QUAIS SÃO OS GASTOS ANTES DE INICIAR UMA OBRA? | Ep 03 Webserie Construir para Vender

se engana quem acha que em uma obra os nossos únicos gastos são com material e mão de obra uma obra envolve uma série de outros gastos que precisam ser levados em consideração principalmente para aquelas pessoas que vão construir uma casa para vender e tão ali calculando qual vai ser a sua margem de lucro Então nesse vídeo eu vou te mostrar na prática todos os gastos que a gente tem antes de iniciar uma obra então eu vou te mostrar através dessa obra aqui da websérie onde a gente vai estar construindo essa casa para vender Então vou pegar aqui a lista de todos os custos que a gente teve e te mostrar detalhadamente tudo o que a gente gasta Antes de iniciar uma obra [Aplausos] [Música] [Aplausos] pessoal antes de entrar aqui nos gastos que a gente teve nessa obra que a gente está iniciando eu queria atualizar você sobre como está o andamento da casa que a gente vai construir a casa aqui da websérie construir para vender a gente ainda não iniciou a obra Mas na última semana aconteceram algumas coisas aí muito boas em relação ao nosso processo voltou ali o nosso contrato de financiamento do registro geral de imóveis a gente já encaminhou Esse contrato para caixa e a caixa nos desbloqueou os nossos 20% para a gente estar iniciando a nossa obra e ela também liberou o dinheiro do terreno para o vendedor do lote Então aquela pressa que a gente tem um financiamento de aquisição de terreno e construção a gente conseguiu agora já tá bem tranquilo Afinal o dono do lote já receber o valor do terreno dele tá tudo certo a gente já pode iniciar nossa obra Por que que a gente ainda não iniciou a nossa obra A gente não iniciou nossa obra por causa do condomínio onde a gente está construindo essa casa esse Condomínio ele Exige uma série de aprovações antes que a gente possa estar iniciando a obra então eles exigem que a gente faça aí uma reunião de início de obras que é feito aí com todos os construtores todas as pessoas que vão estar construindo uma casa só que essa reunião acaba acontecendo de 15 em 15 dias a gente não conseguiu marcar essa reunião para a semana passada e essa reunião só vai ficar para semana que vem então vai acabar que o nosso início de obra ele só vai acontecer ali no início de novembro Mas é claro que a gente não fica tão preocupado em relação a isso porque o que a gente já tinha depressa já aconteceu mas é claro que quanto antes a gente iniciar a obra melhor para nós mas isso faz parte do processo e a gente precisa esperar aí tudo isso tá iniciando a nossa obra Então agora eu vou mostrar para ti todos os custos que a gente teve antes do início dessa obra mas antes eu peço que estou ainda não é inscrito aqui no canal te inscreve ativa as notificações tem muito vídeo bom aqui com a websérie construir para vender eu vou te mostrar na prática como funciona a construção de uma casa para venda e eu tenho certeza que tu vai aproveitar demais então também já deixa o like aqui porque isso também me ajuda demais me ajuda o YouTube entender que é um vídeo bom e ele vai estar recomendando para mais pessoas pessoal vamos então partir para o nosso assunto do nosso vídeo vamos falar sobre todos os gastos que eu tive antes do início dessa obra pessoal algumas informações importantes esses gastos vocês vão notar que são valores bem altos só que são valores bem altos justamente porque eu tô fazendo uma casa de alto padrão uma casa cara uma casa de 320 metros quadrados uma casa na qual a gente pegou um financiamento de um milhão e mil reais ou seja são valores bem altos é claro que tu vai construir uma casa menor uma casa com um valor mais baixo esses valores vão ser menores mas tem alguns valores que vão ser iguais eu vou estar mostrando para vocês o que que é padrão o que que é mais caro devido ao tamanho da casa vou explicando tudo bem detalhadamente vocês vão ver também que eu vou estar olhando aqui um pouquinho para baixo porque eu tô com meu computador aberto com a minha planilha de gastos então eu vou estar mostrando para vocês bem na prática todos os valores reais que a gente teve com essa casa pessoal vamos lá então vamos fazer isso de uma ordem cronológica fomos lá encontramos o terreno que a gente queria fizemos a negociação com o vendedor do lote e fizemos ali o contrato de promessa de compra e venda do terreno assim a gente já garantiu o terreno até aí não tivemos gastos nenhum mas com o contrato ali a gente já sabe que o terreno é nosso a gente já pode começar então a trabalhar na nossa casa então o primeiro gasto que a gente tem é fazer o levantamento topográfico do terreno onde um topógrafo vai até o nosso terreno e faz ali um projeto onde ele vai mostrar as curvas de nível do terreno ou seja vai mostrar como é o relevo a topografia daquele terreno o quanto ele tem de desnível qual é a cota no início do terreno Qual é a cota no fim do terreno ele faz ali bem certinho a planta de localização desse terreno e a gente precisa desse projeto para estar seguindo com o projeto arquitetônico e os demais projetos aqui a gente conseguiu aí com que o topógrafo fizesse o levantamento do nosso terreno um terreno de mais de 500 metros quadrados por apenas 800 então foi o valor que ele nos cobrou já ali com a RT inclusive que é anotação de responsabilidade técnica Então esse foi o nosso primeiro gasto como o projeto topográfico em mãos a gente já parte para o projeto arquitetônico gente o projeto arquitetônico É com certeza um dos projetos mais caros onde a gente vai ter um custo maior só que eu por ser proprietário de uma construtora por elaborar projetos arquitetônicos também não tive gasto nenhum eu e minha equipe que elaboramos esse projeto arquitetônico é claro que tu vai construir uma casa e tu não é a pessoa que vai estar fazendo esse projeto tu vai ter que estar orçando aí com arquitetos e encontrando um que seja um bom arquiteto mas que também tenha um bom preço gente falando aqui sobre essa casa se eu fosse orçar com arquitetos bons essa casa de 320 metros quadrados de alto padrão eu ia gastar no mínimo uns 20 mil reais com esse projeto arquitetônico Então essa é uma grande vantagem aí de eu ter a minha construtora de eu ter uma equipe que faz esse projeto a gente não tem gasto nenhum com esse tipo de projeto como o projeto arquitetônico em mãos pessoal ele é o gabarito para que a gente possa estar realizando os demais projetos aqui na minha Construtora a gente não elabora os projetos complementa que seriam o projeto estrutural o projeto elétrico e o projeto hidrocenário então a gente terceiriza esses projetos com outros Engenheiros parceiros então para o projeto elétrico e hidro sanitário a gente gastou um total de r$ 5. 000 a gente fez com o mesmo projetista ele elabora tanto elétrico quanto hidrocentário e ele conseguiu aí nos fazer esses dois projetos por 5 mil reais já em relação ao projeto estrutural a gente pagou r$ 8. 000 normalmente é o preço aí que se pratica aí para projetos estruturais cerca de r$ 25 o metro quadrado Então como a gente está fazendo uma casa de 320 metros quadrados nos foi cobrado r$ 8.

000 para tá fazendo o projeto estrutural dessa casa o projeto estrutural é aquele que vai deixar a casa em pé Então vai colocar lá onde vão ser as vigas os pilares quantidade de Aço laje então é basicamente isso que é um projeto estrutura pessoal com esses projetos em mãos a gente não precisa tá elaborando mais nenhum projeto gastos de projeto é isso que a gente teve o nosso quarto gasto então que a gente teve não foi com projeto mas sim com as imagens renderizadas que que é isso gente quando a gente constrói uma casa para vender uma das alternativas que a gente tem é tentar vender essa casa ainda em fase de obra só que se a gente mostra um projeto arquitetônico para uma pessoa interessada na casa ela não vai entender nada ela vai ver um monte de desenhos de rabiscos e não vai entender nada então é muito importante que a gente faça Aquelas imagens renderizadas que são aquelas imagens em 3D bem realistas de como a casa vai ficar isso eu não faço isso normalmente quem faz são arquitetos ou designers então a gente a gente contrata aí um designer que faz essas imagens bem bonitas a gente fechou um pacotão com ele onde ele fez várias imagens e a gente conseguiu fechar esse pacote que tem uma cerca 10 imagens da casa tanto internas quanto externas da fachada por 1800 com tudo isso em mãos pessoal a gente já partiu então para pegar esse nosso projeto arquitetônico e Aprovar Na prefeitura da nossa cidade pessoal muito importante aqui sobre os gastos para aprovar um projeto na prefeitura isso vai variar muito de cidade para cidade mas praticamente todas as cidades cobram aí uma taxa para que a gente possa estar aprovando um projeto aqui em Porto Alegre é assim casas de 0 a 100 metros quadrados é um valor de 100 a 200 metros quadrados é outro de 200 a 300 outro valor e assim em diante ou seja quanto maior a casa maior vai ser o valor que tu vai estar pagando para aprovação desse projeto então aqui em Porto Alegre para aprovação de uma casa de 300 a 400 metros quadrados a gente gasta em um valor de 2. 714,91 então isso a gente já paga ali num boleto direto para prefeitura para que ela faça então análise do nosso projeto como o projeto aprovado pela prefeitura a gente já pode então tá dando entrada ali na caixa e por ser uma obra financiada pela Caixa Econômica Federal a gente tem uma série de gastos que a gente vai ter ali com o banco Afinal o banco não faz nada de graça e ele vai se cobrar uma série de taxas então para financiamentos de aquisição de terreno e construção pelo svpf é o Sistema Brasileiro de poupança empréstimo uma das modalidades de financiamento que a gente tem a gente sempre paga na assinatura do contrato de financiamento um valor de 1. 892 e 27 centavos esse valor é tabelado e não varia nem com valor de financiamento nem com nada só tem que ser um financiamento pelo sbpf então financiamentos de aquisição de terreno em construção 1892 reais e 27 centavos só que pessoal além desse valor da taxa de assinatura do de financiamento a gente também tem que pagar o seguro em relação ao valor do financiamento quando a gente contratou em nosso financiamento a gente já pediu ali para o nosso correspondente fazer ali com uma taxa de juros com um relacionamento então quando a gente fala que a gente vai fazer com o relacionamento já tá subentendido para o banco que a gente vai estar querendo contratar um seguro para o financiamento Gente esse valor de seguro Varia muito sabe então vai variar principalmente em relação ao valor de financiamento que vocês têm para dar uma ideia para vocês tá gente sempre vão na cabeça de vocês que vocês vão pagar um valor de seguro o mesmo valor que seria a prestação do financiamento de vocês então pô é um financiamento onde a prestação vai dar cerca de r$ 3.

000 considera r$ 3000 seguro Ah é um financiamento onde a prestação vai dar r$ 5. 000 considera r$ 5000 Seguro às vezes é inferior principalmente ali se tu tiver um bom contato com o gerente da Caixa aqui falando do nosso processo em específico esse financiamento gente de um milhão e 300 mil reais dá uma prestação de mais de 10 mil reais mas eu consegui ali conversando com o gerente da Caixa com o que a gente pagasse apenas r$ 5000 de seguro de financiamento então foi esses os gastos que a gente teve com a caixa a taxa de assinatura do contrato que foi 1. 892 e 27 centavos mas o seguro do financiamento que foi ali r$ 5.

000 legal pessoal pagamos ali então as taxas que a gente tem com a caixa agora vai ter uma outra série de taxas que a gente vai precisar pagar porque com o contrato de financiamento assinado a gente precisa tá levando Esse contrato para registrar no registro geral de Imóveis e antes de levar esse contrato para o registro eu preciso pagar o ITBI que é o imposto de transmissão de bens e imóveis em relação ao terreno que eu estou adquirindo sempre que a gente comprou um imóvel um terreno que a gente precisa pagar ITBI normalmente pessoal o ITBI varia de meio por cento a 3% sobre o valor do terreno varia de cidade para cidade aqui em Porto Alegre a gente paga 3% sobre o valor do terreno como é um terreno que nos custou 425 mil reais e 600 a gente pagou 3% desse valor então 12. 768 gente notem que a gente só pagou ITBI depois de assinar o contrato de financiamento nunca paguem antes porque é só depois de assinar o contrato de financiamento que vocês tenha certeza de que deu tudo certo com o processo como o ITBI pago em mãos a gente pega esse essa guia do ITBI mais o comprovante de pagamento mas o contrato de financiamento e leva para o registro geral de imóveis no registro pessoal é difícil eu passar mais Estimativa de valor de o quanto vocês vão pagar porque varia também de Registro para registro Normalmente eles têm uma tabela de preço que vai depender de como tu comprou esse terreno esse imóvel se foi por financiamento se foi à vista então é importante aí que vocês se informem com o registro geral de imóveis da cidade de vocês mas para esse nosso terreno de 425 mil reais comprados através de financiamento aqui em Porto Alegre a gente pagou aí um valor de r$ 7. 100 para o registro do contrato de financiamento Então realmente é um valor carinho e que tem que ser bastante considerado na análise de viabilidade Econômica Aí da casa que vocês estão construindo para vender e pessoal o último gasto que a gente teve antes de estar iniciando a obra que é um gasto que muitas vezes as pessoas se esquecem é os gastos como Condomínio essa casa que a gente vai construir em um condomínio fechado um condomínio de alto padrão então depois a gente fazer ali o contrato de promessa de compra e venda com o vendedor do lote nós somos responsáveis por pagar o condomínio desse terreiro então aqui nesse condomínio no condomínio Alphaville em Porto Alegre para esse terreno o valor de condomínio é 1.

500 como foi quatro meses entre a gente assinar Esse contrato de compra e venda e a gente de fato ali receber o valor da caixa a gente teve que pagar r$ 1.