INDICADOR P/VP = COMO USAR DA MANEIRA CERTA NOS FIIs?

antes de começar esse vídeo eu vou te dar um recado rapidinho a lista de espera para o produto mais completo da speech-man já está aberta e para você se inscrever basta você clicar no link que está aqui embaixo Lembrando que no speedware você tem acesso a uma carteira completa de investimentos bem diversificada personalizada de acordo com o seu patrimônio Além disso você tem acesso a relatórios semanais de acompanhamento de resultado da Carteira de atualização dos diversos mercados e obviamente novas recomendações e desse recomendações dos ativos que você tem por lá então se você não quer

perder oportunidade de entrar para o produto com a maior satisfação dos nossos clientes clica no link embaixo que a gente vai estar te esperando Olá pessoal voltei com mais um vídeo de fundos imobiliários para você e o tema de hoje eu tenho certeza que você já ouviu falar mas hoje eu vou te surpreender com uma visão diferente deste indicador um múltiplo que muita gente utiliza de forma isolada para comprar seus fundos imobiliários ou para vender os seus fundos imobiliários o famoso PVP ou preço sobre valor patrimonial quando este número está abaixo de um Dizem que

o fundo imobiliário estava barato então é hora de comprar acima de um Será que ele está caro é hora de vender eu sou Ricardo Figueiredo especialista em fundos imobiliários na speech [Música] antes de mais nada já peço para você me seguir nas minhas redes sociais no Instagram ricardo.fiz compartilha este vídeo leva essa mensagem para mais pessoas se inscreva no canal toda semana tem conteúdo novo para vocês Ative o Sininho para as notificações e claro deixe nos comentários o que você está achando do conteúdo que a gente está disponibilizando que você está achando deste vídeo e

peça um tema porque a gente vai trazendo novidade toda semana e na medida do possível vamos atender aí as demandas de vocês vamos lá preço sobre valor patrimonial é um dos múltiplos mais utilizados né infelizmente infelizmente ele não é muito bem utilizado por boa parte aí das pessoas as pessoas tendem a querer simplificar as coisas não está errado querer simplificar né a simplicidade às vezes facilita bastante a nossa vida o problema é quando a turma quer simplificar demais e aí acaba colocando os pés nas mãos tenho certeza que você já ouviu falar sobre esse indicador

por isso sobre valor patrimonial você vai encontrar também com essa sigla aqui ó preço sobre vpa valor patrimonial da ação ou ainda em inglês Price to book bem isso aqui quer dizer preço é o mercado valor patrimonial é o contábil atende a diferença da terminologia preço valor preço é uma coisa preço é aquilo pelo qual alguém está disposto a pagar por um bem valor é aquilo que alguém acredita que aquilo vale não necessariamente você vai encontrar alguém disposto a pagar aquele valor ou você pode encontrar alguém até disposto a pagar mais por aquilo ali mas

o valor contábil é uma estimativa é uma esperança matematicamente fundamentada de que alguém top precipitar o ativo o objeto por este valor então coisa tem em mente isso as diferenças entre preço e valor não necessariamente eles vão convergir a todo instante você vai encontrar momentos em que a opinião de valor ela estará bem diferente do preço isso quer dizer que a opinião de valor está errada não necessariamente então preço é o mercado que coloca no caso dos fundos imobiliários é quando você abre seu home broker e você vê um preço lá o último negócio que

teve é o preço pelo qual o mercado tá pagando ativo e o contábil valor que está lá na contabilidade do fundo como funcionam essas duas variáveis vamos lá primeiro Vamos começar com um contábil o contábil ou VP valor patrimonial existe uma metodologia definida para cada um desses tipos de fundos imobiliários uma para tijolo uma para papel e uma para fofe Então a maneira de calcular o valor patrimonial do tijolo do papel e do Coffee diferente a maneira de precificar o valor de mercado dos três é a mesma coisa é o preço lá no Home Broker

então o preço é mais fácil tá lá no Home Broker o contábil é que tem diferença e é aqui que você tem que se atentar então cada um é diferente do outro é diferente e é diferente bem vamos lá p/vp maior do que um tenho certeza que você já ouviu que o fundo está negociando com ágil ou prêmio P sobre VP menor do que um o fundo está negociando com deságio ou desconto E aí vem a falácia que você já ouviram e viram Com certeza neste vasto mundo das redes sociais só comprar aqui Ricardo tô

comprando com desconto tô pagando barato não necessariamente e fugir isso daqui porque então eu tô pagando caro não necessariamente e vocês vão ver isso ao longo do vídeo vamos lá então primeiro tem aí em semente Isto é um fato P sobre VP maior que um ágil ou prêmio você está pagando um prêmio sobre o valor patrimonial sobre o que está na contabilidade a valoração que está na contabilidade do fundo e sobre VP menor do que um você está comprando com desconto desejado em relação ao valor patrimonial ao valor contábil do fundo Ok como funciona o

VP do tijolo o VP do tijolo é um laudo de avaliação que precifica o tijolo ou imóvel uma vez por ano este laudo empresa independente não é o administrador do fundo que diz quanto vale muito menos o gestor do fundo que coloca na contabilidade quanto vale o imóvel o fundo contrata um avaliador uma empresa independente para dizer quanto vale esse meu imóvel E aí existem as maneiras de você valorar este móvel você pode valorar pelo método comparativo o comparativo é quando você o nome já fala compara aquele imóvel com outros da região e que sejam

Então teve algum negócio no imóvel que é muito parecido tá na mesma região e o valor foi X reais por metro quadrado ora há uma forte evidência de que o meu imóvel já que ele é muito parecido e está na mesma região Valha no mínimo algo muito parecido com este X reais por metro quadrado Você tem o método evolutivo onde você faz o quê pega lá terreno mais construção ou seja Quanto custa para eu desenvolver isso daqui Quanto custa para eu construir este móvel É como se você tentar especificar o imóvel da seguinte maneira aquele

terreno onde o imóvel está está vazio quanto vale esse terreno Vale x ótimo quanto eu preciso para construir este mesmo imóvel hoje ah eu preciso de y seja para construir para comprar cpax que são o certificados para você adicionar potencial construtivo aquela área dependendo da lei de zoneamento e outros custos inerentes à construção projeto aprovações junto a poder público etc todos os custos você pega todos os custos necessários e soma o valor do terreno você precisa comprar o terreno também e você tem o mais famoso é aqui que a gente tem que se preocupar fluxo

de caixa descontado ou método da renda o método da renda nada mais é do que você pegar um fluxo de caixa que este móvel é capaz de gerar Opa deixa eu corrigir aqui fluxo de caixa descontado você vê quanto este móvel é capaz de gerar influxo para você ao longo de cinco anos 10 anos o modelo ideal são 10 anos mas dá para fazer com 5 anos e a depender dos fundos imobiliários É até melhor fazer com cinco anos porque as coisas mudam bastante na estrutura do fundo para você querer projetar 10 anos de fluxo

Mas normalmente se faz com 10 anos quando você calcula o imóvel porque o imóvel vai ficar para sempre quando você faz o fluxo do fundo você faz com cinco anos quando você faz o fluxo do imóvel você faz o fluxo de 10 quando você espera gerar de renda com esse imóvel e traz a valor presente descontando por uma taxa essa taxa vai mudar ao longo do tempo essa taxa vai indicar exigibilidade de retorno que você espera Visa avisos oportunidades que estão ali no mercado naquele momento então é trazer a valor presente um fluxo de caixa

normalmente de 10 anos Este é o método mais utilizado Você só usa os outros métodos se você estiver falando de um imóvel que não tá gerando renda e é mais complicado de você neste momento tentar se quer projetar a possibilidades para geração de Renda por parte desse imóvel exemplo o imóvel tá vago numa região em que tem alta vacância como é que se projeta um fluxo de caixa de 10 anos para esse imóvel porque às vezes não é nem questão de você baixar preço é porque não tem demanda naquela região E aí eu te pergunto

se este imóvel ficar vago durante 10 anos ele não vale nada ele não pode não vale nada ele não tá sendo capaz de gerar renda então pelo método da renda fica mais complicado de eu precificá-lo aí eu vou para as outras opções compare com outros negócios na região ou vejo o custo para desenvolvê-lo este método aqui a gente chama quando a gente chama terreno mais construção aqui de custo de reposição Esse é um nome mais comum que você vai ouvir por aí qual o custo para eu repor este móvel no mercado mas normalmente essas empresas

que fazem o laudo usam o método da renda o fluxo de caixa descontado este método né onde você soma terreno mais construção normalmente você vai encontrar o mercado chamando de custo de reposição porque é o custo para você repor o imóvel no mercado mas a maneira mais comum é o fluxo de caixa descontado é o método da renda aqui a gente vai começar a desmistificar algumas coisas que você ouve aí em relação ao PVP porque você pega um fundo de escritórios por exemplo E aí você vê lá o pvp feed Office de escritório aí você

olha o pvp dele zero oitenta que é que isso quer dizer se o pvp é 080 você tem um desconto de quanto 20% 0,20 ou 20% é isso que este PVP tem indicando então ele tá dizendo que você tá comprando mais barato do que efetivamente Valeria lembre valor contábil valor patrimonial Valeria Será que isto é uma verdade Qual é o ponto do pvp do tijolo bem lembre-se Este PVP veio de onde de um fluxo de caixa descontado que usou uma determinada taxa de desconto ocorre que toda vez que eu vou calcular essa taxa de desconto

ela tá onde ela tá no denominador então taxa de desconto tá vou chamar ela de TD e aqui em cima você tem o teu fluxo de caixa ela não tá no denominador está toda vez que essa taxa sobe o que acontece com o meu valor presente ele cai toda vez que eu derrubo essa taxa o que acontece para o meu valor presente ele sobe tudo mais que constante para o mesmo fluxo de caixa eu não mexi no fluxo de caixa eu só mexi na taxa eu subo a taxa o valor patrimonial cai eu baixo a

taxa o valor patrimonial sobe é importante você entender essa dinâmica porque toda vez que você olha para o valor patrimonial de um fundo de tijolo você pode estar olhando inclusive para um laudo que foi feito há um ano atrás lembre-se este laudo ele é anual então primeira coisa que você precisa fazer Busque o histórico de atualização de laudo do fundo imobiliário normalmente ele vai fazer sempre no mesmo mês do ano é ali no encerramento dos exercícios fiscal quando o encerramento de exercício fiscal de um fundo imobiliário ou é em dezembro ou é em junho então

ele contrata a empresa para fazer laudo porque empresa não tira o laudo da cartola demora alguns meses para fazer então vamos imaginar que é Dezembro ele contrata a empresa lá para agosto setembro a empresa demora dois meses três meses para fazer esse laudo ali em novembro ou em dezembro ele atualiza a porta patrimonial normalmente em dezembro às vezes ele até antecipa um pouquinho e atualiza em novembro Qual é o ponto aí você vai precisar olhar o histórico para ver quando você encontra a maior variação da patrimonial porque quando eu atualizei em dezembro significa que em

janeiro a cota patrimonial é a mesma não por quê o valor do imóvel na contabilidade permanece fixo eu não contratei outro laudo o valor do imóvel permanece fixo mas o fundo só tem imóvel não ele tem caixa às vezes ele tem cotas de outros fundos imobiliários E aí estes valores sofrem atualizações todos os meses é por isso que o valor patrimonial vai mudando ali todo mês o fundo tem dívida a dívida sofre atualização todo mês e aí o valor patrimonial todos os meses vai mudando você capta isso no informe mensal mas o valor do imóvel

esse tem que ficar parado porque porque ele é opinião de uma avaliador que ocorre uma vez por ano o fundo pode até contratar cada seis meses para fazer o novo laudo ele precisa fazer não a obrigação legal é uma vez por ano e o laudo custa e não é barato Então o fundo cumpre a obrigação legal que é uma vez por ano se de algum evento extraordinário E aí o gestor identifique que olha realmente compensa o administrador também identifica que realmente compensa contratar um laudo extraordinário aí contrata tudo mais que constante uma vez por ano

mas todo mês você vai notar uma diferencinha quando venho na o laudo novo aí você vê uma diferença maior Então é assim que a gente capta o momento se em dezembro ou sem Junho certo pois bem se a gente tá no final do ano por exemplo a gente tá se aproximando no final de 2023 quando eu gravo esse vídeo comecinho de outubro Maravilha tem fundo que vai atualizar o laudo em dezembro mas este laudo dele os cálculos foram feitos em outubro do ano passado em outubro de 2022 as condições de mercado era outra as expectativas

de taxa de juros para diante eram outras então a taxa de desconto utilizada nesse fluxo foi uma Como estão as condições atualmente melhorar pioraram partindo do pressuposto que o fluxo de caixa tá igual eu tô mexendo só na taxa de desconto você também pode mexer no fluxo de caixa o imóvel pode ter melhorado ele estava com uma área vaga aí ele alugou fez um contrato atípico essa renda ficou mais previsível Olha que legal também você vai mexer no fluxo de caixa tudo isso para te dizer que quando você olha o VP de tijolo a maior

parte deste valor patrimonial que são os imóveis você pode estar olhando com uma defasagem de até um ano e as coisas mudam ao longo de um ano pro bem ou para o mal então cuidado quando você olha o VP de tijolo Beleza você já viu como funciona o VP do tijolo laudo de avaliação contratado uma vez por ano como funciona o VP do Fundo de papel tem duas maneiras deste VP ser calculado basicamente grosso modo duas maneiras Primeiro vamos entender Quem é responsável pelo cálculo do vp do Fundo de papel lá do fundo de tijolo

contratava-se uma empresa independente para fazer um laudo 12 Imóveis Então vamos lá o que que tem dentro do Fundo de papel majoritariamente o Cris Então tem um monte de crer lá dentro como é que você precifica contavelmente quanto vale esse crime quanto vale essa dívida eu vou vender essa dívida para alguém quanto Teoricamente seria o valor desta dívida se a gente tivesse um mercado secundário pujante seria o último valor do último negócio é Simples Alguém pagou tanto nessa dívida ou ela vale isso esse crime vale isso mas a gente não tem nosso mercado secundário de

cria ainda ele é muito Raso ele é o chamado mercado de balcão Você não tem uma plataforma lá onde você coloca o crie para vender a oferta para vender alguém coloca oferta de compra naquele cri como funcionam com as ações como funcionam com as cotas de fundos imobiliários né não funciona dessa maneira então a responsabilidade de auferir o VP do cri é do administrador É ele que vai oferir ele faz isso como ele tem um manual de precificação isso quer dizer que cada administrador tem o seu manual sabe a receitinha de bolo né minha mãe

tem a receitinha de bolo dela a minha esposa também tem a receita de bolo para fazer eu quando minha Aventura na cozinha também uso a minha receitinha no final tem bolo bolo E bolo só que cada um foi com a sua receita é isso daqui então se você pegar o mesmo cri e entregar para três administradores diferentes existe uma chance não desprezível de você ter três valores diferentes porque cada um tem o seu manual de precificação no imóvel Se você pegar o mesmo imóvel e entregar para três avaliadores diferentes aí não é uma chance não

desprezível não é certeza que você vai ter três valores diferentes porque porque são tantas premissas ali que se uma se mexer o valor final já é outra e você pode ter certeza que mais do que uma premissa Será diferente na opinião de cada avaliador então no crime manual de precificação do administrador basicamente tem dois modelos que eles utilizam no primeiro modelo não teria razão para a diferença na precificação porque o primeiro modelo é a chamada curva do Papel Ricardo que que é isso curva do papel é o seguinte você comprou um cri IPCA mas por

cento ao ano este cri ele tem um fluxo de pagamento para determinado Olha este crime tem prazo de 15 anos os dois primeiros anos tem carência de juros e amortização o que que este cri paga nos dois primeiros anos nada zero ele só vai crescendo o saldo devedor Tá vendo porque que o valor patrimonial mesmo lá no fundo de tijolo tem uma diferencinha todo mês porque se ele tem uma dívida que tá na carência que que tá acontecendo com o saldo devedor dessa dívida tá crescendo então o valor patrimonial vai tomando vai diminuindo mas agora

a gente tá no mundo do Fundo de cri então aqui o saldo dele tá crescendo todo mês aí terminou a carência o fundo começa a pagar IPCA + 7% ao ano essa é a dívida que foi contratada é isso que o devedor vai pagar para você aí ele começa aí pagando IPCA + 7 aí tem um evento de amortização então lá do principal ele vai amortizar 10% em determinada data tá tudo isso já definido antes da dívida começar no termo de securitização tá lá então o que que você faz você carrega a curva de pagamento

como valor justo nesta metodologia assume-se o que olha eu comprei o crime comprei o fundo imobiliário não comprou o cri comprou ele vai carregar Até o vencimento então não interessa o que acontecer com taxa de juros no mercado não interessa nada o gestor vai carregar este papel até o vencimento E aí você assume por Óbvio a plena adimplência do devedor ele vai pagar tudo para você conforme a curva do Papel então é bem previsível é aquilo e acabou é uma renda fixa Então essa é a maneira da curva do Papel a maneira que eu chamei

aqui de a maneira B nós vamos chamar de agora eu vou falar grego hein vai ficar bonito agora spread de taxa que é isso Ricardo agora eu não entendi nada funciona da seguinte maneira agora você vai tentar precificar você não né O administrador o gestor quer vender este papel no meio do caminho ele não vai carregar na curva o vencimento não ele pode vender no meio do caminho só que no meio do caminho é o seguinte não necessariamente você encontrar alguém que pague a curva do Papel as coisas vão mudando Então como é que você

tenta inferir um valor justo para aquele ativo já que não tem mercado secundário com as pessoas negociando ali para você entender quanto alguém efetivamente está disposto a pagar quando a gente comprou esse papel IPCA +7 então lá no deserto IPCA + 7 Era o cri o título público que a gente vai usar como referência é um tesouro IPCA né porque ó meu crime no IPCA mais uma taxa então eu considero o tesouro IPCA ele pagava IPCA mas cinco e meio qual é o meu spread aqui de taxa tô carregando um prêmio de um cento e

meio é o diferencial dessas taxas aqui ó Este foi o meu diferencial lá no zero aí eu vou calcular isso numa data aleatória DN o meu título eu vou ter que precificar por IPCA mas uma taxa que vai ser a diferença do título público naquela data n a crescido do prêmio de 1,5 vamos imaginar que ne data que m o título público tá pagando IPCA + 4,5 as condições de mercado melhoraram Brasil que aquele Aluno nota 5 de repente vira um aluno nota 7 melhorar as condições de mercado ora o meu spread ele continua sendo

um e-mail Ricardo Por que que o seu spread continua sendo um e-mail eu estou partindo do pressuposto que as condições de saúde do meu devedor permanecem as mesmas não se deterioraram eu não estou pedindo mais prêmio desse devedor mas também não melhoraram ele continua tendo que me entregar um prêmio ora quatro e meio mais um e-mail essa taxa foi para IPCA mais seis quando eu precifico trago a valor presente esta dívida tudo todos os caminhos levam a Roma né tudo é um fluxo de caixa descontado então agora lá em dezero o cri era descontado como

era um fluxo de caixa que era descontado por IPCA + 7 o cria é um fluxo de caixa que é descontado por IPCA + 6 o IPCA se anula eu tenho uma taxa que aconteceu o quê com a taxa ela caiu o que acontece com o valor presente dele sobe este crivo Vale Mais tudo isso para te dizer que quando as taxas de mercado caem a tua dívida tem um valor presente caso você queira vender a mercado maior E aí você precifica o teu valor patrimonial a maior se o teu administrador está usando o método

desprende de taxa Quando Ele carrega na curva ele só precifica a curva do papel aqui ele vai colocando esses prêmios quando a taxa cai porque vale mais ou ele vai pondo descontos quando a taxa sobe porque aqui a condição do Brasil poderia ter piorado essa taxa Poderia ter ido para IPCA mas seis se o meu spread é um e-mail ele teria que pagar IPCA mais 7,5 a taxa que era sete teria que ser precificada agora às 7:30 a taxa subiu o valor presente iria cair o crivaleria menos então quando é fundo de papel você tem

essas duas metodologias aqui é mais utilizada que deveria ser mais utilizada e a que eu mais gosto é essa porque ela é efetivamente mostra quanto vale o papel hoje você imagina carregar na curva um papel de 15 anos já se passaram seis a empresa era uma empresa de menor qualidade de risco de crédito os papéis eram chamados raildes aqueles que pagam taxas mais vultuosas tá vendo esse PCA mais 7 aqui era IPCA mais 15 horas as condições dessa empresa dependendo do ciclo econômico a condição pode ter piorado bastante então não dá mais para você precificar

esse papel por IPCA mais 15 você teria que precificar por IPCA mais 20 eu não tô nem falando de mudança na taxa do título público porque a condição da empresa mudou nesse exemplo aqui spread de taxa sem nem mexer na condição da empresa porque porque a taxa aqui é relativamente baixa o spread é baixo então é empresa de boa qualidade de risco de crédito normalmente você fica só com diferencial da taxa mesmo a empresa tem boa qualidade de risco de crédito quando você começa a olhar para o mundo railde além de tudo a taxa que

você cobrou inicialmente ela pode ter sido deteriorado porque a condição da empresa piorou a gente tá vendo um monte de neste momento né que eu gravo o vídeo tem vários Fundos rail de ativos com problema na sua posição então Imagine se ele tivesse lá um cri IPCA mais 12 a empresa entrou em recuperação judicial ou tá em nada de implante há três meses Sinceramente se lá no momento que ela estava saudável a dívida vai ali IPCA + 12 hoje que ela tá inadimplente ou ela tá em recuperação judicial você acha que alguém sã consciência pagaria

IPCA mais 12 nesse crime se você achar alguém disposto a comprar mas você poderia pensar mas sem pensar mais dezoito pensar mais 20 Tá vendo como eu meter a taxa o valor cai então é por isso que eu prefiro precificações por esse prédio de taxa a precificações por curva de papel outra diferença sabe quando isso aqui é feito mensalmente todos os meses lembra do tijolo o laudo é anual aqui é mensal e é uma aproximação quando você faz esses Fred você entende que esta nova taxa melhor precifica neste momento esse ativo se o gestor for

a mercado vender esse ativo necessariamente ele vai conseguir vender nessa taxa que eu coloquei aqui não sei pode ser que quando ele chegue no mercado que ele fala gente eu quero vender olha 7,5 eu não pago não eu vou querer PC mais oito aí então isso aqui vem um pouquinho mais para baixo porque porque ele quis IPCA + 8 ou pode ser que ele consiga um IPCA mas sete ponto quatro Opa caiu uma Caiu um pouquinho menos então é uma expectativa só que ela atualizada todos os meses você não fica olhando para um retrovisor tão

lá atrás quanto o fundo de tijolo e aí a gente termina com off é que eu precifico o VP de fundo de fundos fundo de fundos o que que é um fundo imobiliário que é fundo de fundos compra ele compra cota de fundos imobiliários ele compra cota de outros fins Então esse cara aqui tem o FIA o fi b o filho C tudo aqui dentro como é que você calcula o VP dele ele é o valor de mercado de cada um desses carinhas aqui lá na data que você calcula que é o final do mês

então o VP também é atualizado de forma mensal com uma informação super atualizadíssima mensal também ou seja a cota patrimonial de um Fofi ela reflete o valor de mercado no fechamento do mês de todos os Fundos que estão investidos exemplo a gente está no começo de outubro daqui a pouco vai sair o informe mensal de um POF este informe mensal vai mostrar o novo valor patrimonial este novo valor patrimonial será do lado com o valor de fechamento de setembro de todos os fundos imobiliários que ele investe E aí você Pondera pela participação de cada um

deles aí se tiver um cri lá dentro Ricardo aí o crio você precifica De acordo com o manual do administrador mas num Fofi Qual é a maior parte da carteira a maior parte da carteira é cota de fundo imobiliário então ele vai refletir o valor de mercado dessas cotas mais uma vez o meu retrovisor está mais curto é o último mês e a qualidade de valor justo para esse ativo também está mais próxima porque porque é o valor de mercado é quanto toparam pagar nessa cota Olha só no tijolo era uma estimativa do avaliador utilizando

o métodos matemáticos e estatísticos informações de mercado e como vacância como aluguel da região negócios que aconteceram na cercanias mas tudo isso ainda é estimativa eu não estou dizendo que o número é ruim que o número é falso mas ele é uma Estimativa de que quem estaria disposto a pagar aquele valor de acordo com o avaliador e ele fez esse laudo a 10 meses 9 meses um ano atrás no valor do patrimonial do cri é a diferença das taxas em que o administrador acredita que se o gestor for ao mercado vender a diferença de taxa

vai se manter em relação ao que ele fez lá na compra então na nova condição de mercado ele deveria vender por aquela taxa vai conseguir pode ser que sim agora aqui a gente teve negócios efetivos no preço que tá o valor patrimonial aconteceram um negócios neste preço aconteceu no final do fechamento do mês anterior a tua diferença para a realidade São dias é o que se passou daquela data do fechamento do mês anterior até agora então quando você olha pro VP de um fofo ele tá mostrando exatamente quanto o mercado pagou pagava naqueles ativos naquela

data é assim aí o que acontece você olha o pvp de um coffee se o pvp do Fofi maior que um é ágil você tá pagando mais caro do que o mercado topou pagar por aqueles ativos se o pvp tá menor do que um lembra ele é deságio então você tá comprando mais barato do que o mercado topou pagar esses ativos Há dias atrás agora olha que interessante Imagine que nesse interinho as cotas de mercado continuam se valorizando isso significa o quê Olha o mercado já pagou x agora ele tá pagando x + 1 x

+ 2 e você tá comprando x menos alguma coisa que você tá comprando com desconto me parece que neste caso o pvp mostra uma vantagem interessante é assim que a gente precifica o valor patrimonial de um fofis sempre pelas cotas de mercado dele e aí chega o momento da gente amarrar as três informações Então já coloca aí nos comentários se você compreendeu as três maneiras de ver P de tijolo VP de crime VP de Fofi se você tá gostando do conteúdo e o que mais você quer ver aqui no canal certo vamos lá tudo isso

para quando você tem o pvp do tijolo você tá olhando para uma informação do passado ele é menos útil ele não é inútil mas você não pode utilizar o pvp do tijolo de forma isolada para dizer que o fundo tá barato e eu vi já um festival de gente fazer isso um festival de olhar o pvp e falar nossa tá barato não necessariamente tá olhando para o passado ou pode ser que ele esteja ainda mais barato você tá achando que ele estava errado ele tá rindo mais barato tem mais desconto ainda na mesa você não

tá olhando todo o desconto que tem aí ou às vezes o pvp tá um PVP igual a um no tijolo o que que isso quer dizer O mercado está precificando certinho cara o valor de mercado tá igual o valor patrimonial tá pagando justo errado você tá olhando para um valor patrimonial lá atrás e se eu utilizar uma taxa de desconto menor hoje esse valor patrimonial vai subir Então na verdade eu tô comprando hoje com desconto Eu só não tô enxergando esse desconto ainda um chamado desconto implícito na hora que eu atualizar esse VP ele será

atualizado em breve eu vou perceber que o meu valor de compra é um valor com desconto você entendeu porque você não pode simplesmente aceitar o número para dizer se ele é ajudágio agora Quando você vai para o fundo de papel vou chamar de cri tá PVP de fundo de papel ele é útil vai depender do que qual metodologia se for curva a utilidade diminui porque eu tô considerando que o gestor vai carregar aquela Dívida até o vencimento e que o credor vai permanecer plenamente a de implante são duas premissas heroicas fala ó gestor você não

vai poder vender se cria até o vencimento e ó a turma que tá devendo vai pagar direitinho são duas premissas um tanto quanto heroicas o nível de heroísmo cresce a partir do ponto que a carteira vai perdendo qualidade de risco de crédito ou seja quanto mais railde mais herói que essa premissa então ele é útil é quando eu olho para um fundo de cri High grade então ele é útil para High Grand ele é muito útil para High grade muito porque porque quando eu olho para uma carteira High grade a tendência de deterioração daquela qualidade

ela é menor e se eu faço para spread qual a metodologia é spread de taxa eu consigo vender hoje aquilo nesse nível de taxa provavelmente então o valor patrimonial ele realmente está me indicando se existe um ágio ou um deságio de forma mais fidedigna e aí vem o pvp do foff esse aqui ele é muito porque aqui sim eu tô enxergando se existe um deságio de fato aqui eu consigo identificar até tendências de duplo desconto para você saber o que é o duplo desconto certinho já tem vídeo no canal onde eu trato só de foco

é uma aula inteira de foto lá eu explico o que a figura do duplo de desconto Mas você através do pvp do foco você consegue identificar duplo de desconto ou duplo ágil ou um desconto onde um ágio lá na ponta acaba anulando tudo isso está nesse outro vídeo que eu falei a turma vai colocar o link aqui para vocês mas a gente tem vídeo no canal o pvp no Fofi ele é muito útil o pvp no fundo de cri Eu particularmente enxergo mais utilidade quanto maior a qualidade de risco de crédito da carteira e Especialmente

quando a utilização metodologia desprende de taxa na precificação do valor patrimonial e no tijolo ele é uma variável que é importante você colocar na tua análise mas sabendo que existem estas características que Eu tratei aqui no começo do vídeo que fazem com que ele tenha uma defasagem e algum nível de incerteza que na minha leitura é maior do que os outros tipos de fundo para a capacidade de converter este valor patrimonial efetivamente em preço para alguém pagar essa cota para você Ufa bastante coisa em relação a valor patrimonial hoje mas a ideia foi desmistificar este

indicador que muita gente simplesmente olha para o número é maior que um tá caro é menor que um tá barato depende é importante você entender Qual é a metodologia de cálculo para cada tipo de fundo imobiliário para você poder fazer uma análise mais assertiva desse indicador espero que vocês tenham gostado do conteúdo e eu volto com certeza com mais vídeos de fundos imobiliários para vocês um grande abraço