O que você precisa saber sobre a Usucapião Extrajudicial

é o cartório de registro de imóveis ou Tabelião de Notas quem decide se a usucapião poderá ser extrajudicial muitas vezes você vai chegar no cartório de notas e o cartório de notas ou no cartório de registro imóveis para trocar uma ideia da situação do seu cliente e o tabelião vai falar não neste caso só pode ser judicial nesta sua história não pode ser aqui no extrajudicial e a mesma coisa pode acontecer no cartório de registro de imóveis o oficial do registro Imóveis ou a pessoa que te atende ele fala assim não não não nesse caso

você tem que fazer judicial não pode ser extrajudicial e esse é um mito que não é verdadeiro e eu mostro o fundamento aqui para vocês queridos alunos porque que é o mito não verdadeiro porque o artigo segundo parágrafo segundo do provimento 65 do Conselho Nacional de Justiça está expresso Expresso não é uma interpretação é facultado aos interessados a opção pela Via judicial ou pela Via extrajudicial Então vou repetir para vocês é o artigo segundo paragrafo segundo do provimento 65 do Conselho Nacional de Justiça que diz que a opção de escolha se o cliente quer fazer

extrajudicial ou judicial é do cliente junto com advogado e não notas Professor como que eu instruo o meu cliente a fazer a opção pelo judicial ou pela pelo extrajudicial queridos alunos queridas alunas nós sabemos que a usucapião extrajudicial ela é muito rápida se a gente compara com a justiça eu até fazia uma brincadeira quando era Servidor Público eu falava assim sabe a única da Justiça falava isso com dor e fala com dor até hoje sabe a única certeza da Justiça aí a pessoa fala qual é a única certeza da justiça e eu dizia é que

vai demorar então isso é uma verdade dolorido uma verdade triste Qual que é o defeito do judicial a demora Qual que é o defeito do extrajudicial os valores os valores o extrajudicial uma média tá média pegando aí os 26 estados tem estado que é um pouco mais tem um estado que é um pouco menos uma média de 10 mil reais o custo para fazer o nosso campeão extrajudicial podendo ser um pouco para mais um pouco para menos vai depender também do valor do imóvel então queridos alunos queridas alunas Como que você vai decidir você sabe

que o procedimento extrajudicial é rápido mas é caro e o procedimento judicial é demorado mas pode ser gratuito O judicial pode ser gratuito então preste atenção aqui no que o professor fala para vocês como que você vai decidir isso com o cliente explicando exatamente da forma que este professor está te falando querido aluna advogado querida aluna advogada Dizendo para ele assim você tem pressa de ter o imóvel no seu nome óbvio que o cliente vai falar assim eu tenho pressa aí você vai perguntar não você está em vista de vender o imóvel tem um negócio

que apareceu no imóvel se ele fala não eu vou continuar morando no imóvel nos próximos 10 15 anos até quando Deus permitiu tá aqui ok então essa pessoa você pode explicar para ele vamos fazer no judicial é mais demorado mas ali a gente pede a justiça gratuita mesmo que a gente tem que pagar as custas do processo não será no valor tão alto Quanto é no extrajudicial então é o advogado advogado é junto com o cliente principalmente você advogada advogada extraindo a vontade do cliente você vai entender o que que é melhor para ele se

é fazer do extra judicial que é caro e rápido ou no judicial que eventualmente pode ser feito por justiça gratuita se você que está me assistindo agora você é do do Estado do Rio Grande do Sul o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul sempre na Vanguarda né é um tribunal muito vanguardista o tribunal que sempre esteve à frente aí de muita novidade de muito acesso ao jurisdicionado para o jurisdicionado o cliente da advocacia o que que o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul fez ele fez um provimento possibilitando a usucapião extrajudicial

de forma gratuita então você que tá aqui comigo você que vai fazer um procedimento de usucapião extrajudicial lá no lindo estado do Rio Grande do Sul saiba que lá possui aí um provimento do próprio Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul prevendo a gratuidade da usucapião eu vou colocar aqui na tela o provimento para vocês é 038/ 2018 do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul que regulamenta a gratuidade dos atos notariais e registrais na usucapião extrajudicial no Estado do Rio Grande do Sul então deixa sintetizar essa primeira esse primeiro mito

que nós fazemos cair por terra a opção da usucapião ser judicial extrajudicial não compete aos cartórios nem o cartório de notas nem o cartório de registro de imóveis a opção compete ao advogado atendendo a melhor necessidade do cliente A Urgência do cliente ponto como a gente Independente de onde a gente mora hoje é muito possível você advogada advogada regularizar Imóveis não importa o estado da federação que você esteja mas se você pegar algum caso de regularização que para usucapião e esse imóvel esteja no lindo estado do Rio Grande do Sul é possível você pedir a

gratuidade da justiça para esse procedimento no lindo estado do Rio Grande do Sul conforme nós vimos combinado aqui somente pode fazer Davi extrajudicial ao usucapião de imóvel que possua matrícula no cartório de registro de imóveis queridos alunos esse daqui Talvez seja um dos maiores mitos que meus alunos enfrentam e porque porque simplesmente via de regra o tabelião denota se nega lavrar a ata Notaria o depósito dizendo mas não não tem como eu lavar essa atoa lateral de posse esse imóvel não possui matrícula ou muitas vezes olha só muitas vezes o próprio cartório de registro de

imóveis também se nega a processar ao usucapiões prejudicial você que já me acompanha aqui você que é meu aluno você sabe que a usucapião extrajudicial ela possui duas fases eu chamo assim de dois momentos o primeiro momento é ir até o tabelião de notas da circunscrição Onde está o imóvel Então se na sua cidade só tem um Tabelionato de Notas Você só tem como fazer atoatorial neste único Tabelionato de Notas se na sua cidade tem mais de um aí você pode escolher mas assim presta atenção outra Tabelionato de Notas não pode se negar a lavrar

a ata notarial atestando o tempo de posse do cliente sob a ligação olha imóvel que não possui matrícula ou transcrição no cartório de registro de imóveis não pode ter a usucapião processada extrajudicialmente não se pode fazer isso é mito isso está errado Professor Por que que está errado essa história eu já ouvi várias vezes isso tem gente até que fala professor Marcelo Rule que quando o imóvel não possui matrícula quer dizer que esse imóvel é público porque eles pensam que a terra devoluta mas isso também é outra em verdade senão vejamos juntos aqui mito presta

atenção o artigo 4º inciso 1 a linha a do provimento 65 ele fala assim olha só que interessante a descrição do imóvel conforme consta na ma do registro em caso de bem individualizado em caso de bem que tem matrícula ou presta atenção presta atenção nisso aqui ou a descrição da área em caso de não individualização o próprio provimento já tá considerando que nós vamos trabalhar com Imóveis que possuem matrícula isso vai ser bom mas também o próprio provimento já está considerando a possibilidade de trabalharmos com imóvel que não possui matrícula individualizada ó fica Clara que

é também para imóveis que não possuem matrícula vários outros artigos e a gente vai ver aqui mais alguns vão trabalhar a diferença assim se o imóvel tem matrícula eu faço assim se o imóvel não tem matrícula eu faço assado de forma implícita o próprio provimento do Conselho Nacional de Justiça ele não afastou a possibilidade os campeões extrajudicial se o imóvel não tem matrícula em outras palavras é um mito errado de coração peludo que fala assim eu não faço o procedimento extrajudicial seja o tabelião de notas seja o cartório de registro Imóveis se o imóvel não

possui nem matrícula nem transcrição um mito totalmente errado que agora vocês têm o fundamento para refutar Nesse artigo quarto que eu me refiro esse artigo quarto do provimento ele fala assim ó constará na ata notarial de posse então ele tá falando assim se eu tô fazendo uma ata notarial de posse de um imóvel que tem matrícula eu gosto a descrição que está na matrícula mas o próprio movimento fala assim mas se o imóvel não está individualizado numa matrícula eu vou constar a descrição da área aí região de notas vai qual área da planta e do

memorial descritivo que via de regra nós vamos fazer não E sempre vamos fazer quando o imóvel não tiver matrícula que daqui a pouco é o próximo mito que eu vou desmistificar aqui com vocês então vamos sintetizar esse terceiro mito não é verdade que a usucapião extrajudicial só pode ser requerida se o imóvel possui matrícula transcrição no cartório de registro de imóveis não é verdade isso o provimento 65 prever expressamente que ata notarial atestando o tempo de posse quando se trata de imóvel com matrícula ada notarial fará a descrição do imóvel conforme consta na matrícula agora

se o imóvel não possui matrícula a descrição é da área para o imóvel que não possui matrícula o tabelião pode fazer pela rua endereço Quem são os vizinhos Quantos metros está do da esquina mais próximo da construção mais próxima Outro ponto o tabelião de notas pode usar a planta memorial descritivo que você já contratou um topógrafo agrimensor para fazer dessa área do imóvel que o cliente não possui matrícula Então queridos alunos é mito que a usucapião extrajudicial Só serve para imóveis que possuem matrícula e transcrição isso não é verdade e agora vocês têm o argumento

para refutar esse é errado entendimento de queridos corações peludos seja Tabelionato de Notas seja cartório de registro de imóveis toda usucapião extrajudicial deve apresentar a planta e o memorial descritivo do imóvel usucando isso é mito e é muito forte em outras palavras todas as vezes que se pensarem usucapião ou seja todas as vezes que a solução do problema do cliente seja resolvida pela usucapião extrajudicial ou judicial eu tô aqui falando dos mitos do extra judicial todas as vezes ou na maioria das vezes nós vamos precisar fazer planta e memorial descritivo do imóvel a maioria das

vezes não todas as vezes isso daqui é uma novidade muito boa na prática muito boa porque além de economizar o dinheiro do cliente né usucapião extrajudicial vai ficar mais rápida porque tem vários benefícios quando não é necessário fazer planta e memorial descritivo vem comigo aqui para vocês entenderem isso nos termos do artigo 4º parágrafo quinto do provimento 65 do CNJ será dispensada apresentação de planta e memorial descritivo se o imóvel do cliente o imóvel usucapiano ó for unidade autônoma de condomínio edilício vulgo é um apartamento ou loteamento regularmente instituído presta atenção coloquei encaixa alta para

vocês loteamento regularmente instituído que que ele quer dizer o terreno tem matrícula se o loteamento é regularmente instituído nós temos a matrícula e na matrícula nós já temos a descrição geodésica do imóvel e aí o provimento continua falando assim Bastando que o requerimento faça menção a descrição constante da respectiva matrícula Então presta atenção aqui porque além de economizar com agrimensor além de ganhar tempo de não ter que esperar fazer a planta e memorial descritivo sai mais barato tem mais uma benesse quando o imóvel do cliente possui matrícula tá lá na cabeça da matrícula em cima

da matrícula tem a descrição do imóvel quantos metros de frente Qual a rua que o imóvel está de frente quem é o vizinho da direita quem é o vizinho da esquerda quem é o vizinho do fundo Quantos metros é o lado esquerdo com esse vizinho da esquerda Quantos metros é o lado direito com esse vizinho da direita Quantos metros é o fundo um vizinho do fundo Quantos metros está de frente para a rua não metal aí a gente não precisa gastar com planta e memorial descritivo e tem mais uma benécia tem mais uma benesse vem

aqui comigo Qual é a outra benécia essa daqui talvez é a que mais Vai facilitar o procedimento da usucapião extrajudicial qual nos termos do artigo 10 parágrafo 10 do provimento 65 do Conselho Nacional de Justiça se o imóvel usucapiano for matriculado com descrição precisa que é o que a gente está trabalhando aqui para refutar a planta memorial descritivo o imóvel tem uma matrícula com descrição precisa e houver perfeito identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapiões extrajudicial fica dispensada a intimação dos confrontantes do imóvel devendo o registro da aquisição originária

ser realizado na matrícula existente presta atenção aqui que eu acho que hoje talvez esse mito é o mito mais polêmico e se vocês não sacarem essa fundamentação vocês vão ter que gastar dinheiro à toa dinheiro e tempo a todo o cliente porque vocês vão se curvar porque isso daqui é assusta muitos tabelionatos isso aqui assusta muitos cartórios de imóveis porque os provimentos dos tribunais de justiça anteriores ao provimento do Conselho Nacional de Justiça que está acima dos provimentos estaduais a maioria dos provimentos estaduais são anteriores A 2017 exige exige plano de descritivo não trouxe essa

exceção essa exceção é uma novidade do provimento do Conselho Nacional de Justiça que vai fazer com que fique muito mais rápida usucapião extrajudicial do cliente e muito mais barata porque preste atenção se eu não tiver que fazer planta e memorial descritivo se eu não tenho que pegar assinaturas dos vizinhos Eu economizei além de tempo o dinheiro da planta e do memorial descritivo e Eu economizei o reconhecimento das firmas que nós temos que pegar dos vizinhos nós sabemos disso que quando nós pegamos as assinaturas dos vizinhos nós temos que reconhecer firma de todos eles do casal

então vizinho de lado Maria José eu pego assinatura deles pagam dois reconhecimento de firma do outro lado é João e Joana eu pego duas assinaturas são mais dois reconhecimento de firma eu pego assinatura do pessoal do fundo são mais dois reconhecimento de firma isso sendo otimista se o imóvel só confronta com três Imóveis mas se o imóvel confronta com cinco Imóveis São 10 assinaturas são 10 reconhecimento de firma que a gente não gasta e não perde tempo para o procedimento do cliente então eu quero sintetizar que é esse mito aqui é o dito com maior

resistência prática o da matrícula é um mito forte esse daqui é um outro mito forte e outras palavras queridos alunos queridas alunas se o imóvel do cliente que nós estamos trabalhando a usucapião possui matrícula E o cliente está usa o capim exatamente a área da matrícula nós não vamos gastar dinheiro fazendo planta e memorial descritivo e nós não vamos gastar dinheiro pegando assinatura e reconhecendo firma de assinatura dos vizinhos aqui esse esse daqui esse mito Aqui nós temos que ser firmes para mostrar que o provimento 65 exclui a planta e memorial descritivo e exclui a

necessidade das assinaturas então eu te peço você que é meu aluno minha aluna você tem que desde já como advogado na sua subseção participar do da Comissão da OAB de direito imobiliário notarial você se a sua subseção ainda não não existe essa comissão você deve criar essa comissão para divulgar esses conhecimentos advocacia tem que se posicionar mais nos debates notariais e registrais advocacia tem que se posicionar como instituição a gente não pode ficar só indo em palestras produzidas pelos respeitados delegatários porque a visão deles sempre é uma visão a partir da atividade deles e não

é uma visão a partir da advocacia do cliente da advocacia então falta isso no Brasil a advocacia ser mais atuante enquanto criando intelectualidade a gente tem que discutir isso na subseções tá mostrar isso daqui falar não advocacia conhece as exceções quando é preciso e quando não é preciso planta e memorial descritivo é assinatura de confrontantes como é o caso que eu trouxe agora para vocês professor não é possível ó já aconteceu com o aluno meu ele chegou e no caso lá o delegatório disse não é possível fazer uma única usucapião para mais de um imóvel

queridos alunos queridas alunas prestem atenção imagina que o seu cliente ocupa posse Mansa pacífica ininterrupta comprou por contrato de gaveta geralmente por sessão hereditária de herdeiros a 30 40 anos atrás que nunca abriram inventário ou seja nem sabe mais Onde estão esses herdeiros a coisa assim é medonha não tem outro caminho o caminho vai ser mesmo aos campeão só que quando o seu cliente comprou Ele comprou dois terrenos aí era um terrenos baldios Por que que seu cliente fez cercou os dois terrenos construiu uma casa tem uma piscina tem um pomarzinho só que ele ocupa

esses dois Imóveis duas matrículas logo dois Imóveis ele ocupa as duas matrículas como se fosse um só imóvel até porque os imóveis São confinantes Pode ser que quando você se deparem na prática com essa situação o cartório fala não você tem que fazer duas atas notariais de posse uma para matrícula número 1 outro para matrícula número 2 e depois você tem que fazer dois procedimentos no cartório um para matrícula número 1 e outro para matrícula número 2 O que vai acontecer o quê presta atenção se eu faço duas atas notariais eu vou pagar o quanto

duas atas notariais agora se eu vou fazer dois procedimentos eu vou fazer dois procedimentos no cartório de registro de imóveis eu vou pagar por quantos procedimentos por dois agora só que é o seguinte queridos alunos o provimento 65 do Conselho Nacional de Justiça também no famoso artigo quarto ele fala assim ó artigo 4º parágrafo 10 do provimento 65 se o pedido da usucapião esteja judicial abranger mais de um imóvel ainda que na matrícula consta em proprietários diferentes o imóvel um é do João o imóvel 2 é de José o procedimento poderá ser realizado por meio

de único requerimento e ata notarial se contigo as as áreas então preste atenção aqui preste atenção o que vai possibilitar nós fazermos um único requerimento e uma única ata notarial é se os imóveis Olha aqui que são contidos ó tudo contigo são cinco Imóveis contidos agora se aqui passasse uma rua imagina aqui Aqui passa uma rua aqui É uma rua nesse espaço das mãos do professor aqui eu poderia fazer uma Só responda ou não eu poderia fazer uma só usucapião queridos alunos para esses dois Imóveis que tem uma rua passando aqui respondendo Não aqui sim

eu tenho que fazer uma atalatarial para esse daqui e o mata-material para esse outro imóvel agora se os imóveis São contigos eu posso fazer uma só ata notarial e um só processamento um só procedimento no cartório extrajudicial isso também economiza na metade as custas dos emolumentos no extra judicial