Contabilidade Imobiliária – CTG 01

e aí e aí e aí o opa tudo bom seja muito bem vindo muito bem-vinda a essa palestra essa aula sobre a o cpc 01 ou se preferir chamar-se tg01 né porque a gente tem aquela terminologia né se é a tecnologia do comitê de pronunciamentos contábeis ou do conselho federal de contabilidade mas também não é isso que importa o que importa é que estamos aqui para conversar sobre essa matéria teu interessante se você não me conhece eu sou caio mello sou contador de formação trabalha com consultoria e com treinamento curso na área imobiliária principalmente na

área contábil societária tributária mas meu foco maior é na atividade imobiliária onde o trabalho desde 2012 e onde eu sou extremamente apaixonado por aquilo que faço então vim a convite da nossa coordenadora vieira da trilha de contabilidade a raiz vim aqui para falar um pouquinho para você compartilhar algumas coisas principais falando dessa orientação técnica específica para a atividade imobiliária primeiro ponto que é fundamental é que a gente precisa entender que a atividade imobiliária na atividade imobiliária olbia t2 cérebro sou subdividir a sua forma de pensar em duas coisas distintas uma é o aspecto contábil ou

societário disse assim preferem chamar e outro é o aspecto tributário tá por exemplo quando você vende um imóvel né vamos falar aí de incorporação de loteamento de construção para venda né várias atividades possíveis aí dentro desse espectro de atividade imobiliária essas atividades incorporação loteamento construção para venda compra e venda de imóvel você tem uns o fábio quando que eu reconheço a receita eo custo disso princípio da competência contabilidade ela sempre por competência não está falando de receitas quando ao feridas e despesas quando em corridas independente de receber independente de pagar é assim que fala o

princípio da competência não é já se você vira a chave e vai para o seu cérebro fiscal tributário a conversa muda porque tributariamente falando a lei 8981 de 95 traz para gente que a atividade de venda de imóvel deve considerar como receita para fins tributários o efetivo recebimento ou seja regime de caixa então perceba o tempo todo na atividade imobiliária uma pergunta que pode te ajudar e me ajuda a delimitar o meu estudo com mais clareza e me perguntar o tempo todo que você pode ser perguntar o tempo todo essa conversa contábil e fiscal a

caiu qual é a receita dessa empresa depende estão falando de contágio ou de fiscal é a receita para saber a sua dr sua demonstração de resultado ou é a sua receita para saber quanto você vai apurar de pis e cofins e colocar na fd contribuições na ecf é a sua dr que tá na esse cd ou é o registro p200 p400 da ecf são coisas distintas então você deve criar esse senso crítico e a nossa primeira lição essa nosso ponto fundamental aqui é na atividade imobiliária você contador da atividade imobiliária precisa sim ter uma ótima

noção disso você tem dois cérebros ou particionar o seu cérebro contábil e fiscal eles são independência desse movimento e de forma distinta beleza muito bem eu vou dar um overview aqui da da ocpc 01 da orientação técnica com você deixa eu compartilhar a minha tela com você aqui agora tá aqui ó eu abri pelo comitê de pronunciamentos contábeis a orientação 01 né poderia abrir a o ctg 01 que é o comunicado técnico geral 01 do conselho federal de contabilidade mas eu tô abrindo por aqui direto né não tem diferença de teor é só uma questão

de referência legal né claro que quando você tiver fazendo suas notas explicativas você vai mencionar a o ctg 01 do conselho federal de contabilidade mas aqui eu vou falar para você dá o cpc 01 que até se você tiver vinculado à cvm você vai usar outras bases normativas que e que e a essa norma também tá então aqui uma visão geral pelo incenna estão definidos o objetivo alcance dessa norma ela se debruça sobre a formação de custo ou seja o estoque de imóveis para que esse estoque ele possa ser transferido para custo no resultado propriamente

dito sobre a distinção de estoque de custos para despesas principalmente falando de despesas comerciais comissão de vendas propaganda marketing divulgação estande de vendas apartamento modelo na e depois traz aqui alguns comentários sobre a permuta a contabilização da permuta é um ponto relevante para a gente conversar um tipo de custo específico que a provisão de garantir fala de receber em vez de ajuste a valor presente vai falar de algumas outras questões e eu vou incluir né a conversa sobre a ocpc 01 ano inclui também análise falando um pouco aí da contabilização de receitas e custos na

venda de imóvel que é um ponto muito importante em que eu vou flertar um pouco com a ocpc 04 que atualmente é um problema sério tá porque disso que voltar a câmera que para mim porque a o cpc 04 ela está passando por um processo de revisão para quem não sabe para quem não está acompanhando né toda a nossa trilha de contabilidade aqui do pensar contabilidade vai te ajudar nisso inclusive né que o cpc 17 de contratos de construção e o cpc 30 de receitas em geral eles foram revogados de 2017 para 2018 entrou no

lugar o cpc 47 por conta a dança das cadeiras a gente teve aí uma necessidade de revisar a o cpc 04 que é orientação que fala se a incorporação reconhece as receitas pelo progresso da obra ou pela entrega das chaves só que essa novela ainda não acabou então hoje no momento em que você assiste essa palestra aliás alguns anos que desde 2018 esse deveria já ter acontecido não temos ainda um ponto final nessa lugar aí que eu só tô comentando aqui com você te dando um pequeno contexto histórico não é a minha ideia aqui eu

quero fazer uma coisa bem prática uma coisa bem sucinta e direto a ao que realmente é necessário para que você exerça a contabilidade imobiliária minimamente bem tá eu quero te dar um pouco de divisão prática de visão de mercado de uma visão não é bem pragmática tá certo eu vou um pouquinho de lado aqui ó cpc e eu quero começar a desenhar algumas coisas aqui com você quero desenhar um pouquinho alguns serrar tá deixa eu abrir aqui com você que que acontece vamos pensar da seguinte maneira você nesse momento aí tá vendo a minha tela

né tá vendo vou rabiscar aqui um pouco construí as ideias com você vamos lá quando você pensa numa mercadoria qualquer pensa num comércio qualquer pensa num produto qualquer pense no indústria qualquer onde é que fica né o as coisas que eu compro para revender onde é que ficam as coisas que eu fabrico para vender no meu estoque na atividade imobiliária não seria diferente tá então conforme vou gastando e com uma obra eu tenho a formação de custos da obra mas esse custo não é que tá no custo no resultado ele tá nativo tá no estoque

tá então toda vez que eu adquirir um terreno adquirir um imóvel adquire um materiais e aplico materiais numa obra eu faço o quê e eu vou debitar e aí e o estoque ó e vou acreditar alguma coisa não acreditar aqui por exemplo os fornecedores e os fornecedores contas a pagar 7 muito bem eu vou fazer nesse lançamento ou seja conforme eu vou fazendo lançamento ou comprando o terreno comprando o material comprando e contratando empreiteiro etc eu vou debitando o estoque creditando fornecedores para que você forme o teu estoque ali caio mais esses toque ele vai

ser só uma coisa não necessariamente como é que eu gosto de pensar o plano de contas né como é que eu gosto de pensar o estoque de uma empresa da atividade imobiliária você vai ter lá o seu rativo e abaixo dele é o ativo o opa se colante e dentro dele vai ter várias coisas né mas dentro dele teremos e o estoque é sim muito bem e aqui começa a brincadeira aqui começa a brincadeira um primeiro tipo de estoque que a gente vai ter o seu estoque de em imóveis o adquiridos e para revenda afinal

de contas você vai comprar uma casa para revender você vai comprar um apartamento para revender então aqui dentro você vai ter lá apartamento um apartamento dois casa não sei o que beleza só que você vai ter um outro tipo o destock que é o woody em imóveis e concluídos o opa aqui já me interessa mais porque aqui eu já tô falando um pouco mais de construção civil um pouco mais de atividade imobiliária só que aqui eu também vou ter é um outro tipo de stock em imóveis em em construção ó e aqui a coisa começa

a ficar interessante porque eu vou ter ao longo de uma obra os gastos terreno material aplicado o ipi luz água seguro de obra vários gastos mas antes de executar uma obra eu posso ter por exemplo a compra de um terreno e tu não precisa exatamente o que eu vou fazer com esse terreno eu vou executar uma obra no futuro mas eu não sei ainda exatamente qual o que que eu vou ter aqui eu vou ter um outro tipo de estoque que é de terrenos e para obra para obra a futura bom então aqui eu começo

e eu tô rabiscando isso e eu gosto de desenhar se dessa forma para você e construindo raciocínio comigo qualquer ideia aqui e eu comprei um terreno tem uma incorporadora comprei um terreno e eu não sei exatamente quê que eu vou fazer vou fazer uma obra mas eu não sei quando eu não sei como etc então eu tenho que eu pegar até uma outra cor aqui eu vou pegar aqui um um rosinha que que acontece se você tem um terreno você comprou ele tá aqui e aí você ainda terminado o momento decidiu não é que eu

vou fazer o residencial boa vida né vou fazer o residencial boa ver então tá então nesse momento meu estoque de um terreno para uma obra futura que eu não sabia exatamente o que que era ele se materializa e ele cirrê classe fica para um estoque de imóveis em construção o que eu vou ter nesse estoque de imóveis em construção eu vou ter várias rubricas o terreno material ipi serviço serviço tomado de pessoa física serviço tomado de pessoa jurídica gastos com projeto concreto argamassa e inss da mão de obra direta a própria mão de obra direta

eu vou ter vários gastos então aqui eu vou ter um perfil de custo aí o que que entra nesse estoque de imóveis em construção vamos dar uma olhada nisso vão dar uma olhada nisso aí a gente volta do cpc a gente volta para você pc e lá no nosso e tem dois em diante ele vai falar olha que interessante o que que entra na formação de custo do empreendimento é tem lá olha o custo do imóvel objeto da incorporação compreende todos os gastos incorridos para sua obtenção ou seja isso é importantíssimo tudo que eu gasto

que é necessário para levar o prédio a condição final tudo que eu levo que o gasto que é necessário para edificar tudo que eu gasto que é necessário para terminar um loteamento poderia ser loteamento não uma incorporação beleza tudo isso é meu custo então é essencial que eu separei custo de despesa o custo gastos necessários para realizar a obra despesa gastos necessários para manter a empresa pode ser uma despesa administrativa pode ser uma despesa de venda pode ser uma despesa financeira mas não é necessário para executar a obra essa que a grande diferença essa que

a grande distinção que você precisa fazer nesse aspecto e aí aqui ao cpc ela traz uma série de detalhamentos para gente olha que interessante preço do terreno gasto para adquirir esse terreno para regularizar esse terreno projeto da obra custos relacionados à construção inclusive para preparar o terreno o canteiro de obras barracão né benfeitorias nas áreas comuns e esse ponto aquele importantíssimo impostos taxas e contribuições não recuperáveis que envolvem o empreendimento imobiliário incorridas durante a fase de construção aqui é uma grande pegadinha que é uma grande pegadinha é a pergunta clássica iptu é despesa ou custo

quando você pensa no iptu nas empresas comerciais em geral ela tem o iptu da sua sede e sou uma despesa pronto tá resolvido pois é e quando é o iptu de um estoque de um imóvel para revenda e é despesa também porque o imóvel está pronto e quando eu iptu de um terreno é despesa também porque o terreno tá lá ele tá imóvel tá lá bonitinho parado ninguém mexe nele mas quando é o iptu de um terreno de uma obra em construção isso não é mais despesa isso passa ser custo então voltando lá na nossa

tela o iptu de um imóvel em construção ele vai estar aqui dentro e eu vou ter que o terreno material aplicado epi serviço o iptu do terreno da obra em andamento tudo isso vai estar no meu estoque de imóvel em construção e aí eu pego tudo isso digamos que eu não vendi nada digamos que eu não vendi nada então o que que eu vou fazer se eu não vendi nada uma hora esse imóvel pronto esse prédio concluído ele se transforma num estoque de imóvel concluído o e vem para cá a ouvir ao subir e por

que que eu tô subindo caio porque querendo ou não podia fazer descendo por quê que é uma característica do ativo o ativo deve ser classificar classificado em ordem decrescente de liquidez do mais líquido pelo menos líquido imagina-se que o imóvel concluído tem mais liquidez do que um imóvel que está sendo construído em móvel que nem começou a ser construído as chances de vender o imóvel que já tá pronto chave na mão é muito maior então por isso eu parto dessa premissa na então eu tinha um terreno olha que interessante eu tinha um terreno esse terreno

virou o imóvel em construção em que eu tive outros custos em correndo ali dentro e inclusive o iptu e um belo de esse imóvel concluído dá lugar a estoque de móveis concluídos enquanto aqui eu tenho no meu ativo os tipos de gasto terreno material aplicado serviço tomado etc aqui em cima e imóveis concluídos eu terei o apartamento um apartamento dois apartamento 3 e assim por diante tá certo então com isso né você tem é uma progressão desses toque caio e são só esses gastos não há o cpc ela continua trazendo para gente ó também encargos

financeiros diretamente relacionados aquilo ali isso aqui dica para você dominar isso aqui assista nossa palestra do cpc 20 custos de empréstimo tá aqui dentro da o cpc 01 tem uma explicação que é praticamente um resumo do cpc 20 que que acontece uma construção uma incorporação é um ativo qualificável por quê porque é um ativo que leva algum tempo para ficar pronto muito bem temos um ativo qualificar digamos que a sua empresa que a sua incorporadora ela pega um financiamento ela pega uma linha de crédito para usar esse dinheiro para executar a obra alface se você

tem um ativo qualificável você tem um empréstimo cujo valor está sendo diretamente usado para executar esse ativo porque eu tô usando um pouco do contabilis né ativo qualificável parar precisa tá entendendo a parada né então e essa construção está sendo feita usando recursos desse empréstimo caio mas o empréstimo financiamento a linha de crédito eu eu não tenho nada escrito que é para obra não precisa essência sobre a forma que que ficou é grande pergunta que você vai se fazer olha meu amigo olha minha amiga se eu não tivesse essa obra acontecendo eu peguei deixado de

pegar um empréstimo se eu não precisasse executar essa obra eu teria deixado de pegar esse empréstimo e é teria deixado porque eu só peguei porque tava precisando e tal então beleza então eu posso afirmar que esse recurso está sendo aplicado nessa obra e que ele foi necessário por essa obra então enquanto a obra estiver em andamento presta atenção nisso aqui enquanto a obra estiver em andamento os encargos financeiros dessa obra desse empréstimo não vão para despesa financeira eles vão para o estoque então muito interessante só que quer uma outra pegadinha junto para o iptu é

uma grande é mais uma segunda pegadinha da formação de custo de imóveis quando você está executando uma obra o iptu dessa obra em andamento é estoque não é despesa e os encargos financeiros do financiamento para executar sobra também esses encargos não são despesa financeira eles vão para o estoque não o seu estoque de imóveis em construção vai ter uma continha lá terreno material aplicado serviço tomado iptu ppi luz água seguro encargo financeiro e assim por diante você vai ter essa continha lá também caio e quando acabar a obra se acabou a obra e você continua

tendo encargo financeiro deixa de compor o estoque e os próximos encargos passam a ser despesa financeira a uma ao redirecionamento dessa despesa na que antes formavam o custo do imóvel passa então a compor a despesa tá bom muito bem visto isso aqui em linhas gerais a gente avança um pouquinho da gente avança um pouquinho porque o que que eu quero agora te mostrar eu quero correlacionar esses toque com a visão da venda para gente já começar a namorar um pouquinho a venda do imóvel ah tá então vamos lá show e por uma segunda página aqui

com vocês que que acontece e a gente tem e no lançamento de venda não fala de uma venda de imóvel concluído por enquanto tá no eu não vou nem botar imóvel em construção aqui relacionar o que quer o quê que não é por enquanto vamos pensar suas a venda venda de coisas em geral até esquece que imóvel tá pensa assim venda de caneta venda de pastel venda de celular vem de qualquer coisa tá qual é o lançamento de uma venda você de bita o cliente o e credita a receita no resultado além disso se você

debita custo o e credita em estoque e esse é o lançamento clássico e que ficou feio né então vamos consertar isso aqui o lançamento clássico de qualquer venda debita cliente acredita receita debita custo acredito estoque ponto muito bem o meu minha meu ponto de atenção com você agora é esse aqui ó e é isso aqui que eu quero me concentrar com você agora no custo por quê porque a gente viu a formação do estoque a gente viu o que que entra no estoque que você tá lá no celular você tá comprando coisa está gastando com

a obra the beach stock acredita fornecedor the beach stock credita salário a pagar de obter estoque acredita banco você vai alimentando esse estoque só que esse estoque é de uma obra como um todo na vamos imaginar tá vamos imaginar aqui que eu desenhar com você que eu tô fazendo um prédio fazendo a um prédio o que tem e aí 14 unidades iguais eu tô fazendo um predinho não negócio lá que tem quatro unidades iguais cai porque quatro unidades iguais que é mais fácil de eu fazer a conta na cabeça porque eu sou ruim em matemática

só por isso tá então lá imagina que essa obra tá andando andou e você tá gastando tá gastando tá gastando cada aí terminou a obra vamos imaginar aqui para fazer o prédio inteiro você gastou um milhão em casa gastou 1 milhão de reais para fazer o prédio inteiro oi bê eu tenho então o apartamento 01 02 03 104 e se são 4 apartamentos iguais quanto eu gastei com cada um o raciocínio sem papá 250.000 e aí e pronto tá feito aqui o que que é isso aqui isso aqui é o seu controle permanente de estoque

isso aqui é o seu registro de inventário porque toda incorporadora aí vamos correlacionar um pouquinho para a regra fiscal toda incorporadora toda a loteadora toda empresa de atividade imobiliária tem que manter um registro de imóveis registro de inventário então você isso aqui que eu desenhei para você ali nada mais é se no final do ano todas as unidades estão ainda disponíveis você vai apresentar o livro inventário com isso aqui que vai inclusive ser um livro auxiliar na esse cd pois essa é uma outra conversa né se teria que fazer para incorporadoras se eu teria que

fazer um diário do tipo r e um razão auxiliar do tipo z que é onde vai o seu livro inventário tá que a gente tem que correlacionar os universos de conhecimento e na trilha sped tenho ser se alguém vai falar sobre isso muito bom então feito isso aqui o que onde é que eu quero chegar aqui imagina que a gente vendeu o apartamento 01 e tivemos a venda olha que maravilha vendemos o apartamento 01 qual é o custo do apartamento 01 eu tenho ali no meu controle de estoque 250 mil ou seja quando eu faço

débito de custo crédito de estoque qual o valor que eu coloco ali a 250.000 e considerando considerando o que é uma venda de imóvel opa móvel 1 é com o fluido é essa aqui é a grande sacada é um imóvel concluído que eu tô colocando aqui na roda então o custo todo tá pronto isso aqui e aí digamos que esse contrato esse contrato de venda foi de 400.000 então eu bebi tu cliente eu acredito receita o valor do contrato então digamos que o contrato foi de 400.000 então e aí já tá feito o meu lançamento

a receita valor do contrato inteiro a caiu mas eu não recebi não importa contabilmente não importa o caio mais o o a tributação a tributação outra coisa por isso que eu te falei cérebro contábil cérebro fiscal você precisa separar as duas coisas quanto antes você entender que são dois cérebros independentes melhor a sua vida bom e vamos voltar aqui então sinto esse lançamento o que que vai acontecer depois disso os recebimentos aí sim quando você recebe um dinheiro o que que você faz além de ficar feliz né e debita o banco e acredita g1 e

pronto tá feito e quanto e o que você recebeu bom então aqui aqui a gente começa a desenhar as diferenças né que a gente começa pegar aqui para uma paleta de cores aqui com essa pegar pelas diferenças e qual que é a minha receita contável a que vai para dr é essa aqui qual que é a minha receita e aí o fiscal essa aqui em qual o quanto que vai de receita de venda de imóvel na minha demonstração de resultado 400.000 porque receita quando auferido independente de recebimento quanto é que o pago de tributo sobre

o valor que eu recebi sobre aquele último lançamento receita recebida a receita tributada no regime de cacho então você vai precisar distinguir cá então quer dizer que a minha base de tributação vai ser diferente do que tá no resultado sim exatamente isso que precisa ficar claro para você nesse momento tá bom isso aqui espero que tenha feito sentido até esse ponto caio não entendi revisa revisa rever esse trecho até que ele esteja bem consistente para você porque daí a gente vai avançar a partir disso tá bom que que vai acontecer aqui eu vou fazer uma

coisa pa a vida tá eu vou fazer uma coisa parecida com isso aqui não criar uma outra página aqui agora a gente vai falar de uma venda e aí é de imóvel e em construção oi como é que vai funcionar isso aqui o lançamento clássico de venda é o mesmo a bebida cliente e acredita receita e debita custo ó aqui fiz besteirinha né não é não é ativo né caio não é ativa receita é resultado debita custo acredita stock é muito bem eu sou o lançamento clássico de novo eu vou fazer um prédio 114 unidades

iguais esse prédio já ficou mais feinho né tudo bem fazer o quê não faz parte de novo eu vou considerar que a gente tem quatro apartamentos iguais então a gente tem o apartamento 01 02 tá bom e aí 103 e 104 apartamentos de metragem igual caiu e se fosse metragens diferentes problema nenhum aí você iria fazer o rateio pela área de cada unidade de cada empreendimento mesma coisa tá vamos lá que que o qual é a brincadeira aqui o desenho assim digamos que no primeiro mês no mês era um aqui não ficou bom digamos que

no primeiro mês a gente teve um gasto de 100 mil reais a 100 mil reais é bem tive um rateio nas quatro unidades tão frio gastando ao longo do mês deve ter estoque 3 tem fornecedor deve ter isso acreditem fornecedor para vai parar deus 100 mil nesse mês que que eu vou fazer aqui vou hackear 15 o atacadão o digamos que nesse mês nesse primeiro mês eu vendi eu vendi essa unidade putz e agora cai então vamos lá vamos primeiro vamos falar e do opa em um primeiro vamos falar do custo o quanto é que

eu vou lançar de custo aqui e esse valor então vou deitar há 25 mil o porquê porque é o custo incorrido da unidade vendida cai uma sobra ainda está em construção sim mas o custo incorrido já em correu já aconteceu já é realizado não tem para onde fugir é isso aí então esses 25 mil aqui já é custo incorrido da unidade que eu vendi que foi o apartamento um foi essa unidade que eu vendi então pronto tá resolvido eu posso né já fazer tranquilamente essa esse lançamento do custo aqui muito bom o caio mas eu

por quanto que eu vendi isso aqui digamos digamos que eu vendi pelos 400 mil também tal contrato colocar aqui o contrato de venda foi de 400 mil quatrocentos kc400 muito bem e ah tá então eu vou lançar uma receita de 400.000 também não aí que entra a brincadeira toda você tem o custo incorrido da obra você tem o custo incorrido a obra eu vou ter que ter uma definição uma outra coisa que é o custo total estimado ou custo orçado da obra porque esse aqui em cima é o custo incorrido da obra então eu vou

ter que ter o custo orçado digamos que o custo orçado dessa obra é de 1 milhão o que que vai acontecer o custo em corrida de 100 mil se eu gastei até agora 100 mil de uma expectativa de que o total seja um milhão quantos por cento essa obra já evoluiu bom então eu tenho aí o conceito do poque percentual de obra concluída bem se eu tenho uma obra que eu espero gastar um milhão e eu já gastei 100.000 eu tenho um toque um percentual de obra concluída de 10 porcento então o que que eu

vou fazer aqui qual que vai ser a minha receita a ser contabilizada mudar a cor para fazer igual lá no outro qual vai ser a minha receita ser contabilizada o valor do contrato vezes o poque que vai ser o que os 400 mil vezes dez porcento que é o pote a 40 mil e pronto tá feito lancei o custo custo incorrido da obra proporcional à área da unidade achei o valor da feito e o a receita o valor do contrato vezes o poque ali o valor também tá feito aí cai eu recebi eu tive um

recebimento o cliente me pagou r$10000 tá bom então você de bita o banco tu acredita e aí o cliente e os 10000 e qual é o valor qual é o valor que você reconhece de receita no resultado os 40.000 qual é o valor que você tributa pis cofins ea contribuição social seja no lucro presumido seja no lucro real sejam hatch os 10 mil receita contábil uma coisa receita fiscal é outra é um óleo dinâmica custo em como é que eu faço faço os custos incorridos da obra compõe o estoque vou fazer um controle permanente de

estoque que nada mais é do que uma regrinha de três em que eu vou pegar o custo da obra proporcional a cada unidade é isso aqui pode ser feito do teu sistema pode ser feito no sistema integrado pode ser feito numa planilha tranquilamente virou mês pega o custo incorrido como um todo bota nessa planilha para você rastrear o custo da obra proporcional as unidades a que você já tem o custo para lançar de uma venda de uma ver construção ao comparar o custo incorrido com o custo total da obra para que você possa definir o

poque o percentual de obra concluída né poder cá eu não vou lembrar disso eu coloco aqui para você um toque na que vai ser o custo incorrido proporcional ao custo orçado e como eu esse é o único jeito de fazer o poque não se eu poderia fazer o poque também pela medição da engenharia que é um plano b eu pessoalmente considero o custo incorrido comparado com o custo total de obra mais interessante mais fidedigno porque uma evolução econômico-financeira a evolução física ela tem distorções mas isso seria conversa para uma outra hora muito bem tá caiu

uma e aí a obra ela vai continuar a obra ela vai evoluir o que que vai acontecer então vamos desenhar essa brincadeira vamos desenhar esse negócio aí eu tava eu quero justamente fazer isso virou um mês fomos para o próximo mês a obra continua acontecendo tenho mais custos mais coisas acontecendo que que eu vou fazer e eu vou ter aqui digamos digamos que eu tive há 50 mil de custos custos incorridos nessa obra no segundo mês bom então o que que vai acontecer eu vou pegar esse valor e vou dividir entre as quatro unidades proporcional

à área de cada uma que nesse meu exemplo aqui é igual porque porque é mais fácil para não ter que fazer continha eu não quero que você se preocupe em fazer conta agora quero que você entenda a lógica então eu vou ter 12 e meio para cada unidade lembrando que isso aqui é porque as unidades são iguais porque do contrário você teria o rateio pela área das unidades então virou um mês né então eu também vou ter outros lançamentos aqui o lançamento de custo lançamento de receita lançamento de recebimento tudo igual é o que que

eu vou fazer aqui o custo e aqui o valor debita custo crédito estoque o custo incorrido da unidade naquele novo mês então quando você pega a caiu mas é sempre o custo do mês não quando você vende você pega o custo acumulado do mês seguinte da venda em diante você pega o custo do mês para ir atualizando fez isso aqui deve ter o custo acreditou estoque o custo do mês beleza e a receita bem receita segue a linha também que que você vai fazer você vai pegar o custo incorrido e vai comparar as peças vai

pegar o custo incorrido você vai comparar com custo orçado agora tenho 150 mil ou seja 150 mil comparado com um milhão agora da quinze por cento bom então o que que eu vou fazer eu vou pegar o valor do contrato 400 mil vezes quinze por cento daria para mim o valor a reconhecer de receita só que eu já reconheci 40 então eu vou fazer a conta pô quinze por cento daria 60.000 60.000 - os 40 que eu já reconheci falta reconhecer 20 então e o que é outra cor de volta eu já ia fazer uma

loucura de cores aqui é muito bem bom então lancei mais um pouquinho da receita lancei um pouquinho do custo caio eu tive mais um recebimento não tem problema debitar banco credita cliente o outro valor que você recebeu aqui sem problema nenhum e todo mês e todo mês ou ser e aqui aqui eu quero aqui vai cair a chave se você vender o imóvel concluído vão voltar lá se você vender o imóvel concluído você reconhece sem por cento da receita e sem por cento do custo no momento da venda bom e depois você só reconhece os

recebimentos agora e numa venda de imóvel em construção você no mês da venda reconhece receita e custo custo pelo incorrido proporcional à área da unidade receita contrato vezes o poke oi e a partir disso todo mês todo mês todo mês você vai reconhecer um pouquinho de receita um pouquinho de custo por quê porque a obra evolui todo mês você vai ter um pouquinho de custo incorrido que vai aumentar o progresso da obra que vai gerar um pote maior então você vai lançando os gastos com a obra no teu estoque você alimenta o controle permanente de

estoque você rateia para as unidades você pega o que foi custo incorrido da unidade vendida para jogar para custo você pega esse custo incorrido para calcular o poque com o pó que você calcula a receita contágio então todo mês você vai ter um pouquinho de receita um pouquinho de custo o que já é feito um pouquinho de custo quando tiver à venda de imóvel em construção e quando que isso aqui vai terminar o custo vai ter quando é que você vai ter 100 porcento de custo quando acabar a obra que quando tiver sem por cento

de custo o teu pó que vai ser sem por cento e portanto você vai ter terminado de reconhecer toda a receita então isso aqui no bom português né só que aquela receita que vai acontecendo durante o progresso da obra no conta de leis do cpc 47 por exemplo isso aqui é o reconhecimento de receita ao longo do tempo né lá no item 35 do cpc 47 quando fala para gente nada daqueles três critérios para você escolher esse a receita ao longo do tempo em um momento específico aqui na incorporação imobiliária meu ponto de vista ponto

de vista vigente no na o cpc 04 até que se prove o contrário e a receita é reconhecida ao longo do tempo nesse caso pelo toque pelo percentual de obra concluída tá certo muito bem entendido isso aqui tá caiu muito bem tudo bem muito muito muito legal mas é só isso não é só isso vamos dar mais um pouquinho nessa brincadeira aqui eu quero criar agora com você um fluxo da informação tá por quê que acontece você recebe o documento não é você recebe um documento que que pode acontecer aqui e ele pode ser custo

e o ele pode ser despesa a gente pode ter essa brincadeira aqui e ele pode vir para cá ou ele pode vir para cá é muito bom e o que que seria despesa gastos gerais com a empresa custo necessário para executar a obra só que você ainda dentro do custo e você vai ter e o pin corrido bom e você vai ter não adianta mente aí como assim adianta mente te explico o custo incorrido da obra deve ser o custo efetivamente incorridos na obra exemplo você recebe um documento aí você vê que ele é um

custo de obra efetivamente né tijolo areia é empreitada lá execução de obra tudo bem e a pergunta agora é isso foi efetivamente aplicado nesse momento da obra ou ainda não foi normalmente os gastos que a gente tem com a obra eles incorrem ali eles estão sendo aplicados na obra efetivamente mas eventualmente você tem gastos antecipados antecipados entre aspas por exemplo imagina que o setor de compras percebeu uma promoção de várias ferragens de acabamento na maçaneta torneira hydra coisas assim então melhores poxa isso aqui tá muito barato tem uma promoção muito boa vou comprar e vou

estocar e isso não almoxarifado para aplicar depois que ela sobra ainda está em andamento da mais no início falar fundação mas eu já vou comprar isso aqui porque é um preço realmente muito bom então o que que vai acontecer aqui nesse caso que que vai acontecer você vai a contar você vai pagar você vai receber o material só que isso ainda não é custo incorrido por que fique vai ter acontecido é que o desenhar esse fluxo tá então chegou a nota é custo ou a despesa não é custo porque é necessário para obra tá bom

já foi efetivamente aplicado na obra ainda não então isso deve estar no almoxarifado deve estar no controle de almoxarifados deve estar em algum lugar portanto isso é adiantamento a fornecedores obra que é uma continha que você pode deixar dentro do grupo de estoque inclusive segregando isso mas por que que isso tem que ser segregado por que você tem esse fluxo na veio documento que é custo esse custo ainda não incorreu veio para cá e aí você vai controlar isso porque e juntamento ele ainda não é considerado o custo incorrido para medir o progresso da obra

isso aqui ó lembra do poki se lembra desse cara aqui ó e esse é o cara esse aqui é o cara que a gente não quer influenciar negativamente quem é esse cara aqui porque esses adiantamentos de obra não podem entrar no cômputo do custo incorrido para cálculo do pó quê porque senão você vai distorcer o progresso da tua obra esse que é o grande problema é isso que a gente está querendo evitar tá então a época mas vai ficar ali para sempre não periodicamente você vai pegar essa informação você pode tirar um relatório razão dessa

conta de adiantamento e você vai verificar verificar com o pessoal da engenharia vai ficar verificar com o pessoal da produção é só isso aqui andou isso aqui já foi já aconteceu como é que tá isso aí a não só aí realmente já já foi aplicado na obra então tá bom então vai sair de adiantamento e vai virar custo incorrido sacou dinâmica o caio mas eu não tenho esse tipo de coisa mas sabe uma coisa que você provavelmente tem o elevador elevador é um exemplo clássico disso aqui o elevador você compra no início da obra você

vai pagando por ele ao longo da obra você inclusive recebe notas parciais dele mas só lá no final que ele é efetivamente aplicado então o elevador ele não pode influenciar o custo incorrido evolução da obra enquanto ele não for efetivamente aplicado tá certo não que isso aqui você já começa aviso lembrar um pouco melhor a forma de controlar os custos de controlar a essas informações esse fluxo de informação que você tem dentro da empresa de atividade imobiliária da que agora eu quero te falar rapidamente do das despesas por quê porque tem alguns tipos de despesas

que são as despesas comerciais das despesas de marketing a banda de comissão de vendas inclusive que vai fazer parque vai fazer aí vai dar mete vai combinar com a venda de imóvel olha só que interessante quando a gente fala de despesas eu gosto de pensar muito como a comissão de vendas desculpa como o seguro né porque porque o seguro que as empresas em geral fazem ajudam a raciocinar isso vamos lá quando você tem um seguro de uma empresa qualquer um empresa do simples uma empresa do presumido tanto faz que ela contrata um seguro de um

ano como é que ela faz seguro ela não joga direto para despesa ela ativa e depois ela traz para o resultado ela ativa e depois vai trazer um pouquinho todo mês para o resultado é assim que a gente trabalha com seguro numa empresa qualquer nas despesas comerciais na a imobiliária vai ser algo parecido tá então assim primeiro exemplo primeira primeira situação e imagina panfleto e é de verdade cá entre nós só eu e você aqui tá ninguém controle estoque de panfleto e na borra ah não mas veja bem caramba bom português aqui encontrou por que

que você vai fazer a lei deve tá a despesa comercial lá no resultado e vai acreditar as contas vou apagar ficou fim g1 ah tá certo agora vamos imaginar que você vai fazer um empreendimento de alto padrão e você vai fazer um kit de divulgação você vai vender lá apartamentos de 10 milhões de reais cada um e ele vai fazer um kit de divulgação para entregar para pessoas muito importantes que vai ser lá uma não vai fazer uma garrafa lá de whisky com copinho pague né copinho de cristal não sei o que essa garrafa ficou

horrível né enfim aí cê junto vai entregar lá um um brinde aí vai estar isso numa caixa não é muito bonita não sei o quê de veludo ela vai fazer um negócio maravilhoso é claro isso é isso aqui é igual o panfleto só que é muito mais caro as chances são que você vai controlar o estoque desse brinde desse panfleto de luxo então de repente e ao invés de fazer isso aqui você vai criar né entre aspas em estoque é de material foto de divulgação eu acredito é de contas a pagar bom e depois conforme

você for utilizando e você vai dando baixa disso você vai debitando e a despesa e creditando oi total do estoque de material foto de divulgação e aí bom então pode acontecer isso pode qual é a grande palavra aqui razoabilidade é isso é bom senso é você verificar a materialidade da coisa tá só que isso aqui falando de panfleto né que eu tô falando de de materiais de divulgação mas a gente poderia ter um outro caso que é o caso das comissões de venda tá nas comissões de venda diz um pouquinho diferente disso que que vai

acontecer o imóvel o concluído e vai direto para despesa vai direto para despesa comercial de bita a despesa é de corretagem tu acredita né contas a pagar banco fornecedores o que você prefere se preferir também não né a gente é aquilo que foram o fato né muito bem e agora se for o imóvel e em construção e aí é diferente aí vai se comportar como o seguro você primeiro vai ativar nós vamos colocar aqui comissão a apropriar e aí e lá no ativo eu acredito né de as contas a pagar e aí eu fiz isso

aqui isso aqui na emissão da nota tá vamos colocar aqui ó e na emissão da nota bom e depois mês a mês mês a mês e você vai fazer o lançamento de débito da despesa lá resultado despesa comercial e a crédito e aí e da comissão se apropriar lado ativo o ou seja você está fazendo o que aqui nessa brincadeira na nota você tá ativando lembra do seguro parecido né você ativa e depois você vai trazendo aos pouquinhos todo mês um pouquinho para a despesa comercial agora qual é o critério né então aqui eu coloco

aqui ó todo mês qual que é o critério aqui que eu vou utilizar e olha o tal do poque de novo a despesa comercial de comissão de vendas deve ser reconhecida no resultado pelo mesmo critério de reconhecimento da receita agora olha que elegante que fica isso e o teu custo vai para o resultado pelo custo incorrido por competence vamos imaginar uma venda de imóvel concluído já vendeu sem por cento do custo para o resultado ao mesmo tempo sem por cento da receita para o resultado e ao mesmo tempo sem por cento da despesa comercial de

vendas com a corretagem para o resultado o princípio contábil da competência lindo acontecer é muito bem e a venda de imóvel em construção pé imóvel em construção o custo incorrido proporcional a unidade é a competência ele vai definir o custo incorrido da obra comparado com custo orçado da obra vai definir o progresso da obra o toque esse toque o valor do contrato vezes o toque vai definir o quanto de receita então o custo incorrido proporcional a unidade vendida o contrato de venda proporcional ao progresso da obra ea despesa de comissão de venda também proporcional a

evolução da obra então custos custos e receitas despesas e receitas correspondentes vão para o resultado de forma concomitante vai tudo junto vai tudo tudo coordenado tudo concomitante e é lindo é fica muito legal contabilidade muito elegante quando a gente enxerga dessa forma tá certo e para finalizar essa questão das despesas comerciais nós temos o estande de vendas e o apartamento modelo que que vai acontecer quando você a grande pergunta que você vai fazer para o empresário ao seguinte amigos você tem um estande de vendas eu tenho apartamento modelo há mais ou menos é de 12

meses de uso e por quanto tempo você vai usar esse estande por quanto tempo ele será útil a cair eu vou usar por menos de 12 meses instante depois eu vou demônio e pronto lança direto para despesa comercial simples assim simples assim agora se o uso for de mais de doze meses nesse caso você vai imobilizar os valores do estande de vendas então todos os gastos que você tiver com a construção com a mobília decorando o estande de vendas você vai criar um imobilizado nós estamos devendo eu gosto de separados imobilizados de fato dar gosto

de separar e aí esse estande de vendas você vai de preci alô aos poucos aos poucos conforme o prazo de vida então a gente pode colocar da seguinte maneira há menos de 12 meses e aí a despesa comercial direto há mais de 12 meses e imobiliza a e tá resolvido caio eu preciso de um laudo econômico assinado por três peritos não você não precisa isso aqui é uma questão contábil essência sobre a forma só que não é burocracia fiscal de precisar de laudo com certidão de nascimento de não ser quem precisa perigo porque perceba que

é diferente né se você pergunta para o empresário assim você tem a estimativa de vida útil econômica do bem pode ser só e sua caro para caramba ah não não tem esquece aí eu não tenho não vou ter tenho raiva de quem tem né agora você pergunta meu amigo empresário por quanto tempo você vocês acham que vão operar nesse instante aí quanto tempo você acha que eu vou ficar aí até mais ou menos quando o mais ou menos é muito bom porque ele tira aquela rigidez absoluta na quando quando o contador pergunta alguma coisa para

o empresário eu não costumo atenção seguinte e lave isso aí vai ser ou vai ser caro para fazer ou vai ser pro pagar mais imposto quando você fala ela é mais ou menos só para eu minha contabilidade aqui a controlar é que eu faço para você a tua contabilidade ela ficar mais realista para eu te mostrar umas informações melhores aí quando a gente for analisar que eu empresa então tá aí ele vai te falar a seguinte eu vou operar nesse estande aí por sei lá por uns 15 meses eu operar e até novembro do ano

que vem aí depois eu vou mudar a operação eu vou para o shopping eu vou para uma imobiliária etc pronto aí tá resolvido ah então tá muito bem manda para mim isso aí no e-mail manda um comunicado interno manda isso aí por escrito só protesto informação para para poder justificar por que que eu contabilizei desse jeito tá resolvido prático rápido e indolor a essência sobre a forma contabilidade fidedigna realidade elegante é isso tá certo transitamos aqui pela formação de custo falamos da composição de estoque dos diferentes tipos de estoque falamos né das até voltar aqui

para gente fazer uma revisão rápida aqui na nossa no nosso material né e aí em várias anotações aqui é uma é só que interessante falamos do estoque que vai ser de diferentes classificações que ele vai-se compondo aqui ao longo do tempo vimos a venda de imóvel concluído que os estoques já vão estar com seu valor completo ao vendê-lo sem por cento do custo sem por cento da receita pelo contrato recebimento e receita contábil são coisas diferentes vimos ainda que na venda de imóvel em construção a dinâmica é a mesma porém o custo vai evoluindo mês

a mês portanto eu vou lançar custo um pouquinho todo mês o pó que o percentual de obra concluída vai aumentar todo mês então eu vou ter uma receita sendo reconhecida todo mês portanto a minha receita com oi e a minha receita fiscal serão diferentes temporariamente e entendemos que nem todo o custo já é incorrido por que a gente pode ter adiantamento a fornecedores isso deve ser controlado para depois se converterem custo incorrido isso vai impactar diretamente no cálculo do progresso da obra e entendemos que nós despesas comerciais você pode ter situações de lançar direto despesa

ou de ativar para depois reconhecer como despesa comercial a cni nos gastos de publicidade isso é uma questão de bom senso mais que na comissão de vendas imóvel concluído despesa comercial direto e que imóvel em construção isso vai acontecer pelo progresso da obra né e aí a gente fechou vendo o estande de vendas passamos por vários pontos é claro que isso não esgota a matéria na imagina eu eu idealizei que dou aula numa formação exclusiva disso na formação em contabilidade imobiliária nós temos lá cerca de 60 horas falando só sobre isso contabilização tributação societário incorporação

loteamento provisão de garantia tributo diferido enfim tem um monte de coisas que vai circundar isso aqui isso aqui é estamos arranhando a superfície net até vou tá oi aqui para mim é isso nós estamos arranhando a superfície mas com certeza com essa informação você tem como dar um passo muito importante na direção de um conhecimento especializado que com certeza vai fazer você colher ótimos frutos eu espero de coração que essa palestra tenha sido útil tenha sido interessante para você uma dentre tantas aqui do pensar contabilidade que vão fazer diferença na tua carreira e seu se

você me permite deixa eu te dar uma dica veja e reveja quantas vezes consegui o máximo dessas palestras porque eu tenho certeza que tem um conhecimento riquíssimo importantíssimo aqui dentro e que se você aproveitar vai alavancar a sua carreira tá certo mas fica com deus um ótimo resto de semana para você bom proveito no pensar bom e até a próxima