🚨 NOVIDADE: UM DOS MELHORES E MAIS BARATOS FIIs LOGÍSTICO IRÁ SE TRANSFORMAR EM BASE 10 (ALZR11)

Mas um fundo imobiliário logístico irá se transformar em base 10. E não é qualquer fundo, é um fundo que você deveria ter no radar. Um fundo que possui uma boa gestão, vem entregando bons rendimentos aos seus cotistas e é isso que a gente busca no final do dia.

E agora temos essa novidade. Desdobramento de um para 10. Novo fundo logístico, fundo de altíssima qualidade, base 10.

No passado, a grande maioria, senão todos os fundos eram base 1000. Aí veio a novidade, fundos imobiliários base 100. E o que aconteceu?

Veio um fundo e abriu a porteira. Esse fundo é o MXRF11. Abriu a porteira dos base 10 e agora não para mais.

Passando a boiada toda, muitos fundos se transformando em base 10. Esse é um caminho sem volta. E vamos falar dos rendimentos.

Como eu disse, no final do dia é o que todo mundo busca. E o 11 vem entregando um bom rendimento. Por ser um fundo de tijolo.

Um y de 9,32 é um excelente y lembrando que o y de fundos imobiliários é isento de imposto de renda. Bom dividendo, Yild, só que uma média na casa dos dois dígitos. Sim, o dividendi de médio dos últimos 5 anos é de 10,11%.

Não se esqueça que esse evento altera toda a sua carteira, a quantidade de cotas, seu preço médio. E eu vou mostrar o passo a passo, só que temos que lembrar que esse é um fundo bem relevante. Um fundo que possui mais de 100.

000 cotistas. Sim, 152. 691 cotistas recebendo alugués todos os meses sem ter imóvel.

Sim, é possível agora com pouco dinheiro, com aproximadamente R$ 10, você se tornar sócio de um dos maiores fundos logísticos do Brasil e ter dinheiro pingando na sua conta todos os meses. E vamos analisar rapidamente os imóveis. É possível comprar uma cota e ter uma excelente diversificação?

Sim, atualmente são 18 imóveis no estado de São Paulo, dois no Rio de Janeiro e um no Rio Grande do Sul. Fazendo as contas, 21 imóveis. Já pensou o quanto de dinheiro você precisaria ter investido para comprar todos esses imóveis?

Só que agora, com aproximadamente R$ 10, você consegue comprar um percentual, um pequeno percentual desses 21 imóveis alugados para as maiores e melhores empresas do Brasil. Está aqui a diversificação dos aluguéis por empreendimento. Passuimos aqui algumas empresas bem conhecidas como Escala, Atento, Balduco, AR Lid, BRF, Mercado Livre, Ribeirão Preto, que inclusive é bem perto da minha cidade.

E o interessante é que o maior aluguel por empreendimento representa 13% do seu portfólio. Imóveis alugados para as maiores e melhores empresas do Brasil. De forma bem simplificada, o que acontece se o maior inquilino sair?

a sua renda será impactada em aproximadamente 10%. Agora imagine se você tem um um único imóvel, se esse inquino sair, o que acontece? A sua renda irá secar.

Agora vamos falar sobre as datas e posteriormente o ajuste. É importantíssimo que você ajuste a sua carteira, até porque você receberá novas cotas. Calma, eu vou te mostrar o passo a passo.

Essa proposta de desdobramento foi aprovada. A LZR11 passará a ser o novo fundo base 10, pois teremos o desdobramento de 1 para 10. Se no momento você possui uma cota, após a data com você passará a ter 10 cotas do ALZR11 na sua carteira.

E a data com é o dia 5/05/2025. Dormiu com as cotas no dia 5? você irá participar desse desdobramento e não se assuste na data X, pois teremos o ajuste da cotação.

Posteriormente eu vou te mostrar no passo a passo. Lembrando que as novas cotas irão cair na sua conta da corretora no dia 8/05/2025. Possui uma cota, no dia 8 as outras nove cotas irão ser creditadas na sua carteira.

Bombeiro, eu tenho uma cota, 2, 3, 10, 100, 1000. Independentemente da quantidade, você terá que ajustar a sua carteira. Bombeiro, eu comprei na data X, depois da data com o que acontece aí?

Você só irá considerar o seu preço médio de compra. Possui o ativo na data com ajuste. E agora eu vou te mostrar todo o passo a passo que é fundamental.

Não possuímos esse fundo imobiliário na carteira. Hoje a nossa meta é de ter 24% em fundos imobiliários. O peso atual é 24,07 e os fundos não pedem aporte para rebalanceamento.

Vamos para a aba fundos imobiliários, aonde cadastramos as nossas ordens de compra e venda. Vamos procurar aqui uma coluna totalmente zerada, a coluna número nove. Ao abrir a coluna, vamos fazer aqui o lançamento de uma simulação de compra a LZR11.

Fazendo isso, a cotação atualiza de forma automática. Vamos simular aqui a data, dia 5, tipo de ordem, compra a um preço, vamos jogar aqui R99,50, uma quantidade de 10 cotas. Teria saído do nosso bolso para efetuar essa compra, R$ 995, quantidade 10 cotas, a um preço médio de R$ 99,50.

No momento, a nossa rentabilidade estaria positiva, 90 centavos em valores e 0,09 em porcentagem. E agora vamos simular o desdobramento. Vamos lançar aqui a data que essas cotas serão creditadas na carteira do investidor.

Dia 8, tipo de ordem: compra, venda, desdobramento, grupamento, bonificação, amortização. A ordem que se encaixa é desdobramento. Aqui no preço, bombeiro, preciso lançar algum preço?

Não. Você pode deixar aqui zerado. Como eu citei anteriormente, se você possui uma cota, será acrescentado na sua conta da corretora nove cotas.

E aqui na quantidade, basta avançar a quantidade que será creditada na sua conta da corretora. Vamos pegar aqui a calculadora 10 x 10, passaremos a ter 100 cotas do ALZR11. Só que não podemos esquecer que já possuímos 10 cotas.

O que irá acontecer? Vamos retirar aqui 10 de 100. Será acrescentado na corretora 90 cotas.

Basta lançar a quantidade que será acrescentado 90 cotas, passaremos a ter 100 cotas a um preço médio de 9,95. Observem que o valor pago não altera, bombeiro, essa rentabilidade. Calma, calma, que na data X a cotação será ajustada e você não precisa fazer absolutamente nada, até porque esse ajuste acontece de forma automática.

Só para você entender da melhor forma possível, vamos simular com a cotação atual 99,85. O que irá acontecer, bombeiro, na data X? Simplesmente a cotação será dividida por 10.

Ao fazer essa divisão, ação irá amanhecer utilizando a cotação atual a R$ 9,98 e automaticamente a sua rentabilidade será ajustada. E caso você queira ter o controle dos seus investimentos, o link dessa planilha está aqui na descrição. Lembre-se que na maioria dos casos o preço médio fica totalmente errado na sua conta da corretora.

E se você utiliza o preço médio da corretora para fazer o seu imposto de renda, saiba que você está totalmente errado, pois o seu preço médio pode estar totalmente distorcido. E eu tenho uma notícia, você precisa ter o controle dos seus investimentos, até porque se você fizer algum lançamento errado no imposto de renda, quem você irá culpar? A corretora?

Não tem como. Por esse motivo, quem precisa saber o seu preço médio da forma correta é você. E fazendo os lançamentos, tenho certeza que você não irá errar no seu preço médio, na sua quantidade e o imposto de renda ficará redondinho, sem nenhum erro, pois ninguém melhor que você para controlar os seus investimentos.

Um bom fundo, extremamente diversificado, vem pagando bons dividendos, só que não adianta de nada comprar um bom fundo se ele não estiver em um bom preço. O que irá diferenciar um bom fundo de um bom investimento é o preço, o preço é tudo. Eu vou te mostrar na prática o preço teto do Alzr11, utilizando uma das melhores estratégias para precificar fundos imobiliários de tijolos.

e vamos calcular o preço teto utilizando o prêmio de risco. Para fazer isso, precisamos de alguns dados bem fáceis de conseguir, como o cupom do tesouro, o dividendo anual e o prêmio de risco. E eu vou te mostrar como será feito esse passo a passo e juntos iremos calcular o preço teto do Alzr11, de acordo com o prêmio de risco que eu irei utilizar nesse ativo.

Bombeiro, e o que é esse prêmio de risco? é um retorno extra que você exige ao expor o seu capital ao risco. Resumindo, é um valor adicional de retorno que é calculado pela diferença entre os rendimentos de títulos públicos e os rendimentos de outro investimento.

Vamos pegar o tesouro IPCA 2050. Ele está entregando o IPCA mais 713. Em bolsa de valores não existe rentabilidade garantida, só que eu tenho certeza que você não colocaria o seu dinheiro na bolsa se fosse para obter um retorno abaixo dos títulos públicos.

É óbvio que você busca um retorno superior aos ativos de baixo risco. Tesouro IPCA 2050 está entregando IPCA mais 713. Esse será o cupom que a gente irá utilizar.

713. Primeira coisa que a gente irá fazer é esse lançamento. 713.

E o IPCA, ao investir em fundos imobiliários, é esperado que os imóveis ao longo do tempo sejam corrigidos pela inflação. Isso é o mínimo. Então vamos lançar aqui o 713, o código do ativo ALZR11, dividendo o anual.

Aqui você pode utilizar o que melhor se encaixa no seu perfil, a média dos últimos 3, 5 anos ou até mesmo o dividendo que a empresa pagou nos últimos 12 meses, que é o que eu gosto de utilizar. Basta fazer uma busca pelo código do ativo, você irá encontrar a cotação e também diversos sites que nos fornecem informações importantes. Vamos abrir aqui um site focado em fundos imobiliários e ao descer um pouquinho a gente irá encontrar informações a respeito dos dividendos do ALZR11 como último rendimento, 82.

O total que ele pagou nos últimos 3 meses, últimos seis. O que a gente está procurando é essa informação, o total que o fundo pagou nos últimos 12 meses, 9,22 por cota. E agora vamos pegar aqui o rendimento 9,22.

E qual será o prêmio de risco que eu irei utilizar no Alzr11? Como se trata de um ativo de baixo risco, vou exigir aqui um prêmio de 1,5 e o preço teto ficará em R$ 106,84, um deságio de 7,5, margem de segurança de 7,06. Considerando o dividendo dos últimos 12 meses, 9,24, já o no preço teto fica em 8,63, o que não é nada mau para um fundo imobiliário do tamanho do Alzr11, um fundo imobiliário logístico de altíssima qualidade, receber aí 8,63 líquido, não é nada mau, caso você compre exatamente no preço teto, quanto mais barato estiver, melhor.

E hoje ele está com um preço bem interessante, uma margem de segurança de 7,06. E é assim que a gente calcula o preço teto de fundos imobiliários de tijolos, utilizando sempre o prêmio de risco. Se você possui esse ativo na sua carteira, esse é o passo a passo que você deve seguir.

Se você não tem, você deveria colocar a MZR11 no seu radar. A gestão vem fazendo um bom trabalho e o fundo vem entregando bons rendimentos, gerando valor ao seu cotista. Essa mudança é uma estratégia para tornar o fundo mais acessível para os investidores iniciantes.

Imagine aqui uma cota base 1000. Com certeza iria espantar muita gente e não é à toa que os fundos em sua maioria se transformaram em base 100 e agora base 10. E esses fundos base 10 acabam aumentando e muito a sua base de investidores.

Além disso, temos um aumento significativo na liquidez do ativo. O fundo acaba se transformando naquele fundo ou ação cofrinho. Aqueles ativos de pequeno valor, R$ 10, R$ 5, o investidor realiza num aporte, sobra ali na corretora R$ 5, R$ 10 ou até mesmo recebe um dividendo pequeno.

O que acontece? para não deixar o dinheiro parado, ele coloca nesses ativos que possuem uma baixa cotação, R$ 10, R$ 5, e o fundo ou ação acaba se transformando no famoso fundo cofrinho. No passado tínhamos o MXRF11, agora possuímos diversos ativos cofrinho.

E você possui algum desses na sua carteira? Deixa aqui nos comentários. Não se esqueça de se inscrever no canal, ativar o sininho da notificação.

Eu conto com o seu apoio. Lembrando que nada muda. É como se uma nota de 100 se transformasse em 10 notas de R$ 10.

Só que querendo ou não, esse evento acaba chamando atenção de diversos investidores.