Como comprar um terreno em permuta? Ganha-ganha!!

Olá pessoal viggets E aí tudo bem mais um encontro de manhã cedinho para a gente discutir alguns tópicos alguns temas que vocês mandaram para mim por Direct Hoje a gente vai falar sobre permuta ponto muito importante dentro do nosso negócio eu tô com as mensagens que vocês me mandaram aqui no meu no meu nos meus Stories vou pegar aqui a pergunta que vocês me mandaram Na verdade eu vou responder duas ou três tá ó primeira pergunta que eu recebi aqui foi o seguinte professora Grato pela oportunidade vantagens para o terrenista venda permuta ou ser sócio

Eu adorei essa pergunta então vamos lá vamos entender aqui primeiro que a gente tem que entender de uma forma bem clara que tudo dentro do mercado imobiliário tem que ser bom para todo mundo certo então esse negócio de fazer um negócio que é bom para o incorporador e é péssimo para o permitante a gente tem que começar a pensar no longo prazo às vezes permutante ele tem mais de um terreno e é comum que o permutante tenha mais um terreno então se você fizer um negócio ganha ganha essa pessoa vai querer fazer negócio com você

lá na frente então a pergunta foi levantagens para o terrenista venda permuta ou se é sócio ou ser sócio do incorporador tudo depende vamos entender que o cenários né se eu tô vendendo um terreno eu vou fazer dois cenários hipotéticos e diferentes no primeiro cenário o dono do terreno tem um terreno numa localização não tão desenvolvida ainda pode ser até beira da praia mas é uma região que ainda não tá muito desenvolvido então é uma região que ainda não aconteceu se eu tô tentando vender um terreno numa região que ainda não aconteceu a chance de

eu vender esse terreno barato é muito grande porque porque ninguém vai querer comprar o terreno em dinheiro numa região que eu ainda tenho um volume menor de terrenos e portanto eu tenho várias opções de aquisição diárias se eu tô numa região que é muito mais concorrida como São Paulo Rio de Janeiro tô falando ali da e tá em Bibi zona sul do Rio de Janeiro Barra da Tijuca nem tem mais terreno lá mas quando eu tô falando de uma região que é bem mais concorrida e que portanto eu vou precisar negociar mais é comum que

a gente tem que pagar em dinheiro esse tipo de terreno então primeira coisa que a gente entender tem que entender é questão de oportunidade dependendo da localização do terreno tinha mudar um pouquinho para o lado aqui dependendo da localização do terreno Pode ser que você precise comprar em dinheiro pagar o terreno em dinheiro e se eu tiver numa região que ainda não tá tão desenvolvida eu consigo pagar em permuta mas eu consigo comprar terreno em permuta em qualquer lugar a gente vai entrar nesse detalhe ainda mas como é que eu descubro Quais são as vantagens

para o dono do terreno como é que eu entendo as vantagens para o dono do terreno E aí com cabeça de terreiro tá com cabeça de permutante com cabeça de dono de terreno não seja burro dono de terreno não senta no terreno e acha que você tem um diamante ali o dono do terreno sempre acha que o terreno dele é incrível que o terreno dele é único e o que a gente brinca muito tem até um aluno que fala muito assim quando a gente vai comprar terreno a gente tem que ter a moral próximo ao

próximo terreno se aquele terreno tá demorando muito a negociação tá muito difícil tchau beijos de luz e você vai para o próximo terreno porque o que mais tem no Brasil é terreno Tá mas vamos falar aqui dessa negociação então vantagens para o terrenista vender em dinheiro e permutam só ou ser sócio vamos entender a diferença entre cada um deles venda é a forma mais antiga de comercializar uma área né então eu tenho um terreno ele tem um valor de mercado vou dar um exemplo aí tem lá um valor de mercado de um milhão esse terreno

vale um milhão no mercado se eu for vender esse terreno em dinheiro provavelmente eu vou vender por um milhão ou um pouquinho menos do que um milhão porque vai ter uma negociação então eu vou ter uma diferenciação aí nessa negociação eu vou perder um pouquinho de dinheiro se eu vender o meu terreno em dinheiro é normal que durante a negociação eu tenho uma perda aí no valor desse terreno pela negociação do terreno e obviamente vou pagar corretagem e tudo mais se eu tenho esse terreno que vale um milhão e o incorporador faz um estudo para

esse terreno e ele descobre Então me acompanha aqui porque é um pouquinho mais complexo o que eu vou explicar se eu sei que esse terreno vale um milhão se eu for vender esse terreno hoje no mercado ele vale um milhão se eu comprar esse terreno eu posso colocar uma casa posso colocar um prédio posso colocar uma loja posso fazer a sede da minha empresa enfim só que o incorporador ele tem uma visão de negócio que muita gente não tem então quando aparece um terreno ele vai fazer um estudo de viabilidade econômica e vai fazer um

estudo mercadológico para ver qual é a vocação do terreno para entender Qual é o tipo de produto que ele pode desenvolver naquele terreno E aí ele faz um estudo de viabilidade econômica e ele descobre que ele consegue colocar um produto map um produto de médio e alto padrão e ele consegue colocar 20 milhões de vgv dentro daquele terreno significa que ele consegue pagar em média 10% do vgb então ao invés de pagar um milhão ele consegue pagar dois milhões por esse terreno tá isso é uma é uma premissa de alguns tipos de produto corretores que

estão me assistindo aqui não precifiquem o terreno antes do incorporador fazer um estudo de viabilidade Econômica corretores de plantão que estão me ouvindo aqui não chegam para o dono do terreno e fala ah seu terreno Vale 25% do vgb quem tem que dizer isso é o incorporador é quem fez uma pesquisa de mercado é que fez um estudo de viabilidade econômica e ele sabe quanto que dá para colocar naquele terreno então entenda o seguinte se eu tenho um terreno que vale hoje um milhão e eu incorporador faço uma pesquisa de mercado faça um estudo mercadológico

e um estudo de viabilidade econômica e eu chego à conclusão de que dá para colocar 20 milhões naquele terreno eu incorporador tem uma margem de negociação Aonde eu consigo pagar até 2 milhões em permuta naquele terreno então se eu chegar para o dom do terreno que acha que o terreno dele vale um milhão e eu falar eu não vou te pagar um milhão em dinheiro eu vou te pagar 2 milhões em permuta só que eu vou te pagar essa permuta daqui dois anos e meio é só fazer conta esse dono de terreno ele consegue pegar

aquele 1 milhão dele transformar em 2 milhões em dois anos Muito provavelmente não então aqui eu tô vendendo uma oportunidade de dobrar o capital até porque quando a gente vende um compra um terreno em permuta e eu entrego lá é 2 milhões em permuta para esse dono de terreno as unidades depois que são entregues elas valem ainda mais então ao invés dele ganhar dois milhões em permuta se ele vender essas unidades provavelmente ele vai fazer dois milhões e meio dois milhões e 400 então um terreno que ele ia ganhar um milhão em dinheiro ele vai

ganhar dois milhões e meio isso é vender um terreno em permuta E aí me perguntou vantagem para o terrenista de vender dinheiro primeiro que ele vai ter o dinheiro na hora só que provavelmente ele vai ganhar muito menos se ele vender permuta ele vai ter um retorno financeiro muito maior só que ele tem que esperar dois anos dois anos e meio para esse produto ser entregue então o que que acontece o permutante ele é remunerado pelo risco porque é óbvio que ele tá correndo um risco Qual que é o risco Ah se um empreendimento não

sair do papel se demorar muito mais aprovação só que são riscos calculados o incorporador Ele já sabe desses riscos e ele faz um risco de forma calculada Então por permutante é muito muito vantajoso que ele venda o terreno dele em permuta volta a dizer ele tem que buscar uma incorporadora que tenha credibilidade ele tem que buscar pessoas que saibam desenvolver o negócio não é fazer com amador com quem não sabe desenvolver uma incorporação imobiliária inclusive dentro do curso formação dentro das mentorias do bootcamp do acelera a gente ensina a desenvolver um negócio um produto imobiliário

de forma que você entrar investidores e consiga atrair parceiros e vender o teu terreno comprar o teu terreno em bermuda aí ele perguntou também e se é sócio é interessante para o permutante entrar como sócio existem vários várias situações e aí eu vou dar um exemplo bem específico existem situações em que um investidor compra o terreno por um milhão daquele dono de terreno aquele Senhorzinho desconfiado que não quer entrar na permuta a gente atrai um investidor esse investidor compra esse terreno hipotético que eu tô falando que custa um milhão o investidor paga um milhão por

esse terreno e ele negocia com incorporador receber dois milhões e 200 2 milhões e 300 então ele dobrou o capital dele então tem investidores que entram como permitantes e também entram como sócios da incorporação então o que que eles fazem Eles pagam o terreno aquele 1 milhão e também aportam mais algum capital dentro dessa incorporação Como investimento e ele entra como sócio dentro da SPE ele participa do Risco do negócio ele é corresponsável por esse negócio mas a rentabilidade dele é muito maior né Então essa é uma vantagem e aí tem uma outra pergunta que

fizeram foi o seguinte ó vocês me mandaram essa pergunta por Direct projeto de 16 apartamentos terrenista quer dois apartamentos em permuta ou seja 12,5% das unidades é bom para o incorporador depende vamos falar sobre isso também dependendo do padrão de empreendimento E aí isso não é regra a gente tem que fazer estudo de viabilidade Econômica Tá bom mas a gente tem algumas métricas aqui dependendo do padrão do empreendimento então por exemplo se eu tô falando de um produto popular um produto econômico o terreno ele não pode custar mais do que seis oito por cento do

vgv quando eu vou para um produto de médio padrão o terreno vai custar 8 10%, quando eu tô falando map né médio e alto padrão o terreno começa a custar 15 alto padrão chega a 25 altíssimo padrão chega a 30 40% do vgv então aqui esse essa pessoa perguntou Carol nesse cenário aqui que a permuta custou 12,5% do vgv foi bom para o incorporador E aí eu vou retornar com uma pergunta qual é o padrão do empreendimento o terreno tá numa região valorizada tá numa região É de alto padrão o meu produto é um produto

map porque se for um produto map o terreno tá barato 12,5% tão bom valor só que entenda uma coisa é às vezes a região ainda não desenvolveu então às vezes não dá para a gente vincular ao vgv porque às vezes eu tô comprando um terreno lá em Lençóis Maranhenses por 300 mil que eu vou fazer vários milhões de vgv dentro daquele terreno então incorporadores construtores donos de terreno e corretores essa vinculação da permuta relacionado ao vgv não é exatamente assim pense de forma mercadológica tem que ser ganha ganha tem que ser uma forma que fique

bom para os dois tem que viabilizar a incorporação e tem que viabilizar o negócio como um todo então não chega já negociando um terreno falando Ah o negócio eu só entro se for 25% do vgb porque você é dono do terreno vai ficar com o terreno encalhado ou você vai vender para o incorporador que não vai conseguir entregar o negócio porque você cobrou muito caro e ele quis fechar o negócio achou que ia conseguir desenvolver um produto para te pagar 25% de permuta e no final ele também não consegue desenvolver esse negócio porque ele não

fez conta e tem muito incorporador que compra terreno sem fazer conta sem fazer estudo de viabilidade Econômica promete mundos e Fundos por perguntante não consegue realizar porque porque o dono do terreno e o corretor foram muito gulosos que fizeram uma participação muito grande o incorporador ficou desesperado negociou mal achou que precisava pagar aquele valor e no final das contas a conta não fecha e esse incorporador quebra e volto a dizer se você quer comer o ovo você não pode matar galinha Então permutante não vai tentar tirar o sangue do incorporador na hora de negociar uma

área tem que ser ganha ganha Beleza então fica aqui a minha a minha orientação para vocês essa Live vai ficar gravada ter seu então vocês podem compartilhar dá like nesse vídeo Chama as pessoas para participar dessas aulas diárias esse viguetes essa dose diária né de dose diária de anti-stress do mercado imobiliário onde eu vou ficar tirando dúvidas de vocês todos os dias amanhã eu viajo de férias então o viguetes vai começar por volta de uma da tarde eu vou passar dois dias em viagem né que eu tô não vou dizer para onde eu vou não

eu tô viajando amanhã de férias e aí eu vou ficar os dias fora e vai ter um fuso horário diferente aí então provavelmente o viguetes vai ser à tarde amanhã eu vou estar em trânsito então não sei se eu vou conseguir fazer o viguete de amanhã viguetes em alemão significa E aí tudo bem então a gente vai ter o nosso E aí tudo bem talvez na quinta-feira eu vou dar uma olhada nos horários do voo mas se eu conseguir eu faço do aeroporto também não tem problema que eu vou ter que fazer várias paradas aí

para chegar até o meu destino então obrigada pela participação de vocês Compartilha esse conteúdo essa pílula de conhecimento com quem tá precisando negociar terreno e não sabe como um beijo tchau tchau