Eu Preciso começar esse vídeo falando que o custo da construção de uma casa é uma grande mentira tu já ouviu alguém falando Ah para construir uma casa X Tu vai gastar R 3. 000 o m qu Ah para construir uma casa y tu vai gastar R 3. 500 no m qu bom isso é uma grande mentira quando a pessoa te fala isso muitas vezes ela tá só te passando o custo de material mais mão deobra mas como eu vou te mostrar nesse vídeo quando a gente vai construir uma casa seja para morar ou para vender a gente tem uma série de custos extras que vão muito além do custo de material mais mão deobra então a ideia desse vídeo é te mostrar te listar todos os custos que a gente tem desde a compra do terreno passando por toda a construção da casa até uma eventual venda da casa Caso seja tua ideia construir casas para vender mas antes eu peço que se tu não é inscrito aqui no canal já te inscreve ativa as notificações quase todo dia tem vídeo novo aqui no canal sobre o mercado imobiliário construção de casas para venda Então eu tenho certeza que tu se tornar inscrito aqui no canal vai te ajudar demais vai te trazer muito conhecimento mas se tu quer de fato ganhar dinheiro com o mercado imobiliário aprender um método validado que Já construiu e vendeu casas em todos os estados do país tu precisa fazer parte da minha comunidade online o método fi o link com todas as informações e as inscrições do método Fi tá aqui na descrição desse vídeo mas vamos para paraa Nossa lista dos custos porque a gente tem muito o que falar primeiro eu preciso te dizer eu vou te listar todos os custos e eu vou te passar um exemplo da última casa que eu construí para vender ou seja os custos reais que eu tive nessa casa é importante que tu saiba que eu tô falando de uma casa de 320 M qu que foi vendida por R 2.
400. 000 ou seja estou falando de uma casa de alto padrão obviamente que se for construir uma casa menor os custos vão ser menores mas eu te garanto que com a lista que eu vou te te passar e te explicando como funcionam esses custos tu já vai ter uma estimativa muito boa de Quanto vai custar a casa que tu vai construir Bom vamos lá primeiro custo que a gente tem terreno é o primeiro custo que a gente tem ao construir uma casa a gente não pode esquecer do terreno obviamente que tu leva isso em consideração mas faz parte do custo total desse imóvel então para essa casa que eu construir o terreno foi um terreno de R 425. 000 Além disso quando a gente compra para o terreno a gente vai ter o gasto com o ITBI o imposto de transmissão de bens e imóveis a alíquota do ITBI varia de município para município Mas normalmente vai de 0% a 3% sobre o valor do bem que tá sendo adquirido aqui em Porto Alegre onde eu construo é 3% então de TBI a gente pagou 3% dos 425.
000 ou seja R 12. 750 Além disso tu vai ter os custos com o projeto então para tu executar uma casa tu vai ter que fazer o projeto arquitetônico o projeto estrutural o projeto elétrico e o projeto hidrossanitário para essa casa em questão eu não tive custo nenhum com o projeto arquitetônico justamente porque é o projeto que a minha equipe mesmo faz mas eu tive os custos com os demais projetos então todos esses demais projetos complementares custaram r 15. 600 o projeto arquitetônico é algo que é complicado eu te Pass uma Estimativa de custo porque pode variar demais se tu contratar um arquiteto renomado por exemplo pode ser muito caro se tu contratar um arquiteto em início de carreira pode ser muito barato para te passar uma estimativa uns r$ 0 1 m qu é um bom custo para um projeto arquitetônico Além disso tu vai ter os custos para aprovar esse projeto na prefeitura da tua cidade tu não pode construir uma casa sem teu aval do teu município então tu vai ter que fazer a emissão do alvará de construção e a aprovação desse projeto na prefeitura cada prefeitura tem as suas regras quanto o custo de aprovação ali e da emissão do alvará de construção aqui em Porto Alegre assim como é na grande maioria das cidades esse custo é tabelado de acordo com o tamanho da casa com a área construída então normalmente funciona assim ah uma casa de 0 a 100 m qu custa um valor de 100 a 200 m qu custa outro de 200 a 300 outro valor então até uma grande estratégia quando tu for construir uma casa é sempre deixar a casa abaixo das centenas Então vamos supor que tu vai construir uma casa que ela tenha área construída de 205 M qu Se tu conseguir diminuir a área dessa construção para 199 M qu uma série de custos com taxas vai ser muito inferior só porque tu diminuiu 6 m qu dessa casa para essa casa que eu construí era uma casa de 320 M qu o custo da aprovação do projeto mais o alvará de construção foi de R 2714 com 91 C se tu for fazer uma casa financiada ou seja utilizar o financiamento de aquisição de terreno e construção ou financiamento de construção em terreno próprio para construir essa casa tu vai ter algumas taxas de financiamento hoje existem vários bancos que financiam a construção de uma casa eu vou te passar aqui os custos da Caixa Econômica Federal que é o banco onde a maioria das pessoas fazem e foi o banco que eu fiz essa última casa então o que que tu tem de custo de taxa de financiamento tu tem a taxa de engenharia do banco que é a taxa que o banco vai te cobrar para fazer a avaliação do teu projeto do teu terreno que tem o custo de 7 mas a taxa de assinatura que é a taxa que tu paga no dia de assinar Esse contrato de financiamento vai variar aqui da modalidade de financiamento que tu tá fazendo mas também o registro desse contrato de financiamento lá no registro geral de imóveis o custo total de todas essas taxas para essa casa que eu construí deu o valor total de 13.
000 92,2 um segredinho para ti como essas taxas variam tu pode considerar aí na tua viabilidade que o custo total de taxas que tu vai pagar de assinatura ali no momento que tu for assinar o contrato de financiamento com o banco vai ser equivalente a uma prestação de financiamento Então se tu pegou um financiamento de R 500. 000 e tá dando ali em torno de R 5. 500 de prestação de financiamento saiba que é mais ou menos R 5500 que tu vai pagar também de prestação de financiamento Além disso se tu for construir uma casa dentro de um condomínio fechado todos os meses tu vai pagar condomínio então tu tem que considerar esse custo também aí nos teus cálculos para essa casa em questão era num condomínio onde cada mês a gente pagava r.
de taxa de condomínio beleza falamos aqui dos gastos que a gente tem antes de iniciar a nossa construção vamos pra Construção o primeiro custo que a gente tem é de fato a construção de uma casa o famoso valor por met qu então quando tu vê alguém falando que uma casa custou R 3. 500 R 4. 000 ou met qu saiba que dentro desse custo normalmente tem material mais a mão de obra mais uma eventual gerenciamento da construtora que executou essa casa então se for uma construtora ela vai cobrar uma taxa de administração dessa obra para essa casa aqui o custo total Lembrando que é uma casa de 320 M qu deu R 150.
000 normalmente e é mais ou menos o que aconteceu nessa casa aqui o custo total de uma construção é composto por 40% de mão de obra mais gerenciamento e 60% de material então saiba que desse R 150. 000 em torno de 60% foram pros materiais da construção dessa casa e 40% foi pra mão deobra mais o gerenciamento durante a construção por se tratar de uma obra financiada a gente tem que pagar os famosos juros de obra que que é o juros de obra é os juros que o banco nos cobra durante a fase de construção sobre o valor que ele já nos liberou porque quando a gente pega um financiamento o banco não nos libera todo esse valor de uma única vez ele nos libera mensalmente de acordo com o andamento da obra só que é muito bom que a gente não paga prestação de financiamento durante a construção da casa a gente só paga a prestação de financiamento depois de finalizar a construção da nossa casa durante a obra A gente paga apenas os juros de obra para essa casa aqui o custo total de juros de obra deu em torno de R 85. 000 Pode parecer um valor elevado Mas se a gente calcular o quanto a gente pagou durante a obra a gente vê que seria muito inferior ao custo de um ano pagando prestações de financiamento outra taxa que a gente paga se tratando de uma obra financiada é as taxas de vistoria do banco então quando a gente pega um financiamento de construção com a caixa em dois momentos a caixa Envia um engenheiro credenciado por ela para fazer análise de como tá o andamento da obra que é quando a gente chega nos Marcos de 30% de obra executada e no Marco de 85% de obra executada cada uma dessas vistorias tem o custo de R 750 ou seja mais r$ 500 de vistorias com o banco beleza durante a obra Então a gente tem o custo de construção mais juros de obra mais as taxas de vistoria do banco finalizando a obra a gente vai ter que pagar o famoso imposto de obra o imposto da nossa mão de obra o INSS de obra o INSS de obra é aquele imposto que a gente paga sempre que a gente vai Executar a construção de uma casa qualquer obra tem que pagar INSS de obra e ele é um valor bem salgado tá existem vários simuladores na internet onde tu consegue simular o quanto tu vai pagar de INSS de obra O que vai implicar nesse custo é justamente o tamanho dessa casa então por isso que eu te falei novamente de tentar deixar tua casa abaixo da centenas né na área de construção aonde ela tá sendo construída e o método construtivo para essa casa em que questão a gente pagou de INSS R 30.
500 na verdade esse é o valor cheio tá a gente consegue diminuir mais do que pela metade esse valor para pagar com algumas estratégias de redução de INSS inclusive se tu quiser um vídeo aqui no canal explicando como reduzir o insss comenta aqui quero o vídeo ali do INSS que aí eu me programo aqui e faço esse vídeo para vocês mas vamos falar aqui de uma forma mais Geral de valor cheio para essa casa de 320 M qu a gente pagaria ali em torno de R 30. 000 de INSS Além disso quando finalizar a obra a gente vai ter que fazer a emissão do abits que é aquele documento da prefeitura que atesta que essa obra tá pronta tá finalizada tá pronta para ser habitada aqui em Porto Alegre foi o valor de r$ 2000 para emissão do habits também varia bastante esse custo de município para município e também agora finalizando a casa principalmente se tratando de uma obra construída para venda a gente vai ter que pagar as prestações de financiamento finalizou a casa emitiu a bits fez a verbação agora começa a valer as prestações de financiamento vou considerar aqui um prazo de 6 meses pós-obra que normalmente é um período bom se tu fez um bom estudo de demanda se tu é aluno do método Fi de pagamento de prestações para essa casa se a gente ficasse 6 meses pagando a as prestações dela daria um total de R 61. 200 Lembrando que essa casa não paguei 6 meses de prestação ela foi vendida em apenas do meses após a conclusão da obra Olha a importância de gente saber jogar o jogo do mercado imobiliário fazer uma boa análise de mercado beleza Esses são os custos que a gente tem agora se eu for vender essa casa eu vou ter mais custos eu sei que a grande maioria das pessoas que me acompanham aqui constroem casas para vender ou querem construir para vender vamos falar então dos custos que a gente tem ao vender uma casa quando a gente vende uma casa a gente tem que pagar o imposto sobre o ganho de capital e a comissão da imobiliária a comissão da imobiliária É 6% sobre o valor de venda Então se tratando de uma venda de uma casa de r.
400. 000 seria 6% dos r. 400.
000 e o imposto que a gente paga É 15% sobre o ganho de Capital sempre que a gente vem de uma casa construída na pessoa física a gente paga 15% sobre o lucro o que que é o lucro o lucro é o nosso valor de venda r. 400.
