Fala pessoal, no vídeo de hoje eu quero contar para vocês a minha experiência 2 anos administrando 16 apartamentos de aluguel mensal tá nós estamos aqui nesse condomínio que é um condomínio fechado de apartamentos e eu administro aqui aproximadamente 2 anos e hoje eu quero abrir a planilha, abrir os números, separar para vocês três motivos de que para mim, na minha opinião, esse aqui é o pior negócio que eu já fiz. E se você pensa em investir em apartamentos de aluguel ou tem aí apartamentos e a conta não tá fechando, fica nesse vídeo, você não vai se arrepender. Vamos embora, pessoal.
E muito importante falar, tá? Aqui eu não estou falando mal do condomínio. Aqui é muito bem estruturado, tem portaria, pessoal é muito agradável, ótimos funcionários.
É, tem uma estrutura até bacana, adequada. O negócio mesmo é o modelo de negócio que eu tô falando. Então não confundam, tá?
Aqui é muito bacana, mas mesmo assim a conta não fecha. E não me leva a mal, tá gente? O que eu vou fazer aqui agora são contas financeiras.
Se você tem uma opinião diferente ou não concorda ou não sei o quê, discuta com os números, tá? Não discuta com achismo. Então vamos lá.
Eu quero começar as contas agora com vocês e bora lá pro escritório. Pessoal, agora já estamos aqui no escritório. Eu quero separar agora nesse vídeo em três motivos o porquê de investir em apartamentos e casas de aluguel para mim é o pior negócio que eu já mexi e é um dos piores que eu tenho conhecimento, tá?
E o primeiro pra gente começar o nosso vídeo para já ir direto ao assunto sem demais rodeios. Para mim, o primeiro motivo de aluguel de apartamentos não ser tão vantajoso é, por óbvio, a rentabilidade. Eu vou abrir aqui o meu notebook para mostrar para vocês quanto que é hoje a rentabilidade de um apartamento como esse, tá?
Lembrando também, pessoal, que lá eu administro 16 unidades. Então, a minha média ela é muito precisa, porque não é uma coisinha outra que acontece com o apartamento específico que vai mudar essa média. Nós temos 16 apartamentos, então quando a gente coloca ali o A + B, a conta fecha bem mais bacana do que fazer a conta sozinha de um ou dois apartamentos a vous.
Então vamos lá. Eu vou abrir aqui meu notebook pessoal, vamos lá. Fiz uma planilhazinha improvisada aqui, porque a gente trabalha com negócio, mas não é especialista em planilha.
Mas o importante é que dessa forma vai dar para vocês entenderem porque que a rentabilidade não é tão alta, tá? Olha, pr vocês verem, cada unidade lá nós alogamos por R$ 905, ou seja, é um apartamento de R$ 150. 000 R que nós alugamos por R$ 905.
Se fosse só isso, tava uma beleza. Tava aqui, ó, 0. 6%, né, de rentabilidade ao mês.
Seria um negócio assim, não tão bom, mas um negócio já começando a ser considerável, razoável. Mas o problema tá aqui, ó, os custos, né? Nós temos vários custos em apartamento de aluguel e o primeiro dele é o condomínio.
Já começamos aqui com R$ 340. E por que então, pessoal, que eu não desconto esse valor do cliente para ele mesmo pagar o condomínio. Porque se esse inquilino não paga o condomínio, é eu que devo pagá-lo frente à administração.
Então eu prefiro embutir esse preço de forma indireta no aluguel e pagar o condomínio do meu bolso. Porque, por exemplo, se eu cobro aqui, ó, R$ 600 que seja pra pessoa pagar o condomínio por fora, ela me paga R$ 600, não paga o condomínio e depois a administração vem me cobrar, porque eu sou proprietário. Então eu já embuto esse valor no aluguel e pago o condomínio por fora, tá?
Aqui também, pessoal, nós temos um aplicativo de cobranças que dispara cobranças automaticamente por e-mail e WhatsApp. Então, na média, com os 16, nós colocamos mais R$ 10 para cada, tá? De manutenção, eu já tô há 2 anos administrando esses apartamentos.
Então, nós temos uma noção muito bacana do que que fica uma manutenção. E sempre acontece, gente. Não tem assim um mês que não dá alguma coisa.
É uma janelinha trincada, é um piso que estufa, é uma infiltração, é uma rede elétrica que não tá tão boa. Sempre nós que somos proprietários temos que investir nos apartamentos, eles também depreciam, não é verdade? E quando a culpa não é do inquilino, é uma coisa que foge ao controle dele, cabe ao proprietário investir e pagar.
Eu fiz aqui uma média dos últimos 2 anos pelas 16 unidades e foi uma média de R$ 40 por mês pra gente arredondar, tá? E pessoal, como eu não moro na cidade onde os apartamentos estão, eu moro em outra cidade, eu tenho que também pagar aqui indicação de comissão. Ou seja, eu tenho pessoas na cidade lá que me indicam inquilinos quando um sai para substituir aquele inquilino que saiu.
Então, por esse motivo, eu tenho também que pagar a indicação. Essa indicação, ela é anual. Sempre que alguém entra e alguém sai, eu pago novamente para ter aquela indicação da pessoa para me alugar, para eu não ter que ficar indo atrás de imobiliária, de eh internet, anunciando no marketplace, né?
a gente paga para as pessoas indicarem os nossos apartamentos e isso vai dar uma média aproximadamente de R$ 30 por mês, tá? Quando eu pego os últimos 2 anos e divido pelos 16 apartamentos. E nós temos aqui também, pessoal, o último custo para já fechar, administrativo.
O que que é administrativo? são pessoas que auxiliam no empreendimento. Quem é um advogado para fazer contrato, que é um contador para fazer declaração.
Eu tenho também, pessoal, um ajudante que me ajuda com o atendimento dos apartamentos, porque eu tenho também mais três empresas. Então, eu não consigo tocar três empresas e lidar com 16 inquilinos ao mesmo tempo. Isso aqui, ó, tudo com contador, advogado, né, esse ajudante para me ajudar, levando em conta que eu tenho 16 unidades, fica aproximadamente ali R$ 40 por mês, tá?
Então aqui, ó, se vocês somarem, nós chegamos em um faturamento de R$ 705, que é o preço do aluguel, mas nós chegamos em um custo de 460, que sobrou limpo de rentabilidade para cada apartamento que vale R$ 150. 000, R$ 445 no bolso, ou seja, com a receita menos os custos, tiramos aqui 445 total. Se nós pegarmos, gente, a rentabilidade ao mês desse imóvel que vale 150.
000, pro que nós tiramos de R$ 445, vai dar um total de 0. 3% ao mês de rentabilidade. Lembrando que hoje somente aí o CDB tá pagando mais do que 1%, mais do que três vezes isso aqui para não ter trabalho nenhum, né?
Isso é uma observação importante. Tem suas desvantagens, é claro, né? Não vamos abordar nesse vídeo tudo aqui, mas já é relevante pensar nisso aí, tá?
0. 3%. E se você tá desconfiado de mim, pessoal, se você acha que esse número tá muito baixo, eu peço que você pergunte a alguém que tem um imóvel de aluguel, seja ele residencial ou comercial, seja o que for.
A média de locação gira entre 0. 3 a 0. 35% do valor patrimonial do imóvel, tá?
Algumas pessoas em algumas cidades específicas que estão com crescimento imobiliário acelerado consegue alugar um pouco mais caro, mas a média do país é essa aí mesmo, 0. 3 0. 35, 35, pessoal.
E quando nós pegamos para comparar com outros investimentos que também tm baixo risco e até mesmo menos trabalho, esse valor é muito baixo. Hoje um CDB tá pagando mais de 1% ao mês com a mesma segurança ou até mesmo um pouco mais, né? Porque hoje o Banco Central garante até 200.
000, se não me engano, ou 200 ou 250. Se você tiver investido, se aquele banco quebrar ou der algum problema, o Banco Central te paga. Então, investimento com a mesma segurança que vai render muito mais, ou seja, rende muito pouco.
Eu desconheço alguma coisa que renda menos, porque se render menos que isso é prejuízo. Então, dificilmente nós vamos encontrar. Então, dito isso, nós vamos agora pro tópico dois de por mim apartamentos e casas de aluguel residencial são um péssimo negócio e é a falsa sensação de valorização.
As pessoas pensam que tá valorizando, mas na verdade não tá, porque as pessoas desconsideram um número e um índice essencial, que é a inflação. Então, sabe aquele seu tio que chega lá no almoço de domingo e toma uma cerveja, come lá o almoço e vem conversar fiado que tem um imóvel no nome dele que ele pagou R$ 50. 000, R$ 1.
000 não sei quantos anos atrás e hoje vale 1 milhão e todo mundo fica, nossa, que que belo negócio que esse tio fez. Na verdade, esse imóvel só foi corrigido pela inflação. R$ 50.
000 quando ele comprou esse imóvel valeria basicamente o que vale esse 1 milhão hoje. Então a inflação foi subindo e o imóvel foi acompanhando. Eu vou deixar na tela agora para vocês dados que comprovam o que eu tô falando, tá?
nos últimos 10 anos nós pegarmos uma média nacional, a inflação foi acima da valorização imobiliária. Então nós temos uma falsa sensação que o nosso patrimônio está aumentando, mas não tá. Ele tá, na verdade, corrigindo a expansão monetária e corrigindo a inflação do país, né?
Então assim, a gente pensa que valoriza, mas na verdade não valoriza tanto. É claro que aqui, pessoal, nós temos algumas exceções. Nós temos cidades hoje que tem uma valorização acelerada do mercado imobiliário.
Então tem cidade que valoriza 20% em um ano, 30% em ano. Mas se pegarmos a média nacional, provavelmente essa cidade não é a sua, né? Nós temos aí uma valorização abaixo da inflação, tá?
Coloca aí na tela editor, senão o povo vai ficar bravo comigo, achar que eu tô mentindo. Ó, valorização abaixo da inflação, pessoal. E outra coisa que ninguém leva em consideração quando nós falamos de valorização imobiliária, é que o que valoriza, na verdade, não é a benfeitoria do apartamento, não é o tijolo, não é a tinta.
Isso só corrige a inflação, né? Quando o mercado começa a subir esses preços, proporcionalmente se torna mais caro construir um apartamento e o seu também é valorizado junto. Mas o que valoriza, na verdade é o terreno que tá ali, tá?
O tijolo, a tinta, o porcelanato, o acabamento, ele não vai valorizar, ele vai só corrigir a inflação. Quando o material de construção começa a subir de preço, ele sobe também. Mas o que valoriza acima da inflação realmente é o terreno.
É o terreno que faz com que o seu apartamento e a sua casa se valorize ao longo dos anos. E uma conta que é muito interessante, que eu raramente vejo as pessoas falando, é a depreciação da benfeitoria. Por mais de que, por um lado, o terreno vai sim se valorizar, isso é um fato, a sua benfeitoria, o seu apartamento, a sua casa de aluguel, ela vai ficando cada vez mais velha, de forma que a valorização real ela ocorre de forma mais rápida nos 10 primeiros anos.
Depois de 10 anos que o seu apartamento tá ali, né, já no mercado, ele vai começando a ficar ultrapassado. Então as pessoas já não querem mais aquele apartamento, porque o modelo da sala, a forma que ele foi construído, as tendências daquele tempo já não são mais as mesmas. As pessoas querem apartamentos diferentes e mais novos.
Então, depois de 10 anos, a tendência, na verdade, é que o seu apartamento comece a desvalorizar nessa parte de benfeitoria, nessa parte de estrutura. E para para pensar na prática, ninguém gosta de morar em lugar antigo. Então, apartamentos com 30 anos, 25 anos, já não tem mais aquele mesmo poder de mercado do que tinham na época que foram construídos, né?
Então, depois de um tempo, ele para até de valorizar e começa a desvalorizar. Nós vemos muito aqui na cidade, na região, no Brasil inteiro, na verdade, casas e pontos antigos parados sem aluguel, porque ninguém quer mais tendência do passado. As pessoas querem as novas tendências de construção que foram feitas recentemente.
Então, até os 10 anos ali vai, beleza, vai valorizar. Depois disso dá uma estagnada muito boa. E depois dos 25, 30 anos, isso começa até mesmo a cair, né?
E para para pensar as casas antigas hoje, no caso as benfeitorias, né? o tijolo, a tinta, o acabamento que foi construído ali. Essas casas geralmente são compradas para demolição.
Então, que vale ao terreno que tá ali embaixo. A benfeitoria só tende a depreciar ao longo do tempo. Pessoal, trazendo pro meu caso aqui, pra minha realidade, esses apartamentos, quando eu comecei a administrá-los 2 anos atrás, falava-se em 150.
000 de venda. Hoje, 2 anos depois, a inflação já aumentou, o dinheiro já vale menos e eles estão sendo anunciados pelos mesmos 150. 000.
Eu te digo por quê. Porque hoje existem subsídios para se comprar apartamentos novos, mas quando você vai comprar um apartamento usado, esse juros é muito mais caro. Então o comprador ao invés de comprar o seu apartamento usado, vai querer comprar um novinho em folha que foi lançado semestre passado.
Então ele vai comprar esse apartamento, pagar juros mais barato, ter um imóvel mais novo e o seu lá vai ter uma oferta muito pequena de mercado. Ninguém vai querer. E quem tem dinheiro à vista fala: "Mateus, não, pera aí, eu não vou financiar, eu vou pagar a vista".
O cara não vai querer comprar seu apartamento, ele vai comprar no leilão com 50% de desconto. Então, quem tem a vista compra no leilão. Quem quer crédito vai no crédito mais barato do novo e não do imóvel usado.
E pessoal, o terceiro motivo de que para mim torna apartamentos e casas de aluguel residencial um péssimo negócio é a trabalheira com inquilino. Só quem já teve inquilino vai saber o que eu tô falando e pode comentar aqui embaixo nos comentários, tá? Pode deixar o seu depoimento aqui embaixo.
Que trabalheira e que dor de cabeça, pessoal. Eu tenho 16 inquilinos hoje nesses apartamentos e todo mês é uma laurota diferente. É inquilino me ligando, reclamando que o vizinho tá falando mal dele, quer que eu processo o vizinho e quer que eu tomo alguma medida e janela quebrando e reclamando do piso, reclamando de barulho.
É o condomínio reclamando comigo dos meus inquilinos. É gente atrasando aluguel, fala que vai te pagar semana que vem, não paga e some. Aí você vai lá cobrar a pessoa, ela desaparece.
É muito complicado. A pessoa sai, deixa seu apartamento destruído, vira uma zorra. Eu já entrei em apartamento depois de locação que você não acredita que a pessoa julgou aquilo.
Aí você fala: "Mateus, não, você tem um contrato, é só executar. Aí nós estamos no Brasil, né? A gente tem que lembrar que aqui a nossa justiça é uma piada.
Então a gente tem o direito, mas não consegue resolver. E acaba que a gente fica no prejuízo por conta de maus inquilinos sempre, né? É muita dor de cabeça, gente.
Eu eu peço inclusive, ó, vou até insistir aqui. Quem tem imóvel de aluguel, deixa aqui nos comentários os depoimentos para quem tá pensando em investir aí saber que não é brincadeira, que é um negócio muito complicado. E quando nós somamos aí essas três coisas, baixa rentabilidade, baixa valorização e dor de cabeça constante, para mim faz com que seja um péssimo negócio.
Aí você me pergunta, Mateus, quando que vale a pena então investir em imóveis residenciais? Na minha visão, se você quer investir em imóvel, primeiramente compensa comprar uma fazenda, um galpão comercial, uma sala comercial, muito mais do que imóveis residenciais. O mercado é muito mais líquido e também rende muito mais.
Mas se você fala, Mateus, eu quero mexer com casa, eu quero comprar apartamentos para o lugar, quando que isso vale a pena? Na minha visão, só vale a pena em dois casos, pessoal. O primeiro caso é quando você tem uma renda alta com algum negócio, ou você é um autônomo, um advogado, um dentista, um médico e não sabe e não quer mexer com dinheiro, você coloca lá que perder você não vai, né?
Você tá fazendo uma reserva de patrimônio, uma reserva de capital, você sabe que dinheiro na sua mão não presta, você vai gastar e vai torrar, você compra o apartamento e deixa lá que perder você não vai. Esse é o primeiro caso que vale a pena, tá? E o segundo caso que para mim vale a pena é quando você tem uma empresa com alta rentabilidade e com altos riscos.
Você precisa pegar o seu lucro e aportar em investimentos seguros, que são investimentos palpáveis físicos, né? Aí também talvez pode valer a pena devido ao fato de que você já tem uma renda alta com um negócio de risco. Aí você mobiliza para tirar um pouco o risco do seu negócio.
Tirando essas duas partes, pessoal, dificilmente você vai fechar uma conta financeira para valer a pena investir em imóveis residenciais. E eu vou te contar agora pra gente fechar o nosso vídeo por que é tão ruim, porque a rentabilidade é tão baixa atualmente, né? Vou separar aqui em dois fatores.
O primeiro fator é que a oferta de pessoas querendo investir em imóveis residenciais é muito alta. Porque quando a pessoa começa a ganhar dinheiro, ela não sabe de negócio e não entende, é a primeira coisa que passa na cabeça dela, porque é um negócio muito simples. Todo mundo entende.
Eu compro o imóvel, alugo, dinheiro entra, aluguel sai. Facinho, feijão com arroz. Então, por isso, quando as pessoas começam a ganhar dinheiro, mas ainda não entendem de dinheiro, elas vão investir em imóveis residenciais.
Ou seja, muitas pessoas investindo, muita concorrência para poucos inquilinos. Aí isso faz com que o preço caia drasticamente. E o segundo motivo que para mim faz com que imóveis residenciais não seja tão bom, pessoal, daqui pro futuro, é que a população tá parando de crescer.
Então você vê todo dia aí gente construindo apartamento novo e condomínio de apartamentos e prédio e e loteamento e casa, mas você não vê a população crescer. A população mundial ela tá em 8 bilhões e não vai passar de 10. Então assim, até 2040, 2045, nós vamos atingir o máximo da população, não vai crescer mais gente no mundo.
Então os empreendimentos vão continuar, as empresas vão continuar construindo e a demanda vai ficar muito menor e a oferta cada vez maior. Então acho que é um negócio que só tende a piorar, tá? Aí você me pergunta: "Mateus, mas é tão ruim, por que que você não vende?
" Meu sonho vender isso aqui e colocar na minha empresa, investir em usina e investir no meus empreendimentos, mas tá embaraçado na justiça. E além disso, pessoal, eu vejo uma vantagem de ter apartamentos para aluguel. Você consegue dar em garantia.
Então, quando você vai até o banco para pegar capital, eles vão te pedir um bem em garantia. Você tendo esse patrimônio imobilizado, você consegue oferecer a garantia e pegar capital. Essa é uma das únicas vantagens que eu vejo interativos de imóvel de aluguel.
E não mais, é isso. Espero que você tenha gostado do vídeo, espero que você tenha entendido. Se quiser me xingar aqui nos comentários, eu sei que vai ter muita gente que é fã do imóvel residencial, mas faz parte.
Se gostou, deixa o like. Estamos à disposição. Fica com Deus e te vejo em breve em mais vídeos.
Até mais. M.
