8 REGRAS DE OURO PARA ESCOLHER BONS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

hoje eu vou trazer oito elementos que você deveria observar que você deve considerar no momento de montar a sua carteira de fundos imobiliários eu sei tem muita coisa que a gente tem que observar tem que analisar para poder escolher um bom fundo imobiliário mas eu separei aqui oito itens para te dar um notte para você seguir e se você seguir eu tenho certeza que em sua carteira os riscos estarão minimizados você vai correr menos riscos do que carteiras que simplesmente ignoram estes pontos que Estou trazendo no vídeo de hoje eu sou Ricardo Figueiredo professor da

finclass especialista em fundos imobiliários e agora eu vou te mostrar oito regrinhas para a sua carteira de fundos imobiliário vamos [Música] embora vamos começar então primeira regra primeira é que Ativo tem preço que eu quero dizer com isso daqui gente eu sei que vocês estão assistindo um monte de vídeo aí em YouTube e outras redes sociais e muitas vezes a gente só observa empilhamento de cotas a esmo quando muito fazendo uma seleção horrorosa diga-se de passagem por ranking de dividend deil de PVP e só compra-se cota compra-se cota compra-se cota porque carrega-se a mensagem de

que quanto mais cotas eu tenho mais rendimentos eu vou receber daquele fundo imobiliário então a minha renda passiva cresce Tem o que de verdade nisso tem é a maneira mais eficiente de se construir uma uma carteira de longo prazo pensando em renda passiva porque este é o grande objetivo de fundos imobiliários Definitivamente não por quê Porque ativo tem preço Eu costumo dizer pras pras pessoas que o ativo o ativo financeiro um fundo imobiliário um fundo de infra uma ação um CDB um título público qualquer um um ativo é uma coisa e coisas T preço deixe

para amar pessoas se tem preço Você vai comprar até que o preço justifique compra se o preço justificar vem você venderá seus fundos imobiliários eu vejo diversos investidores e investidoras de fundos imobiliários cometendo erro de dizer eu não vou vender minhas cotas de fundos imobiliários eu não vendo ativo se compra não se vende um absurdo se o preço da cota justifica a venda eu vendo com prazer porque seguramente aquele recurso encontrará uma outra locação tão boa quanto senão muito mais eficiente com menos risco inclusive o risco do negócio o risco de variação de preço enfim

com menos isso então lembre-se desta primeira regrinha ela é muito importante ativo tem preço para você simplesmente não sair por aí escolhendo 1 2 3 4 cinco fundos imobiliários e vou comprar esses fundos imobiliários e São só esses para sempre porque se você ignora essa regra nenhuma das outras sete que trarei na sequência far um sentido Afinal você já escolheu quais Fundos vão compor sua carteira preço não importa simplesmente você vai comprar a qualquer preço para que que você eu olharia paraas outras regrinhas que trarei então esta regra é a primeira por isso porque preço

Importa sim inclusive eu vou mostrar nas outras regras como elas afetam o preço do ativo por isso que a primeira regra é que preço importa ativo tem preço então defina Qual é o preço que você topa pagar em cada fundo imobiliário até que preço você é comprador daquela cota e tenha pelo menos uma ideia de que nível de preço você começaria a se desfazer no mínimo parcialmente daquela posição lembre-se o dinheiro é finito mas as possibilidades de alocação de recursos elas são em quantidade muito muito maior logo você vai ter que escolher em determinado nível

de preço um um fundo imobiliário x qualquer ele pode ser ineficiente para a locação você encontraria alternativas mais interessantes então o primeiro ponto é esse ativo tem preço Qual é a segunda regrinha que eu quero que você carregue diversificação sim diversificação não adianta você comprar um fundo imobiliário dois três mas Ricardo tenho um pouco dinheiro para investir por mês eu conseguirei comprar no máximo duas ou três cotas não tem problema a construção de uma carteira de fundos imobiliários é um processo o importante é você ter um mapa de qual é a carteira que você deseja

ter a velocidade de construção desta carteira ela será diferente para cada indivíduo a depender das possibilidades de aporte que cada pessoa tenha quem tem a possibilidade de aportar R 100 por mês terá uma velocidade R 1.000 por mês terá outra R 5000 por mês terá outra e isso não quer dizer necessariamente que a pessoa que tem r$ 1 ela vai se limitar a comprar um único fundo imobiliário e todo mês empilhar cotas deste fundo imobiliário não não deve fazer isso a diversificação inclusive ela tem uma primeira camada a primeira camada é vamos colocar aqui primeira

camada setorial então a sua carteira ela tem que ter fundo de logística Vamos colocar aqui ó fundo de escritório Cardo e esse tal de home office você verá mais adiante outras regras que vão minimizar a chance de você escolher um fundo imobiliário de escritórios ruims o mesmo vale para log você acha que todo fundo de logística é maravilhoso não necessariamente shopping é importante fundo de papel tem que ter Eu gosto muito de renda Urbana contratos típicos maior previsibilidade de renda em determinado momento do ciclo imobiliário ciclo atual a gente tá aqui no comecinho do mês

de maio de 2024 fof na carteira cai muito bem e mais adiante a gente vai observar outros tipos de fundos surgindo né então a gente já tem teses de data center que começam a despontar na indústria me agrada né os chamados head fund ou multi estratégia vão ganhar cada vez mais espaço na indústria mais pra frente a gente vai colocando mais elementos dessa carteira diversificada o importante é você ter consciência que não tem o segmento mágico eu só vou comprar este daqui e esquecerei os demais e também a gente tem que tirar um pouquinho os

nossos pré conceitos em relação a algo na hora de investir Eu já vi pessoas falarem que ah eu não compro fundo de shopping center porque eu não gosto de shopping center né Eu não gosto de ir em shopping center você não gosta de ID Shopping Center isso não significa que o resto da população também não gosta de Eid Shopping Center E aí você tem um ativo que é gerador de renda muito bom se valoriza ao longo do tempo e você não vai investir naquele ativo simplesmente porque você não gosta acho que não faz sentido né

não é porque você investe que você é obrigado a ir e não é porque você não gosta que você vai deixar de investir saiba separar as coisas eu entendo que a diversificação tem esta primeira camada setorial mas há uma segunda camada que ela é mais negligenciada pelos investidores e investidoras de fundos imobiliários que segunda camada é essa Ricardo porque a diversificação Eu já ouvi muita gente falar eu entendo às vezes eu tenho um pouco de dificuldade porque o aporte é limitado mas eu sei que eu preciso fazer Mas que segunda camada é essa é a

diversificação de estratégia que diversificação é essa de estratégia ela ocorre dentro de cada setor dentro de cada setor vamos pegar um exemplo no exemplo de fundo de papel Você pode ter dois três fundos imobiliários lá dentro para fazer uma diversificação estratégica na exposição a fundo de papel então você pode ter por exemplo um fundo High grade e um fundo Middle Risk que é o risco intermediário se você é um pouco mais ousado você pode até colocar um hild aqui muito bem selecionado Particularmente eu não acredito que os fundos rild na indústria entregam um retorno de

dividendo condizente ao risco que a carteira corre mas esta é a opinião deste analista n eu não sou dono da verdade então se você acha que o fundo rild lá tá pagando o que é justo pra carteira rild que ele tem e quer colocar um pouquinho você tem uma parte High grade uma parte hail ou uma parte High grade uma parte risco intermediário ou você pode ter uma parte dela em PCA e uma outra estratégia aqui mais focada em CDI você diversificou indexadores olha só você diversificou nível de risco você diversificou indexador tá vendo como

dentro de um único segmento você consegue diversificar estratégias isso não se limita a fundo de papel vamos pegar um outro exemplo você pode pegar e fundo de escritório você pode pegar um fundo que tenha local ações Premium Então o fundo que tá exposto mais a Faria Lima a JK Vila Olímpia que são regiões onde o nível de vacância é menor normalmente historicamente você vai ter um carrego de renda ou seja um dividend de menor nesses ativos Mas eles passam menos tempo vagos e a expectativa de valorização do tijolo é maior aí você pode contrabalancear com

um pedaço de exposição em localização que a gente vai chamar aqui de secundária uma dose menor coloca um pouquinho de localização secundária aqui na localização secundária como normalmente você consegue comprar por um valor de met qu mais barato barra descontado Você normalmente tem um carrego de renda ou seja um dividend deild um pouco maior porém há maior risco de vacância essa vacância quando ocorre normalmente demora mais para ser sanada e a valorização do tijolo e crescimento de aluguel ao longo do tempo não ocorrem com a mesma intensidade com a mesma velocidade que a gente vê

nos nos ativos de localização mais Premium só que olha você tem um carrego de renda aí a depender do nível de desconto que você entra você até consegue destravar mais valor se você conseguir pegar mais descontado esse valor por met qu do que no ativo Premium onde essa valorização demorará aí mais anos para acontecer porque você já entrou ali no valor justo veja que a gente tá tentando fazer o quê uma composição de estratégias diferentes dentro do segmento de escritório então a segunda camada é diversificar estratégia e aí você vai fazendo isso segmento por segmento

para você não concentrar né dentro de renda Urbana Você pode ter uma tese que tá está mais voltada ali pro chamado Atacarejo Você tem uma outra tese que pode estar mais diversificada né um varejo que não seja alimentício um pouco de Educacional por exemplo Então você vai diversificando estratégias escolhendo mais do que um único F para cada segmento lá da primeira camada quando a gente fez a locação e diversificando os setores certo então o nosso segundo ponto foi a diversificação e o nosso terceiro item aqui para você caprichar na sua carteira de fundos imobiliários é

que o histórico importa e aqui é o histórico do fundo e da gestora tá então é do fii e da gestora por quê Porque às vezes o fundo pode até trocar de gestora no meio do caminho pode acontecer aí você precisa conhecer a história do fundo como é que ele se comportou com a gestora a como é que ele se comportou com a gestora B aqui o que que é importante de verdade né a gente tem que prestar mais atenção aqui ó no histórico da gestora Então eu preciso ver como é que o fundo se

comportou em que questão de gestão ativa o gestor trabalhou para destravar valor da carteira ou ele foi só empilhando ativo empilhando ativo para subir patrimônio e receber mais taxa de administração e gestão a gestão Ativa é importante mas não é a gestão ativa simplesmente por fazer porque às vezes a gestão ativa inclusive ajuda o gestor a destravar taxa de performance ele recebe mais mas será que a gestão ativa foi bem feita e colocou dinheiro no bolso do cotista Então a gente tem que avaliar o histórico da gestão ativa comprou o imóvel ah por x passado

tanto tempo ele vendeu por y este diferencial trouxe um lucro imobiliário que foi melhor do que bent marqu da indústria então foi um lucro Imobiliário aí super satisfatório E lembre-se que esse lucro imobiliário quando ele vira o dividendo né na venda ele vira dividendo pro cotista ou seja ele vem isento de R Imagine que você compre uma cota e o fundo tem lá 10 Imóveis você carrega determinado tempo o fundo não vendeu no imóvel nenhum esses Imóveis se valorizaram a cota se valorizou no mercado aí você vendeu esta valorização do imóvel que foi refletida na

cota de mercado que apareceu lá no outro momento quando você vende vendeu tem lucro você vai recolher Imposto de Renda porque você fez a venda da cota agora se passado esse tempo o gestor vende o imóvel aí você tem o lucro imobiliário dentro do fundo e ele é distribuído via dividendo e ele é obrigado a atribuir no mínimo 95% desse lucro imobiliário isso sai isento de imposto de renda para você então Note que a gestão ativa bem feita inclusive ela te gera maior eficiência tributária no seu investimento em fundo imobiliário então gestão Ativa é importante

é importante a gente avaliar emissões observar timing de emissão observar custos de emissão tem as questões envolvendo emissão abaixo do patrimonial quem me acompanha há mais tempo sabe que eu não fico sentado em regra sem fazer cálculo Isso quer dizer que você não vai ouvir da minha boca Ah emissão abaixo do patrimonial jamais comigo não Porque quem fala isso tem preguiça de fazer conta tem emissão abaixo do patrimonial que sim faz sentido tem missão abaixo do patrimonial que ela é obrigatória o fundo tá extremamente alavancado tem que pagar dívida Ah foi legal receber o dividendo

e o alavancado não foi cotista é chegou a hora de pagar a dívida Ah mas a cota de mercado tá abaixo do patrimonial que pena né você assumiu o risco quando você comprou um fundo alavancado vai ter emissão abaixo do patrimonial agora ah mas não é questão de alavancagem ele tá fazendo para comprar um imóvel Opa vamos sentar e fazer conta será que esta compra de imóvel ela vai gerar mais valor para o cotista do que este pênalti que existe na e toda emissão abaixa de patrimonial sim gera um pênalti ali num primeiro momento mas

será que esta compra ela destrava mais valor do que este pênalti que a gente tá tomando agora a gente só Descobre isso se a gente senta e faz conta não é sentado em cima de regrinha que criaram por aí para ficar fazendo vídeo e ganhando like tem que sentar e fazer cálcul então a gente tem que avaliar as emissões emitiu abaixo do patrimonial por qu foi benéfico ou não foi se deu certo ah se a emissão foi pra frente a custos de emissão e por fim alavancagem é o último ciclo mostrou que teve gestor que

se lambuzou com alavancagem e lambuzou os cotistas também a gente precisa analisar estruturas de alavancagem na história do fundo custo dessa alavancagem não adianta a gente olhar o custo agora porque olhar o custo agora e dizer é caro ou barato você tem uma informação do momento é verdade ela está sendo cara está sendo barata agora mas você não pode dizer com certeza se o gestor no momento que ele fez a alavancagem ele topou pagar um custo maior ou menor por quê vamos imaginar o seguinte cenário você está construindo uma uma alavancagem uma estrutura de alavancagem

no momento de taxa de juros mais elevada taxa de juros tá mais elevada inflação tava tá pressionando ainda Banco Central resolveu e emitir taxa de juros inflação está pressionando o banco central resolveu subir taxa de juros E aí você tá observando lá os títulos públicos federais estão rodando a IPCA mais 5 E5 por exemplo o juros tá lá em 11 12 13% E aí o gestor de fundo imobiliário foi comprar um imóvel alavancou um pedaço e tomou uma dívida de IPCA mais 7 título Público Federal tava ali IPCA + 5.7 por exemplo e ele tomou

IPCA mais 7 passaram-se 3 anos essa dívida tá lá dentro do fundo PCA mais 7 agora a gente tá num outro momento de Cico em que o juro tá mais baixo inflação tá tá mais acomodada justamente pela inf mais acomodada o juro veio caindo você olha pro título Público Federal tesouro IPCA de longo prazo tá rodando ali IPCA mais 4,5 quando você olha para esse PCA + 4,5 que você vê que o gestor tem uma alavancagem uma dívida ali de PCA + 7 você fala pô que dívida cara como é que o gestor me tomou

IPCA + 7 é só que quando ele tomou IPCA + 7 o cenário era outro então por isso que a gente tem que olhar pra carteira de dívida que eventualmente o fundo tenha e analisar tambm me o momento da emissão é óbvio que o custo é na situação atual o quanto tá machucando ou não o fundo imobiliário é na situação atual só que não adianta a gente simplesmente criticar né o gestor ah tomou uma alavancagem cara no momento que ele tomou dava para fazer mais barato pode ser que não aí a gente pode questionar a

necessidade ou não de alavancar deveria ter alavancado nessa taxa aí é outra conversa é outra conversa e a gente deve sim e Observar isso então no histórico do fundo a gente dev deve observar Como foi o uso de alavancagem teve casamento de indexador a receita do fundo vai corrigindo por inflação a gestão foi lá e tomou dívida em CDI que cresce por CDI você descaso ativo e passivo você trouxe um risco pro fundo desnecessário Desnecessário que se alavancar no mínimo Case ativo e passivo observar as estruturas de alavancagem ao longo da vida do fundo especialmente

no momento que você está interessado em investir é algo importantíssimo não tem como você ignorar quarto item de nossas regrinhas o olho no cenário macro tem gente que tá avaliando fundo imobiliário quer investir em fundo imobiliário e ignora por completo que as coisas estão correlacionadas ou ainda até entende que as coisas estão correlacionadas mas observa o cenário macro numa visão extremamente limitada sem avaliar perspectiva que eu quero te dizer vamos pegar um exemplo você foi lá e comprou o fundo de papel pra sua carteira e o fundo de papel que você comprou é integralmente ou

majoritariamente indexada ao IPCA no horizonte de 3 4 meses adiante é esperado pelo mercado que tenhamos níveis de PCA menores do que aqueles que estamos praticando atualmente seja por questões de sazonalidade seja por algum evento que a gente já sabe que vai acontecer mais adiante enfim o IPCA vai se reduzir pois bem o que acontecerá com o rendimento distribuído por este fundo imobiliário que é majoritariamente indexado ao IPCA não tem milagre o rendimento irá cair porque eu vou ter medições menores de PCA então o rendimento cairá E aí é para você ficar bravo Ah o

fundo tá pagando menos escolhi o fundo errado não você pode ter comprado um belo fundo no preço Ok e é natural que a gente tenha momentos em que a inflação vai diminuir um pouquinho aí ele vai pagar menos depois a inflação até por questões sazonais acelera novamente aí ele vai distribuir mais é importante Inclusive a gente observar nestes cenários se não ocorrem disfunções de precificação lembra da primeira regra ativo tem preço pode ser que no cenário em que o dividendo fique um pouquinho menor por conta de medições de PCA menores por conta de conjuntura econômica

do cenário Macro o preço do fundo imobiliário caia mais do que deveria Isso é se devesse cair né porque no mercado eficiente a gente espera que o investidor entenda essa sazonalidade mas tem gente que não entende sai vendendo a cota caiu demais Opa vamos reequilibrar minha carteira aqui vou aproveitar esse preço e vou comprar um pouquinho mais da mesma forma que quando ele começa a pagar mais por conta de um IPCA elevado Pode ser que crise uma corrida pelo fundo que empurre o preço da cota lá para cima num patamar que você não topa pagar

lembra da primeira regra lembre-se ativo tem preço pode ser que suba tanto que chegue num nível de preço que você fala aqui eu sou vendedor Ah mas ele vai distribuir mais dividendo mas neste preço eu sou vendedor existem outras alocações mais eficientes vendo tudo ou um pedaço pelo menos e aloco em outro ativo Então tudo isso por conta de análise de cenário macro Então a gente vai olhar o cenário macro e tentar verificar que que a gente consegue antever de movimentos não para operar esse movimento não é isso não é Market timing aqui a gente

abomina Market time é simplesmente para eu já ter as explicações pros movimentos de preço que vão ocorrer adiante eu não vou ser pego de surpresa a gente entra num cenário de qu de taxa de juros então a taxa CDI que tá caindo o que que acontece com o CDI nesse cenário ele cai o que que acontece com o dividendo do seu fundo imobiliário cuja carteira é majoritariamente indexada ao CDI ele vai cair a gente entra num cenário de IGPM próximo de zero no acumulado 12 meses ou até negativo aí você tem uma carteira de contratos

de locação majoritariamente indexada ao GPM chegou aniversário do do contrato você tem que corrigir GPM acumulado 12 meses zero ou negativo vai ter aumento de aluguel pro locatário Lógico que não então você não pode esperar crescimento de renda via correção inflacionária se você está nesse cenário e tudo isso você faz analisando o cenário macro Você já se prepara quarto item é esse cenário macro importa e você tem que estar de olho qual é a quinta regrinha que eu quero para vocês já passamos da metade no tijolo o mantra é localização lembra que na diversificação eu

falei para vocês dei o exemplo lá do escritório localização mais Premium localização secundária balanceando só que a maior parte na minha opinião dado que você pague o preço correto tem que estar onde a localização é melhor localização é mandatário no tijolo as boas localizações preservam mais valor do imóvel no cenário mais duro saem na frente na recuperação quando o mercado vira e fica positivo para os ativos Imobiliários preserva mais valor de locação captura mais crescimento de aluguel no cenário positivo Só que você tem que conhecer o que é a boa localização de cada segmento O

que é uma boa localização para escritórios a gente já citou Faria Lima JK Vila Olímpia it Bibi Pinheiros Paulista é OK veja que interessante uma mesma localização ela pode ser muito ruim para um determinado mercado e excelente para outro mercado vou trazer um exemplo para você Alfaville para mercado de escritórios é um mercado duríssimo se pegarmos os últimos 8 anos né 10 anos a vacância nunca esteve menor do que 20% mercado de escritório sendo que os últimos 3 4 anos nunca esteve menor do que 30% então a cada 100 m qu 30 vagos no mínimo

mercado duro para escritório quando você fala em logística ativos logísticos que estão na região de Barueri Santana do Paranaíba que é basicamente aqui né a faville o município é Barueri pois bem para logística é uma das melhores localizações do Brasil alguns dos ativos com maior valor pro metro quadrado de locação logística estão justamente nesta região para ativos logísticos é uma ótima localização então conhecer a localização é algo que você tem que mergulhar em cada segmento Quais são as boas ações em cada segmento mas para tijolo o mantra é localização sexta regrinha para você que está

montando aí sua carteira de fundos imobiliários não vacile vem pra sexta PVP no papel PVP no feed papel Ah aqui a gente tem uma regrinha que até 1,05 ok O que que eu quero dizer com isso até um ágil de 5% é tolerável passou de 5% esse ágil eu fico observando é melhor observar eu não acho a que não comprar um fundo imobiliário de papel cujo ágio passou de 5% te deixará de fora de uma oportunidade incrível maravilhosa não acho mas pode evitar um risco de redução de valor significante entendi Ricardo então quando o deságio

tiver maior do que 5% pô Vou encher o carrinho tá barato não não necessariamente o pvp em fundo de papel ele tem uma simetria de risco de ruína que é desfavorável pro investidor e pra investidora o que que é essa tal de assimetria de risco de ruína é simples se você observar um ágil até 5% tolerável passou de cinco vamos evitar mas quando você olha para deságios maiores do que 5% não significa que o fundo está barato pode ir de cabeça que tá barato ágios maiores que cinco indicam que o fundo Está caro deságios maior

do que 5% não indicam necessariamente que o fundo está barato e a simetria de risco de ruí existe porque a dívida tem essa característica Se eu receber tudo eu vou receber a taxa que foi contratada mais o meu principal se dá errado algo com a dívida você coloca até o principal em risco é diferente do tijolo se o locatário não paga aluguel você perdeu a renda mas o tijolo continua lá é seu ele tem valor no fundo de papel a dívida quando a inadimplência vem a na adimplência não ocorre só no juro ela ocorre no

principal também mas Ricardo tem as garantias é tem garantia mas tem umas garantias que foram executadas aí que no final elas estão dando despesa para o cotista por enquanto teve fundo de papel que executou garantia ganhou laes em um determinado Edifício na cidade de São Paulo as Lajes estão vagas não estão gerando receita e o fundo está tendo que arcar com despesa de ptu e condomínio tá vendo ó você tinha um cri que você recebia a renda dele deu errado então você não D não está mais recebendo renda executou a garantia pegou as Lajes só

que agora você não tem renda do aluguel também pelo contrário você tem despesa de ptu e condomínio então a garantia legal é importante mas tem que saber que garantia é essa uma coisa é a garantia ser um condomínio Logístico no raio 30 de São Paulo Lajes na Vila Olímpia na Avenida Paulista ativos que são líquidos outra coisa é a garantia ser um fluxo de recebíveis de um de vendas de um loteamento numa cidade pequena no interior do Brasil esse fluxo pode ficar em NAD implante numa crise econômica por exemplo e sua garantia cadeia então PVP

maior do que 5% em fundo de papel é um sinal para mim mais claro de que No mínimo você tem que parar de comprar começar a pensar inclusive em vender PVP menor do que 0,95 em fundo de papel não significa que ele está barato quando é um fundo High grade uma melhor qualidade de risco de crédito a gente até tem um conforto maior de que esse indicador pode estar dando sim Belo sinal de compra mas é mais difícil a gente pegar esse tipo de cenário acontecendo porque almoço grátis no mercado financeiro é mais difícil normalmente

você vê isso acontecendo com Fundos rail E aí lembra que eu te falei é o risco da ruína então não significa necessariamente que aquilo tá barato aquela carteira de crise ali pode estar passando por severas dificuldades os exemplos são vários aí na Vamos para o nosso sétimo item sétima regrinha e antes disso deixa aí nos comentários se você está gostando dessas regrinhas n se você já aplica quais destas regras você não abre mão e aplica na sua seleção de fundos imobiliários que regrinha é novidade para você e você vai começar a incorporar até agora coloca

para mim aí nos comentários e não se esqueça né de se inscrever no canal o like não é tributado por favor joinha a gente agradece se inscreva para você receber notificação de novos vídeos aqui para você vamos pra nossa sétima regrinha a sétima regrinha Eu já falei bastante dela alavancagem eu criei uma regra só para isso regra da alavancagem a gente já falou bastante vou ser mais suscinto agora regra da alavancagem é Observe se o fundo tem alavancagem por quê Porque eu sei que vocês adoram ficar olhando pra dividend build certeza que vocês adoram olhar

para dividend deild aí você vê o FIA pagando 10% de dividend deild ao ano tá bom E aí você vê o FIB pagando 12,5 de dividend deild ao ano vamos imaginar que eles são de mesmo segmento tem um nível de risco similar também automaticamente você fica tentado a escolher o FIB eu vou por que paga mais e carda lógico é mesmo segmento é fundo de logística as carteiras de imóveis Quando eu olho Opa região parecida né também de diversificado não tem grande concentração em um imóvel não tem grande concentração num em um determinado locatário o

perfil dos locatários parecido também perfil de contrato de locação se é típico se é atípico também são parecidos para mim tá Óbvio Ricardo V para o fundo B você olhou a estrutura de alavancagem de cada um vamos imaginar que a alavancagem Aqui do fundo a ela é de 5% ele tá 5% alavancado vamos imaginar que a alavancagem do fundo B é de 40% o fundo B ele não faz mais do que obrigação entregar um dividend deild maior do que o fundo a e para esse nível de alavancagem ele tá entregando pouco o fundo B ele

está mais alavancado Olha como a situação pode piorar vamos imaginar que aqui esse 5% de alavancagem tá todo em PCA tá bom tudo em PCA vamos imaginar que esses 40 aqui tá meio a meio uma parte tá em PCA Mas tem uma parte aqui em CDI os contratos de locação são são corrigidos por inflação por IPCA você tem um pedaço aqui que tá descasado pode piorar ainda mais vamos imaginar que esta alavancagem aqui de 5% ela já esteja em fase de pagamento de juros e amortização então quando o fundo vai gerando esse esse dividendo de

10% ao ano ele está gerando esse dividendo mas ele já tá pagando a despesa de juros a despesa de juros corre no resultado do fundo Então ela diminui o resultado do fundo vamos imaginar que esse fundo B de 40% ele está em carência ele nem começou a pagar juros ainda ou seja quando ele começar a pagar juros ele vai distribuir menos do que esses 12,5% ao ano ele tá mais alavancado ele ainda não começou a pagar juros ele tem descasamento de indexador compensa eu esperar receber 2,5% a mais em dividendo no ano com essa diferença

de cenário avaliar a alavancagem é item importantíssimo é indispensável na seleção de fundos imobiliários especialmente fundos de tijolo fundo de papel também pode se alavancar normalmente as alavancagens são bem menores lá a gente coloca lupa em fundo de tijolo e chegamos ao nosso último item nossa última regrinha a oitava é o dividendo eu nem queria que você olhasse tanto para isso mas eu sei que você adora olhar para isso então se for para olhar para dividendo compare os comparáveis entenda de onde vem o dividendo por que que é importante você entender de onde veio o

dividendo porque da mesma maneira que a alavancagem pode enganar a análise de diferentes dividend build existem outros elementos que podem te enganar também que elementos são esses não recorrente então por exemplo o fundo vendeu um imóvel estrava lucro imobiliário vai receber isso parcelado quatro parcelas semestrais isso quer dizer que nos próximos 2 anos ele tem condição de todo mês dar uma turbinados por conta desse lucro imobiliário só que fim desses dois anos ele vai ter essa turbinadão ele só vai ter o recorrente dele O que é oriundo da atividade Imobiliária dos aluguéis aí você compara

um fundo imobiliário que tem esse não recorrente turbinando dividendo com outro que não tem tá só gerando a receita vou ficar com o que tem maior é esse maior dividendo aí ele é perene ele pode ser sim a melhor opção do momento tá ele pode ser sim né Depende do preço Depende de uma série de coisas mas não é simplesmente porque o dividendo é maior do que o outro a gente precisa mergulhar ali eu tenho que ver se o meu dividendo tem a chamada rmg de forma relevante você sabe que é uma rmg renda mínima

garantida você comprou um imóvel vago E aí você combinou com o proprietário seguinte né o ex-proprietário agora será você o proprietário Olha eu tô comprando um imóvel Mas você vai me pagar um aluguel aí durante um ano né como se tivesse alugado referente a 88% ao ano então durante o primeiro ano o imóvel vago tá gerando Renda ele está gerando renda mesmo vago e você na esperança de alugar mas e se não alugar passado esse esses 12 meses esse imóvel não gerará mais renda se isso aqui é relevante dentro do Fundo O dividendo vai cair

então observe a existência de rmg observe a alavancagem estrutura de alavancagem vai melhorar o dividendo no curto prazo logo que ela nasce depois que a alavancagem começa a ser paga ela começa a ofender o dividendo ela começa a atrapalhar o dividendo normalmente né existem casos que mesmo quando ela tá sendo Paga ela o dividendo ainda fica interessante mas tem que ter um cas muito perfeitinho da estrutura de alavancagem aí então a a regra é logo que ela nasce é uma maravilha ela nasce com carência normalmente então você não tá pagando nem os juros ainda aí

o dividendo fica mais alto e depois ela ela cai fique de olho em Compra parcelada essa é a nova moda do mercado o gestor vai lá compra o imóvel paga 70% à vista e 30% daqui a 1 ano só que ele tá recebendo toda a receita já na largada o dividendo nesse primeiro ano é maior quando ele pagar a parcela final daqui a 12 meses o dividendo naturalmente ficará menor naturalmente por qu vamos imaginar que essa grana tá no teu caixa do caixa do fundo você pagou 70 tá recebendo toda a renda fora isso você

tem aquele valor que você vai pagar só daqui a um ano que tá no teu caixa aí você aplicou num num numa renda fixa você ainda tá recebendo a remuneração da renda fixa desse valor daqui a um ano essa grana sai para poder pagar a parcela E aí você vai receber um nível de rendimento menor porque essa grana que estava na renda fixa não tem mais gerando nada em renda fixa ou ou ele pegou 70% e falou daqui a um ano eu te pago os 30 chegou um ano o que que ele faz ele emite

mais cotas para poder pegar o dinheiro e pagar ele não emitiu mais cotas agora você tem um número maior de cotas para dividir a mesma receita Imobiliária o resultado final será menor então compra parcelada ela gera um dividendo maior no curto prazo e depois isso vai sendo diluído Cuidado para você não ser seduzido eu não tô dizendo que é ruim pelo contrário não estou dizendo que é ruim a gente só precisa saber avaliar esse tipo de elemento Ufa oito regrinhas que se você seguir sua carteira de fundos imobiliários terá uma saúde muito melhor do que

se você ficar só comprando o fundo que paga o maior dividendo espero que vocês tenham aproveitado o conteúdo de hoje fiquem de olho no canal porque eu volto com muito mais sobre fundos imobiliários um grande abraço