PORQUÊ COMPREI UMA CASA DE R$ 40 MILHÕES FINANCIADA?

comprei um imóvel Yes E aí como sempre vai vir um monte de gente falando assim ó mas thago você era favor só de comprar luguel você mudou de ideia você é um mentiroso e assim faz 9 anos que eu faço vídeo na internet eu já fiz conta para vocês várias vezes tem hora que vale a pena pagar aluguel tem hora que vale a pena comprar Vista se tiver desconto tem hora que vale a pena você comprar se a taxa de juros do financiamento for mais baixa não tem o melhor cenário sempre Ah thago mas você tá falando é sempre melhor financiar porque o imóvel é meu calma não é isso cara se você for comprar minha casa minha vida geralmente vai valer mais a pena mesmo porque realmente a taxa rus é mais baixa mas se não for Minha Casa Minha Vida geralmente a taxa de crus é mais alta e não vale a pena mas se você for Ultra rico aí a taxa de luus pode ficar melhor ainda porque você tem taxas melhores aí pode valer a pena tudo pode acontecer então fica comigo aqui no vídeo porque eu vou te explicar o seguinte não o que é melhor em todos os cenários porque você precisa fazer conta cara você precisa inteligência financeira Então vou explicar o porqu no meu caso da minha família fizemos dessa forma certo então vamos pro vídeo junto comigo aproveita clica no botão aqui embaixo para curtir e se inscrever nesse canal e ó se você tá aqui no canal há muito tempo já me ajuda nos comentários aqui já responde os haters que vai ter um monte de Hater nesse vídeo né então assim vai lá e faz conta porque o que que acontece o Hater ele não sabe fazer conta não sabe fazer um cálculo simples ou assistir um vídeo até o final que isso também acontece muito então me ajuda aqui embaixo nas contas tá vamos lá como você talvez já saiba eu e minha família tomamos uma decisão que é a decisão de se mudar por quê quando eu e Maira casamos faz quase do anos a gente eh se mudou para Valinhos a Maira morava lá eu me mudei para lá a Maira morava de aluguel E aí eu comprei a casa então a gente comprou a casa lá por qu outro cenário outro momento depois a gente fala sobre isso E aí eu tenho o escritório aqui do grupo primo em Alfaville o QG do grupo primo fica em Alfaville a gente tem escritório em mais cinco lugares do país e muitos outros novos que estamos montando mas o nosso QG principal fica em Alfaville E aí você imagina eu indo todo dia lá de Valinhos para Alf vilha 1 hora e me para chegar 1 hora E10 1 H E20 para voltar sem trânsito todos os dias então todo dia eu vou lá e perdia 2 hor 50 3 horas no trânsito e a minha hora é uma hora cara uma hora valiosa aí você imagina fazendo isso daqui todo dia uma semana ainda e voltando eu perdi um dias de trabalho então tomamos a decisão de se mudar para mais perto aqui do escritório pegamos também o escritório pra Maira aqui então Maira está no mesmo prédio que eu vamos nos mudar para cá para trabalhar pertinho para termos mais qualidade de vida Podemos trabalhar mais podemos fazer muitas outras coisas então tomamos essa decisão quando a gente Tomou essa decisão a gente é uma família grande eu temos esposa exigente temos muitos colaboradores muitos dormem em casa etc então a gente precisou tomar decisão alugamos ou compramos a gente começou a dar uma olhada nos Imóveis aqui da região e aí os imóveis que atendiam a gente era o seguinte a gente entrar no imóvel Quanto que é 80 milhões meu Deus Quanto que é isso daqui 60 milhões falei caraca e esse aqui 100 milhões falei meu Deus que tá acontecendo com Alfaville cara que aconteceu com os presos dos imóveis aqui tudo subiu e E aí a gente começou a encontrar algumas coisas legais começamos a pensar em aluguel Quanto custa os aluguéis a gente viu de tudo Resumindo casas que nos até um di um aqui seram casas ali na casa de 40 a 70 milhões e na boa né se gastar 70 milhões você precisa ter uma baita grana 60 é muita grana tudo isso é muito dinheiro né eu sei que para alguns de vocês parece irreal para mim também já pareceu muito real algum dia mas Encontramos uma casa que a gente gostou nessa casa que a gente gostou a gente negociou e aí não vou entrar no detalhe da negociação não seria legal com a contraparte né como foi essa nossa negociação mas em resumo é uma casa de 40 milhões a gente decidiu pegar essa casa e comprar essa casa de 40 milhões e aí a gente começou então a fazer conta o que que é melhor é melhor eu comprar essa casa à vista e ficar com a casa porque a gente tem patrimônio e eu não pago mais aluguel eu não pago mais nenhuma prestação será que é melhor eu fazer um financiamento o que que é melhor E aí a gente foi daqui a pouco vou mostrar os cálculos aqui para vocês a gente chegou aqui na portfel que é a nosso consultoria de investimentos aqui no Brasil consultoria que mais cresce no Brasil de investimentos a minha conta tá aqui na portfel da minha família e aí eu pedi para portfel fazer um levantamento a portfel ela foi atrás de todas as taxas de todos os bancos do Brasil todos os privates do Brasil e conseguimos taxas excepcionais eu falei olha taxas muito interessantes em uma dessas instituições que era o BRB a portfel conseguiu para mim uma taxa de 8,99 ao ano eu falei Nossa essa taxa é muito mais baixa do que eu consigo investir se eu fosse levar em consideração a rentabilidade que eu tive nos últimos anos seria uma rentabilidade muito extravagante mais de 20 25 30% ao ano muitas vezes mas eu tenho que ser humilde não posso ser arrogante de dizer que é impossível projetar essa taxa pra frente Posso até ter essa rentabilidade mas não dá para eu garantir que isso vai acontecer então eu usei uma rentabilidade Projetada na minha vida tá não é pra sua é pra minha pelo menos uns 12% ao ano eu consigo né você tem investimentos no tesouro que você consegue pré-fixado você consegue fazer investimentos ligados a inflação com taxas reais muito altas eu falei bom deixa eu jogar aqui na planilha deixa eu ver o que faz mais sentido e aí eu joguei na planilha eu quero compartilhar com vocês o racional da minha decisão Então vamos lá primeiro tudo eu vou fazer um desenho do zero aqui para vocês Então imagina pega aqui ó imóvel 40 milhões Então imagina o imóvel de 40 milhões se eu for financiar o imóvel desse eu teria que dar uma entrada e eu teria um um um financiamento uma entrada seria uma entrada de 20% disso mais ou menos e um financiamento seria o restante que seria isso daqui 32 milhões seria basicamente 80% disso só que esse financiamento eu consegui uma taxa aqui né ó BRB de 8,99 por. aí você tem a taxa efetiva que seria o custo efetivo disso seria 9,48 por. porque tem algumas outras diferenc minhas ali daria 9.

48 por. significa que se eu pegar a minha dívida que é a dívida de 32 milhões nesse caso e eu multiplicar pela pelo custo efetivo Total eu pagaria então 3. 03 milhões de juros por ano só que se eu pegar e usar uma taxa de rentabilidade 12% ao ano eu conseguiria aqui uma rentabilidade de 3.

8 milhões no ano Ah tem imposto tem muitas coisas cozinhas e tal mas é o seguinte você tem lugar pagando 100% CDI isento de R você tem investimentos que pagam mais que 12 então eu trouxe aqui 12% pra minha realidade significa que eu conseguiria receber por ano R 806. 000 por comprar esse imóvel por quê que eu peguei R 32 milhões emprestado eu estou pagando 9. 48 por em cima disso e o meu dinheiro está rendendo mais que isso então ficou com a diferença Quanto que é essa diferença a diferença seria esses 12% menos esses 9,48 então eu tô ganhando 2.

5% ao ano então só isso aqui já faz com que esse racional me justifique eu financiar esse móvel porque eu tô pegando juros mais baixo do que eu consigo investir e antes de eu entrar em outra lógica por que que eu consigo pegar essa taxa aqui por que que eu consigo fazer daqui porque existe uma coisa chamada poupança a poupança é a maior ferramenta de transferência de riqueza do pobre pro rico essa é a realidade é a maior transferência de riqueza é a poupança ela tira do pobre e dá pro rico como vou te explicar existe o FGTS e a poupança Ambos são ferramentas de transferência de riqueza do pobre pro rico presta atenção nisso aqui que talvez você nunca tenha ouvido o FGTS vai pagar mais ou menos un 3% ao ano hoje a poupança tá em mais ou menos 8. 4 8% então o que que acontece Como que o banco consegue me prestar dinheiro a uma taxa tão baixa como que o banco consegue chegar para mim emprestar R 8,99 simples porque ele pega um dinheiro mais barato ainda da onde que ele pega esse dinheiro ele vai pegar da poupança e da FGTS a caixa ela pode emprestar uma taxa baixa por quê Porque ela pega do dinheiro do FGTS Então vai pegar dinheiro do Trabalhador e o trabalhador tá financiando a compra de quem tá financiando imóvel vai pegar aqui o dinheiro da poupança e vai emprestar para quem para quem tá comprando imóvel então no final das contas você tem três tipos de pessoas você tem para não usar uma palavra esdrúxula né o não educado financeiramente Você tem o inteligente e você tem o ultra inteligente Quem que é o não educado financeiramente é o poupanca Quem que é o inteligente é o financiador imobiliário a taxas boas Quem que é o Ultra inteligente o banco que pega dinheiro do cara que investe mal e empresta pro cara que tem grana é isso Então por causa disso eu consigo fazer um financiamento que vale a pena se todo mundo soubesse investir no Brasil talvez não seria tão factível isso acontecer Então beleza vamos voltar aqui pra minha conta eu tenho o primeiro esse dinheiro aqui que eu tô ganhando que é a diferença do quanto invisto por quanto eu pago de juros Beleza segunda coisa eu moro no imóvel de 40 milhões o imóvel de 40 milhões vamos supor que ele Renda pela inflação pelo menos Então vamos supor que ele cresça 5% ao ano se eu tenho um imóvel de 40 milhões que por mais que eu não tenha pago inte ele já é meu no ano que vem ele vai valer quanto ele vai valer isso daqui a mais ele vai ter se valorizado em 2 milhões Então por mais que dinheiro não entre na minha conta eu tenho um ativo que é o imóvel que hoje Vale 2 milhões a mais E além disso eu tenho uma coisa chamada Cap rate que seria a relação do aluguel que eu pagaria para morar nesse imóvel Então imagina que quando o imóvel é muito pequeno você paga algo próximo de 1% para morar lá quando imóvel é muito grande em termos de preço você vai pagando menos 0,4 03 Então vamos supor que no imóvel de 40 milhões se eu fosse morar nele eu pagaria mais ou menos 0,35 5% ao mês então pagaria 140. 000 de aluguel para morar nele se eu fosse multiplicar isso aqui por 12 significa que eu pagaria 1.

680. 000 para morar nele então se eu fosse morar de aluguel nesse imóvel eu pagaria esse 1. 680 por exemplo então no final das contas não estou pagando esse aluguel porque eu comprei a casa eu estou recebendo essa diferença do juros de 806.

000 e estou recebendo 2 milhões a mais que é o que rende esse meu patrimônio anualmente então eu diria que estou aqui ganhando 4. 48 milhões de reais eu parto dessa Lógica tem algum algumas nuances nessa lógica como por exemplo existe um dinheiro que você paga para transferir imóvel de nome existe um pouco do custo oportunidade da parcela de entrada tem tudo isso mas isso daqui é uma lógica consistente que me parece fazer sentido no meu caso vamos fazer algumas contas aqui então eu tenho aqui um imóvel eu botei o rendimento desse imóvel n mais ou menos a taxa de inflação dos últimos 10 anos tem gente que vai falar ah eu uso FIP Zap usa não sei o que lá beleza eu acho que eu escolhi bem imóvel Então pelo menos a inflação é isso daqui vai ter que se ajustar ou seja vai dar mais ou menos 5% ao ano tá Então imagina tem um imóvel de 40 milhões primeiro mês esse imóvel está valendo r. 192.

000 aí eu tenho o saldo investido que que é o saldo investido o saldo investido é eu peguei aqui os 30 milhões Eu tenho esse dinheiro aplicado e a invés de zar a dívida eu investi 32 milhões no primeiro mês que que vai acontecer eu vou pagar a prestação tá vendo aqui a prestação ó vou pagar a prestação de nesse caso aqui R 318. 000 lembrando essa prestação tem uma amortiza ação de 76. 000 mais os juros de 242.

000 então tô pegando aqui essa primeira prestação paguei 308. 000 Então imagina 32 milhões aplicados aí eles TM um rendimento aqui um rendimento de 88% que eu tô colocando ao ano e aí depois do rendimento eu tenho a prestação me sobrou Quanto R 3. 887 aí tem o segundo mês o meu imóvel se valorizou mais um pouquinho então o meu ativo agora vale 40 milhões aqui 384 agora o meu saldo investido vale um pouco menos por quê Porque eu paguei a prestação E aí eu vou fazendo isso todos os meses se eu investir aqui ó a 88% ao ano no final de 420 meses que é o tempo que eu peguei esse financiamento eu vou ter menos 54 milhões e um imóvel avaliado em 298 milhões ai tem inflação tem inflação com certeza tem inflação aqui mas vamos PR os valores absolutos tá aqui eu teria então - 54 milhões O que significa significa que o meu dinheiro aplicado não seria suficiente para pagar o imóvel por quê Porque meu dinheiro cresce a uma taxa menor do que eu pago de juros porque se eu investir a 88% ao ano aqui eu tô lascado porém eu chegaria aqui com o imóvel valendo muito mais que isso agora o que que acontece se eu investir melhor se eu investir uma taxa de 10% ao ano o que vai acontecer eu vou aqui começar a diminuir o meu patrimônio tá vendo levemente só que chega uma hora que a prestação ela já está mais baixa aqui porque eu usei uma tabela saque então mês a mês você vai ter uma parcela que vai baixando o que que aconteceria no final dos 420 meses eu teria o imóvel aqui de 298 milhões e eu teria um patrimônio investido de R2 mil 570 ou seja teria sobrado dinheiro agora se eu conseguir investir a uma taxa muito melhor uma taxa que de 12% ao ano aí o jogo muda de figura porque isso daqu significa que eu chegaria ao final dos 420 meses com um imóvel de 298 milhões mais um dinheiro investido de 257 milhões então no final das contas o que o que definiu no meu caso essa tomada de decisão é primeiro eu ter feito uma boa negociação na minha visão no imóvel ter pego um imóvel de qualidade que eu acredito que vai se valorizar bem até acima da inflação segundo eu acreditar na minha capacidade de investidor porque eu realmente eu trabalho com isso essa é a minha vida né e eu não tenho dúvidas que eu vou investir melhor do que o mercado ao longo do tempo com muita humildade muita tranquilidade sem loucura e três pelo montante do meu patrimônio e o meu grau de crédito eu consegui pegar uma taxa de juros baixa bem condizente então por causa desses três fatores eu tomei essa decisão no final das contas eu vou ter um um imóvel que saiu entre aspas de graça que eu vou ter um afeto emocional pra minha família eu posso falar que é nosso para alguns daqu não tem valor para outros tem para mim ele meio que não tem tanto assim mas como para minha família tem isso é importante para mim então isso daqui tem valor e vou chegar ao final desse período aqui não tendo pago pelo imóvel porque o meu dinheiro investido vai no final das contas me trazer mais dinheiro do que qualquer outra coisa agora o que que pode acontecer Qual que é o risco aqui a gente tá falando de 35 anos tudo pode acontecer Qual que é o maior risco aqui o maior risco é a taxa de juros cair porque 8.