Condomínio Edilício (Direito Civil): Resumo Completo

a gente passa a estudar agora o condomínio de Lício aqui no âmbito do direito civil condomínio de início é como é que se presumir um condomínio em edificações trata-se em verdade de espécie do condomínio geral você pode estar se perguntando Mas o que diferencia o condomínio geral Condomínio comum no condomínio edilício da prática A diferença é que no condomínio de lixo coexistem partes comuns por exemplo piscina elevador etc e parte exclusiva por exemplo o apartamento a área externa em regra é uma área comum entretanto nada impede que seja diferente tá desde que com previsão na

Constituição do condomínio dois atos aqui são essenciais a regularização do condomínio de lixo o registro e a convenção no registro é preciso Um discriminar o que que é propriedade comum e o que que é Propriedade Exclusiva 2 estabelecer a Fração Ideal de cada unidade exclusiva sobre terreno e três estabelecer Qual que é a finalidade do condomínio então precisa ter esses três pontos no mínimo no registro tá enquanto o registro institui o condomínio a conversão vai ser a responsável pela constituição do condomínio a gente pode concluir então que o registro é responsável pela Fundação pela criação

do condomínio e a conversão por sua vez é quem vai organizar e formaliza o condomínio aliás Esses são os termos utilizados pelo próprio Código Civil olha só o que diz o artigo 1332 e 1333 do código civil artigo 1332 caput o condomínio de início por átrio entre vivos ou Testamento registrado no cartório de registro de imóveis devendo constar daquele ato além do disposto em lei especial e ele segue e o artigo 1333 do caput disparou o seguinte convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais

e torna-se desde logo obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades ou para quantos sobre elas tenham posse ou Detenção o parágrafo único desse dispositivo esclarece aqui para ser um bom nível contra terceiros a convenção do condomínio deverá ser registrada no cartório de registro de imóveis o registro da conversão de condomínio no cartório de registro de imóveis então resguarda ao documento vai eficácia é da homens uma eficácia contra todos tá conforme parágrafo desse artigo 1333 e qual que é a natureza jurídica da convenção de condomínio sobre esse tema a gente tem três correntes doutrinárias

importantes a primeira corrente trata a convenção de condomínio como um contrato segundo essa corrente a convenção de condomínio é um contrato o problema apontado pela doutrina relaciona-se ao princípio da relatividade dos efeitos do contrato segundo Esse princípio os efeitos contratuais atingem apenas as partes do contrato não atingindo o terceiros E aí nesse cenário caso o condomínio vender esse seu apartamento ao terceiro o novo morador a luz do princípio da relatividade dos efeitos do contrato não estaria obrigado a seguir a conversão de condomínio pois ele nenhum momento participou da Constituição da conversão como participou primeiro a

gente sabe que não funciona assim quem ingressa no condomínio por exemplo comprando um apartamento vai passar a ser obrigado vai estar sujeito as regras dessa conversão independentemente se participou da elaboração ou não segundo a corrente defende que a conversão de condomínio em verdade seria uma Norma essa essa corrente contudo ela tem um problema técnico bastante grande porque para ser Norma tem que ultrapassar um processo legislativo né definido pelo poder constituinte originário a gente sabe que tá lá na Constituição isso por isso essa corrente também ela é bastante criticada e a gente tem uma terceira corrente

que define que a convenção de condomínio em verdade seria um ato regra Nesse contexto convenção ela é definida como um ato jurídico que vale Como regra para os condôminos possuem eficácia imediata e quanto aos deveres dos condôminos segundo artigo 1336 do Código Civil São deveres dos condôminos um pagar contribuições condominiais 2 não realizar obras que comprometam a segurança da edificação 3 não alterar a cor da fachada e quatro dar as suas partes a mesma destinação que tem o edifício o descumprimento do inciso 1 que é o atraso né do pagamento de pagar as contribuições condominiais

e seja multa de 2%. já a multa por descobrir os incisos 2 3 e 4 é de até cinco vezes o valor da contribuição condominial a mesma multa pode ser aplicada aquele que reiteradamente deixa de cumprir seus deveres perante o condomínio desde que aprovado por três quartos dos condôminos Além disso é também dever do condomínio evitar qualquer espécie comportamento antissocial apto por exemplo a prejudicar o sossego e a saúde dos vizinhos esta situação no caso de reiterado comportamento antissocial será possível aplicar multa de até 10 vezes o valor da contribuição condominial até o interior deliberação

da Assembleia o ponto importante também em relação ao condomínio de lixo guarda a relação com as vagas de garagem do condomínio existem três regras aqui na verdade existem três possibilidades que a gente tem que conhecer né não São Regras São possibilidades né na prática existe a vaga de garagem com matrícula destacada da matrícula do apartamento com Fração Ideal sobre terreno determinado e nesse caso será uma Propriedade Exclusiva e não comum então o cara tem por exemplo o apartamento e vai ter também uma matrícula específica para garagem também existe a possibilidade da matrícula do apartamento consta

direito de uso da vaga da garagem devidamente descrito e delimitado e por fim existe a possibilidade da matrícula do apartamento constar direito de uso de uma vaga sem delimitação na primeira hipótese você hipótese em que a vaga de garagem ela é tem uma matrícula destacada pode ocorrer inclusive ao usucapião da vaga da garagem desde que preenchido os requisitos para para essa finalidade né para aquisição pela usucapião isso aqui é mais difícil de acontecer tal Hoje em dia Condomínio com matrícula destacada da vaga de garagem é mais difícil tá acontecer mais nos prédios antigos Tá quanto

administração do condomínio a gente tem o seguinte Assembleia ela tem que ocorrer sempre ao menos uma vez ao ano trata-se de uma pauta mínimo obrigatória é o que a gente chama de Assembleia ordinária fora desse contexto pode ocorrer assembleias extraordinárias Assembléia extraordinária contudo ela pode ser convocada a qualquer tempo pelo síndico ou por um quarto dos condôminos Assembleia ordinária a ordinária ela deve apresentar uma prestação de contas no mínimo tá ela tem que apresentar uma prestação de contas e um orçamento para o próximo ano convocação da Assembleia ela segue os seguintes termos a primeira convocação

deve ter 50% mais um para Assembleia poder instaurar-se né e a segunda convocação instaura-se com qualquer número Então são duas convocações e na primeira não atinge 50% mais um segue para segunda convocação segunda convocação restauração com qualquer número de condôminos Assembleia para destituir o Síndico ela pode ser convocada por um quarto dos condôminos o Mandato do Síndico perdura por dois anos e pode ser renovado para fins didáticos eu vou citar alguns cornos importantes em relação ao condomínio de início a alteração da conversão precisa de dois terços dos condôminos a alteração da destinação do edifício Depende

de dois do Condominio conforme artigo 1351 do Código Civil e aqui é importante ter atenção tá porque é esse quórum ele foi alterado agora é dois terços tá antes era unanimidade ele foi alterado pela lei 14.405 de 2021 que exigia unanimidade nesse caso de alteração da destinação do edifício hoje é dois terços e não unanimidade dos condôminos a construção de novo pavimento por exemplo uma garagem depende da aprovação aqui sim da unanimidade dos condômeros conforme artigo 1343 do Código Civil realização de obras no condomínio Depende de da sistemática das seguintes temática de aprovação se for

uma benfeitoria necessária não vai depender de autorização dos condômeros porque ela tem um grau de urgência muito grande Tá se for uma benfeitoria útil depende da maioria dos condôminos agora se for uma benfeitoria voluntária onde a urgência menor né aí vai depender de dois terços dos condôminos tá da aprovação de uma quantidade bastante grande de condôminos aqui então vai depender do grau de urgência bem Feitoria necessária que é bastante urgente não vai depender de autorização bem feita de benfeitoria útil tem um grau de urgência é mais limitado vai depender aí da maioria dos condôminos e

por fim benfeitoria voluntária vai depender de dois terços dos condôminos E aí você pode estar se perguntando e se durante a assembleia não participar a gente suficiente para constituir o quórum especial aqui a lei 14.309 de 2022 regulamentou para esses casos a possibilidade de instituir a assembleia permanente na prática é como se o síndico em relação ao tema que depende de corum especial estendesse Assembleia por até 60 dias para que as pessoas possam votar Além disso deve-se respeitar os requisitos do artigo 353 parágrafo primeiro do Código Civil que diz o seguinte Olha só no caput

o artigo 1353 diz assim ó em segunda convocação a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos Presentes salvo quando exigido quórum especial parágrafo primeiro quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em conversão e ele não for atingido a assembleia poderá por decisão da maioria dos Presentes autorizar o presidente a converter a reunião e sessão permanente desde que cumulativamente um sejam indicados a data e a hora da sessão em seguimento que não poderá ultrapassar 60 dias e identificadas deliberações pretendidas em razão do coro especial não atingido dois fiquem expressamente convocados presentes e

sejam Obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes na forma prevista em conversão 3 seja Lavra a data parcial relativa ao segmento presencial da reunião da Assembleia da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia que deverá ser remetida aos condôminos ausentes 4 seja dada a continuidade às deliberações no dia e na hora designadas e seja a ataco correspondente lavrada em seguimento aqui estava parcialmente redigida com a consolidação de todas as deliberações ainda em relação a essa lei a 14.309 de 2022 é importante consignar que a norma também

regulamentou a assembleia virtual também chamada de Assembleia eletrônica aliás ali esclarece que a assembleia poderá ser inclusive híbrida ou seja um participantes presenciais e participantes que acessam a assembleia por meio da internet é o que tá lá no artigo 1354 a Parágrafo 4º do Código Civil sobre a convocação Dessa espécie de ideia Observe o que diz o artigo 1354 a do Código Civil ele diz assim ó no caput invocação a realização e a deliberação de quaisquer a modalidades de Assembleia poderão dar-se de forma eletrônica desde que um tal possibilidade não seja vedada na conversão do

condomínio e dois sejam preservados aos condômeros o direito de voz de debate e de voto o parágrafo primeiro esclarece que do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico bem como as instruções sobre o acesso manifestação e forma de coleta de votos dos condomínios parágrafo segundo esclarece que é administração do condomínio não poderá ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos de Informática ou da conexão à internet dos condôminos outros representantes nem por quaisquer outras situações que não estejam sobre o seu controle parágrafo terceiro por sua vez esclarece que somente após

a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva a ata também eletrônica e encerrada a assembleia geral Parágrafo 4º dispõe que a assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de instalação funcionamento de encerramento previstos no edital de convocação e poderá ser realizada de forma híbrida com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato o parágrafo quinto esclarece que normas complementares relativas das assembleias eletrônicas poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante a aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade e o

parágrafo sexto por fim esclarece que os documentos pertinentes a ordem do dia poderão ser disponibilizados de forma física ou eletrônica aos participantes