Por que não investir um milhão Zinho em fundo imobiliário começar a ganhar um pouquinho mais de dividendos todos os meses mas uma dúvida nos resta Temos vários fundos imobiliários para escolher qual a gente vai implicar então no vídeo de hoje A ideia é que a gente consiga encontrar aquela Joia Rara aquele fundo imobiliário que ninguém tá olhando aquele que o preço tá muito abaixo do valor patrimonial aquela grande oportunidade que vai nos enriquecer Julião e eu quero que você participe dessa jornada junto comigo primo e aí eu não sei se você sabe mas aqui no escritório a gente tem o melhor analista de fundo mobiliário do Brasil vamos conversar com ele né que a gente tem ó a sal de análise tá vendo ó aquele último ali é o Ricardo ó tá vendo ele é o nosso analista de fundo mobiliário e ele é top E aí cardão visita ilustre tudo bem com o senhor tudo ótimo melhorar estraga viemos aqui pedir alguns conselhos para você um dessa se eu puder ajudar no que eu for útil você tem uns 5 minutos aí para você sempre você sempr que isso cara Que honra eu quero fazer um investimento de 1 milhão em algum fundo imobiliário pô aí eu invisto fundo imobiliário faz muitos anos já só que eu tô num momento onde eu tô muito preocupado com várias coisas mas ao mesmo tempo também tô olhando com muita felicidade porque crise generalizada fundos imobiliários tomando porrada momentos incertos então o pessoal tá falando sobre Talvez os fundos imobiliários começarem a ser tributados como empresa então talvez comu um pouco dos rendimentos que a gente receberia você tem um monte de coisa abaixo do valor patrimonial você tem cara taxa de uros lá em cima e fundo imobiliário ficando para trás você tem fundo imobiliário ser negociado com um baita desconto em relação ao imóvel físico ali do lado então eu acho que assim é crise mas é uma oportunidade também eu eu gosto muito de de fundo mobiliário de tijolo Então eu queria buscar alguma coisa um pouco mais físico quem sabe Shopping Hospital alguma coisa né raiz eu quero assim basicamente comprar um imóvel só que cara usando o desconto e o benefício e o efeito burocrático de um fundo imobiliário queria que você trouxesse umas três ideias para que a gente conversasse sobre elas para que a gente depois chegasse a uma só né Julião E aí para quem não conhece o Ricardo cara ele é o nosso analista de fundiário na finclass melhor analista de fundo mobiliário do Brasil um cara super experiente fic muito feliz tá no nosso time fechar disso tá bom valeu me valeu e aí depois que que a gente faz ai Desculpa cara que que a gente faz [Aplausos] ai não consegui trilo segurar cara desculpa cara passou passou F tranquilo não não não mas cara P será que moste com a câmera aqui cara deixa eu ver se você tá bem aqui cara sacanagem des brin Ah esqueci de dizer o seguinte também você tá vendo eu investindo no meu dinheiro você tá vendo onde eu aloco você tá vendo eu ganhando dinheiro inclusive e muito ao longo dos últimos anos aqui no grupo primo a gente também pode cuidar do seu dinheiro a gente tem a maior consultoria de investimentos do Brasil que mais cresce a gente tem quase 1000 pessoas trabalhando no nosso grupo e se você tem mais de R 100. 000 E você já investe Mas queer a nossa ajuda para investir eu vou deixar o link na descrição tá aí você clica lá e você vai ter um consultor à sua disposição ele vai cuidar de você daqui pra frente para que você possa investir melhor e chegar noos seus objetivos então vou deixar o link aqui embaixo Bateram na portinha Olá viemos em busca do precioso e melhor fundo imobiliário do Brasil ó eu quero fundo imobiliário que tem um de 20% ao ano esteja com pessoa VP de pelo menos 0. 8 com certeza que vai subir 50% no ano e sem risco [Música] Hoje eu tô me sentindo cliente não porque geralmente eu não sou cliente hoje eu tô assim cara me falei o que que é bom quero dar uma olhada Me apresenta aí vamos ver se você me convence aqui é mais ou menos assim né jun vamos ver se o Ricardo convenceu vamos ver então Ricardão que que você fez aí você quer colocar em fundo imobiliário uhum investidor raiz tijolo tiolo né só para dar esse disclaimer aí então opções de tijolo com boa liquidez separei três nomes três nomes para ti então o primeiro que eu trouxe aqui é o XP malls fundo de Shopping gestão XP tem bastante tempo de estrada aí começou em 2018 tá então hoje o fundo ele tem 26 shoppings tá ele o último que ele adquiriu aí foi o o Jundi Shopping o fundo imobiliário de Shopping ele tem uma uma diferença aí em relação à logística a a escritório que quem toca o ativo é administradora de shopping center que normalmente é uma sócia também isso é uma característica do XP MS ele gosta de ter posições minoritárias esse gráfico por exemplo que ele exibe como é que tá essa configuração das administradoras hoje no no XP mols então a maior parte tá ali com Aim um pedaço grande ali com a jhsf E aí ele vai fatiando entre outras tantas administrador assim ela é é grande é famosa ela é listada em bolsa ela é o braço de props da cirella Então você tem a cela como construtora de Residencial Incorporadora de Residencial ech índice pele 150 94 Como assim cara tá certo he ela V ela fez venda de ativos recentemente Ah entendi porque aí o que acontece o PL né se uma empresa custa 100 e ela tem o lucro de 10 o PL é 10 paga 100 recebe 10 todo ano só que se o PL é um significa que cara a empresa recebeu de lucro nos últimos 12 meses quase que o que ela vale como que faz sentido isso aqui geralmente é quando a empresa tem algum evento de liquidez que a gente tem que tomar cuidado por isso que é bom ter sempre Car um cara com Ricardo junto para você não olhar pro p e fala nossa aqui p baixo tá barato a fala não pera fez uma venda de ativos aqui por mais que eu tenha conhecimento e viva do mercado sempre consulto pessoas muito boas para tomar decisão porque não importa quem você seja você não vai conseguir ler O mercado inteiro você precisa de gente boa com você né Você precisa ter console iros em todas as áreas da sua vida o que que eu vejo de muito positivo no no sp malls primeiro a gente tem uma crescente geração de resultado no no shopping né então vou voltar aqui pra planilha de fundamentos então a gente vem aqui nos financeiros e eu vou pegar o indicador de noi caixa por met qu o que que é esse indicador o noi é o resultado operacional líquido que que cada Shopping do portfólio foi gerando o que que eu fiz aqui tá tudo por metro quadrado e eu não comparo contra o trimestre anterior porque shopping é varejo varejo tem sazonalidade eu separei por cores aqui para ficar mais fácil da gente identificar é óbvio que o quarto tri ele tem um enoir por met qu maior porque você tem datas importantes do varejo aí você tem black friday E você tem Natal quando eu pego o terceiro tri de 24 e comparo com o terceiro tri de 2018 que é a primeira base que eu tenho do do mols eu vejo um crescimento de no por met quado na ordem de 60% nominal isso daqui é fruto que de por exemplo o shopping vender mais ele melhorar o contrato de aluguel é um pouquinho dos dois que você disse porque como é que funciona o aluguel da loja de um shopping usualmente ele é um percentual sobre a venda do lojista com mínimo garantido então se você consegue subir esse mínimo e fazer com que exista mais venda ali no shopping você vai capturando mais fora isso Shopping não vive só do alugar da loja ele tem outras linhas de receita ele tem a linha de receita estacion ele tem linha de receita de que a gente chama de Mall que são os quiosques então se você consegue fazer o aluguel daqueles quiosques de maneira mais eficiente você também atrai mais recursos E você tem linha de mídia essa é uma linha que vem crescendo de forma interessante né porque no passado qual era a mídia do shoen era envelopar elevador colocar alguma coisinha no espelho do banheiro na cancela de estacionamento tudo isso ainda existe hoje só que agora você tem esses grandes telões de mídia em que no mesmo espaço você vai alugando para vários anunciantes tem essa dúvida e na verdade não é de agora acho que na verdade é uma dúvida de década talvez pessoal sempre se questiona mas Shopping vai continuar existindo em vários países os shopping já foram extintos em outros já foi o contrário no Brasil a gente tem uma cultura diferente né a gente vai no cinema etc Estados Unidos é outra coisa tem uns Outlets esse daqui é um você acha que é algo que se eu colocar R 1 milhão de reais que é muito dinheiro cara para mim é muito dinheiro mas a gente precisa tocar com muita responsabilidade esse dinheiro então fico pensando assim caro daqui a 10 anos por exemplo os Fundos os shoppings na verdade eles vão continuar com essa tendência você vê você acha que a cultura vai continuar dessa forma os shoppings vão ser extintos a gente viveu um evento muito forte que testou efetivamente capacidade de adaptação do shopping center que foi a pandemia e eu costumo dizer que na pandemia as pessoas elas foram proibidas de ir ao shopping elas não deixaram ir ao shopping porque elas queriam tanto é que a volta foi muito forte o shopping brasileiro ele ele é diferente dos equipamentos lá fora em diversos aspectos na arquitetura a gente tem ambientes que são mais abertos o shopping nos Estados Unidos é muito aquele Big Box uhum Quadradão o shopping brasileiro ele nem deveria se chamar Shopping Center na minha leitura ele é muito mais um Life Center você vai lá e resolve a vida hoje as únicas coisas que você não consegue fazer no shopping é nascer e morrer então não tem maternidade dentro de shopping não tem cemitério dentro de Shopping o resto é o resto você consegue você faz lá dentro e aí quando você pensa em lazer para muitas cidades o grande lazer né disponível é o shopping center as grandes marcas querem estar nesses espaços então eu continuo acreditando muito Shopping Center Cara não sei para vocês mas sh para mim é cinema livraria e restaurante comprar é às vezes tem alguns pontos que eu que eu acho importante citar que são as características do portfólio né que Shopping São esses ó características que eu gosto no no XP malls é que ele como coloquei ele tem essa diversificação de vários shoppings essa diversificação veio crescendo ao longo do tempo então quando você pega por exemplo lá em 2021 nem nem estamos voltando tanto no tempo assim né 2021 ele tinha 12 Shoppings na na carteira quando você pegava ali os três principais eles representavam mais da metade da receita do fundo hoje você tem aí os 26 e você precisa dos cinco principais para representar 50% da receita do do fundo quais seria esses cinco principais hoje Catarina Outlet dos principais Outlets no Brasil Putz Catarina é muito legal boas marcas marcas internacionais Catarina é chique perto dos outros atletas perto ali do aeroporto também a Catarina característica de produto imobiliário da jhsf Simão ela presa muito pelo alto padrão Air perigo lá cara perigo e aí vou recebendo as notificação zinha aqui ó Julião Você tá louco cada cartãozinho que passa ali é um um tirozin de fuzil levemente no joelho você tem da própria jhsf Cidade Jardim só que esse já na cidade de São Paulo cidade de Jardim também tá no XP mols também tá no XP mols Você já foi obviamente lá né é lindo mas é uma coisa que intimidador é intimidador por vezes né quando você olha a vitrine assim chega a ser intimidador uns momentos e é meio assim não tem muita gente também né assim é que é de luxo fecha conta lá se você for pensar é que também é um branding também né não exato você pega aquela aquelas Torres residenciais aquele público que mora ali a gente tá falando só de milionários e bilionários turma ali Aperta o botão desce e já cai no dentro do shopping né Você tem o GR Plaza que é um shopping imenso Ali em Santo André gigante super consolidado TT Plaza também ali na capital mas já na saída pra rodovia do dos Bandeirantes e o cidade de São Paulo na Avenida Paulista você cai dentro do shopping sem querer quando você percebe você tá andando você nossa cai dentro de um shopping na Paulista você cai lá dentro então é um portfólio muito saudável a gente vê indicadores de vacância inadimplência totalmente e em linha né você vê ó vacância 4% absolutamente natural o shopping center ele não deveria estar 100% ocupado porque você sempre tem algum logista que você quer e aí ele pode aparecer querendo o espaço então tem que ter algum espaço para encaixar aquele logista né aí na de implen ali também super controlada você vê ali quase zerada No no último mês 0.
6 a vacância é é a parte física então 4% do móvel está desocupado mas quando você fala da líquida você tá falando em relação a aqueles que estão pcia né a inadimplência de tudo que você faturou quanto o shopping não conseguiu receber á em novembro 0,6 em outubro foi negativo 2. 2 como ter pago dívida acumulada né conseguiu recuperar mais do que ficou na mesa e aqui a sazonalidade do varejo fica muito clara né você vê que ali em dezembro a venda vai lá para cima Novembro também muito bem por conta de black friday só que o aluguel ele normalmente reflete no mês seguinte né o logista vende você fatura o aluguel no mês seguinte como você ver o o noi subir sempre um mês depois quando você tem esse esse Spike e quando ele se reduz nos meses em que naturalmente você vende menos né fevereiro por exemplo aí você também tem uma acomodação Só D uma olhadinha como que a gente tá de indicadores Gerais o que que é o yeld dele o que que é o peo VP dele taxa administração vamos lá o yeld dele ele tá na ordem de 12% ao ano ao preço de tela que ele tá rodando na ordem aí de R 95 mais ou menos então ele tá rodando a grosso modo aí de a 12% ao ano e o psvp dele tá em quanto ali 0,83 0,81 Ah mentira mentira cara 0,81 0,81 rar 0,81 Julião sabe o que que é o preço sobre VP cara é o preço sobre valor patrimonial exato Então imagina o seguinte ó eu cheg e falar PR você assim ó esse iPhone aqui ele vale R 10. 000 só que vamos supor que ele é negociado agora as pessoas estão comprando e vendendo ele por r$ 8000 cara mas vale R 10.
000 só que no mercado pessoas vão negociar o preço que elas quiserem Então cara quando a gente olha uma distância dessa eu acho que não é normal chegar em 0. 812 é uma coisa rara né É é relativamente raro na indústria você vê um fundo com essa qualidade pô XP no tá interessante hein é isso que a gente quer qualidade aumentando fundamento se mantendo e preço depreciando cara é isso é isso Ricardo fez a eleção de casa direitinho por enquanto eu tô comprando o XP M aí enquanto por enquanto temos um Vencedor por enquanto ele fo apresentado mas temos um Vencedor Será que o Ricardo vai nos encantar vai trazer opção melhor que á cara sabe que isso é um problema porque se ele mostrar uma outra também opção muito boa ele vai ter que dividir o patrimônio arrumar mais 1 milhão é não sei o que só que aí eu vou ficar Ansioso porque é muita opção é ruim eu quero uma opção só boa só isso não quero ficar com cabeça dividindo acabou o vídeo acabou dos três para você esse é o melhor ou não dos três é Ah vou coltar o tempo Pando isso sabia tô pensando Eme pegar e guardar cara pro teu pro teu objetivo do jeito que você colocou o que você queria é isso é porque isso exatamente o que eu quero fundamentos apreciando preço depreciando ninguém olhando para fundo mobiliário e Fix caindo no ano pessoas tudo indo pra renda fixa cara ativo que atualiza pelo menos pela inflação que o ativo imobiliário ser negociado do lado a um preço muito mais alto cara pessoal agora Notícia Ruim noticiário ruim ah agora pode começar a taxar vai perder agora o benefício Sei lá o qu pessoal correndo é isso não acabou eu vamos deixar para mês que vem Ricardo mês que vem Ricardão fechou gostei muito mano aqui PR isso tô aqui para isso gostei muito mano esse é o nosso analista vamos lá pra sala comigo lá só pra gente porque assim o que que é interessante XP malls você me mostrando tudo isso eu acho que é um time de a gente aumentar a exposição Entendeu cara exposição é e e uma coisa que eu gosto particularmente 6 milhões e me não desculpa o último mês ele fez 15 milhões diários de de liquidez 15 milhões por dia você acha que nesse horário eu consigo em 40 minutos comprar 1 milhão em 2 horas de pregão acho que é mais apertado hein 1 milhão todo hoje acho que é mais apertado você tem duas acho que eu vou comprar um pouquinho hoje então faz um pouquinho hoje e pouquinho amanhã restante m é isso aí vamos nessa Então dony Boy chega aí cara ai vamos me ajudar aqui vamos ver o que a gente consegue comprar hoje vamos abrir deixa eu ver o que ele já fez de liquidez hoje se eu quero comprar 1 milhão pagando R 96 mais ou menos eu preciso comprar 10$ 10417 cotas vai no book aí V quanto você leva até chegar nessas 10. 000 cotas que assim ó que eu não tenho muita profundidade de book aqui 10.
000 cotas é 3400 ó tem um v tem 6. 000 10. 000 você vai até 10.
400 ó R 96 R 10. 400 dá certinho Você limpa o book até R 96 não mas é que eu vou comprar só metade hoje né então seria 7000 5 530 são 5500 de comprar você vai até 9570 9570 é até 9569 você leva 3. 000 cotas E aí tem um vendedor que colocou lote aqui em 9570 Então vamos chocar esse vendedor aí então estão aqui ó comprando 5500 a 9570 5500 XP ml11 a 9570 coloquei para comprar executou parcial p p pum preço médio pronto preço médio ficou 9564 9564 fechamos aqui essa parte e aí para amanhã a gente faz isso aí então fechou perito combinado A gente termin Amã Obrigado Ricardão estamos junto precisou agora vamos fazer uma quanto que quanto que xpm tá pagando dividendo por cota 0,90 090 né tá infad porque tem não recorrente mas vai se cair um mês ou outro aí vem para um 0,85 e depois volta porque vai ter aumento de aluguel então a gente acabou de aumentar a nossa receita recorrente por mês em 4690 4968 todo mês dividend deho Efeito Bola de Neve bota aí a a r90 e poucos reais ver quantas cotas você vai comprar recomprar todo mês hein então eu poderia comprar 51 cotas novas todos os meses todos os meses no preço atual né É isso aí né caraca E aí Julião Vamos fazer uma renda passiva Ô 4 4.
000 velho tá bom né um salário já maneiro né nossa dá pr pagar aluguel dá para escola das crianças dá fazer uma brincadeira hein dá fazer uma brincadeira boa muito forte né hoje Julião é o dia que a gente vai complementar as nossas compras de fundo imobiliário comprinhas é olha só vamos ver aqui ó o Fix hoje ou seja o índice de fundos imobiliários cer e a gente tem Fix subindo 0,18 hoje chega aí vem participar desse momento icônico como vocês já conhecem esse daqui é o gradin ele disz que faz 25 bases mas eu nunca vi ele é o CEO da finclas e sócio do grupo primo 25 Barras mas eu nunca vi Ah não 24 ele ele insiste em arredondar para 25 aí ele vem e fala assim ah não mas eu tenho um vídeo de eu fazer nessas Barras mas eu nunca vi você já viu Julião nunca vi então não ele viu sim diversas vez ele viu o vídeo só e esse é o Lui Lui cara ele é nosso sócio também toca portif ontem galera eu comprei 530. 000 em fundo mobiliário recomendação do Ricardo cara gostei muito XP MS fundo imobiliário tá uma pichincha né E aí hoje eu vou completar aqui essas compras Então Xp malls o Ricardo tava me mostrando cara ele tá sendo negociado a 0. 8 vezes o valor patrimonial dele lembra quando fechou o shopping durante a pandemia ele chegou nesse patamar ele tá no mesmo patamar praticamente Só que não Só ele chegou nesse patamar como ele chegou no melhor patamar de noy dele de a receita líquida por metro quadrado então assim impressionante Então vamos comprar quro 4913 cotas Julião se a gente for fazer a conta aqui ele tá pagando mais ou menos 90 centavos por cota de rendimentos ontem quando a gente comprou 5521 cotas a gente aumentou Nossa renda passiva em R 4.
968 E hoje a gente vai aumentar Nossa renda passiva em mais R 4422 9000 dá pr pagar alug l620 Ah dá pr dá para verver bem né Então deixa eu ver aqui ó você sabe assinatura eletrônica de core sim cara não é possível eu eu sempre eu esqueço a minha assinatura Eu preciso ver aqui eu também sou assim é cara sempre boto esqueci assinatura digital caceta cara que a gente manda noss XP Ô XP muda esse negócio aí cara deixa a senha tá bom sen se você for sequestrado você não sabe ó quanidade executada mas segurou você morre Não mas esse é o problema aí você não sabe aí é importante saber aqui ó não adianta me sequestrar tá por dois motivos primeiro que a gente já tem um código nosso se isso acontecer segundo cara eu ando com segurança e terceiro Cara não vai dar para resgatar meu dinheiro daqui porque se eu quiser resgatar a portfel não vai deixar tá sai por nada tá travado não sai nem se você quiser né travado nem se eu quiser É nem se eu quiser sai então assim é contrato que cagada a gente comprou executou um pouco a 96 e17 só que aí acho que o pessoal viu o tamanho da boleta e foi para 96,41 agora isso é muito comum acontecer porque imagina assim ó você tá aqui negociando aí de repente você vê que tem alguém gigante chegando você falou opa opa opa pera aí pera deixa eu subir meu preço por isso que as pessoas às vezes botam ordem escondida etc mas cara então Os caras perceberam isso daqui a gente chama de book de ofertas isso aquii é a pedra aqui é o é o book de ofertas né e aqui a gente chama de pedra Então a gente tem as ofertas de compra a gente tem as ofertas de venda você tem a corretora 120 que é a Brasil plural Agora você tem a corretora 3 que é XP tá vendo comprando 15 quantidades a 9 6,35 e você tem a corretora aqui agora que é o código 39 vendendo oito quantidades a 96,41 a minha ordem ela está aqui ó a 96,20 tá vendo precisa diminuir o preço agora para que você consiga executar sua ordem consiga executar minha ordem será que vai cara vamos deixar um tempo aí deixa rolar né deixa rolar vai cer se quiser isso vou me fazer de difícil aqui executou totalmente a nossa ordem Ó 9620 então a gente executou 4913 hoje e ontem tem 5500 conseguimos Executar tudo ontem a gente pegou a 9564 hoje é 96,20 e agora XP malls tá em 9588 então enfim acabou valendo a pena esperar um pouquinho agora na execução disso umas 10. 413 cotas e tem um dividendo Zinho bacana que vai passar a cair todo mês agora né E a gente pega esse dividendo que a gente faz compra mais Efeito Bola de Neve né Deixa ver se o Ricardo tá aí pra gente avisar ele deu bola abr E aí mano bom Ricardão tá mais no né cheguei de lá e tal aí ele olhou F assim opa opa e voltou rão só queria te dizer que compramos tud fech é ontem a gente pegou a 9570 e hoje a gente pegou a 96 o preço médio a gente pegou 10.
