 anos certo éo que a curva tá dizendo ela tá precificando um juros Real em quase 10% né 9.8 em em 25 Se isso for verdade mas eu vamos Falar que seja no longo prazo seja verdade que você você hoje você tem você

pega seu dinheiro você vai e compra um fundo de pré-fixado a 15% ao ano exemplo se você acredita que isso vai ser realidade no futuro Ou seja a a taxa celic não vai cair uhum não vai voltar abaixo de 1225 eu acho que a primeira a melhor se eu como investidor se acreditasse nisso a primeira coisa que eu faria era ir para ativos reais porque é insustentável Eles tem valor intrínseco né important Para mim é insustentável uma economia ter taxa de juros de 7 88% ao ano de taxa de juros real que é hoje tá

sendo dado 775 750 Eu acho que eu não consigo ver uma economia sobreviver numa situação dessa então eu preferiria ter ativos reais em vez de estar no mercado financeiro não tô falando para estar 100% em ativos reais mas uma parte significativa Então acho que Resumindo eh tem vários cenários não é fácil mas Eu acho que o nosso downside Risk nesse momento ele se provou que ele não é tão grande como já foi e eh eh no passado perfeito acho que até acabou antecipando aqui duas perguntas acho que a discussão foi muito boa que uma era

sobre realmente né A questão da taxa de juros real então Eh tava envolvido Isso aqui acho que que ficou bem claro aqui a visão de vocês e realmente os patamares atuais são patamares que não são sustentáveis a Longo prazo e essa visão também realmente do ativo real acho que é muito importante e outra visão era sobre essas distorções do preço né do valor das da cota no secundário em relação ao valor patrimonial e que realmente a gente tá observando o o Marcelo muito bem comentou aqui que a gente viu aqui diversos momentos inclusive o ifix

operando com 30% de desconto né e em algumas situações até o um pouco mais isso que a gente viu essa última métrica Em 2020 né no circuit Breaker então algo que não víamos a bastante tempo também não que e e naquele momento houve uma uma crise eu diria que muito mais que uma crise sistêmica uma questão relacionada ao todo né ao a uma questão global e aqui a gente tá falando de uma coisa muito mais pontual e e ter também com esse com essa distorção do mercado e aí eu queria entender um pouco eh acho

que o o Marcela acabou mencionando né Desse da questão do Risco associado Aqui com essas novas possibilidades de queda oo risco do do desse valor já descontado Mas como que vocês identificam oportunidades Nesse contexto onde a gente tá falando de descontos expressivos onde a gente tá falando de distorções significativas do do valor de mercado em relação ao patrimonial E aí Freitas começa Tá bom olha eu acho que Na verdade o Marcelo colocou muito bem eu acho que quando você vê esse tipo de desconto um um um um fundo de papel né Vamos dizer assim tá

trabalhando com com 20% de desconto em relação ao seu valor ú Isso é isso é uma um dos mon uma das horas que você e realmente vê que tem eh eh um um erro de precificação no mercado provavelmente adindo da falta de liquidez né Eu eu acho que no fundo os grandes negócios você consegue faz fazer é na compra mais do que na venda né Então essa de fato é uma oportunidade primeiro eu acho que a gente tem que identificar isso não é muito Identificado na minha na minha opinião pelos distribuidores por quem faz o

contato eh direto com o cliente principalmente varejo qual o horizonte de tempo que aquele investidor tem que ou pretende no seu investimento né Eh porque o que acontece é que normalmente esses investidores acabam entrando num momento que o mercado tá tá indo para cima tá tendo uma performance positiva e no primeiro e saindo na baixa é a gente já viu isso quatro cinco vezes nos Últimos 15 anos então é sempre a mesma história então ele tá no produto inadequado Não é ele não entendeu o que que é o produto dele então eu acho que a

gente pode pensar assim primeiro é importante a gente detalhar eh o o o portfólio Então quando você vai nos fundos de cria os fundos de cries dão um uma uma Ah uma oportunidade de você ver eh como as coisas se se diferenciam dentro do mesmo segmento mesma classe de Ativo mesmo segmento por que isso porque se eu não me engano quando você pega Fundos hild e Fundos High grade eu acho que os Fundos High grade eh terminaram o ano positivo uhum acho que perto de 3% e os rail negativo mais de 13% então quer dizer

eu vou comprar fundo de cri Mas qual é o fundo que eu tô comprando não é escolha bem porque é é aquele é um um momento como esse é melhor você ter aquele negócio eu vou comprar um fundo de cric que vai me dar 18% ao ano mas é Raíde e e o meu o lastro não é tão bom ah sei lá é um fundo de loteamento numa região um pouco adensada que os preços provavelmente vão cair rápido num momento de crise E aí a pessoa vai abandonar a prestação porque ela ela não vai continuar

pagando a prestação num negócio que se ela fosse comprar agora vai estar mais barato is é um exemplo genérico né ou um fundo que tem um imóvel eh muito bom construído na Faria Lima ou um galpão numa região Nobre de Do do do do de São Paulo no raio 30 por exemplo ou um shopping Ah estável com mais de 30 anos de funcionamento dentro de uma cidade que nem São Paulo então quer dizer o lastro é importante é melhor você ganhar CDI eh mais eh o 18% ao ano num num num negócio que tem um

risco grande ou você ganhar 16 numa coisa que você tá tranquilo em relação a não é desenvolvimento é uma coisa que já existe já não tem risco de construção não tem endividamento ou tem um Endividamento muito baixo Então você tem é isso que o investidor acho que tem que procurar num momento como esse que tudo é muito alto você não precisa estar no mais alto você tem que estar no mais seguro nem dos mais altos então isso isso ilustra bem a diferença de risco que existe não é simplesmente vou comprar fundo de cria acaba comprando

muitas vezes o fundo errado tem que p pesquisar tem que procurar o assessor tem que perguntar Tem que olhar o Portfólio procurar ver maioria dos relatórios dos Fundos traz todos os o o a relação dos Cris que aquele fundo tem não é então você pode identificar se aquilo é um cri Residencial se é um cri de loteamento se é um cri corporativo você enfim e procurar uma carteira segura não tem necessidade de se arriscar 16 é tão bom quanto 18 numa hora dessa entendeu E talvez esse spread ele não esteja nem adequado pro risco que

tá sendo corrido né o Aliás o prédio É baixo você concorda e e e do do outro lado do outro lado o que que a gente pode olhar a gente pode olhar os fundos de tijolo que tem a solidez O Marcelo falou aqui agora a pouco alguns Fundos foram lançados Sei lá o IPO deles foi em outubro foi em setembro Novembro faz pouco tempo e eles e no dia 18 19 de dezembro que foi o pior pro fundo imobiliário eles chegaram a tá negociando com 25 30% de desconto quer dizer em dois meses C 30%

em meses a gente não tá numa crise fiscal a gente tem um caminho fiscal que tá equivocado que pode nos levar uma crise fiscal mas nós não estamos numa crise fiscal nós estamos viemos para uma precificação igual ao fim da Dilma quando a taxa de juros a b de 10 anos chegou a bater 780 se eu não me engano na Dilma no pior momento da Dilma e bateu 760 o mês passado quer dizer então estão pondo a gente no no no no no mesmo patamar ah depois da Dilma depois que Ele bateu 780 o PIB

brasileiro nos 3 anos seguintes caiu 8.25 então o nosso PIB não vai cair 8.25 por nos próximos 3 anos não vai nem cair entendeu então tipo não tem razão para ver essa precificação mas então é uma oportunidade de você comprar o que a gente chama assim de tropy assets né ativos troféu ou irrep não é você você tem essas oportunidades nesse momento via mercado secundário muitas vezes eh via fundos de fundos que tem esses Ativos e tem o duplo desconto ou seja o ativo tá descontado e o fundo de fundo tá descontado então às vezes

você acaba comprando um prédio por exemplo na Chucre por R R 1.000 M qu Olha você não constrói nem por 19 entendeu E e dado os preços que estão sendo negociados o carrego tá muito atrativo também né então exatamente aquele investidor que tá entrando é um momento atrativo nesse sentido que depois quando tiver essa recuperação Recuperação é quase que Dupla e ainda o carrego também tá favorável porque o desconto tá significativo os grandes fundos de tijolo que tem patrimônios grandes assim acima de 2B 3B eh tanto de logística quanto de Shopping quanto de corporativo eh

quando você olha para esses Fundos eles têm um dividendi de alredor de 99% então alguém pode dizer assim ah por que que eu vou comprar um negócio que tá me dando 99% ao ano né de divid guild se eu posso comprar um outro que me dá 16 ou 17 A diferença é muito grande que são hoje os fundos de papel né e de cri eh eles vão chegar lá porque vamos dizer assim eles estão ACD mais TR se for a 14:25 né eles vão bater 17:25 provavelmente tá Ah porque eles não eles vão eles podem

perder a primeira a primeira volta da corrida que é os próximos 12 meses ou os próximos 6 meses mas quando eles quando mercado de se recuperar porque passado tudo isso vamos dizer assim se a gente Realmente não for para um cenário de implosão fiscal ou de dominância fiscal que não importa mais subir o juro e perdeu seu controle que eu não acredito que a gente vá né o que que vai acontecer vai se pensar quando que os juros vão começar a cair e além de quando que os juros vão começar a cair isso mais pro

meio do ano pode pensar com que velocidade eles vão cair e em determinado momento ainda vamos dizer assim eu diria abril de 26 esse é o Nosso intervalo você tem os candidatos todos definidos né E aí as pessoas vão parar de olhar a atual equipe econômica e vão olhar a futura equipe Econômica de acordo com as pesquisas não é então se você tiver um candidato de centro ou de centro direita ou um candidato com perfil vamos dizer assim ah de política econômica parecida com que o Paulo Guedes fez provavelmente embora a situação que a gente

esteja passando lá seja uma situação difícil Crítica juros altos PIB já mais fraco você vai est olhando pra frente não mas se for eleito fulano ou ciclano talvez isso mude porque o o o apesar dos exageros o grande problema é o fiscal do governo isso todo mundo fala 10 em 10 pessoas falam isso então eu acho que tem a oportunidade então de você ter tá comprando um portfólio de tijolo irrecv Ah que você pode perder em termos de dividendi no começo Mas seguramente você vai ao longo dos anos se o seu Horizonte É de longo

prazo você vai ter saltos maiores né vai chegar o momento em que o juro vai baixar o dividend vai se aproximar o fundo de CR nesse caso vai ficar estável em termos de relação de cota e o outro vai subir mais porque vai começar a ter mais interesse na na no no ativo em si né Muito bom quer agregar algo senão já ten uma pergunta aqui também totalmente associada com sua fala anterior com a fala do do andr Não concordo com o André veja bem o que Aconteceu no mercado principalmente final do de 204 Olha

só 80% do Price o preço sobre patrimônio do dos fundos de papel se alguém fizer o cálculo significa uma coisa muito maior que as pessoas imaginam Se você pegar a média isso significa um desconto de 25% né porque você tem que olhar de cima para baixo não de baixo para cima é 25% de desconto o duration médio é 3,5 se você isso significa que os fundos De papéis que hoje estão na média CD mais 2,5 Se você pegar 25 dividir por 3,5 vai dar 7 mais 2,5 você tava comprando papel AC CDI mais aproximadamente AC

CDI mais 9,5 uhum assumindo que se se assumindo que os papéis um dia voltem pro patrimonial e ou se você imaginasse que você é um você não faz mais nada e só vai vai recebendo dinheiro e não não não precisa mais reinvestir né então e eh isso me parece uma aberração quando Chega no nível desse me parece que o mercado Chegou próximo ao fundo do poço Quando você vê valor patrimonial que você perguntou também dos tijolos também pela primeira vez que o Freitas falou né tijolos desculpa escritórios logística e shopping centers esses três segmentos hoje

são hoje trados na bolsa a a um noi Cap rate implícito de de do dígitos De dois dígitos os três os três porque quando ele quando o FR falou nove nove divida que já tá pagando gestão já tá pagando Tem a parte das vacâncias se você não tiver com as vacâncias atuais de logística e de escritórios você tá pagando pela pela vacância atual que é 12,5% você tá pagando quase 11% de noi Cap rate implícito se tivesse 100% ocupado que Tecnicamente não existe mas se tivesse ele ele já bate quase 12% de Noi Cap rate

implícito eu pergunto para alguém alguém vende você venderia um prédio de al de eh muito vamos falar de um Tier One um doss melhores ativos que possa existir podemos me se quiser chutar algum algum ativo só olhar o histórico de transações você acha que alguém venderia não vai ter na no mercado privado a 11 a 10 tem tem prédios na Faria Lima hoje que você consegue comprar né em em em em fundos imobiliários a 9 me Cap perfeito não Faz sentido para alguém que tem uma visão como fez falou uma visão de médio e longo

prazo sim e era justamente essa minha pergunta foi bom porque justamente queria falar essa diferença entre os imóveis físicos e o os fundos imobiliários porque a gente vê as últimas transações do mercado estão muito discrepantes das transações e quando a gente faz essa métrica principalmente dos fundos imobiliários de acordo com o preço de mercado então Eh isso tem gerado muita discussão também no mercado e e e quem entende quem sabe fazer essa conta minimamente entende que o momento realmente tem muitas oportunidades se a gente for parar para pensar esse tropy a a gente ter acesso

a isso com os preços que nós estamos tendo agora realmente é algo eh né eu diria de grande oportunidade E aí era muito mais né nesse âmbito realmente entender essa discrepância porque eh Eh é algo expressivo mas eu queria também entender um pouco o como que vocês avaliam essa discrepância ao tomar a decisão também de novos investimentos ou reavaliar o portfólio então talvez nessa tomada de investimentos o o Marcelo possa falar um pouco até mais porque eles também trazem né e e alguns cases que vocês fizeram de de tomada de decisão de investimentos com valores

de investimentos abaixo até do valor de mercado também e E aí tô Mudando até o tópico não tô falando exatamente do da cota do fundo imobiliário mas aí já tô falando dos imóveis para essa tomada de decisão do investimento dos imóveis e depois puxar com Freitas aqui como que eh essa discrepância já olhando na cota eh como que fazem essa essa questão relacionada com essa reavaliação de portfólio porque isso acaba trazendo um impacto negativo pros fundos né a gente tá vendo aí vários Fundos reavaliando eh Os seus portfólios com impacto negativo com com valor patrimonial

também caindo Então queria puxar aqui perguntas distintas mas Marcelo você puder falar um pouquinho veja bem maf eh três coisas importantíssimas que a gente tem que olhar nós estamos talvez eh historicamente eh preço sobre valor patrimonial Menor da história dividendos os maiores da história não esqueça que desde nos últimos 5 anos nós não tivemos muito Tivemos praticamente um ano que foi de 23 que foi um ano que que o ifix subiu o ifix subiu 15% e o que você falou 20 Mas se a hora que você pega desde a pandemia desde 2019 até hoje os

ativos que compõem os fundos imobiliários de tijolos tirando os papéis pegando o que eles a o que a desvalorização que teve né em termos reais foi assim foi quase 50% né se você tirar expurgar os dividendos deflacionar em termos com a inflação que teve de dezembro de 2019 Até hoje eles valorizou em termos reais 19% de 50% e o quarto item que eu falei três mas tem quatro que eu me lembrei agora do quarto é que eles estão muito abaixo do valor de reposição eles estão entre 25 a 30% dos valores de reposição vou te

dar uma ideia acho que o Freitas falou sobre Sucre Zaidan tem prédio na zc Zaidan que você tirar porque tem esse esse fundo tem também tem logística no meio Uhum ele é treado hoje a R 10.000 met qu na Azul Que zaid significa que ele tá te dando o terreno de graça você não constrói hoje um prédio daquele um Triple a hoje você não constrói um Triple a e só parte do da construção você você você não constrói por R 10.000 mais não tem mais construção por 10.000 de um tripo e além de ter terreno

que você tem que comprar sando construção terreno tem o o carrego do dinheiro tem tem outorgas né tem você você o cara te pede para Colocar forro para colocar elevado isso te custa muito dinheiro Então hoje você ter uma ideia você com Hoje os em escritório você tá pagando praticamente só o custo da construção Quando você vai pra logística que que não é tão mais barato que não é não é não é não é tá um pouco um pouco mais caro Ele tá te dando praticamente o terreno de metade do terreno de graça então pra

ter uma é mais para pessoas terem entender a aonde Que nós chegamos né é fica mais palpável fica mais palpável porque não adianta eu ficar cálculo falando cálculo um por um de de do custo de carrega o total do valor de de reposição então isso mostra que existe muita eh muita oportunidade o que precisa tomar cuidado é que existe alguns fundos imobiliários que o valor patrimonial também estão errados uhum isso precisa tomar muito cuidado né Por quê tem muitos Fundos e eh de principalmente de Escritórios onde você na hora que você pega o valor patrimonial

e ver o quanto ele implicitamente tem qual o care prate implícito de 7% não pode ser um escritório não pode ter Cap prate de 7% sendo que a taxa de juros tá 7,50 7,75 dentro nos Estados Unidos melhor hoje em Nova York existem na média e tá tem os melhores ativos estão a 4,5 tá 5,5 mas o a média tá sete então não dá para falar que no Brasil pode tá a a s também então tem alguns erros nesse nesse ponto de Vista então eh os valores patrimoniais eles ele é uma é um é um

é uma é uma base decisão mas em alguns segmentos estão distorcidos em em em logística por exemplo se pegar a média ponderada ele tá dando alguma coisa como R 2.750 no m qu que tá abaixo do custo de construção que tá baixo do custo de reposição reposição desculpa n de construção ele não custa 2750 mas a hora que você colocar terreno Então que estão dando metade do terreno às vezes em alguns casos estão dando terreno de graça para você ou seja me dá só o custo eu é mesma coisa que alguém chegar para você e

falar assim olha você quer vender sua casa seu apartamento que você mora eu pago só o que você a construção não paga o terreno ex isso não então a diferença entre o valor do mercado privado e do Mercado Público hoje tá muito mais favorável para comprar Mercado Público vou dar uma Ideia do de um dos ativos que nós temos né do nosso Head né ele tá ele tá marcado a 17.250 ao lado da INSP no coração da Vila Olímpia com um prédio Espetacular com todos que você possa imaginar nós temos de amenidades é um é

um prédio para de aluguel né são 243 apartamentos na hora que bateu em dezembro quando bateu o nosso papel na mínima histórica é a mesma coisa tá comprando um um Apartamento decorado mobiliado com todo serviço que você possa imaginar academias de primeira linha servi Tudo Que Você Quiser Coworking bit tênis o que você quiser por menos de R 12.000 o m qu esse prédio você não faz nem por r 17.000 o m qu Então essas distorções ocorrem nesse momento que você tem que eh tomar a decisão o único problema é que é muito difícil você

tomar uma decisão quando você tem uma taxa de Juros desse tamanho porque o arrego é muito grande então você tem que tomar decisão no momento não cmente ele tá muito ele pode est muito barat mas não quer dizer que você tem que comprar Às vezes você tem que esperar mas é muito difícil você achar esse ponto de compra mínima Mas você tem que fazer uma análise de risco retorno e tomar decisão muito bom e aí Freitas tem alguma ponto para agregar em rela a isso e também sobre a questão doss valores Patrimoniais olha Eh dois

pontos assim rápido que o Marcelo já cobriu quase tudo aqui eh tipo eh primeiro eu acho que a gente tem que ter ter um pouco como gestor um pouco de de de sensibilidade na questão do dividendo também já que o varejo vê isso então muitas vezes as melhores oportunidades Elas têm um dividendo baixo não porque elas TM um dividendo baixo porque eh eh estão numa situação a aonde Elas negociam no dividendo baixo porque o ativo é muito tem um prêmio muito alto vamos dizer assim mas que é o caso por exemplo dos dos você vai

pegar o Cap rate de duas transações que a gente viu aí recente do shopping Vianópolis ou do shopping Paulista se eu não me engano um foi a 6,5 de Cap rate o outro foi a 6.9 então é muito baixo isso perante a situação que a gente tem né mas porque são ativos realmente diferenciados que as pessoas que compraram um valor de Longo prazo nesses ativos quiseram comprar mas porque muitas vezes tem algum problema estrutural ou ou uma uma vacância alta mas o ativo continua sendo bom só que se você for todo se puser todo seu

fundo nisso você acaba tendo dividendo baixo também E aí Provavelmente você vai ter problema com os investidores que vão penalizar o seu fundo e cria ess esse moto continua essa dinâmica e o fundo embora você esteja na estratégia correta né se isso não foi Bem comunicado se a pessoa entender que o dividendo é muito baixo você vai AC batendo uma correria de venda naquele no seu fundo em função disso então você tem que tomar um certo cuidado e pondo essas coisinhas que vão realmente essas oportunidades que vão realmente te dar resultado no médio e longo

prazo mas sem que ela prejudique sem que elas prejudiquem o dividend do curto prazo Então você tem que ficar mais ou menos e ah tentando calibrar eh para não para Não baixar muito do 9 9,5 que é o o no momento atual com o juro que nós temos é o é o é o talvez o mínimo aceitável vamos dizer assim então esse é um ponto o segundo é que a a aviação dos ativos ela se dá normalmente uma vez por ano uhum normalmente no fim do ano então tipo você cria aí mesmo uma defasagem porque

a a realidade do juro alto é que a taxa de desconto na perpetuidade aumenta se você aplicar um juro mais alto então o valor presente do imóvel Cai né então por mais temporário que isso seja e eh Pode ser que dure isso 1 ano 2 anos mas acontece então é é de se esperar que o valor patrimonial de algum desses Imóveis acabe pelo desconto que aumenta acabe sendo reduzido momentaneamente nas avaliações eu não tenho visto grandes reduções que por outro lado eh é é um ponto até pra gente conversar aqui também que eh você melhorou

em todos os aspectos se você for pegar pegar o o segmento de tijolo Né os fundos de Shopping Via de regra trabalharam com 8 99% de crescimento tanto de resultado quanto de vendas entendeu aliás vendas a maioria dois dígitos e resultado 8 9 então quer dizer intrinsecamente aquele segmento vai bem não vai mal então a a taxa de vacância dele diminuiu então de um lado quando você vai reavaliar o imóvel você fala ó o meu aluguel subiu minha taxa de vagância diminuiu positivo mas a taxa de desconto aumentou negativo talvez a taxa De risco tem

aumentado um pouco também negativo Então quando você soma as duas coisas não que uma anule totalmente a outra mas se tiver uma redução como alguns T tido é discreta não é uma redução grande porque Justamente por isso quando você pega o segmento de logística que a gente estava falando há pouco segmento de logística praticamente não houve correção nos últimos 10 anos n valor das locações Então teve uma correção de 10 15% contra uma inflação De 80% nos últimos 10 anos então tipo também tá abaixo da reposição também você não consegue mas nesse nível de preço

de locação ou a locação aumenta ou você não vai mais ter produção nova vai diminuir muito a produção nova vai ter os be suut Aqueles contratos que já são pela característica deles eh levado sempre a cabo porque a a tem tem tem o valor reconhecido logo na na largada Então você tá garantido né E tem toda a estrutura de um contrato atípico que Permite que você também esteja defendido de uma eventual repactuação de preço para baixo então isso vai sempre continuar e vai existir porque a atividade econômica do país Tá boa a gente vai terminar

com PIB de 3.6 então tipo ah eu acho que a questão do do das avaliações e do Risco você tem que fazer isso ah ou seja entender que momentaneamente com o Spike da da taxa de juros você vai ter um desconto maior eh eh e o valor presente tende a Diminuir Mas por outro lado a a própria economia tá empurrando positivamente né via os instrumentos de transmissão que tem ou seja diminuição de vacância e aumento do do do da das locações né E é isso que a gente tá vendo a gente viveu uma situação inusitada

porque você tem um país que cresce 3.6% os principais segmentos eh com uma performance positiva até de certa forma refletida no PIB isso porque Você tem aumento de massa salarial diminuição de desemprego é é recorde o desemprego 6.1 é o menor desemprego da série histórica aumento de massa salarial você teve eh realmente eh e alguma nenhuma dificuldade em repassar inflação e mais do que inflação paraos salários Então você tem mais gente empregada que ganhou mais o deí foi mais maior do que a inflação Então você tem aumente massa salarial E é isso que fez Faz

que o nosso PIP Esteja onde tá então a economia está bem o o o os Fundos estão refletindo o o o inverso do que o portfólio que eles têm tá performando né E você tem a questão de expectativas são sempre as expectativas né isso que eu falei há pouco quando eu falei você saiu de 1075 viés de baixa para 1075 viés de alta e fez esse desastre todo né então tipo eu acho que é tá faltando aí um equilíbrio esse Equilíbrio ao longo do tempo sempre Vem né ah tanto que mesmo no no nesse dezembro

você viu 1819 tanto a bolsa quanto os fundos imobiliários caírem rapidamente né em em algum momento de de acho que dia 18 de dezembro ou 19 19 os fundos imobiliários naquela hora estavam caindo 3,80 no ano terminaram o ano com 5,80 ou seja nos últimos 10 dias de dezembro recuperaram e v assim foi uma recuperação uma inversão al porque era um negócio de liquidez tem muito isso o fundo imobiliário infelizmente tem baixa Liquidez Sim e se você não dimensiona de acordo os seus investimentos o pessoal fica um pouco nervoso para liquidar e a porta acaba

ficando Estreita não é perfeito e até falando dessa questão da Baixa liquidez até por ser uma característica da Classe A gente não vê a presença tão eh eu diria tão direta e tão constante como em outras classes de ativos como por exemplo as ações né Então as empresas listadas a gente vê bastante institucional investindo e aqui Nos fundos imobiliários a presença do institucional ela é relativamente mais tímida né se a gente comparar E aí a o ponto que eu queria falar é que quando a gente viu o ano passado essa mudança de humor do mercado

quando a gente viu essa essa queda expressiva do índice do ifix a gente começou também a perceber que o institucional começou a ganhar um uma certa ainda tímida eu diria né que ainda não tem uma relevância tão grande mas aumentando a sua participação na classe Aqui sei que tem o fator liquidez que é realmente decisivo para que a gente pudesse ter um institucional principalmente até o gringo né olhar pra classe com com mais eu diria idade de entrada e de saída porque a dificuldade é a saída né então assim muitas pessoas falam Ah poxa eu

já tive com com grandes gestores também de fora olha não dá nem pra gente olhar porque aqui se a gente tem uma mudança de direcionamento a saída ela tem que ser Fracionada algo que não não faz sentido nem Nem olham né então eu queria entender e e uma das grandes partes que a gente sabe que a classe é reconhecida é pela questão das do benefício aqui da isenção do imposto de renda para pessoa física e eu queria entender um pouquinho né de como que vocês enxergam e a classe em relação à participação de institucional E

como que né existe aqui para vocês alguma atratividade no setor que possa eventualmente possibilitar uma Maior participação ou essa questão da liquidez ainda é um gargalo é um calcanhar de de Aquiles aqui que impede mesmo que o institucional entre com maior presença Marcelo acho que o Freitas tem até uma experiência que eu para falar sobre os institucionais eu eu vou dizer colocando alguns tipos institucionais né fundos de pensão eu eu tenho dificuldade de ver eles tentam entram mas você nunca vê um capital Maciço por quê Porque é é a mesma desculpa de sempre né a

mesma questão da taxa de juros né o cara ele não quer ele ele prefere ter tá com uma numa zona de conforto e não investir emum ativo desse porque ele tem a a taxa atuarial dele então eu não vejo sempre que você vai falar com um cara desse eh nunca vejo dinheiro relevante entrando vai entrando pouco aqui um pouco lá mas nada relevante nada que vai fazer mudança significativa outro Institucional que você pode falar investidor estrangeiro ISO eu digo para você que não vejo tem aí você tem vários tipos de investidores estrangeiro você tem investor

estrangeiro eh os Fundos mutos né Eh que investem na bolsa esses têm um problema que é liquidez né Você tem uma liquidez no melhor momento você tinha a liquidez aqui de R 300 milhões deais agora caiu para 210 300 milhões de não é é muito baixo para esses caras Entrarem para você tem uma ideia você pega os empresa de propriedades de estado na bolsa tem R 100 milhões de reais pelo menos de de uma uma alus tem mais de R milhões de reais de de de de Liquid diário né então eu não vejo esses caras

porque esses caras realmente precisam de muita liquidez porque eles T chamada de capital e precisam ter liquidez eu já eu tive muito na frente desses caras quando era quando trabalhava no investment Banking e Liquidez é a primeira decisão básica na tomada fator básico na tomada de decisão Então acho muito Improvável aí você vai para aquele institucional o estratégico né o o investidor estratégico eu acho ao que também tem problema que esse cara prefere comprar diretamente eu e sair usando o mercado ele talvez agora seria momento né porque agora tá tá muito mais barato mas e

aí tem que fazer uma oferta para comprar e aí ele vai querer comprar o investidor estratégico ele quer Comprar princialmente eu que tive do outro lado como investidor estratégico financeiro estratégico quero comprar sempre a a muito abaixo de valor de reposição E aí vem uma oferta acho improvável os investidores venderem se tiver que fazer uma assembleia tiver que e algum fundo necessitar a chamada de de investidores acho improvável aceitar porque eles vão querer comprar na bacia das Almas e acho que vai ser difícil os investidores Aceitarem Então eu acho que é e eu acho que

a liquidez responde por si acho difícil Tomara que eu esteja totalmente errado mas eu acho que esse é um mercado hoje ainda é o mercado de varejo e mesmo quando a gente tinha taxa de juros baixa né aí os ativos que acontece é os ativos de de fundos imobiliários Ficam ficam caros e aí ele também não vai querer comprar é então eh tem que est no meio-termo Esse meio-termo parece que eh a gente tem uma economia tão volátil que É difícil achar esse meio-termo então eu acho eu não consigo ver esse pessoal entrando de forma

relevante pode entrar aqui pode entrar lá mas não de forma relevante concorda Freitas também eu acho que sim eu acho que é eles nunca foram grandes investidores nesse mercado né Eu acho que deve ser menos que 20% né o grande investidor ainda é a pessoa física eu acho que o que aumentou de institucional um pouco foram alguns Fundos eh eh eh mesmo Fundos Multimercado ou fundos de ações comprando a a classe de ativo o fundo imobiliário né Eh Então eu acho que eles não vão realmente deveriam né porque nessa hora que você consegue uma vantagem

porque os prêmios são muito tão lá em cima né em termos de de remuneração de longo prazo você comprar ativos que vão corrigir inflação e ainda vão dar ah números de de dividendo como esses aí acima de 10% eh eh é é uma oportunidade para eles que precisam Desse tipo de remuneração para remunerar o portfólio dos ion istas Mas e o estrangeiro o estrangeiro tá fora do Brasil entendeu Você viu a saída de dinheiro da bolsa o ano passado acho que foi mais de 32 b de S de de de reais então tipo e olhando

a longo prazo assim sua visão é que também é algo que é difícil de se desenvolver para que a classe se torne Atrativa Ainda faltam Quais são os gargalos aqui além da liquidez né que é algo Olha eu acho que Aí tem alg alguns gargalos estruturais do Brasil a gente não é investment grade né nem vai ser nos próximos anos a gente eh eh tem esse risco latente né a o diferencial eh que é o uma ameaça também para 2025 na medida em que os juros lá fora vão cair menos ou talvez não cair né

ah hoje se fala em dois cortes de 0,25 levando juro para próximo de 4 Ah mas já tem é crescente a opinião de que talvez não corte nada porque ah se o trump realmente vier ah com aumento de Tarifas tudo isso aí que dificulta a o comércio entre os países tal acaba encarecendo os produtos encarece os produtos aumenta a inflação aumenta a inflação não dá para baixar o juro não dá para baixar o juro o nosso diferencial embora seja altíssimo né Eh ainda pode ser penalizado pela falta de de de de de redução de juros

nos Estados Unidos então hoje como até o Marcelo mencionou de novo hora que de você ter diversos attivos que você Consegue ter um carrego de 7% ao ano em dólar o país que tem 27 por de desvalorização cambial não é o cara entra aqui já imaginou você pode comprar o melhor ativo que tem você toma 27 de desvalorização na cabeça se a sua moeda for o dólar né Invest por isso que o investidor estrangeiro não entra porque V no câmbio muito alta risco risco de desvalorização muito alto baixa liquidez boletas pequenas a verdade é essa

não é você quer pô 50 100 milhões de dólar tem Que pôr o qu são 300 ou ou 600 milhões de reais é é é não cabe então a gente tá nesse sentido Ah nós não somos atrativos do do mercado internacional o grande destino ah do do do real estate foi a fronteira com o México que agora deve ter uma ameaça também o que foi desenvolvido de galpões lá no no no nesse mecanismo de Near shoring que eles fizeram né H principalmente para tá produzindo produtos asiáticos na fronteira dos Estados Unidos e levando eles como

se fossem mexicanos vamos dizer assim esse foi o grande Boom do real estate nos últimos 2 anos o Brasil tá fora disso entendeu aqui provavelmente vai ter investimento em Data Center São coisas novas que podem vir a aparecer se que podem atrair capital estrangeiro mas aí mais dedicado provavelmente produtos de build Suit Ah que que tem a solidez do contrato atípico por trás Então eu acho que tem isso mas realmente eh se não Tiver estabilidade nesse nível de volatilidade a gente e com baixa liquidez a gente vai ter dificuldade de atrair o estrangeiro muito bom

agora entrando aqui num tema sensível delicado que muita gente a acaba não entendendo muito bem que é a questão da alavancagem nos fundos imobiliários então Eh Principalmente quando a gente tá falando desse cenário de taxa de uros elevada é um tema que se torna mais crítico e eu queria entender eh qual que é a visão de Vocês em relação aos níveis atuais de endividamento de alguns segmentos dos fundos imobiliários você acha que existe eh algum risco relevante para algum segmento específico e se vocês entendem que existem estratégias específicas que vocês recomendariam então aqui eh né

assim para até no âmbito da gestão mesmo né porque por exemplo num cenário que a gente tá vendo de taxa de juros mais elevada é esperado que se algum gestor tenha né algum a parte do seu portfólio Com uma dívida curta que ele tente alongar prazo se ele não tiver ali uma capacidade uma forma dele gerar esse caixa né se for difícil para não ter que vender ativo né tão eh vender nas preças e talvez não seja a melhor eh venda e ou então né que ele consegu consiga repactuar enfim eh eu queria entender um

pouco da visão de vocês e até ouvir o que que vocês eh recomendariam então no âmbito né assim poxa e segmentos mais alavancados ou especificamente algum que É um risco maior que que vocês fariam como que vocês enxergam eh qual que é a visão no âmbito da gestão conversando com você porque aqui as negociações são né transações são algo histórico que você domina também então eu acho que assim deixa te falar dentro do espectro que a gente Analisa né a gente Analisa de perto 70 fundos imobiliários a gente Analisa 200 mas em loco mesmo 70

e dos 70 eu vou te falar que não tenho Preocupação se eu tiver preocupação é no máximo em três fundos imobiliários sim o restante estão com situações financeiras saudáveis Você pode ter uma dívida pode ter uma dívida mas a hora que eu vejo a cobertura de juros são cobertura de juros muito saudáveis s tá então uma outra quando eu falei três me preocupam mas são três que é só uma questão talvez de eh que são tô falando dívidas financeiras tá essas dívidas financeiras Que são é uma questão Caso haja um uma situação de liquidez não

uma situação de liquidez que pode ser resolvida facilmente porque tem cobertura de juros o que o nós que somos também eh eh investidores em crédito o que a gente quer é dar dinheiro para pessoas T capacidade de pagar juros e essas pessoas eu não quero que elas paguem a gente o principal porque são pessoas saudáveis que né então conseguem pagar o J CONSEG pagar o que eu tenho o Que mais me preocupa é nas alavancagens de seller financing uhum de vendedores que financiaram eh H compras Uhum E que eh que a gente viu muito isso

em 23 24 Tá certo onde o cara a a parede vai chegar essa parede chegando algumas situações ele vai ter o ele tem como financiar uhum porque ele você sai o fundo imobiliário você ainda não tem aquela coisa de poder ficar refinanciado toda hora alguma coisa que Você que você tá dentro do Ativ você refinancia o que tem lá dentro refinanciado já mas alguma coisa que não está não está sendo financiado você não pode financiar mas essas esses ativos quando você for for pagar com com a conf financiamento do vendedor você vai lá e pega

dinheiro alguns casos me preocupam né porque exageraram Uhum mas no na média eu não tenho muita preocupa eu acho que todos vão sobreviver né e algum segmento específico que você viu Que o instrumento de sell Sellers finance foi utilizado com maior frequência e que traz maiores preocupações assim eu vi muito disso em shopping centers mas são shopping centers estão muito desalavancado os fundos imobiliários de shopping centers estão muito des alavancados não tem você falar qual que você se preocupa é tem ativos tem se tiver algum problema tem ativos para vender e para resolver o problema

de curto prazo então Não me preocupa mas eu eu não gosto dessa modalidade onde os investidores às vezes não sabem que existe uma parede que vai vencer e seja em 12 24 meses e também ele aumenta artificialmente o o dividendo sim isso acho eu tenho preocupação se os investidores estão cientes de alguns casos onde você vê o cara pagando dois dígitos de dívida e quando parar o tiver que fazer o pagamento esse esse esse fundo vai pagar E abaixo de dois dias vai pagar bem abaixo de 10um e eu quero saber minha preocupação se os

investidores estão cientes a maioria se eles estão né porque a hora que baixar você e ele não alguns não estão a maioria das pessoas eu acho que não estão sabendo disso eu acho que pode ter uma uma uma queda dos valores de alguns de alguns fundos imobiliários mas em termos Gerais eu não tenho nenhuma grande preocupação do eh eh uma ou outro pontual mas estrutural Uma situação estrutural dos fundos imobiliários isso eu não eu tenho convicção que não existe uma situação estrutural eh mais apenas pontuais muito bom corrobora com a visão Freitas sim eu acho

que são são são problemas realmente pontuais como segmento eu acho que corporativo tem alguma eh os fundos de shopping tem bastante tem tem alguns com alavancagem mas a alavancagem deles é baixa nos corporativos você pega alguns Fundos que Tem uma alavancagem assim acima de 40% e que pode ser alguma coisa que que preocupe mas são coisas são poucos é muito pontual mesmo Ah muito bom bom agora falando um pouquinho né eu quero explorar também o tema canuma e head investments eu queria entender primeiro aqui do Marcelo e que a canum ela é relativamente nova diria

assim né Mas ela já se destaca principalmente até por por algumas estratégias que são diferenciadas e e fundo que já nasceu Inclusive com esse novo formato né de head fund Então eu queria entender um pouquinho quais são os tipos de soluções que vocês estão desenvolvendo inclusive para atrair mais investidores e também pensando né nesse cenário econômico um pouco mais afiador o que que vocês estão olhando hoje para os fundos da casa né de cada um de vocês e e como que estão as estratégias Começando por você Marcelo bom nós temos dois fundos né um brasileiro

e Internacional na área Internacional talvez existe a possibilidade da gente aumentar eh o leque de de fundos Tá certo eh isso tá sendo desenhado mas o desenho Desses desse desses Fundos internacionais também Depende de uma parceria internacional então com essas parcerias internacionais você nós precisamos selecionar o melhor melhor parceiro que vai ser e como se fosse o nosso o nosso eh o que entende realmente da do de cada setor em cada geografia fora do Brasil Que hoje a gente atua nos Estados Unidos nós temos um fundo americano de rits então isso mas nós iremos para

um produto não de não de RS mas um produto Possivelmente de Special seats nos Estados Unidos com parceiro que nós estamos no processo de seleção a ainda tá eh no Brasil acho que o que nos vai levar a levar Novos Produtos é produtos ã pontuais também talvez de prazos determinados e não de prazos indeterminados Como é o Que a gente tem hoje um Perpétuo que é um fundo imobiliário Perpétuo eu acho que a gente tá vendo muita demanda por eh para Fundos eh de prazos H contratados não de curto prazo de Médio prazo em situações

também oportunístico então é isso que a gente vai tá trabalhando esse ano para levantar capital nesses Fundos eh que não não necessariamente vai ser dentro do Red fund porque o Red fund para fazer novas Emissões ele vai levar um pouco de tempo eh nós estamos praticamente 100% alocados estamos com 50 milhões em Caixe até menos que 50 milhões decaix aa mas para levantar novos capitais acho que o mercado precisa evoluir bastante né a expectativa Precisa melhorar bastante para poder fazer qualquer emissão mas a gente deve ir só com produtos oportunístico e de prazos determinados porque

são que nós estamos olhando hoje estamos desenhando e Conversando com nossos distribuidores muito bom e a Red Freitas como que tá olha a gente tá olhando aqui duas alternativ uma para fugir justamente da falta de liquidez e é fazer um fundo com Resgate entendeu um um multimercado que Invista 95% ou mais em fundos imobiliários que assim ele não precisa pagar o ter o comicas ele não tem o com cotas e ele te dá liquidez São nos momentos adversos de mercado porque você tem a liquidez né Eu acho que os fundos de ações não vão para

esse desconto em relação a patrimonial em função disso porque você pode resgatar né esse é o o o ponto principal nesses momentos aí que mais Agudos do mercado de fundo imobiliário Então a gente vai tentar essa estratégia a gente já já tem o fundo há algum tempo mas tá meio que incubado e agora a gente vai começar a aumentar esse fundo Então isso é uma Estratégia que a gente deve deve fazer aí Lembrando que não é um fundo imobiliário embora vai um fundo que vai investir em fundos imobiliários né ah outra coisa que a gente

tá pensando em fazer também ah eh a isso aí já é mais estratégia né Por exemplo você viu um Talvez um número que muita gente não tenha percebido eh mas captação no final do ano foi perto de 44 bi né Foi muito grande né para um ano como esse e não obstante que no Primeiro tri no segundo tri deu 27 bi desses 44 aí no aí vem caindo né mas 6,5 Bi foi Fundos que entraram comprando cotas de outros Fundos que emissões feitas em cotas então a gente fez no final do ano uma compra de

um pedaço de um Shopping Araraquara usando cotas do do do Brasil shopping e é uma estratégia que a gente pretende eh usar nesse momento aonde você tem uma dificuldade maior de levantar recursos via follow on via IPO Porque o mercado tá esperando um Momento maior de tranquil idade para poder tá pensando em novas emissões né então acho que como estratégia eh usar as cotas do próprio produto para fazer aquisições muitas vezes você tem ativos bons que tem uma liquidez que não tão listados e tem uma liquidez pequena e que pra pessoa se ela tá querendo

realmente vender ela através do fundo imobiliário ela acaba se ela pega um fundo imobiliário que tem um pouco mais de liquidez ela pega uma alternativa Para para Ou pelo menos diversificar o portfólio que ela tem já que ela tá investido em único shopping ou por exemplo eh eh ter o não a liquidez imediata mas uma liquidez ao longo dos meses para para para eventualmente se ela quiser sair sair quando você tiver uma melhora de mercado entendeu então eu acho que eh essas duas estratégias estratégias que a gente tá pensando é e tem sido bastante comum

né a gente tem visto essa Estratégia aí acontecendo bem presente nos últimos meses inclusive eh a gente tá chegando no final Mas ainda tem algumas perguntas aqui em importantes então de uma maneira breve eu queria entender aqui um pouco da visão de vocês se vocês tivessem que escolher apenas um segmento de fundos imobiliários para recomendar então pros próximos 12 meses se tivesse que escolher um Qual que você escolheria Freitas e o porquê Qual que você Escolheria Olha como eu falei eu eu não vou não sei como vai ser o segundo semestre mas o primeiro semestre

Na minha opinião tá dado então eu escolheria o segmento de fundos de cri High grade muito bom e você Marcelo eu concordo 100% para se você fosse falar com 24 meses ou 36 eu a resposta é diferente mas eu acho que o que o André falou é High grade nesse momento a gente precisa tomar muito cuidado fundo High grade de Cris seria a melhor opção Melhor opção pros próximos 12 meses muito bom e agora pros investidores que estão aqui nos acompanhando eh pensando naquelas pessoas que estão começando agora no mercado de fundos imobiliários então Aqueles

que estão ingressando Quais são os conselhos que vocês dariam e também pensando naqueles que já têm experiência que talvez ficaram assustados com os últimos meses que nunca passaram talvez por uma queda que foi né aí mais expressiva o que que Vocês dariam de conselho pensando também em e maximizar seus resultados em 2025 o Freitas comentou aqui no início né que as pessoas têm aquele acaba que elas deveriam todas ler a psicologia financeira né para entender o que não fazer porque esse momento aí muitas pessoas acabam V comprando na alta vendendo na baixa você falou assim

ah às vezes essa estratégia esse produto não é adequado E e esse é um dos grandes conselhos que eu tenho certeza que você Já até comentou aqui mas eh O que que vocês sugerem no cenário atual para quem tá passando alguns sustos eh eu sei que é delicado a gente falar ah tem alguns Cada pessoa tem seu momento e também tem alguns Fundos que né a gente tem que detalhar olhar no detalhe mas de uma maneira geral sem eh olhar especificamente olhando só paraa classe dos fundos imobiliários qual conselho você daria Freitas olha sempre procurar

conhecer o portfólio do fundo Não é ter um bom assessor porque são 511 Fundos estados Então realmente é muita coisa sozinho ninguém vai conseguir analisar H tentar ah evitar os momentos de pânico ou seja como a gente estava falando em algum momento dessa da dessa nossa conversa o os ativos dentro dos portfólios performaram bem tanto os shoppings quanto os fundos de logística Quanto ah os fundos de de imóveis corporativos que teve uma diminuição Também da vacância então Eh você via de regra O dividend que foi prometido nesses Fundos Tem tem não Wild mas o o

volume de dividendo ele tem sido aquele que tava previsto ou seja eh o h caiu eh eh subiu porque as cotas caíram né Eh mas basicamente quando a pessoa entrou no fundo Muito provavelmente era isso que o fundo ia dar mesma então espera se você tivesse comprado uma B de longa de 10 anos vamos dizer assim H 2 anos atrás ou no começo do ano você também estaria Na mesma situação só que você não vai vender a sua B porque vai comprar vcio Você vai esperar o vencimento você carrega para o vencimento Então muitos dos

ativos eles estão desvalorizados sem real motivo então eu não liquidaria podendo segurar eu seguraria tudo entendeu E e estaria sempre atento Aos aos ao portfólio a a ao que tem dentro do portfólio Cuidado que eu recomendo é em produtos rild nesse momento entendeu Eu acho que um segmento que a gente não Falou por exemplo mas que tá muito alavancado o segmento Residencial tem pouco nos fundos Uhum mas eh grande parte porque se a economia parar você vai diminuir as vendas né a gente já tem se eu não me engano mais de 60% do lançamento em

dos lançamentos em minha casa minha vida mas tem Residencial de alto padrão porque Qual o motor de estudo motor de estudo acaba sendo o quê acaba sendo a geração de dinheiro novo na economia via IPO via venda de empresa Via fusão via aquisição que tá parado H trê anos a gente não tem IPO então a geração de a monetização que muitas vezes o caraa montou aquela empresa a empresa é um sucesso a empresa vale um caminhão de dinheiro mas ele não abriu capital Não fez nenhuma fusão ele não tem o dinheiro disponível né então isso

ajuda a a mexer na na na dinâmica Então eu acho que Ah tem que tomar um pouco de cuidado e acho que as melhores oportunidades estão No mercado secundário realmente de fundos imobiliários você Marcelo acho que o freed falou tudo eu não tenho muito o que acrescentar resumindo é ter um bom assessor isso é fundamental Eu acho que o primeiro é ter um bom assessor Porque ele é o interlocutor entre o investidor e nós gestores então ele tem que ter um bom assessor é e segundo ter a capacidade de mesmo tendo um bom Assessor tentar

entender Quem são os os bons gestores quem cria valor quem respeita o investidor Quem olha pro investidor Então acho que o André falou tudo eu mas é fundamental o bom assessor e ele ter alguma maneira de ver quem são os melhores gestores o que e escolher o o os melhores gestores que é isso que vai trazer os resultados e os melhores produtos que o André falou né não só os que tem hoje que tão muito baratos mas também é importante dizer que é difícil Prever quando que vai reagir uhum né Eh e os novos que

vem uhum né me preocupa muito os novos que vem né Porque hora que você vê o secundário e vê novos vindo uhum a pergunta porque nós como R fund eu tô eu sou investidor então tô comprando Fundos tô comprando fundos imobiliários né então você se pergunta pô por que que eu tô vem novos você ter capacidade de falar não aqui tem que ter muito valor nesse novo para não estar no mercado secundário que o mercado Secundário eh tá barato com certeza bom pra gente encerrar eu queria aqui uma indicação de vocês de um livro que

foi importante na trajetória de vocês dentro do mercado financeiro Freitas algum que te marcou especificamente Olha tem assim um livro que tá marcado um livro que eu vi que foi relançado agora que é um livro de uns 15 anos atrás eu acho talvez talvez menos e chama M you know que é um cara que chama Michael M busan que é um cara que traz exemplos reais de De outras atividades pro mercado de investimento é um cara que trabalhou no Cred acho que ele tá no Morgan Stanley hoje trabalhou na leg Mason então é um cara

que gosta de escrever professor de Colúmbia ah e e e ele te dá exemplos tipo do cara que aposta em cavalo do cara que joga poker de outras atividades ele tenta pegar percepções de como essas pessoas raciocinam nas suas decisões para aplicar elas no no nos investimentos os Bons tipo os bons jogadores de p profissional então ele acaba se tornando um livro divertido ele não é assim não vou falar marcou mas é mas é um livro divertido e abre um pouco a cabeça da psicologia do investimento como você falou agora a pouco muito bom e

você Marcelo boa pergunta sim é o chama rápidos e devagar Daniel kinan é um cara onde ele me chama muito atenção nesse livro que ele ele mais ou menos é como as preferências intuitivas Prevalecem violam a disciplina dos raciocínios lógicos né Ou seja aquele cara que faz investimento muito na intuição e muito menos nos fundamentos e que realmente eh muitas pessoas tomam essas decisões Eu acho que isso eu começo quando eu vejo isso eu lembro quando o que aconteceu agora em no final do ano no mercado de fundos imobiliários eu eu lembro desse livro aham

né onde o cara vai lá intuitivamente o cara fala vende aham vende porque esse negócio Vai vai virar vai cair demais vai cair mais do que eu não tenho mais como ele intuição dele é venda às vezes ele acerta e às vezes ele erra muito eu eu gosto muito mais do meio-termo né eu não não existe só uma decisão 100% eh eh fundamentalista lógica você tem que ter sempre o intuitivo te ajuda é uma combinação de dos dois eu não sei se é 50 a 50 eu na minha prática praticamente é quase 75 racional e

e 25 intuitivo né então Esse livro me me me quando eu vejo Esses essas irracionalidades de preços caírem por exemplo preço dos fundos imobiliários de papéis caírem para 80% do valor patrimonial me parece uma racionalidade Então me ven a esse livro que que eu li há algum tempo atrás excelente duas dicas de leitura então para vocês Bom Infelizmente o nosso tempo chegou ao fim mas quero agradecer imensamente então a presença de vocês dois aqui André Freitas Marcelo ein Einstein nesse Episódio de estreia do Fits que foi um bate-papo tão legal extremamente rico e cheio de

reflexões e aprendizados que com certeza serão muito valiosos pra nossa audiência aqui hoje André Marcel mais uma vez muito obrigada por compartilharem aqui as suas experiências também as perspectivas para pra classe aqui dos fundos imobiliários e eu espero que a gente possa repetir esse bate-papo em breve bom para quem nos acompanhou eu espero que esse episódio tenha ampliado a sua visão Sobre os fundos imobiliários E também o cenário econômico para 2025 e claro se você gostou compartilhe com outros investidores e se inscreva no canal para continuar acompanhando os próximos episódios do fits muito obrigada e

até mais ni [Música]