Como funciona a GARANTIA de ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA sobre IMÓVEIS?

alienação fiduciária de bens imóveis tem uma instigante a gente sabe que é hipoteca tá praticamente morta mas alienação tudo certa muito viva em vários contratos na Live de hoje eu conversei com a Prof Natália sobre alienação fiduciária que é uma denso mas importante antes de você assistir essa Live dá um like aí para ela circular se você não está inscrito se inscreve no meu canal do YouTube para a gente poder produzir muito mais conteúdos para você bora estudar [Música] Agora me conta hoje a alienação fiduciária E aí o que que o pessoal pode esperar sobre

esse tema tem um tema que você tá preparando para eles então vamos lá porque que eu escolhi esse tema né primeiro imobiliário principal garantia real principal não não tem o que falar quando você envolve Incorporadora quando você envolve banco sempre vai encontrar ali uma alienação fiduciária e não tem repetições em vários setores né Por exemplo se você é o falecimento do devedor se ele se divorciam porque normalmente esses financiamentos eles são com prazo de 30 anos então muita coisa pode acontecer e tem lá uma judiciário Às vezes uma promessa de compra e venda de um

imóvel na planta Então tudo isso gera repercussão né alienação fiduciária e eu tava no Congresso semana passada né o congresso de direito imobiliário e eu vi que é um tema muito tratado tem vários extremamente atuais que estão em debate aí eu falei eu tenho que trazer para eles aqui é sobre primeiro eu vou contar o que que é essa alienação fiduciária porque a gente não entender a base nós não vamos entender o porquê por exemplo num inventário não vai o imóvel tá então por isso que a gente tem que entender como que é a lógica

que funciona ali na self fiduciária Primeiro de tudo alienação fiduciária ela não vem substituir a hipoteca Mas ela deixou hipoteca quase que em desuso tá justamente surgiu com uma necessidade do mercado não tinha segurança na operação de crédito né na concessão do credo porque o devedor não pagava vai hipoteca gente o imóvel permanece com o devedor então o devedor não pagava o credor tinha que executar penhorar isso era numeroso demorava muitas vezes havia dilatação do patrimônio pelo devedor tá E Aí acabava até mesmo é resultando negativo né não e às vezes muitas vezes o credor

satisfazer o seu crédito saber que como eu já sou mais antigo né eu me lembro porque quando lançaram a lei da alienação que você já vai falar foi em 1997 foi bem o ano que eu me tornei registrador Então eu tinha estudado toda a hipoteca sabia tudo assim de poteca e de repente ela mudou vai ser agora a alienação tudo certo Por quê né não porque os credores os bancos não estão conseguindo executar as hipotecas na mesma velocidade que eles queriam então estão parando de liberar dinheiro e os bancos estrangeiros não estão entrando no Brasil

porque a garantia não é boa Olha como o mercado impacta no monte de coisa daí na época o presidente era o Fernando Henrique e ele tratou essa Norma no congresso e criou-se alienação fiduciária E aí veio o Santander entre outros bancos espanhóis vieram para cá agora a gente vem que agora a gente vai ter uma garantia verdade é isso que você falou exatamente as linhas de crédito tinham taxas muito mais elevadas antes porque não havia segurança então a alienação fiduciária ela veio justamente para trazer maior segurança na concessão do crédito e aí então amplia as

linhas de crédito com taxas mais baixas isso automaticamente faz com que as pessoas adquiram né mais crédito mais bem e aí movimenta a economia Então foi uma necessidade do mercado mesmo tá e veio alienação fiduciária E por que ela traz maior segurança na concessão do crédito diferente da hipoteca que como eu disse a hipoteca o imóvel permanece com o devedor então qualquer dívida do devedor o imóvel tava lá no patrimônio dele era alcançado Porque se o devedor entrasse em falência ser insolvência aquele imóvel e responder e aquele credor que tinha garantia ele ia ter que

entrar lá no concurso de credores receber depois do trabalho Extra concursais Todas aquelas regras lá da Falência agora a alienação fiduciária é diferente alienação fiduciária como ela é contratada o devedor ele transfere o imóvel transfere a propriedade resolúvel para o credor então o credor lá na matrícula quem vai constar como proprietário ainda que sobre uma condição resolutiva é o credor tá então ele está esse imóvel sai da esfera patrimonial do devedor E aí no caso por exemplo dívidas do devedor né credores o devedor ou se o devedor ele entra em solvência ou ele vem a

falir aquele imóvel não responde tá porque o devedor não tem mais o imóvel isso tem que ficar muito claro o que que o devor tem o devedor tem o direito real de aquisição daquele imóvel tá isso ele tem um valor né o direito real de aquisição não tem o imóvel então é tudo que você foi envolver uma alienação fiduciária primeiro que você tem que pensar é essa lógica o devedor não tem mais o imóvel não é o imóvel que vai responder por nada inventário em divórcio não é o imóvel no litoral né minha casa que

eu comprei na virada do ano passado eu não tinha todo o dinheiro para comprar ou não queremos descapitalizar independentemente de ter uma parte financeira então só para deixar assim claro né Eu comprei a casa né com o dinheiro meu e do banco paguei o vendedor o vendedor saiu da jogada aí eu dei ela em garantia o banco a casa hoje ela pertence ao banco mas eu estou pagando mesa mesmo se eu venho a falecer hoje na na tela sei que tu vai explicar daqui a pouco meus filhos não vão inventariar a casa não porque não

tem a casa eu tenho os direitos sobre a casa que é bem diferente mas eu tô pagando Quando eu acabar de pagar o banco vai me dar uma quitação e a casa volta para mim aí ela vai ser minha de verdade né então o sistema muito diferente mas para quem ainda não estuda a alienação fiduciária preste muita atenção nessa aula hoje aqui porque você vai entender que a casa pertence ao credor neste momento que a gente está financiando ela exatamente nós temos aqui por mais um credor fiduciário né na propriedade posse indireta do interior terciário

a posse direta fica com o devedor isso também gera vários impactos uma decisão recente do STJ que eu vou comentar mais à frente dessa posse Direta do devedor daquele imóvel tá E aí então eu queria trazer algumas alguns pontos da lei 9.514 que a lei que traz que trata da alimentação fiduciária de bens Imóveis muito importantes e que hoje pode gerar alterações enfim vamos lá a lei Ela traz que a alienação fiduciária ela pode ser contratada por qualquer pessoa física ou jurídica e não precisa ser só por entidade que esteja operante no sistema financeiro imobiliário

ponto Então veja qualquer pessoa particulares pode ter ali na sua fiduciária entre pessoas jurídicas de direito privado pode ter alienação fiduciária é muito comum uma operação muito comum é Incorporadora Incorporadora bloqueador que que eles fazem aquele que está adquirindo apartamento o João ele quer adquirir um apartamento tá um imóvel na planta mas ele não tem todo o dinheiro aí que tem Incorporadora faz Olha eu vou fazer um empréstimo você me paga tá paga uma entrada enfim você me paga por mês mas esse essa unidade que você tá adquirindo vai ficar em elevação fiduciária para mim

isso é uma operação que não envolve o sistema financeiro imobiliário de habitação e é possível a lei permite e a Lei também traz que todas os atos ou contratos que envolvem a lei 9.514 tem alienação fiduciária então mesmo aqueles de Constituição transferência ou modificação de direito reais sobre imóveis eles podem ser praticados por Escritura pública ou instrumento particular com força de Escritura pública Então veja a lei traz que aliança fiduciária ela pode ser contratada por qualquer pessoa física ou jurídica independentemente está operando no sistema financeiro imobiliário e também traz que o instrumento pode ser a

Escritura pública ou instrumento particular com força de Escritura pública então ali nós temos uma exceção aquele artigo 108 do Código Civil que exige Escritura pública nesses atos de Constituição é de transferência de direitos sobre imóveis tá acima de 30 salários mínimos agora é um ponto muito interessante porque veja a lei não tá fazendo qualquer tipo permite um instrumento particular divergências temos estados que eles vão interpretar a seguinte forma Olha o instrumento particular com força de estrutura pública ele só vai ser possível de ser utilizado para que elas entidades para que eles contratos que envolvam fiduciária

com entidades operantes no sistema financeiro imobiliário no sistema financeiro de educação e Cooperativa de Crédito tá fora entre particulares então Esses contratos com alienação fiduciária entre particulares se exigem Escritura pública o dinheiro vem de várias Fontes vendo o sistema financeiro de habitação que é aquele antigo BNH que ela forma que o governo tem de incentivar compra de moradias sistema financeiro de habitação sfh o dinheiro pode vir do sistema financeiro imobiliário que é um sistema onde os bancos privados injetam recursos no mercado para financiar Imóveis ou até de cooperativas até de consórcios né eles também consórcio

também usa o sistema de alienação fidélico todos eles podem fazer instrumento particular não precisa fazer Escritura pública e Esse instrumento particular tem uma força uma força né de Escritura pública maravilha agora entre particulares se eu e você vamos fazer um contrato de compra e venda de uma casa de um milhão de reais no primeiro momento aplica assim Escritura pública mas alguns lugares permitem se a gente fizer alienação fiduciária ocorra também por instrumento particular alguns lugares ela tem entendimento que a lei não faz qualquer distinção se não faz distinção é instrumento particular pode para todo mundo

inclusive entre particulares não ali não fala que só instrumento particular só para aqueles operantes do sistema financeiro imobiliário mas aí eu levanto uma questão muito interessante CNJ o CNJ ele foi estar a julgar uma um procedimento né conta ali o provimento de Minas Gerais tinha essa questão de divisão então Escritura pública seria necessário para as alienações fiduciárias entre particulares e instrumento particular com força de Escritura pública poderia somente naquelas entidades operantes do sistema financeiro E aí o CNJ ele foi julgar esse caso e que que ele fez ele ratificou o provimento de Minas Gerais então

ele falou assim é isso mesmo é como se ele tivesse manifestado quando é isso então a Escritura pública ela é exigida no caso entre as alianças judiciárias entre particulares Tá e é unicedi de Conselho Nacional de Justiça né que está acima das corregedorias então há muita discussão quanto a isso porque ele ratificando ele passa a ter esse entendimento certo e aí os estados que aplicam instrumento particular para tudo até inclusive entre particulares como que vai ser será que eles vão ter que alterar o seu entendimento e aí isso gera diversos debates porque vem os advogados

de Incorporadora malucos que fala assim Como assim né porque instrumento particular eles faziam o instrumento particular com todos os requisitos gente tem que ter todos os requisitos do artigo 24 da lei 9.514 e agora eles vão ter que por exemplo com esse entendimento do CNJ vamos ver como que vai fluir isso aí eles vão ter que passar a exigir Escritura pública e aí o que eles vieram falando olha vai onerar vai onerar e a gente vai passar para o consumidor final né Nós vamos ter que fazer a Escritura pública vai ficar mais Custoso e isso

vai ser embutido no valor do consumidor final daquele que está adquirindo a unidade outros já tem entendimento de que na verdade isso vai ser bom porque vai passar pela fé pública do tabelião E lá o registrador vai ter que analisar e vai estar mais tranquilo para analisar os requisitos isso vai evitar fraudes de instrumento particular enfim vai se tornar o procedimento um pouco mais sério tá então nós temos esses dois posicionamentos e nós temos essa questão do CNJ então estados que hoje permite particular tem que ligar um alerta tá Inclusive tem advoga para Incorporadora também

ligue Esse Alerta tá porque pode ser que isso venha alterar também e passe a se exigir é Escritura pública na verdade o sonho do mercado é sem instrumento particular né sonho do mercado é criar uma base de registro fora do registro Imóveis São do mercado é audacioso né e cada vez mais permitindo que o próprio sistema faça os contratos avalidos contratos elimines contratos e deixe fora registrador e notário que é quem é o peso na balança porque quando dá o estouro é a gente que tem que resolver então o sonho do mercado imobiliário sempre é

o que não precisa de Tabelião e não precisa nem de registrador nós vamos fazer uma central Nossa a gente aqui registra garantir a gente executa o cara o estado Não se preocupa mais deixar tudo na mão dos bancos que tá tudo resolvido nós vamos resolver a vida de vocês que é um sonho que pode tornar um pouco pesadelo Então tem que tomar muito cuidado quando a gente lida com o mercado imobiliário voraz né que é aquele que tá querendo liberar o dinheiro pegar a garantia e se você por algum problema não dê certo perdeu tudo

mas é um debate longo e é interessante a gente saber que alguns estados ainda permitem instrumento particular outros não outros Escritura pública mas que tem que ter requisitos você falou os requisitos da 95 14 e os requisitos da Escritura pública em si lá 215 né do Código Civil então muito bom Alguém Botou ali Natália eu preciso fazer um parente que eu não posso deixar passar alguém botou assim ó Saiu um código de normas novo ontem Nacional Cuidado gente cuidado não saiu não tá o que que aconteceu houve uma divulgação ontem no site que havia o

código de normas o pessoal começou a compartilhar eu liguei para um amigo meu que trabalha no se Federal ele falou com as ajudas de CNJ e não saiu o código não tá aquilo ali é só um projeto que saiu saiu vazado não saiu o código de normas Então tome cuidado com esse código de norossar circulando nos grupos ele não é ainda na data de hoje 31 de agosto ele não é ainda o código de normas nacional Não começa a aplicar o que não existe voltei para cá voltei para aliena que saiu eu fico correndo lá

ver se tinha alguma coisa é o Fake nesse momento é um fake você cuidado tem gente já distribuindo para os funcionários do cartório ó vamos ler Vamos ler calma não saiu ainda não saiu ainda e quem publicou em algum site né Tem que avisar O estagiário que não dá para publicar Mas vamos inclusive no Congresso eles comentavam que tava no forno para sair aí saiu e agora não era esse enfim mas vamos lá então os requisitos lá no instrumento particular ele também tem que seguir os requisitos que tem que estar numa Escritura pública também que

são aqueles do artigo 24 da lei 9.514 né então o valor da dívida o prazo e as condições para reposição desse empréstimo essa cláusula de Constituição da alienação fiduciária tem que estar lá expresso o juros e eventuais encargos tem que estar nesse contrato um ponto importante é a cláusula que que libera né o devedor da utilização daquele imóvel então ele está livre para utilização daquele imóvel enquanto durar essa alienação fiduciária né consolidação tem que ter um valor que esse imóvel ele vai em um evento vai ser o valor que ele vai ter um eventual público

leilão tá que nós vamos ver o procedimento Então tem que ter lá no contrato é avaliação já desse imóvel que ele teria lá no eventual leilão tá bom e tem que ter também o procedimento de leilão e o prazo de carência tá nós vamos ver isso também no procedimento quando a gente for tratar tem que ter esse prazo de diferença Então veja eu disse aqui que o a mais comum no mercado é justamente a aquisição do crédito para aquisição de um imóvel por exemplo e esse crédito ele vai ser pago parceladamente um empréstimo e no

caso é dado em alienação fiduciária que pode ser para própria Incorporadora ou mesmo para uma instituição financeira e veja que nós temos aqui tudo vinculado então só só compra e venda porque a o financiamento né só há o financiamento porque há essa questão da compra e venda de um bem imóvel Então veja não haveria financiamento né não haveria garantia Se não tivesse o financiamento isso não haveria o financiamento se não tivesse a compra e venda então perceba que a compra e venda com muto né que é o empréstimo e alienação fiduciária é tudo vinculado são

contratos dependentes entre si eles podem ser instrumentalizados na mesma estrutura pública no mesmo instrumento particular sim pode estar instrumentalizado no mesmo instrumento só que eles são dependentes E por que que eu digo isso importantíssimo e isso gera é muitas muitas dúvidas tá indisponibilidade em nome do devedor Então veja nós temos que observar no momento da compra e venda né Desse bem com o empréstimo né com o dinheiro adquirido do financiamento e alienação filho vou levar a Registro tá Se tiver já uma indisponibilidade em nome do devedor fiduciante ele não vai conseguir registrar Esse contrato porque

ai mas como assim você não Analisa em disponibilidade do adquirente de um imóvel não mesmo tá aquele que está adquirindo você não vai analisar se ele tem uma indisponibilidade só que aqui veja ele tá adquirindo e já tá dando em garantia esse imóvel transferindo para o credor fiduciário E aí eu tenho que analisar em disponibilidade dele também e aí o que que o provimento 39 que trata da indisponibilidade traz no momento em que é realizada compra e venda e que esse bem entra na Esfera patrimonial do devedor já tem que averbar em disponibilidade Então veja

logo ele tá comprando tá ele tá comprando com o dinheiro do empréstimo ele pegou um financiamento pegou o dinheiro ele tá comprando esse imóvel no momento em que esse bem ele integra o patrimônio devedor ele é alcançado pela indisponibilidade E aí ele não vai conseguir conceder ele nação judiciária tá E aí você pode perguntar então vamos aplicar a sensibilidade aqui vamos registrar o contrato de compra e venda e havendo a informidade aí a gente não registra a alienação fiduciária né Só compra e venda E aí nós tivemos uma decisão do Conselho superior da mestrado que

não é possível não é possível porque aqui nós temos negócios atos jurídicos dependentes entre si nós não temos uma situação de independência né E aí no caso que permitir assim de habilidade Então não é possível ele não vai conseguir nem registrar o seu contrato de compra e venda tá então tá dependendo do outro né Como eu disse né não haveria financiamento não haveria houvesse a compra e venda né se não houvesse o bem enfim tava tudo vinculado não é um contrato não é que você tá comprando um imóvel agora e depois de tantos mineração fiduciária

tá são dois momentos não você tá adquirindo aquele imóvel com dinheiro do financiamento que aquele que está financiando exigiu que esse imóvel fosse dado então é tudo então você não pode se sentir e registrar apenas a compra e venda e deixarem nação fiduciária tá então é muito importante que você Observe se há uma disponibilidade desse que está adquirindo né porque devedor sente no caso então no caso eu tô adquirindo imóvel se eu tenho uma indisponibilidade mas eu tô comprando o imóvel não tem nenhum imóvel no nome agora eu vou comprar eu vou alienar vai sair

o registro mas também vai sair a disponibilidade aqui no Estado de São Paulo o que que vai acontecer vai chegar o instrumento particular se for por público Tabelião já vai analisar Se for para o instrumento particular vai chegar o registrador vai analisar ele não vai registrar nem a compra e venda então é como se é nem conseguisse porque daí ele vai falar olha já tem uma disponibilidade no momento que eu registrar você não vai conseguir dar ele nação fiduciária e como bado a compra e vendas Só existe por conta do financiamento eu não consigo nem

registrar a compra evento né o contrato vai ficar parado não vai chegar o seu momento final quanto não for cancelado debate acesso à disponibilidade não vai entrar isso é interessante agora outra situação é quando eu tenho a compra e venda então registra compra e venda registrei alienação fiduciária E aí posteriormente vem uma indisponibilidade em nome do devedor essa indisponibilidade em nome de filhote depois que já registrou tudo tá ela impede a consolidação da propriedade ela impede que no caso do devedor se ele está ele passa a não pagar mais as parcelas tá aí nós temos

todo um procedimento extrajudicial mais série que aí lá na hipoteca execução é de consolidação dessa propriedade nome do fiduciário que ele está lá com a propriedade resolúvel Então vai consolidar vai ficar inteiro para ele a propriedade porque a inadimplemento do devedor consolidação da propriedade e o entendimento também foi de que não tá porque como eu disse o devedor que docente ele não tem mais o imóvel ele tem o direito real de aquisição Então essa disponibilidade não vai alcançar o imóvel vai alcançar esse direito real de aquisição do devedor em alienação fiduciária tudo ok toque pagando

de repente entra uma indisponibilidade contra mim eu tô pagando a casa ela é sobre os meus direitos ela não é sobre a casa tudo bem aí eu não pago a casa e aí o banco me executa extrajudicialmente como tem a disponibilidade sobre os meus direitos não quer dizer nada que o banco vai poder me tirar o restante consolidar nele mandar para leilão porque a minha disponibilidade não afeta o banco é isso então Veja essa indisponibilidade posterior em nome do devedor fluciante nada impede Que haja consolidação da propriedade em nome do banco Tá e agora vamos

entender um pouquinho como que é esse procedimento de consolidação né é muito interessante vamos lá então eu tenho então alienação fiduciária devedor no vencimento as suas parcelas né aquela parcela do vencimento ele está inadimplente então Lembra que eu falei que um dos requisitos do contrato tem que ser o prazo de carência o que que é esse para a diferença Olha o criador fala assim ah você não pagou aqui na data Tá bom eu vou esperar mais um pouquinho que é o prazo de diferença se você não pagar nesse período eu tô te dando ainda o

período que você pagar você não pagar eu vou entrar vou requerer então o procedimento de consolidação da propriedade no registro de imóveis Então veja esse é o prazo para isso que tem que estar previsto lá no contrato tá bom que é ele fala assim vamos aguardar vamos ver se ele paga né esse é o prazo de diferença não pagou o o credor do cérebro vai fazer o quê vai requerer perante o registrador de móveis o início do procedimento de consolidação da propriedade tá E aí que que ele vai nesse requerimento pessoal tem que ter é

o CPF o nome do viciante É tem que ter a família normalmente os códigos de normas eles trazem isso tá ele tem que apresentar a planilha do débito tá que que tá ali o que que ele tá devendo o valor que ele tem que pagar tá as parcelas vencidas aquilo que for vencer até a data do pagamento juros em cargos todas as despesas que ele tá tendo com o cartório ali né com registro de imóveis o procedimento de consolidação Então nesse requerimento ele tem que trazer demonstrativo do débito né além dos dados endereço do devedor

Feliciano de endereço comercial tudo para intimação E aí vai ser protocolado Então esse procedimento e vai dar início ao procedimento o que que vai acontecer o registrador de móveis ele vai inclinar o devedor ele pode queimar ele mesmo lá né no rede de móveis tem alguém que vai vai então até o local ele pode solicitar o registro de títulos documentos que faça essa intimação ou mesmo pelo correio aquela mais com limão própria né porque ela tem que ser pessoal tá ela tem que estar ou pelo representante Legal ou procurador legal muito constituído mas tem que

ser pessoal tá bom quando você tem uma situação de condomínio é possível que você faça o porteiro né de uma ação na portaria que quando você tem um acesso né controlado bom então vai ser realizada essa intimação para que o devedor fiduciante ela pague e ele pague em 15 dias então ele tem o prazo de 15 dias para efetuar esse pagamento no cartório prazo da morte os cara quase enlouquece nesse prazo meu Deus do céu que ele vinha atrasado a dívida ficou enorme vai perder a casa é um horror e inclusive pessoal tem que ser

pago no cartório não vai lá paga não vai porque isso o que que vai acontecer lá no cartório Deus 15 dias ele vai certificar Que decorreu o prazo e vai dar a consolidação se houver o pagamento do ITBI pelo credor judiciário então mesmo que você fale não pelo amor de deus eu paguei para o credor tchau amém tem esses furos da lei né porque assim a pessoa vai lá e paga direto no banco cartório não sabe né então tem que informar um e outro é muito parecido no protesto também né vai para protesto e o

cara paga direto o credor cartório não sabe né E às vezes uma empresa grande banco grande tu vai lá e paga no gerente o sistema de cobrança vai lá e consolida propriedade daí da confusão depois então é isso vai pagar pegadinha do cartório Recolhe e Pronto né Tem diversas variáveis aqui que acontece né o cara paga daí querem cancelar consolidação uma loucura uma loucura mas tem que pagar nos 15 dias paga nos 15 dias se vira te vira e paga aqui em São Paulo tem decisões não adianta depois que ele cancelar a consolidação porque pagou

para o credor tá então tem tudo isso aí teria que ser um novo negócio jurídico em todos os de um novo negócio jurídico então sempre levem para pagamento lá no cartório tá lá no registro de imóveis bom passou 15 dias não houve o pagamento o que que o registro de imóveis vai fazer ele vai notificar vai falar certificar que não houve o pagamento vai falar olha não houve o pagamento então Me apresente a guia de TBI paga tá E no caso do laudêmio se tiver ali uma situação de entre Deus e tá e apresentando eu

vou averbar a consolidação da propriedade em seu nome então apresentou averbou a consolidação Isso quer dizer então que agora o criador do sério vai ficar com esse imóvel não tá a lei exige que esse imóvel ele seja submetido a leilão no prazo de 30 dias então consolidou ele tem um prazo de 30 dias para vender esse imóvel no leilão e aqui também uma questão bem interessante novidades trazidas pela lei 13465 de 2017 tá porque veja o no primeiro leilão Qual que é o valor que vai ser levado ao imóvel no primeiro leilão o maior lance

ele tem que ser o valor do imóvel né o valor venal do imóvel com os encargos enfim só que não pode ser inferior ao valor é avaliado pelo órgão público que é naquele atribuir ao ITBI né aquele valor base para ITBI não pode ser menor que esse valor então você vai fazer uma avaliação e lembre que no contrato vai ter que estar avaliado o imóvel o valor do imóvel vai ter que estar estipulado lá no contrato o valor que ele vai ser submetido a um público leilão então é esse valor é avaliado lá que vai

ser utilizado aqui Claro com evento mais atualizações enfim vai ser feito uma nova avaliação tá então é o valor do imóvel no primeiro leilão que não pode ser inferior aquele valor base tá bom E aí no caso não houve lance desse valor ali no primeiro leilão aí em 15 dias vai ter que ser levado ao segundo leilão E aí no segundo leilão tá o lance ele tem que ser maior ou igual ao valor da dívida né da dívida mas todos os encargos despesas juros enfim que aí também é feito todo um cálculo lá do segundo

leilão Quanto que é esse lance tá bom E aí no caso é qual o período que esse devedor o que que é purgar amor é a possibilidade dele pagar a dívida que ele tem tá e voltar tudo ao normal né voltar ao cenário ali da do contrato deles são fiduciária sem que haja consolidação da propriedade em nome do criador judicial antes nós não tínhamos prazos antes dessa lei 3 e 465 de 2017 nós não tínhamos prazo tá é o prazo que o dever do centro podia purgar a sua Mora ele podia pagar a sua dívida

e tava tudo certo voltava tudo ao normal e aí o que que os tribunais interpretavam eles aplicavam a uma regra lado decreto lei 70 que ele trata sobre a hipoteca né E eles falava assim então você pode porgar amora até o momento da assinatura do alto de arrematação lá no leilão tá então esse é o momento que você pode por essa morte então ele tinha até o momento lá da assinatura do automatação vai lá e fala assim não tá bom vou pagar minha dívida e volta tudo ao normal tá ele tinha até esse momento como

a Lei 3 e 465 isso foi alterado ele tem até o momento da consolidação da propriedade para pulgar amor depois de consolidada ele não pode tirar assim tá bom eu vou pagar minha dívida e volta tudo normal tá não quero perder esse imóvel ele não pode a ver boa consolidação extinguiu-se o contrato acabou tá E aí o que que ele tem a única coisa o único benefício ali que eu deveria fazer o direito de preferência na aquisição daquele imóvel até o segundo leilão então até a realização de segunda leilão ele tem o direito de preferência

mas o que que é esse direito de preferência nada mais é que comprar que a preferência na compra do imóvel então ele vai ter que pagar e aí vai ser o valor da dívida né ele vai ter que pagar nesse direito de preferência o valor da dívida com todos encargos juros o que o credor fiduciário gastou para fazer a consolidação o leilão vai ter que pagar novamente todos os custos de um novo negócio jurídico né E aí tem esse entendimento que tem que ser por Escritura pública esse novo negócio jurídico da Escritura pública vai ter

que pagar um novo ITBI Então veja aonde vai o direito de preferências variáveis isso aí né porque o segredo para o advogado tentar anular o procedimento eu sei que você é terrível falar porque eu sou registradora então mas é o segredo é esse tu achar um furo porque a norma ela é bastante agressiva em relação ao devedor a execução é toda extrajudicial né então o cara piscou tem cara quer notificado dentro desses 15 dias que a Natália falou e ele vai procurar o advogado no décimo quarto dia então se você tá em casa receber uma

notificação meu amigo no primeiro dia já liga para o seu advogado não porque ele precisa trabalhar precisa pensar também não é uma coisa rápida né ele tem que às vezes no cartório saber o que tá acontecendo e o prazo tá vencendo como a Natália falou daí ocorre essa consolidação ou seja tu não pagou vai no banco na prefeitura recolhe ITBI passou para o nome mas tem que botar para venda agora então ele bota para venda devedor tá ali assistindo tudo tentando de alguma forma resolver não Deus vai para leilão Ele só tem a preferência Mas

ele tem que recomprar vai gastar então o sistema é bastante forte em relação ao devedor e o advogado tem o tempo dos 15 dias para lutar ou depois acontece com frequência vou falar agora uma coisa aqui que não devia falar eu vou falar acontece com frequência que alguns procedimentos são impugnados pelo Poder Judiciário e esses dias até eu fui convidado para dar uma palestra mas neguei sobre isso ah ninguém porque eu entendo que não tem que falar sobre este né que ah o poder judiciário está concedendo muita liminar para trancar o procedimento de elevação fiduciária

eu queria que eu pudesse uma palestra para juízes de um local para explicar mais essa judicialização não tem nada a falar com isso se há problema juiz vai com certeza com certeza eliminar travando o procedimento que o restauro tem que fazer é tomar toda cautela necessária para saber quem te por exemplo a casa é do marido da mulher intimação marido presidente de uma mulher ou não o imóvel é de um interveniente um terceiro interveniente precisa intimar quem do procedimento por exemplo teve só piorar a situação mas não vamos responder isso tá tem dois imóveis de

alienação fiduciária e a dívida foi paga mais da metade e agora veio a execução tem que intimar em relação aos dois imóveis a um só a gente pode fazer diversas variáveis aqui né Isso é uma live de uma hora que não consegue esgotar o tema por isso que a Natália vai gravar agora as aulas de alienação tudo certo na plataforma que não vão ser poucas porque ela vai pegar ponto a ponto para levar os alunos vão ganhar de graça não pagar nada por esse curso Então tudo certo com a Natália porque são diversas oscilações que

podem ter isso a gente tá aqui trazendo uma live as coisas mas você começa a sair para um ladinho Ah o devedor não pagou Mas agora ele quer ir lá seu direito de preferência mas o banco deu um documento que permite você lá consolidação da propriedade o banco dá esse documento e aí pode cancelar a consolidação E aí pega o ITBI de volta e tem lugar começa a enlouquecer os procedimentos Então tem que se ter uma linha e a Lei deixa algumas brechas e alguns códigos armas atuam que são em relação às variáveis por quê

Porque tá se lidando com famílias tá se lidando com empresas com sistema imobiliário com prefeitura ou seja envolve uma série de coisas então ali é essa como a Natália falou agora pode acontecer variáveis pode por exemplo 21 ao cara e o cara tá em união estável e a união estável dele que que eu faço agora com ela ou não hein Ah depende se o bem é dos dois ou é só dele não comunicou Mas e se a construção foi feita depois e a construção comunicou então é um tema que a gente sempre vai ter novidades

e variados por isso que é um tema abordado em congressos como a Natália tava que facção extremamente importante então o valor do imóvel era um mas o cara fez um andar a mais no imóvel o imóvel vale muito mais do que hoje ele tá perdendo o imóvel para uma dívida Mas tem uma parte que ele fez e construiu outra variável indo imóvel para leilão que tá dívida ou se a venda no leilão foi inferior ao valor da dívida como é que fica o Sobrou um valor como é que fica então tem tem variáveis tem você

que tá em casa deve abrir sempre a mente para isso você quer de cartório Ou você quer advogado porque tem muita coisa né na nessas variáveis né Muito muito inclusive no leilão e for vendido esse imóvel acima do valor da dívida O que sobrar Tem que ser restituído ao devedor financeiro Então credor ele tem o prazo para restituir né E chegou no segundo leilão não vendeu nenhum valor não vender aí nós temos ali 9.514 que faz que ela traz mais ou menos que xinga e tudo então o devedor que ele não tem não fica mais

obrigado a pagar caso tenha sido vendido né casa ainda tem algo na dívida que seja vendido a menos do que o valor da dívida né ou também o credor não tem que restituir caso o bem seja vendido é maior do que o valor da dívida né então aqui acaba tudo fica o credor fiduciário com o bem e ninguém mais tem que pagar nada para ninguém é como se tivesse existindo tudo né E aí no caso a possibilidade aí da venda direta né é que aí é uma venda direta que vai ocorrer por escritura ou se

o banco financiar de novo por alienação fiduciária é um novo instrumento particular exatamente mais um né E aí tem questões outras variáveis interessantes morreu o pai ficou a esposa então e os filhos de herdeiros e era alienação fiduciária Agora não vou falar de inventário agora vou falar se ela deu um problema na família não pagar as prestações e o banco quer notificar para tirar a propriedade ele notifica quem a viúva e os filhos ah mas tem um filho menor e agora como faz e agora como faz tem um filho que tá na Europa e vai

passar 20 dias lá tá fazendo um intercâmbio como é que eu faço então quando a gente começa a estudar a gente encontra variáveis que você fica pera aí mas isso aqui posso fazer edital posso tirar o imóvel de alguém por Edital Será né o cara já pagou uma parte grande da dívida e e se aplica aquela teoria vamos imaginar que é Faltou só duas prestações né Natália e aí eu não pago as duas últimas eu perco o imóvel ou fato de eu ter pago 98%, eu não poderia perder o imóvel né exatamente nós temos a

decisão sobre isso que na alienação fiduciária não se aplica essa teoria da de implemento substancial né Por mais você tenha pagado 90% não pagou vai consolidar Diferentemente da Promessa né que na promessa de compra e venda tu não consegue tirar o imóvel tu vai executar só o valor que falta essa questão a gente foi entrar nessa questão de intimação por exemplo ninguém sabe quem são os herdeiros ninguém encontra eles quem que vai te matar e tem que ser uma inflação pessoal tem que ter entendeu tem que ter essa intimação isso não vai anular o procedimento

né os principais as principais causas de nulidade é lá no leilão ou na intimação Então você sempre tem essas duas principais causas de nulidade eu queria trazer para vocês porque nós temos aí para ser aprovado na Câmara tá já foi no senado teve algumas emendas para ser aprovado na Câmara o novo Marco legal de garantia esse novo Marco legal de garantias ele vai trazer uma várias regulamentações aí no que tange a hipoteca alienação fiduciária enfim eu queria trazer um ponto muito importante que a maioria da doutrina já já defende isso né que é a questão

da alienação fiduciária superveniente da Verdade superveniente porque veja na hipoteca como bem ele permanece ali com o devedor ele pode dar hipoteca de segundo grau Então ele pode dar aquele imóvel e para garantir impoteca uma outra dívida tranquilo tá agora a alienação fiduciária como a transferência desse imóvel pro criador judiciário esse devedor no pote dá esse imóvel alienação fiduciária para outro para outro credor que ele tenha pegar uma dívida né pegar um crédito Então nós não temos a possibilidade da alienação fiduciária de segundo grau isso já é sedimentado só que o que que mais alguns

enunciados de Jornadas a doutrina começou a discutir haveria possibilidade de uma alienação fiduciária da propriedade superveniente Então veja é diferente de eu pegar aquele imóvel e dá-lhe no seu fiduciária para uma outra dívida a aliação fiduciária da propriedades proveniente é o devedor que dociante fala assim olha eu tenho o direito real de aquisição eu tenho direito a uma propriedade superveniente eu posso dar inovação fiduciária esse meu direito e aí caso venha eu venha apagar aquela primeira aquele primeiro empréstimo né e Cancela a alienação fiduciária esse outro credor ele já pode então ter transferida o imóvel

para ele em alienação fiduciária então é da propriedades provenientes no momento em que a propriedade que eu paguei cancelou a primeira alienação fiduciária esse imóvel retorna para mim e ele já vai em aliena para o novo credor tá eu poderia e a doutrina e demais já defendiam essa possibilidade da ligação fiduciária superveniente inclusive fundamentando no código civil só que nós tínhamos a gente encontrava uma barreira do jurisprudencial de registro desse contrato ficava ali só entre as partes essa alienação fiduciária da propriedades proveniente porque porque falava assim olha o roubo dos atos de registro ele é

taxativo não tem lá alienação fiduciária da propriedades proveniente E aí encontrava-se essa barreira no registro E esse novo Marco legal das garantias ele vem Justamente regulamentar a possibilidade de na contratação Então esse devedor ele tá contratando com aquele novo credor que ele vai dar a iluminação fiduciária essa propriedade superveniente então nessa contratação eu já posso levar a Registro ela tá E ela vai ficar sobre uma condição suspensiva Ou seja no momento em que houver o cancelamento daquela primeira alienação fiduciária porque eu já apaguei tudo tudo então o momento em que houver o cancelamento e o

retorno da propriedade para o devedor imediatamente já vai ser transferida em elevação judiciária para o novo credor tá já fez isso já fiz isso antes da pandemia eu já fazer já ensinava isso aí quando era até do mesmo credor porque para quem não pegou essa sacada aqui da Natália presta atenção você eu comprei a minha casa aqui no litoral e dei para o banco em garantia Ok tô pagando para o banco a casa é do banco eu tô pagando eu quero pegar um outro dinheiro eu não tenho a casa para pagar porque porque a casa

tá com banco Ah mas não dá para dar em segundo grau não é hipoteca gente é alienação agora e se eu fizer um seguinte pensamento Quando eu acabar de pagar a casa vem para mim correto correto então eu vou receber uma propriedade Futura superveniente recebê-la depois é essa coisa que eu vou receber depois que eu já quero dar em garantia Ou seja eu vou pegar um novo dinheiro e vou dizer assim que eu receber a propriedade ela já tá em garantia para você meu amigo é isso aí mas por que que o cara aceitaria isso

vamos imaginar que eu já paguei 90% do contrato Falta só 10%. eu digo para o banco olha aqui ó a dívida era de um milhão já paguei 920 mil Falta só 80.000 só que eu não consigo liberar o imóvel porque ele tem alienação judiciária mas eu já quero pegar 500 mil com você então vou fazer um contrato quando eu pego esses 500 mil e eu dou em garantia esse imóvel que eu vou receber de volta mas eu vou receber então a gente bota uma condição que suspende essa minha garantia quando eu receber ele já vai

garantir para o outro né A questão é que ele para matrícula condições suspensivas a galera não gosta muito revela a história do Futuro também né Eu posso fazer uma doação para o nascituro Ah pode O Código Civil prever legal e como é que eu faço isso então faço uma escritura de doação para se tornar registre a escritura não registra que ele não nasceu ainda Ah tem que esperar nascer ah tem que esperar nascer eu posso botar na matrícula e esperar nascer ou eu tenho que esperar nascer com a escritura em casa é quem vem primeiro

o ovo ou a galinha né então tem coisas que a gente discute com certeza né Muito bom trazer de manhã esses temas mas é a possibilidade vai clarear essa possibilidade falou da condição suspensiva sobre a alienação fiduciária para terceira ele promete fazer bastante coisa tá inclusive por exemplo a possibilidade de você dar um imóvel para outros créditos porque carregamento então por exemplo se você tem uma dívida de um milhão e você imóvel de um milhão que você pagou 500 mil você faz um recarregamento você pega o crédito e fala assim olha eu preciso de 500

mil de volta né como se tivesse pago e agora preciso de volta e fica com esse imóvel aí em garantia já né que já tá garantido Mas como eu já paguei 500 mil Agora só tá garantindo 500 Então agora eu consigo pegar de novo o crédito e continuar a garantia ele da elenação fiduciária né um recarregamento e também a possibilidade naquelas operações de abertura de limite de crédito né que são aquelas garantias guarda-chuva Então tudo isso tá para ser regulamentado enfim tem muita coisa acho que eu nem vou conseguir ter que chegar na metade eu

tinha para falar até para quem está assistindo essa Live é a primeira vez que você chega aqui no canal essa Live é uma live mais densa cuidado né não vai te assustar e ir embora né ó essa Live é uma live mais densa mais pesada porque porque ela envolve uma lei específica mas envolve uma situação muito que são as garantias imobiliárias e alienação fiduciária é a ordenação fiduciária é a garantia mais comum mais presente então se você ainda não estudou nunca alienação fiduciária comece a estudar e essa Live aqui ela tem muito conteúdo denso de

importantíssima qualidade ela até agora vai gravar os módulos que vai deixar mais rico ainda o nosso curso né mas não tem como esgotar o tema não Natália são muitas coisas inclusive eu queria trazer também vou trazer um pouquinho a Natália pera aí ó clica aqui no meu nome vai aparecer o nome dela sigam ela tá clica aqui no meu nome Ela é professora do meu curso faz parte do meu suporte plantão faixa preta clica aqui advogado em São Paulo faz parceria com ela manda mensagem para ela ela às vezes faz atendimento se São Paulo capital

também ela marca então Sigam a Natália para você ter mais acesso a conteúdos técnicos importantes do direito imobiliário nesse país super recente do STJ pessoal Lembra que eu falei que o devedor fiduciante ele não fica mais com o imóvel tá só que nós temos que o devedor ele tá lá usufruindo do imóvel Então quem é responsável pelo pagamento do IPTU das despesas com dominais inclusive alteração da lei 14.620 que a lei do programa Minha Casa Minha Vida que ela trouxe regulamentado expressamente ali na lei 9.514 que quem é responsável pelo IPTU é o devedor de

IPTU pelas despesas de condomínio E aí saiu uma decisão do STJ porque que que aconteceu o devedor de pagar as despesas condominiais tá as taxas condominis E aí no caso o que que eles falaram vamos penhorar o imóvel porque veja lembra que dívidas próprios que acompanham um imóvel aquele que adquire recebe todas essas dívidas e vai responder o imóvel responde dessas dívidas né E aí vamos penhorar o imóvel e aí o que que o STJ falou não Aqui quem tá devendo é o devedor tá na Esfera patrimonial dele o imóvel o que ele tem são

os direitos os direitos aquisitivos aquele imóvel Então o que a gente tem que penhorar aqui não é o imóvel o imóvel do credor fiduciário que nós temos que penhorar são os direitos aquisitivos tá então por mais que seja um débito próprio terreno que é aquele que acompanha ele gruda no imóvel E aí quando eu transfiro provas por exemplo Professor Salomão a dívida vai junto é isso que é débito É nesse caso por mais que esteja em nome do credor fiduciário é uma propriedade resolúvel ela está sob condição executiva tá não é uma propriedade plena Então

nesse caso quem vai responder é aquele que tem uma relação jurídico material naquele dia uma posse ali que do imóvel que é o devedor responder e ele apenas tem os direitos aquisitivos e o CPC permite hora dos direitos né dos direitos ativos então no caso aqui não é o imóvel que será objeto dessa execução de eu sou um cara esperto né eu financiei a casa no banco a casa a casa do banco então não vou pagar IPTU que a casa é do banco são caras perto né Se Vier uma execução tem o banco Afinal a

casa do banco só tô pagando financiamento Não é bem assim se eu já paguei vamos imaginar 200 mil da dívida de um milhão eu já tenho direitos aquisitivos sobre os 200 mil é aqui que vai cair a penhora nos meus direitos é positivos então se a propriedade depois consolidar em mim essa piada já tá esperando bem feliz e fazer exatamente é muito bem muito bem muito bem 7 horas 36 minutos da manhã uma hora de live com a Natália dá para conversar com a Natália 5 horas sem parar que ela não para tem muito conteúdo

né muito bom isso agradeço demais Tua Presença Sigam a Natália que é uma pessoa muito inteligente com muito conteúdo e ela abre caixinhas ela responde ela interage é muito bom aí a professora da nossa equipe aí há mais de ano já foi minha aluna no passado ela adora esses alunos que crescem na empresa né deixa muito feliz né e parabéns Natália pelo teu conhecimento parabéns pela tua dedicação ensinar é muito bom isso né parabéns pelas suas aulas cada vez melhores nessa semana vão subir aulas da Natália já na plataforma sobre integralização de imóvel como capital

social tema importantíssimo que não tinha na plataforma e agora já tem vai subir para todos os alunos do registro de imóveis complicados de graça porque faz parte do nosso programa de curso Natália Obrigado Espero que você volte semana que vem aqui para nós né até o final para essa galera aí bom queria agradecer imensamente né sou muito grata também eu comecei lá desde o início desde o primeiro curso né professor fazendo aulas e isso me enriqueceu no meu conhecimento enriqueceu então é muito grata por estar aqui agora passando todo esse conhecimento para vocês tá Estou

sempre à disposição a gente precisando de parcerias dúvidas Enfim pode falar comigo nas minhas redes sociais ou mesmo ali tem o link do meu WhatsApp tá Entre em contato e professor só agradecer realmente semana que vem estamos aqui novamente para parte 2 da alienação fiduciária e compreendido um pouquinho que eu sei que esse tema é um pouco ardo né pouco chatinho Mas ele é muito importante e todo advogado vai meter uma hora a alienação fiduciária não tem como então Valeu querida obrigado obrigado beijo para vocês um ótimo dia para todo mundo e vamos trabalhar valeu

tchau tchau [Música] [Música]