ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BENS IMÓVEIS - AULA 01

[Música] Olá sejam todos bem-vindos a mais um curso denor a escola nacional de notários e registradores eu sou Alexis Menon cavichini sou oficial do quarto Registro de móveis aqui da cidade do Rio de Janeiro e Hoje iremos falar a respeito de alienação fiduciária em garantia de bens Imóveis alienação fiduciária em garantia de bens Imóveis que é regulamentada pela lei 9514 será analisada nesse curso à luz da lei do Marco das garantias a lei 14711 de 2023 dessa forma esse curso já está atualizado conforme esta lei importante frisar que profess ial de direito em diversas áreas

eh Ele precisa conhecer a alienação fiduciária em garantia seja para ele atuar uma consultoria em Direito Civil em Direito Empresarial ou mesmo seja para ele atuar da forma do litígio envolvendo este Instituto alienação fiduciária em garantia com isso e contando com a nossa experiência no registro de imóveis iremos falar de todas as formalidades requeridas para o registro da alienação fiduciária em garantia junto ao registro de imóveis dessa forma iremos nos atualizar nas leis e normas mais atuais relativamente à matéria bem como os procedimentos e aspectos registrais e também a execução extrajudicial em caso de n

implemento e também as novidades inovações legais e jurisprudenciais sobre essa temática assim nesse primeiro encontro Debar sobre origem conceito Marco legal direitos e deveres fiduciários fiduciante bom nada melhor do que para eh para partir de sua terminologia O que quer dizer alienação judiciária alienar significa para o direito deixar de ser dono de um bem que na maioria dos casos se dá por venda porém alienação por exemplo por doação é uma alienação de um bem fiduciária vem da palavra latim fidúcia que quer dizer confiança logo a aliança judiciária seria uma venda em confiança eh pois se

confia que de um lado o bem será devolvido com a de implemento e de outro que as parcelas serão pagas e de onde surge remonta ao direito romano a utilização da fidúcia como garantia de obrigações a chamada fidúcia con creditor ou seja um instituto que tem origens bastante antigas o Direito Romano posteriormente o direito germânico medieval e o direito inglês vieram cronologicamente aperfeiçoando este Instituto a similitude da Aliança judiciária com modelo britânico e americano trust inicia o no ordenamento brasileiro alienação judiciária em garantia com aplicação para bens móveis à medida que foi se adquirindo uma

confiança no Instituto o mercado passou a ver com bons olhos a sua aplicabilidade para bens Imóveis com isso foi editada a lei 9514 97 trazendo a aplicação do Instituto aos bens Imóveis portanto a principal legislação a respeito do Instituto da alienação fiduciária e garantia de bens Imóveis é a lei 9514 de 1997 porém diversas leis esparsas tratam sobre o tema eh com especificidades intrínsecas ao objeto qual que se pretende regulamentar por exemplo temos a lei 13.476 2017 que trata dos artigos 9 a a 9 D da extensão da alienação fiduciária de bem imóvel conceituação embora

O legislador normalmente deix para doutrina o conceituar os institutos jurídicos o negócio fiduciário veio conceituado no artigo 22 da lei 9514 que traz o seguinte conceito artigo 22 a alienação fudu Ária regulada por essa lei é um negócio jurídico pelo qual o fiduciante com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro contrata transferência ao credor ou fiduciário da propriedade resolúvel de coisa imóvel um conceito para aliança judiciária finalmente seria a venda em confiança o exemplo prático mais comum é operação triangular efetuada entre uma incorporadora vendedora de um imóvel um adquirente um e um

banco vamos imaginar que o adquirente não possui dinheiro suficiente paraa compra do imóvel que ele deseja adquirir da Incorporadora esse adquirente compra o imóvel da Incorporadora e em ato contínuo entrega o imóvel fiduciariamente a uma instituição financeira que empresta o valor necessário paraa aquisição ao mesmo tempo em que quita o valor com a Incorporadora naturalmente a instituição financeira irá cobrar juros nessa operação assim o comprador entrega o imóvel na confiança na fidúcia que quando ele quitar o empréstimo ele terá o imóvel restituído pelo banco claro que parte dessa confiança não é depositada na instituição financeira

em si mas na lei que regulamenta a matéria assim conhecido o que é alação fundiária passamos a conhecer os elementos integrantes da estrutura do instrumento contratual da Aliança judiciária primeiro elemento são as partes a composição se dará basicamente entre um devedor que normalmente é o fiduciante e o credor denominado fiduciário em alguns casos o devedor e o fiduciante podem ser pessoas distintas como num exemplo um caso de um sócio que entrega bem bem própria para garantir dívida de uma sociedade empresária sua desta maneira percebemos que a pessoa natural não se confunde com a pessoa jurídica

então Existem duas pessoas diferentes mas que um por exemplo possa sócio de uma pessoa jurídica eh que seja devedora e ele está entregando bem seu em garantia ou não pode não haver nenhum tipo de relação de sociedade Enfim pode ver simplesmente e um amigo que garante a obrigação de outro enfim podem existir diversos motivos dessa maneira considera-se o fiduciante o que adquire a propriedade e se obriga a pagar por ela podendo o o fiduciante ser pessoa física ou jurídica cujo requisito básico é capacidade Civil para realizar o contrato e o fiduciário que é aquele que

financia a aquisição do bem e detém a propriedade do imóvel em caráter resolúvel até o término do pagamento Lembrando que o fiduciário pode ainda se valer do bem em que já é do devedor como garantia de financiamento ou seja não necessariamente o devedor ele está adquirindo imóvel naquele momento porém o devedor simplesmente ele já possui um imóvel que ele já havia quitado já havia pago enfim ou então tinha comprado até mesma Vista entrega esse bem garantia de financiamento ele não necessariamente está adquirindo naquele momento o bem e então não existe a necessidade do bem-estar eh

de estar garantindo o financiamento para aquisição do mesmo pois bem chegamos Então quem são consideradas as partes no na Aliança judiciária em garantia são consideradas as partes o fiduciante que normalmente é devedor podiam ser pessoas distintas como vimos e o credor que também é chamado de fiduciário o objeto do contrato pode ser bem móvel ou imóvel porém aqui nos deteremos sobre os bens Imóveis caso o bem esteja sendo adquirido pelo fante de uma pessoa e ao mesmo tempo essa compra seja financiada por um terceiro haverá uma op ação triangular quando que é o caso mais

comum com por exemplo já até falamos um adquirente que adquire um imóvel de uma construtora ou Incorporadora e financia com banco parte ou totalidade do valor de aquisição pois bem Chegamos aqui nas nos direitos e deveres de parte a parte encontramos na lei 9514 de 97 e em diversas outras normas dis esparsas direitos ao fiduciante eh direitos ao fiduciante como obviamente nessa própria lei e também o Código de Defesa do Consumidor caso o fiduciante se enquadre como consumidor nesse caso deverá ser aplicada a técnica do diálogo das fontes vamos passar a descrever os direitos do

fiduciante encontrados no decorrer da lei 9514 de 97 primeiro direito relevante para o fiduciante é o fato que este possui a coisa como se proprietário fosse sendo sendo lhe garantido toda proteção referente à posse direta Lembrando que o Instituto da Posse ele é regulamentado no código civil desta forma como dissemos a lei 9514 não esgota o total estudo a respeito da matéria essa previsão ela se encontra no artigo 23 parágrafo único da lei 9514 de 97 já a posse indireta é bom lembrar fica nas mãos do fiduciário outro direito do fiduciante é a resolução da

propriedade judiciária do imóvel ou seja eh passa-se ao direito de resolução da propriedade do bem então no artigo 25 também da Lei 9000 514 97 que expressa que finalizando o pagamento das parcelas de financiamento será resolvida a propriedade fiduciária sendo devolvida a propriedade do imóvel ao devedor um outro direito do devedor é a consignação em pagamento se porventura o credor se recusa receber o pagamento ou cria algum impecílio para o pagamento da dívida é segurado de direito devedor de interp porção de consignação em pagamento previsto nos artigos 890 a 900 do Código de Processo Civil

é um direito também concedido ao fiduciante caso este seja uma pessoa distinta do devedor é claro que é uma hipótese normalmente Rara porém ele tem o direito de consignar o pagamento para se livrar de todos os efeitos que a Mora pode acabar ocasionando com contra ele outra outro direito que ele tem é de ser oportunizado a ele a possibilidade de pagamento débito em purgação de MOA conforme artigo 26 da Lei 9514 parágrafo primeiro e primeiro a quando incorrer em débito antes das medidas constritivas extrajudiciais de retomada da Posse e leilão será dada a oportunidade purgação

de Mora ao devedor isso consiste no pagamento pelo devedor do valor do débito sua atualização e demais despesas realizadas com a cobrança assim garante que a posse perman ele garante que a posse permaneça com o fiduciante ou seja o devedor purgando am mora a posse o bem imóvel vai continuar fiduciante e não será dado continuidade no procedimento extrajudicial de execução outro direito dado é o de sessão o no artigo 29 da lei 9514 o fiduciante poderá fazendo uso do seu direito de ceder a título gratuito oneroso poderá ceder o bem imóvel objeto à alienação fiduciária

é o que se depreende do artigo 29 da Lei 9514 97 porém importante lembrar que para para que isso eh ocorra é necessário autorização do fiduciário Afinal o novo devedor fiduciante poderá não ter um crédito tão bom quanto o antigo outro direito que o fiduciante tem é de locação ele poderá dar o bem alienado fiduciariamente em locação conforme artigo 37 B da Lei 9514 porém pra locação que exceda o prazo de 1 ano é necessária a autorização do fiduciário Ou seja a locação que o devedor fiduciante irá fazer normalmente sem autorização do fiduciário é aquela

chamada locação por temporada que se encontra prevista na lei de locações assim como outros tipos de locações possui ainda o fiduciante direito à quitação plena conforme artigo 25 parágrafo primeiro primeiro a e parágrafo sego o devedor fiduciante ao efetuar todo pagamento do valor contratado acertado com fiduciário terá o direito de receber dde termo de quitação plena o que lhe conferirá o direito de de retomar a propriedade do Bem bem como a não existirá mais posse indireta daquele proprietário fiduciário motivos óleos Lembrando que ele deverá averbar aqu quitação eh no registro de móveis competentes e existe

ainda o direito ao eventual saldo do leilão artigo 27 Parágrafo 4 da lei que estamos comentando eh mais para frente nesse curso será analisado o leilão na qual poderá ser submetido o imóvel objeto a venda da alienação judiciária e se por acaso resulte deste leilão valor superior à dívida e as despesas decorrentes dessa execução será devido ao devedor eventual saldo de acordo com o que preceitua o artigo 27 parágrafo 4 da lei 9514 de 97 porém o fiduciante não possui apenas direitos ele possui também deveres iríamos passar a ver esses deveres Entre esses deveres está

o dever de pagar tributos taxas encg do imóvel conforme artigo 27 parágrafo 8 como ele se utilizará como seu do imóvel e sendo lhe conferido direito até mesmo de aferir vantagem sobre o imóvel mediante locação ou sessão a norma atribui ao devedor o pagamento do tributo inclusive nos órgãos competentes de arrecadação constará os dados do fiduciante como responsável tributário sendo que tal obrigação Está prevista no artigo 27 parágrafo 8 da Lei 9514 97 e em consonância com o Código Tributário a quem conforme quem confere responsabilidade tributária ao possuidor aqui deve incluir-se também as taxas condominiais

é vedada a alienação do imóvel dada em garantia conforme artigo 29 constitui uma ação do fiduciante não alienar o imóvel objeto garantia somente poderá ceder seu direito expectativo a reaquisição do bem com expressa anuência do fiduciário Como já dissemos eh isso ocorre porque a propriedade é do fiduciário apesar de ser em caráter resolúvel outra obrigação do devedor é dissolver a dívida conforme artigo 25 c da Lei incento possui a obrigação devedor fiduciante de pagar a dívida sobre pena de perder seu direito expectativo ao imóvel possui ainda a obrigação de devolver o imóvel essa obrigação decorre

do não pagamento caso não ocorra o pagamento o fiduciante deverá integrar entregar o imóvel ao credor fiduciário essa entrega ocorre no âmbito da execução extrajudicial da ação fiduciária ou por acordo entre as partes por meio de dação em pagamento pois bem vimos Toda a relação fiduciária sobre a ótica dos deveres e direitos do fiduciante que normalmente é o devedor na relação sendo que podem ser pessoas distintas porém agora iremos examinar a relação sobre a ética do fiduciário que é o credor da relação primeiramente vamos examinar os direitos do fiduciário primeiro direito do fiduciário é o

direito à propriedade restrita e resolúvel do bem imóvel o artigo 22 da Lei 9514 dispõe que o credor exercerá o seu direito de propriedade limitada e resolúvel tal direito Visa resguardar o crédito deste e não propriamente uma utilização Direta do bem por parte do credor possui ainda o direito do credor judiciário a consolidação da propriedade conforme artigo 26 o credor terá propriedade consolidade a seu favor diante do vencimento e não pagamento da dívida é isso que estipula o artigo 26 tal consolidação deverá seguir antes mais nada um trâmite que se se verá na aula sobre

execução extrajudicial do crédito possui ainda o credor o direito à reintegração de posse a direito Este que está no artigo 30 da Lei 9514 fará juz a reintegração de posse o fiduciário quando vencida e não paga dívida e após o trâmite de notificação do devedor desta maneira após esse trâmite ele terá este direito Além disso outro direito do fiduciário é o direito à posse indireta artigo 23 parágrafo primeiro é acerca dessa posse no artigo no parágrafo primeiro do artigo 23 é atribuído o fiduciário direito à posse indireta do bem imóvel Lembrando que a questão de

posse posse direta indireta Isto será regulamentado no código civil desta maneira para entender que é posse direta indireta deveremos nos remeter ao código civil e à doutrina civils outro direito fiduciário é o direito à desocupação por parte do locatário devedor inadimplente se porventura o fiduciante incorre em inadimplência um eventual locatário do imóvel terá Que desocupar o mesmo sendo direito do fiduciário receber o imóvel desocupado portanto direito de alienar livremente após leilões o credor após consolidar sua propriedade deverá realizar leilões e após os mesmos se estes forem negativos ou seja se não houver arrematante ficará o

bem livre e desembaraçado pois bem terminando A análise dos direitos do credor fiduciário chegamos Então à análise dos deveres do do credor fiduciário primeiro dever do credor fiduciário que corresponde obviamente a um direito do fiduciante é o de dar quitação se for realizado o pagamento total da dívida o creador fiduciário deverá dar quitação um recibo de quitação plena para que a propriedade fiduciária seja então desfeita ou seja seja averbado a quitação um registro de móveis competentes E com isso a propriedade voltará de forma plena para o antigo proprietário o fiduciante ainda possui o dever de

transmitir saldo de leilão artigo 27 Parágrafo 4º da Lei 9514 por acaso após realizado do leilão sobeja alguma quantia além das devidas ao fiduciário este deverá repassá-la ao cante pois bem de um modo geral Estas são as as principais destacad obrigações e direitos previstos na lei 9514 de 97 com isso chegamos a a presente síntese Nesta aula Vimos a conceituação da alienação fiduciária como instrumento de garantia de créditos muito Muitas vezes advindos de uma operação de financiamento de compra do imóvel outras vezes advindos de financiamento tendo Por garantia o imóvel que já era do devedor

nesta operação figuram o fiduciante que normalmente é o devedor e o fiduciário que é o criador da relação que transacionam qualquer imóvel disponível no comércio seja móvel Urbano ou Rural descrevemos nessa aula os direitos e deveres das partes para concretização do contrato de acordo com a lei 9514 principal porém não única norma regulamentadora da alienação fiduciária em garantia de bens Imóveis com isso chegamos ao final da nossa primeira aula do curso da enor a respeito de alação judiciária de bens Imóveis e Esperamos vocês no próximo vídeo na próxima aula no qual serão abordadas as mudanças

mais relevantes ocorridas com o Marco da garantia a lei a lei 14711 de 2023 até [Música] lá