AULA 24 - DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

o olá tudo bem com vocês espero muito que sim bem-vindos ao meu amado direito civil bem-vindos a nossa última aula sobre direito de propriedade vale lembrar que estamos estudando o principal mais importante direito real que sai numerado no inciso 1 do artigo 1.225 do código civil a na última aula nós aprendemos que as vezes essa propriedade ela é exercida sobre uma mesma coisa por duas ou mais pessoas e quando isso acontece chamam hoje condomínio então o exercício do direito de propriedade sobre uma mesma coisa por duas ou mais pessoas nós chamamos de condomínio vimos que

esse condomínio chamado pelo código civil a gente chama ele de condomínio em geral nós estudamos todas as regras a respeito desse condomínio em geral mas precisamos também conhecer um outro tipo de condomínio que é o condomínio edilício condomínio edilício não deixa de ser a divisão do direito de propriedade de uma mesma coisa por duas ou mais pessoas mas há uma caracterização dessa divisão da propriedade muito mais pontual muito mais específica do que acontece no condomínio em geral porque no condomínio edilício eu tenho a possibilidade de exercer posse e propriedade de forma exclusiva de forma plena

sobre uma parte a que a gente chama de parte integrante ou parte exclusiva daquele daquela edificação e a comunhão ou seja a divisão da propriedade eu cai especificamente em relação algumas áreas em relação ao que a gente mude partes comuns antes de avançarmos precisamos compreender que quando nós e sabemos já que toda vez que nós temos uma lei especial toda vez que nós temos uma lei tratando especificamente sobre determinado assunto essa lei especial prevalece sobre a lei geral então o código civil ele disciplina o condomínio edilício porém ele possui né o condomínio de lixo ele

possui uma legislação própria que é a 4.591 de 64 apesar de ser uma lei antiga é uma lei que ainda vigora e é uma lei que ainda é utilizada para regular as relações então entre condôminos em condomínios edilícios no que essa lei for omissa então eu aplico i do código civil que são as que iremos estudar a partir de agora bom o condomínio edilício ele geralmente ele recai sobre uma edificação edificação é essa que tem como propósito a uniron estar ali em conjunto uma quantidade grande uma quantidade maior de pessoas diferente um pouquinho lá do

condomínio geral porque no condomínio em geral a gente até vai ver o exercício deste direito de propriedade por algumas pessoas mas geralmente a quantidade de condôminos no condomínio em geral é uma quantidade menor então eu tenho lá dois três herdeiros exercendo propriedade sobre uma mesma fazenda eu tenho lá três amigos que exercem propriedade sobre o mesmo terreno então não condomínio em geral normalmente a quantidade de e ela é menor já no condomínio edilício a característica do condomínio edilício é você concentrar o máximo de pessoas em uma mesma edificação então eu tenho como objetivo utilizar um

pequeno espaço geográfico e fazer com que várias pessoas usufruam daquele mesmo espaço através desta edificação então o condomínio edilício é aquele prédio que eu tenho lojas é aquele prédio que eu tenho apartamentos é o prédio que eu tenho a escritórios então são aquelas edificações em que eu tenho partes totalmente individualizadas eu tenho partes totalmente destacadas umas das outras em que vai haver o exercício da propriedade de forma exclusiva mas eu também tenho partes que são partes chamadas de comuns em que as pessoas irão e se utilizaram e essas partes em comunhão então eu não tenho

uma piscina para cada um eu não tenho uma área de lazer para cada apartamento eu não tenho um elevador para clara escritório então isso tudo precisa ser dividido e é nesta divisão que se caracteriza a o condomínio edilício bom como é que se constitui em um condomínio edilício tem um condomínio para ser condomínio edilício ele precisa ser criado elaborado aprovado e registrado a partir de uma convenção de condomínio tão a convenção condominial ela é o documento constitutivo desse condomínio edilício é onde se farão constar todas as determinações com relação à destinação daquele condomínio se ele

residencial se ele comercial quais são as características quais e qual a quantidade de unidades é a quantas pessoas essas unidades elas poderão ser oferecidas então tudo que se relaciona a base é o fundamento daquele condomínio daquela edificação precisa constar da convenção condominial e dentro dessa convenção condominial como uma disposição obrigatória determinada pelo código civil eu preciso encontrar o regulamento ou regimento interno daquele condomínio que são regras que são mais pontuais regras que ditaram mais sobre a rua china mas sobre o dia-a-dia dos condôminos né que farão constar né a forma ou utilização principalmente daquelas áreas

comuns então vamos começar estudando a convenção de condomínio ou também chamada a convenção condominial que é o documento que faz surgir um condomínio e para que se condomínio edilício ele seja constituído então precisa haver aprovação de prestem atenção pelo menos dois terços das frações ideais do condomínio ou seja eu não estou falando de aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos porque porque às vezes um mesmo condômino ele é proprietário de duas três unidades então para cada unidade a ver ali o direito ao voto para cada unidade então eu conto uma fração ideal e é

essa fração ideal que será levado em consideração aqui na convenção condominial então quando se fala em necessidade de aprovação de pelo menos dois terços das frações ideais eu não conto as pessoas os condôminos mas sim as uni o que integram aquele condomínio edilício uma vez que esteja essa convenção aprovada é registrada peça convenção ela tem força coercitiva o que isso significa significa que essa convenção este documento essas regras estas normas elas são obrigatórias precisam ser cumpridas sob pena de responsabilidades que estarão previstas no código civil e na própria a convenção condominial mas quem é que

deve obedecer essa convenção condominial a quem ela é obrigatório ela é obrigatória a todos os condôminos aqueles dois terços que a aprovaram não somente a eles a todos os condôminos pouco importa quem sejam ou venham o ou seja até aos futuros com o nome menos até os futuros com nomes então quando eu desejo e quando eu escolho adquirir uma unidade autônoma em condomínio edilício antes eu só analisar a escritura pública para verificar ali existência de algum gravame né ou algum empecilho que recaia sobre aquele móvel é importante eu conhecer a convenção daquele condomínio porque talvez

lá existe alguma limitação que não me interessa talvez lá existe algum algum impedimento do meu direito de uso que não é conveniente para mim porque a partir do momento que eu adquira aquele direito de propriedade ou mesmo me torne locatário e o estarei então e debaixo daquela as regras e terei que cumprir todas elas sob pena de responsabilização além disso a convenção condominial ela vai fazer com em vez de a destinação daquele bem então se trata de um prédio de apartamentos residenciais ou se trata de um prédio de escritórios ou se tratam de um prédio

para a área da saúde então já começa aí né a base a destinação mais importante ali para utilização daquele imóvel daquele prédio o código civil ele traz o 1333 algumas disposições que ele entende como obrigatórios não a convenção condominial sem essa a previsão né das regras que estão elencadas no inciso do 1333 por exemplo a destinação desse móvel por exemplo a forma de cobrança e o que incidirá sobre a taxa condominial administração desse condomínio tudo aquilo que decorre ou tudo aquilo que é é é oi gente ao condomínio edilício e que não pode deixar de

existir na convenção condominial mas também podem haver ali especificações que a sejam um plus sejam algo que esteja além dessas disposições a depender então dos interesses a depender então da vontade desses dois terços das frações ideais a convenção ela pode ser alterada a qualquer tempo e é comum a alteração da convenção condominial principalmente porque eu começo a utilizar o condomínio e percebo que algumas regras que precisam ser inseridas outras regras não estão funcionando ou porque eu quero mudar a destinação daquele imóvel não é possível essa alteração só que essa alteração como regra geral ela também

necessita dos mesmos dois terços das frações ideais para que ela seja aprovada o cuidado para algumas regras para algumas especificações principalmente em relação à estrutura daquele condomínio eu preciso de unanimidade dois exemplos o prédio é um prédio de apartamentos e agora nós queremos transformá-lo em um prédio de escritórios eu quero mudar a destinação daquela edificação para isso eu preciso de unanimidade das frações ideais eu quero mudar a fachada daquele prédio cadê mudar a cor daquele prédio eu quero mudar então o revestimento daquele prédio eu preciso também da unanimidade a dos representantes das frações ideais bom

uma das disposições obrigatórias que consulado 1333 é a necessidade de que essa convenção é de condomínio tenha um regulamento ou também chamado regimento interno tão e o regimento interno ele é uma parte que complementa a convenção condominial o ele é uma parte integrante obrigatória da convenção condominial em que eu vou fazer constar algumas regras que são mais pontuais com relação então a funcionamento com relação algumas limitações algumas proibições então por exemplo a criança não pode entrar na criança de menor de 6 anos não pode estar sozinha na piscina então é uma determinação pontual horário de

funcionamento da recepção das 8 horas da manhã às dezoito horas então algumas regras que são específicas principalmente conta a rotina e o dia a dia desse condomínio elas precisarão constar desse regulamento que geralmente está ali afixado é de entrada que está fixado no elevador que está fixado nos corredores ele precisa estar visível para que os condôminos eles tenham acesso a essas limitações e possam então respeitados bom como eu já disse para vocês a estrutura interna de um condomínio edilício é que o caracteriza quando como condomínio edilício tá apesar de nós termos visto que lá no

condomínio em geral do condomínio ele pode ser um condomínio universal ou ele pode ser um condomínio então exclusivo é nesse caso a uma particularidade principalmente pela própria edificação né então quando a gente fala do condomínio edilício a gente sempre vai entender que na estrutura desse condomínio eu tirei partes são chamadas as partes integrantes ou partes autônomas e essas partes autônomas ela sempre terão que estar vedadas oi didas separadas de outras partes autônomas geralmente é a e numerada geralmente identificadas com símbolos com letras ou com números e sobre essas partes autônomas existe o exercício do direito

de propriedade do condômino de forma plena e exclusiva ninguém tem acesso ou seja nenhum outro condômino pode ter acesso àquela unidade se não for de interesse com autorização daquele proprietário eu até posso ter um condomínio em geral em um condomínio edilício como assim eu posso ter dois proprietários do mesmo apartamento e um para apartamento que está em um condomínio edilício então as regras do condomínio em geral vai funcionar para a unidade em si mas aos dois funcionará também as regras do condomínio edilício agora se trata de apenas um proprietário sobre cada unidade autônoma só que

ele proprietário que poderá exercer então o seu direito de propriedade de forma exclusiva e de forma plena agora para que ele possa usar daquela unidade autônoma ele precisa de acessar algumas áreas áreas essas que também deverão ser acessadas por outras pessoas então não existe a elevador para cada uma das unidades autônomas não existe piscina exclusiva para cada uma das unidades autônomas então a gente chama isso de áreas comuns né a gente chama do espaço de lazer do jardim do hall de entrada tudo isso é chamado de parte comum e essa parte comum ela poderá ser

utilizada e exercida por todos os condôminos claro que dentro de limites tratado o e estabelecidos lá na convenção condominial e essas partes comuns elas geram despesas e essas despesas então elas serão divididas elas serão partilhados por todos os condôminos por todas as frações ideais bom o código civil ele estabelece então um conjunto de direitos e deveres que recaem sobre esses condomínios vale lembrar que além destes porque o código civil autoriza eu posso incluir novos direitos e novas obrigações lá na convenção de condomínio tá então os deveres eles estão elencados no 1336 em quatro incisos e

dispõe sobre as principais obrigações destes condomínios a primeira delas é acerca da obrigatoriedade do pagamento da taxa condominial e o que que é a taxa condominial nada mais é do que o rateio das despesas que as partes comuns geram para utilização daquela propriedade então se eu tenho uma recepção eu tenho um funcionário e esse funcionário recebe um salário se eu tenho uma piscina só precisa precisa ser limpa ela precisa estar adequada aos condôminos estão tudo isso gera uma despesa e esta despesa precisa ser rastreada e ela é rateado através da taxa condominial segunda obrigação é

a proibição de que aquele condômino ele realize obras na sua parte integrante na sua parte autônoma obra essa aqui mexa com a estrutura geral do condomínio né em que coloque em risco toda aquela edificação e toda aquela estrutura então toda vez que eu vou realizar uma obra eu tenho e a buscar informações acerca né da estrutura daquele imóvel não modificar a forma nem a cor da fachada lembra isso é algo que para ser mudado até na convenção eu preciso de um anime idade que dirá um condômino querer mudar lá a janela né o modelo da

janela querer mudar o que é muito comum e a gente tem que olhar isso também na convenção por exemplo é colocar vidros né na sacadas como algumas edificações como alguns condôminos têm feito eu preciso observar se não existe uma proibição da instalação desses vídeos porque isso muda também a fachada daquela edificação e também observar as normas de direito de vizinhança eu nem precisaria colocar isso porque se eu sou vizinho eu tenho que obedecer às normas de direito de vizinhança só que quando a gente fala de condomínio o objetivo do o filho é concentrar a maior

parte possível de pessoas no mesmo local se existe uma proximidade maior dessas pessoas desses vizinhos as interferências prejudiciais elas acontecem com maior frequência são mais do que em qualquer relação de direito de vizinhança mais do que qualquer relação ali do que ocorre por exemplo em um bairro com casas nos condomínios edilícios essa essa relação ela fica mais a florada e essas obrigações decorrentes do direito de vizinhança ficam muito mais ou se torna muito mais úteis e urgentes nessas relações eu coloquei aqui uma uma curiosidade porque porque existem algumas convenções condominiais aí que inclusive proíbem né

a criação né o a propriedade os animais de estimação em unidades autônomas muito cuidado porque existem algumas jurisprudências e cabe aí na vocês pesquisarem em que mesmo que na convenção condominial condominial proíba né alguns juízes têm entendido que não que ali estaria né se restringido restringindo demais o direito de liberdade né dentro da sua parte integrante dentro da sua parte exclusiva então alguns juízes têm entendido que essa proibição para a propriedade de animais em condomínios edilícios claro residenciais ela estaria sendo exagerada então vale vocês pesquisarem a respeito do assunto agora se eu não cumprir esses

deveres surgem as responsabilidades tá aqui basicamente que eu quero dizer para vocês nos parágrafos 2013 16 aqui se eu não cumpro aquelas obrigações decorrentes então a dos incisos surge para mim por exemplo se eu não pago a taxa condominial eu vou sofrer consequências em razão do não pagamento desta taxa condominial eu vou ter que ser obrigado a pagar juros eu vou ter que pagar multa eu vou ter que pagar correção monetária né eu posso se eu não cumprir os demais deveres ainda sofrerá algumas multas né multas essas que não podem passar alguns limites então eu

diz respeito a obrigação de mudar a fachada então essa multa ela não pode passar de cinco vezes o valor da minha contribuição mensal então ou o 1336 vai fazer responsabilização para esses condomínios o 1337 vai dizer o seguinte olha e aquele que já vem descumprindo de outras vezes olha ele já com a cumprir uma vez ele vem descumpri novamente então para ele eu ainda posso a crescer uma outra responsabilidade que é o pagamento da multa também e a multa aqui correspondente até o quinto para o quíntuplo do valor atribuído mensalmente para suas despesas condominiais estão

além daquela multa anterior eu também tenho esta e mais uma olha esse eu tiver um comportamento antissocial com incompatibilidades de convivência com os condôminos né então eu resolvo utilizar o meu apartamento como um local de prostituição né em que a entrada e saída de clientes constantemente trago amigas para este apartamento né totalmente incompatível com o prédio residencial então neste caso ainda pagamento de multa correspondente ao décuplo décuplo do valor atribuído a minha e são a condominial e os meus direitos eu tenho o direito de exercer a propriedade da minha unidade autônoma de forma exclusiva não

há que qualquer tipo de interferência não há qualquer tipo de a de anuência ou de concordância dos demais o direito de usar as áreas comuns de acordo com a destinação do edifício claro né eu vou usar a piscina eu tenho que usar a piscina para os propósitos que ela foi instalada eu vou usar a área de lazer para os propósitos para qual eles foram instalados e votar e participar das deliberações nas assembléia esse desde que kit com pagamento da taxa condominial tão muito cuidado porque por algum momento em algumas circunstâncias alguns condomínios começar são proibidos

condomínios condôminos de utilizar os serviços das áreas comuns se ele estava inadimplente então se ele estava inadimplente ele não podia usar a piscina se ele estava inadimplente ou cortava o gás da unidade autônoma se ele estava inadimplente ele não podia subir de elevador absurdo esse tipo de conduta e claro que está mais o que pacificado na jurisprudência que se eu tenho todas aquelas condições todas aquelas responsabilidades das cobranças de multas juros correção monetária não tem que se falar em há impedimento da utilização dessas áreas comuns pelos condôminos inadimplentes agora o código civil mesmo estabelece o

seguinte que se não está aquele condômino adimplente kit com a sua taxa condominial ele não pode votar e participar as deliberações das assembleias ou seja ele até pode ir na assembleia mas ele não pode ir lá discutir não pode emitir opinião muito menos voltar porque ele não está ali em dia com a sua obrigação pelo pagamento pela divisão então dá do seu direito do da divisão das despesas das áreas comuns mais um detalhe aqui eu tenho direito de exercer o direito de propriedade sobre a unidade autônoma e se eu não quiser mais exercer esse direito

por exemplo se eu desejar vender essa propriedade não existe aqui o direito de preferência que acontece lá no condomínio em geral lá no condomínio em geral se um condomínio desejar vender a sua quota ideal ele é obrigatória ele obrigatoriamente precisa oferecer aos outros condôminos e caso e queiram então ele oferece para terceiros aqui no condomínio edilício isso não existe porque eu disse para vocês que sobre a unidade autônoma sobre a unidade exclusiva a posse plena e essa posse ela não precisa de anuência e não precisa de autorização dos demais condôminos agora mais do que no

condomínio em geral e a gente falou disse lá no condomínio em geral a figura do administrador do condomínio ela se faz necessária porque porque há uma concentração maior de pessoas de condôminos a o se utilizando daquela mesma edificação ea partir do momento em que há uma concentração maior em que as frações ideais maiores o que no condomínio em geral então a necessidade de se ter uma figura que administrará toda a relação existente entre o que é imprescindível tá então a administração do condomínio é algo que precisa estar determinada lá na convenção condominial então é a

convenção condominial que vai dizer de que forma essa administração ela vai acontecer que a gente tem que entender que às vezes eu tenho um prédio que tenha seis apartamentos e eu tenho um prédio em que eu tenho condomínio quem tem as seis torres e tenha lá 30 apartamentos em cada uma dessas torres então a uma necessidade de uma administração deste condomínio essa administração ela está limitada a algumas regras determinadas pelo código civil como por exemplo o tempo do mandato né então aqueles indico essa administração ela estará o poderá ser exercida por dois anos podendo ser

a reeleita né então podendo haver a reeleição desse síndico e você viu diz que o síndico ele não faz jus à remuneração porém se a convenção condominial prever então sem problema algum então vai claro que às vezes né num prédio de seis apartamentos o síndico ele acabe não fazendo ou tendo necessidade de uma remuneração porque a sua ao seu trabalho né o a sua necessidade de intervenção naquela administração era bem menor do que por exemplo num condomínio que tenham aí três quatro torres de apartamentos tá então isso vai depender da convenção condominial e das características

daquele condomínio edilício mas não é proibido tá porém como regra geral o síndico não faz usa essa remuneração às vezes é muito comum né que ele não tenha um me sinto um salário ele tem lá e isenção da taxa condominial por exemplo tá agora existem situações em que dependendo da extensão daquele condomínio eu preciso contratar alguém que exclusivamente se dedique aquela administração e aí eu preciso pagar um salário para que ele possa exercer a sua função às vezes essa pessoa é o próprio condômino mas não necessariamente precisa ser às vezes é uma pessoa física estranha

né aos condôminos é alguém que possui competências possui informação possui experiência há na administração de condomínio é muito melhor que ele não seja condômino e às vezes eu também posso contratar empresa especializada na administração de condomínio então dependendo do tamanho desse condomínio uma pessoa só não é suficiente que eu preciso de uma empresa e essa empresa é que irá oi regina e administrar todo este condomínio o 1348 vai dizer independente de ser quando homem no ou pessoa estranha ou empresa especializada o síndico ele então deverá e terá como obrigações além destas as que também constarem

da convenção condominial então a nós vamos ver que existe a obrigatoriedade que uma reunião seja realizada pelo menos uma vez ao ano e a chamada assembleia quem coloca para essa assembleia é o síndico além disso ele representa o condomínio conjunto de condôminos a exterior mente perante terceiros em juízo ou fora dele então a prefeitura municipal aplicou uma advertência aquele condomínio por conta da instalação das lixeiras daquele condomínio então quem vai lá representando esse condomínio o ou existe uma ação uma reclamação trabalhista né do porteiro em face do condomínio então quem representa perante o juízo né

com a participação inclusive na audiência é este síndico que imediatamente deverá comunicar isso para os demais condôminos então todo e qualquer procedimento judicial ou administrativo deverá ser levado ao conhecimento então dos demais condôminos a cumprir e fazer cumprir a convenção o regimento interno e todas as outras disposições que existirem acerca daquele condomínio edilício é ele que irá verificar todas as necessidades de reparo de instalação de adequação de troca tudo aquilo que for necessário para o bom uso das áreas comuns do condomínio edilício elaborar o orçamento de receita e despesa ou seja aquele balanço geral aquele

balanço final que é apresentado uma vez ao ano aos condôminos cobrar as taxas condominiais dos condôminos é cobrar então aquela taxa de condomínio e inclusive fazendo constar nessas cobranças as multas e penalidades que estejam previstas na convenção prestar contas na assembleia acerca então de todas as despesas e de todas as receitas decorrentes deste condomínio e ainda realizar o seguro da edificação bom e sobre essa assembleia então 1350 diz o seguinte que pelo menos uma vez ao ano deverá ser realizada uma reunião com todos aqueles que são os titulares das partes integrantes das partes exclusivas do

condomínio sejam eles proprietários sejam eles locatários sejam eles comodatários todos ele só poderão participar dessas reuniões lembrando que se o condômino estiver inadimplente ele não poderá fazer qualquer deliberação ou ter qualquer tipo de direito de votação mas pode sim frequentar né o estar presente naquela assembléia essa assembleia-geral essa assembleia ordinária ela será convocada pelo síndico se não for convocada pelo síndico os demais condôminos podem realizar esta convocação podem claro e havendo necessidade de convocar para as assembleias extraordinárias também né que não sejam aquelas que normalmente ocorrem é nessa assembleia deverá lembra que aquela prestação de

contas ela deve acontecer com apresentação das receitas e das receitas e despesas né que serão elaboradas pelo síndico então o síndico vai apresentar bom e ali a os condomínios deverão aprovar ou rejeitar aquelas contas e havendo ali o final do mandato do síndico ou a por alguma outra situação que é necessário afastar aqueles indico também se faz a eleição do síndico nas assembleias de condomínio pois bem encerramos aqui o estudo do direito de propriedade finalizando com o condomínio edilício a partir da próxima aula nós começaremos a estudar os outros direitos reais chamados direitos reais sobre

coisas alheias e entenderemos o porquê desta denominação agradeço a presença e a atenção de cada um de vocês se você gostou dessa aula de um like se inscreva no canal ative a notificação e mais importante se você quiser tão bem que o seu quem tem acesso às informações ao direito civil compartilhe com ele este canal e eu serei extremamente grata por esse seu comportamento e por sua ajuda estou à disposição de vocês por e-mail lá nas redes sociais vai lá né me manda o recadinho e me diz o que você tem achado das nossas aulas

e eu prometo aprimorar cada vez mais este canal muito obrigada fiquem bem fiquem com deus e até a próxima aula