Olá pessoal mais um vídeo de fundos imobiliários aqui no nosso canal e hoje bem Hoje cinco itens que você precisa ver antes de olhar dividend deil de PVP em fundos imobiliários de tijolo porque vídeo aí falando para você olhar dividend deil de PVP tem aos montes mas eu te garanto que estes cinco itens aqui são essenciais e você deve observar antes de olhar o dividend deild e o pvp de um fi de tijolo eu sou Ricardo Figueiredo especialista em fundos imobiliários aqui na speit e o vídeo de hoje vai te ajudar a selecionar muito melhor
fundos imobiliários com lastro em tijolo para começar o fator primordial em fundo imobiliário de tijolo primeiro item é a localização antes de sair olhando dividend PVP para pegar o que paga mais ou que tá mais descontado ou você fic achando que um PVP acima de um o fundo já tá caro Esse é o primeiro elemento que você deve analisar a localização dos ativos que compõem o fundo imobiliário que você está analisando sim imóveis no plural porque eu tenho preferência por fundos imobiliários multiativos aqueles que T mais do que um imóvel em sua carteira porque dessa
forma a gente já tem uma primeira camada de diversificação de risco a localização ela é fator importantíssimo porque as boas localizações trazem dois benefícios para o proprietário no caso o proprietário é o fundo imobiliário primeiro benefício você tem estruturalmente maior demanda por aquele imóvel ao longo do tempo seja no período onde o setor imobiliário está mais fraco onde a economia está mais fraca então a demanda por espaços seja corporativos em laes seja em condom domínio Logístico ou mesmo em shopping center ela é mais fraca Então as boas localizações acabam defendendo melhor E no momento em
que a gente faz uma análise de mais longo prazo a gente percebe que historicamente as boas localizações apresentam maior valorização do metro quadrado daquele imóvel Então você consegue defender mais a renda no momento mais duro e ao longo do tempo você vê aquele imóvel se valorizar mais então primeiro fator localização procure as localizações de acordo com o perfil do fundo se é um fundo de escritório se é um fundo de logística um shopping center que são mais fortes naquele segmento então quando a gente fala de escritório maior mercado de escritório do Brasil São Paulo quais
são as boas regiões de escritório em São Paulo hoje as regiões que são mais fortes a gente fala de Faria Lima a gente fala de JK e tá em Bibi Vila Olímpia inclusive no momento que eu gravo esse vídeo a gente percebe a região da Paulista com vacância baixa neste momento a gente tá gravando esse vídeo dia 26 de outubro gente eu tô com os dados do terceiro trimestre de 2023 a gente percebe a vacância nessa região para imóveis de alto padrão ao redor de 5% é o patamar que a gente vê na Faria Lima
né então a Paulista às vezes pouco falada né a gente vê falar muito mais de Faria Lima JK it Bibi Paulista também despontando como uma região muito boa Pinheiros anda se destacando apesar de ainda não ser considerada uma região central né uma região mais pujante de escritório mas ela vem se destacando ali com o perfil de empreendimento mais Boutique Office sendo demandado então a localização é importante isso a gente tá falando do mercado escritório inclusive Esse é um Outro fator importante Qual é o perfil do imóvel naquela localização quando a gente olha para esse perfil
Boutique Office que são Lajes menores a gente observa que algumas regiões são mais demandadas Pinheiros a própria região do Itaí em Bibi quando você pega aquelas Lajes Triple a que são Lajes de mais de 1000 M qu ar condicionado Central Enfim uma série de atributos que classifica a laje como Triple a aí você já tem falia Lima apesar de não estar aqui a Chucre Zaidan também tem bastante imóvel com essa característica só que ela já tem uma vacância mais elevada essas regiões que eu coloquei aqui estão se destacando nesse momento estão preservando mais renda de
locação e os imóveis reagem de forma forma melhor ao longo do tempo no quesito valorização e tem as regiões que sofrem mais Chucre Zaidan eu citei a gente pode destacar chakra Santo Antônio tudo isso no mercado de São Paulo que é o maior mercado né de escritórios do Brasil tem outras regiões que elas não são nem as as principais mas também sofrem bastante por exemplo região de Alfaville muita vacância de escritório e não é de hoje é histórico mesmo antes da pandemia vacância altíssima esse tipo de localização a gente procura evitar porque especialmente no momento
em que a gente a gente vê tijolo barato para que que eu vou me arriscar onde tem localização mais difícil se a gente tem opções onde as localizações melhores estão os fis estão negociando com preços interessantes é óbvio que algumas situações a gente coloca a lupa dentro do fundo e dentro de uma região difícil tem sempre um ou outro imóvel que ele é mais resiliente então se você consegue se expor aquele imóvel dentro dessa região que é mais difícil porque ele é destaque ele consegue se blindar melhor mesmo nesse cenário mais difícil pode ser uma
estratégia ali adicional né uma uma uma posição mais tática mas posições mais estruturais Preserve as boas localizações quando a gente olha pro mercado do Rio de Janeiro todo mundo fala ah mercado do Rio de Janeiro tá muito difícil Verdade Absoluta o mercado do Rio ainda muito difícil o mercado do escritório só que quando você olha a zona sul do Rio praticamente não há disponibilidade de imóveis de alto padrão corporativos na zona sul do Rio vacância baixinha preço de locação lá em cima é o Oasis então mesmo em regiões difíceis a gente consegue encontrar alguma alternativa
sabendo analisar e preservando a boa localização para logística regiões metropolitanas quando a gente olha São Paulo maior mercado consumidor do Brasil se você tá no raio 30 né raio de 30 km de São Paulo você consegue oferecer para locatários condomínios logísticos onde ele conseguirá Fazer Entregas numa velocidade muito grande pro cliente Final O Chamado last Mile né a última milha Então essa demanda ela é forte crescente e remunera muito bem o proprietário estes imóveis tendem a ter vacância baixíssima Em alguns momentos a vacância é zero extrema em Minas Gerais muito próximo de São Paulo também
atende com razoável facilidade o Rio de Janeiro o próprio mercado de minas né mas principalmente o mercado de São Paulo então é outra região onde a vacância logística é muito baixa a demanda é muito boa Cajamar conhecida aí como a Faria Lima da logística também muito bem é importante sabermos detectar estas boas regiões então preservar a região metropolitana nos estados e se você consegue isso no maior mercado consumidor do Brasil que é São Paulo melhor ainda melhor dos mundos porque além de tudo este terreno tende a ter um valor para usos futuros para além da
logística muito grande especialmente se ele tiver dentro da cidade de São Paulo porque o raio 30 obviamente contempla a cidade de São Paulo logística dentro da cidade de São Paulo é é é raro por quê Porque o terreno custa muito caro então se você consegue ativos que tem sua localização você obviamente tem uma vantagem competitiva muito grande então Preserve as boas localizações Tá certo Shopping Center você tem que preservar Shopping Center que é maduro que já tá já tem bastante tempo de estrada aí por quê Porque ele já consolidou a clientela dele quando ele consolida
a clientela é mais difícil não é impossível mas é mais difícil ele ser atacado por um concorrente tem que aparecer um concorrente muito bom muito próximo para roubar essa clientela deste desse Shopping Center então shoppings maduros tendem a se defender entender melhor certo então primeiro item localização já passamos pela localização segundo item mix de locatários o que que eu quero com mix de locatário eu quero diversificação no final do dia tudo é risco de crédito a gente já passou por aqui falando sobre fundos de papel onde você investe em dívida e você tem uma análise
de risco de crédito ali hoje a gente tá falando só de fundos de tijolos mas no final do dia você tem a questão do risco de crédito ali por quê Porque é um locatário te devendo aluguel Então você tem que analisar o risco de crédito desse locatário e se você consegue diversificar melhor dos mundos porque se der um problema com aquele locatário o peso dele é menor do que se você tivesse somente aquele locatário então diversificação é importante a gente precisa abrir a carteira do do Fi e observar qual é o peso dos principais locatários
aquele locatário que representa 1% da receita 2% da receita ele é o menor dos meus problemas se ele ficar in adimplente por alguma razão pedir uma rescisão antecipada enfim ora a gente tá falando de 1 ou 2% daquele fundo que se pesar 10% na sua carteira vai ser 0.1 ou 0.20 agora se você tem um Fi em que um único locatário Fi de tijolo representa por exemplo 50% da sua receita de locação Opa se este Fi representa 10% da sua carteira então este locatário ele representa 5% da sua carteira 5% já não é um número
de desprezível para um único locatário olhando toda a tua carteira de fundos imobiliários já não é desprezível então Observe essa situações e procure a diversificação Ah Ricardo mas é uma empresa de primeiríssima linha capital aberto na Bolsa ou Quem não gostaria de ter essa empresa como locatário ótimo legal eu também quero tê-la mas metade do fundo 60% da receita vindo deste locatário vamos diversificar o fundo é muito bom então você não vai ter 10% desse fundo vamos ter 5% porque se esse locatário der problema 50% da receita a gente falou né ele não vai representar
5% da sua receita ele vai representar 2,5 se você reduzir de 10 para 5% na sua carteira então o que que a gente faz mesmo quando a gente quer um fundo porque tem bons Imóveis boa localização esse locatário é muito bom Apesar dele pesar bastante na carteira O que que a gente faz reduz a exposição precisa ter 10% vamos ter 5 certo então é assim que a gente vai dosando o de cada fundo na carteira mas para isso você precisa analisar ver quais são os locatários que ali estão diversificação de segmento dos locatários você pega
um fundo Logístico o que é que você tem de varejo o que é que você tem de operador Logístico O que que você tem de indústria diversificação do setor é importante também olha só como o mercado muda se a gente olhasse lá em 2021 comecinho de 22 em logística todo mundo queria varejo e-commerce todo mundo Mercado Livre Amazon essa turma tava Tom mando o condomínio Logístico na construção antes de entregar ele já falava é meu Depois eu vou ver se eu vou precisar mas é meu já garanto então todo mundo queria Player Logístico na sua
carteira de locatários aí vem esse ano Americanas com problema a gente vê nos últimos dias mais uma vez baseando aí na data que a gente tá gravando esse vídeo Casas Bahia nos holofotes né as ações da empresa sofrendo bastante na bolsa e outros casos de varejo a gente viu ao longo de 2023 já teve gente que começou a olhar para fundo imobiliário de logística e falar opa pea deais varejo nessa carteira não sei não era o queridinho há 12 meses agora já não sei mais nem tanta ao céu nem tanta ao mar diversifique o seu
pull né de locatários olhando segmentos diferentes Tá bom então esse fator é importantíssimo para você não ficar na mão do locatário até porque adivinha só se um locatário pesa demais do outro lado gente tem profissional também quando chega na hora de renegociar o contrato o locatário olha e fala ah que legal eu represento metade da Carteira do fundo né então eu sou extremamente importante para esse fundo e aí ele senta na mesa né com mais força na negociação se ele é menor ele não senta com essa força toda por quê Porque ele não é tão
relevante assim para o fundo Então esse tipo de coisa é importante pra gente colocar na nossa análise esse Mix em shopping center ele é mais resolvido né porque o shopping tem lá 300 lojas né então nenhuma loja vai pesar 30% da receita do shopping em shopping isso é mais resolvido é muito mais a gente Observar se as lojas conversam bem com aquele perfil de público Mas normalmente as administradoras fazem um trabalho muito bom nessa linha né e colocam lojas que efetivamente conversam com o público que vai naquele Shopping agora escritório e Logístico são fatores que
a gente precisa efetivamente observar vamos lá terceiro item que ele conversa muito bem com esses dois que a gente viu até aqui a vacância eu preciso avaliar a vacância O que é a vacância é o percentual da área vaga em relação à área total disponível naquele fundo imobiliário quando a gente Analisa vacância normalmente aparece o quê no relatório do fundo aparece a vacância total do fundo Ah o fundo tem 20% de área vaga o fundo tem 15% de área vaga aqui Quais são os elementos que você precisa ir além você precisa observar o detalhe da
vacância o que que é o detalhe da vacância é a vacância por imóvel onde está essa vacância ela está concentrada em um único imóvel do portfólio em que imóvel está Qual é a localização deste imóvel ou ela está mais diversificada tá mais espalhada pelos imóveis do fundo qual é o o imóvel em que se eu solucionar a vacância eu vou ter mais benefício pro fundo não necessariamente é o que tem a maior área vaga Como assim Ricardo o cara que tem mais área vaga se eu alugar eu vou receber mais não você pode ter uma
situação em que a vacância tá concentrada em um imóvel difícil que o valor de locação é bem pequenininho e não aparece demanda você pega a área a maior área tá naquele imóvel mas ainda que você arruma o locatário o valor de locação é pequeno e o impacto no teu fluxo de caixa é menor tem um out outro imóvel que tá ali que o percentual de vacância a área vaga dele é menor só que o valor por metro quadrado que você aluga essa área ele gera um fluxo de receita maior do que aquele primeiro que eu
citei então é ali que a gente tem que pôr energia para alugar porque ali vai ser mais relevante para resolver a minha vacância financeira a gente olhou a vacância física que é o percentual da área em relação à área vaga mas na hora que eu vou resolver a vacância eu espero ter o melhor resultado o melhor benefício do ponto de vista financeiro Então é a vacância financeira que eu quero atacar tudo isso a gente faz analisando o relatório gerencial do fundo por isso que eu digo você tem que abrir o relatório gerencial do fundo tá
bom essas diferenças de vacância física vacância financeira já tem vídeo aqui no canal tá então se você ainda não consegue identificar esses conceitos tem vídeo no canal te convido a assistir para você saber a diferença entre elas outra coisa importante no detalhe da vacância então a gente viu um detalhe por imóvel quando eu observo o histórico de vacância aí efetivamente eu vou saber se esta vacância que está apresentando hoje no imóvel ela é algo pontual é do momento ou é algo crônico é assim há mais tempo quando é assim há mais tempo essa vacância é
mais problemática este móvel tem maior dificuldade para poder resolver áreas vagas a demanda por ele ela é mais fraca ela não é constante tudo isso a gente observa olhando histórico de vacance como é que eu faço isso Ricardo no relatório gerencial que eu tô olhando não tem abre os relatórios anteriores você não precisa pegar exatamente o do mês anterior você pega dois ou três por ano dos últimos 3 anos aí você vai comparando você vai montando um filme para além da fotografia que você tá vendo que é o último relatório tente montar um filme para
contar a história do fundo e de cada ativo que ali está e mais um detalhe que é importante aqui comparar com a região Então você tem um imóvel lá por exemplo na Chucre Zaidan fundo imobiliário tem um imóvel na Chucri Zaidan gente assim citou ó chukr Zaidan tem uma vacância mais elevada Então você compara a vacância que este móvel tem contra a região se este móvel tá com uma vacância maior do que a região uma das deduções que a gente pode ter é Nossa ele dentro da região não é o preferido os locatários tendem a
preferir outros não ele se a vacância dele é menor do que a da região para imóveis do mesmo perfil né gente se a gente tá falando de um Triple a você compara com Triple a se a gente tá falando de um imóvel classe B você compara com a média da região classe B mas é na mesma região localização tá preservada beleza a vacância do imóvel tá menor ele se defende bem nesta região ele tende a ter mais demanda nesta região Então tudo isso a gente faz com essa análise de relatório gerencial e buscando outras informações
no mercado e você faz isso também olhando histórico como é que historicamente este móvel se comportou versus o histórico da região para ver se ele sempre veio rodando com vacância menor do que a região ou se é algo pontual né historicamente ele sempre esteve com vacância maior do que a região e agora ele tá com menor a gente precisa entender porque que essa situação aconteceu ou ao contrário mais uma vez olhar o histórico é importante porque quando você olha o momento você tá vendo a fotografia quando você abre o histórico você constrói um filme A
tua análise ganha qualidade beleza terceiro item a gente viu passamos por localização passamos por mix de locatários passamos por vacância isso daqui Vale paraa escritório vale pra Logístico Shopping Center é legal a gente tentar entender a dinâmica de vacância versus desconto porque normalmente o gestor de administradora de shopping center ela consegue segurar mais a variável de vacância dando desconto pro logista então a vacância fica ali num patamar de 4 5% parece uma vacância mais baixa 6% tá uma vacância mais baixa só que a quantidade de desconto vai aumentando então Note que essa vacância ela tá
Resistindo nesse patamar mais baixo a custo de você afetar o teu caixa dando desconto para estes logistas que iriam sair você fala para ele ó não p paga o aluguel paga só o condomínio ou paga metade do aluguel e paga o condomínio essa prática é mais comum do que você pensa então em shopping center avalia o combo vacância e desconto estas variáveis estão nos relatórios gerenciais abrir um relatório gerencial não tem informação de de shopping center não tem informação de desconto sobre faturamento desconfie porque essa informação é importantíssima pra análise o gestor tem acesso a
essa informação entre no canal de ri do fundo e peça para ele colocar no próximo relat ório gerencial certo já vimos esses elementos vamos para mais um elemento de análise agora a gente vai falar dos contratos de locação nos contratos e já vou dizer para você também tem vídeo aqui no canal onde eu trato especificamente dos detalhes disso O que é um contrato típico que é um contrato atípico então fica a dica se você ainda não pegou a dinâmica desses dois tem vídeo no canal tratando especificamente disso por quê Porque esse é outro elemento essencial
na análise de fundo de tijolo é você entender como é que está a pizza de contratos típicos e atípicos já digo para você em fundo de escritório é mais normal você ver uma fatia maior de típico em fundo de logística a atipicidade é muito bem-vinda que são Aqueles contratos mais longos com multas elevadíssimas pro locatário em caso de rescisão antecipada então eles são mais comuns em logística Shopping Center é tudo típico tá gente pode tenho ali uma Âncora uma mega loja uma operação muito especial específica que tem atípico mas é mais raro isso acontecer 99%
ali vai ser contrato típico mesmo tá os contratos atípicos que são os mais longos eles pedem para você olhar um item muito importante chamado de prazo médio por quê porque tem gente que fala nossa Ricardo eu gosto de contrato atípico porque ele é longo dá mais previsibilidade de renda Isso é uma verdade a multa é altíssima O locatário pensa 50 vezes antes de reincidir de forma antecipada a multa é altíssima elevadíssima é proibitivo em algumas vezes então ele dá uma baita previsibilidade de renda normalmente as partes abrem mão das revisionais no meio do caminho então
você não mexe no valor do aluguel só vai corrigindo por inflação ó reloginho pagando pagando pagando pagando sobe por conta da inflação pagando pagando pagando sobe por conta da inflação reloginho a turma gosta só que se eu chego e olho que o prazo médio de uma carteira de contratos atípicos é de 2 anos Poxa Alguém já surfou essa tipicidade esse contrato original ele tem normalmente 15 anos 20 anos faltam dois Alguém já surfou essa tipicidade você tá chegando agora no final literalmente no final da festa aí se esse contrato de locação ele tá muito acima
da média que é praticada no mercado daqui a 1 ano e meio 2 anos quando esse contrato acabar no exemplo aqui eu citei 2 anos adivinha o que que vai acontecer Ô quando o contrato acabou zero taxímetro as partes sentam na mesa hora de renegociar o contrato Ah você tava pagando R 40 o m qu no ativo Logístico a região tá negociando a 28 Adivinha para quanto vai esse contrato depois na renovação quando terminou a tipicidade ele vai para 28 não tem milagre você não vai achar ninguém pagando 40 chegou 40 por questões de contrato
ponto acabou o contrato morreu ele vai para valor de mercado quer dizer se você tá chegando no prazo médio ali no finalzinho Alguém já surfou toda essa tipicidade você tá chegando só para pagar a conta tá então cuidado quando você olhar contratos atípicos veja o prazo médio prazo médio tem que ser bacana para compensar beleza a atipicidade ela é legal combinada com prazo médio maior contratos típicos quanto melhor a localização Olha a gente fechando o combo quanto melhor a localização a qualidade do locatário quando chega na revisional porque ele tem revisional que é uma análise
do contrato antes do vencimento dele para adequar as condições de mercado se for mais vantajoso para o locatário ele vai chamar revisional para baixar o aluguel mas se for mais vantajoso para o proprietário ele vai chamar revisional para aumentar o aluguel quando é mais vantajoso pro proprietário ó se o aluguel da região tá maior do que o vigente ele vai chamar revisional se você tem um imóvel numa localização muito boa boa Provavelmente você tem maior chance de ter uma revisional a seu favor os itens vão se amarrando então quarto item aqui contratos típicos e atípicos
abra e veja como está essa distribuição quando for mais típico dê uma olhada no prazo médio quando for mais típico você vai observar as questões de localização para ver se você tem mais chance de ser surpreendido positivamente ou negativamente em eventos de revisional beleza E chegamos vamos ao quinto item que é essencial você analisar antes de olhar dividend de PVP de fundo de tijolo eu tô falando basicamente do perfil da renda que que é isso Ricardo perfil da renda é por essa questão desta previsibilidade dessa recorrência da renda eu preciso entender de que é composta
a renda que eu tô recebendo ué dos aluguéis iCard é nem sempre por qu aqui eu tenho que procurar eventos não recorrentes eventos não recorrentes eles podem desvirtuar a minha percepção de geração de renda desse fundo imobiliário no horizonte de longo prazo que que eu quero te dizer com isso vamos imaginar que um fii ele Gere de forma recorrente recorrente 50 centavos por cota todos os meses aí o gestor ele fez uma venda de um ativo que destravou um lucro imobiliário equivalente a 60 centavos por cota lucro imobiliário o que que eu quero dizer com
isso ó tinha um imóvel lá na carteira ele vendeu e o lucro que ele teve nessa operação é de aproximadamente 60 centavos por cota Por que que esse fator é importante porque o lucro da venda ele é incorporado ao resultado e o gestor é obrigado a distribuir para você como ele incorporado o resultado ele entra na regra de no mínimo 95% do lucro Caixa ele é obrigado a distribuir joia Vamos imaginar que ele parcelou isso daqui ele parcelou tá ele parcelou em 12 parcelinhas tá bom o cara vai pagar para ele dur durante o ano
inteiro ou ele pagou parcelou em duas Ó você vai pagar a vista e a outra metade você vai pagar no começo do próximo semestre dessa forma ele consegue fazer o quê linearizar isso daqui ele consegue pegar esses 60 centavos aqui e transformar em algo como se fosse 5 centavos por cota em 12 meses aí obviamente essa receita aqui ela vai sendo reajustada por inflação enfim por quê Porque se ele vendeu um imóvel um pedacinho desse 50 foi embora pedacinho desse 50 o novo proprietário é que vai receber agora né porque você vendeu ótimo só que
o restante foi corrigindo por inflação o recorrente voltou a ser 50 centavos por cota E aí o que acontece 50 recorrente Agora eu tenho mais C centavos aqui tenho mais C então ele vai começar a distribuir 55 por cota Ah Ricardo parece pouco C centavos por cota não é pouco não a gente tá falando de um aumento em 10% do dividendo não é pouca coisa aí o que acontece você chegou agora não leu fato relevante não abriu o relatório gerencial Só olhou dividend deild pegou pegou 55 dividiu pelo preço da cota e falou beleza é
isso daqui que o fundo gera vamos para cima aí terminaram os 12 meses ele voltou a distribuir quanto 50 por cota por quê Porque o não recorrente passou a gente precisa abrir o fluxo de caixa e isso tá lá no relatório gerencial para entender o que é efetivamente da receita Imobiliária recorrente e o que é não recorrente aí a gente dá uma olhadinha fatos relevantes que saíram aí nos últimos 12 meses mes né para ver se tem alguma venda que tem lucro ali que tá irrigando o meu dividendo inflando de forma temporária e não tem
nada de ilegal nisso o nome diso é gestão Ativa é que eu não posso contar que o gestor vá sempre conseguir vender imóveis para turbinar o meu dividendo e fazer com que isso se perpetue a venda vai acontecer no momento pode ser que a gente tenha uma janela que tenha várias vendas o dividendo cresça para caramba Maravilha Aí chega uma janela duríssima o gestor não conseguiu vender nada o dividendo vai ser só o aluguel que ele tá recebendo ali então entender esses elementos não recorrentes é importante e tem elemento não recorrente que ele joga a
renda PR cima mas tem elemento não recorrente que joga a renda para baixo como é que funciona isso que joga a renda para baixo ora você tinha uma área grande que tava vaga aí você alugou Maravilha só que você deu para o locatário se meses de carência total no aluguel nos seis primeiros meses ele não vai pagar nada de alão então na cabeça o que acontece com a vacância física ela cai aí quando você olha no relatório que a vacância física caiu saiu o fato relevante da nova locação que é que você pensa Ah o
dividendo vai subir Só que tem uma carência de se meses ali o dividendo vai subir mesmo lá no sétimo mês porque é lá no sétimo que ele vai pagar a bem da verdade é no oitavo porque no sétimo ele paga e vai impactar o dividendo do oitavo mês para você então você já tava esperando que o dividendo crescesse no mês seguinte só que não porque essa carência de se meses vai fazer com que ele cresça apenas lá na frente S oavo mês e olha eu já vi carência em imóveis que estão em regiões mais difíceis
de um ano em momentos muito duros de mercado eu já vi proprietário alugar imóvel com carência de 2 anos é isso mesmo locatário entrou no imóvel e só começou a pagar aluguel depois de 2 anos de contrato então a vacância física cai e a financeira continua do mesmo jeito esperando este período de carência acabar é óbvio que esses casos mais longos 1 ano 2 anos são mais raros de acontecer já aconteceram na história da indústria 3S meses é algo mais natural Tudo isso para te dizer que quando uma nova locação ocorre não é no mês
seguinte que você já começa a receber aluguel tem essas questões da carência você já tem um impacto positivo porque normalmente a carência é no aluguel no condomínio não quem tava pagando o condomínio da áa vaga proprietário o fundo mas a hora que alugou boleto do condomínio você já entrega pro locatário Fala Segura que agora o filho é teu e aí ele vai pagar o boleto do condomínio IPTU certo Coloca aí nos comentários O que que você tá achando desse conteúdo onde eu estou te dizendo o que você precisa olhar essencial antes de observar dividend build
e PVP passamos pela localização mix de locatários falamos de vacância tipos de contrato e estamos encerrando aqui com O Quinto Elemento que é o perfil da renda não se esqueça de olhar a renda mínima garantida que quando você pro fundo compra o imóvel que tá vago mas ele combina com o vendedor o seguinte ó você vai me pagar aqui um prêmio de locação durante um ano para essa área que tá vaga Se eu conseguir alugar você cessa o pagamento desse prêmio de locação se eu não conseguir alugar nesse um ano você tá me pagando uma
renda aí é óbvio que não tem bobo em nenhum dos lados né Gente esse prêmio de locação vai pro preço do imóvel você comprar um imóvel sem prêmio de locação é um preço com prêmio de locação é outro mas ele tá ali gerando essa renda para você pro fundo O que que você precisa entender olha essa renda ela vai durar 12 meses Então você tem lá uma renda mínima garantida 12 meses começou em janeiro ela vai terminar em dezembro a gente tá gravando esse vídeo em outubro né Opa aí eu tô aqui tá faltando só
esse prazo alugou não alugou ainda tá vago vamos imaginar que a gente dê sorte que ele alugue em dezembro alugou achou um locatário Ufa Mas lembra que eu falei logo que você aluga o que que tem carência né você vai dar uns TR meses de carência ali né janeiro fevereiro e março de do ano seguinte não tem renda nesse imóvel porque acabou a renda mínima garantida Só que ainda tá na carência do novo locatário Então você vai ficar com um gapz inho de TRS meses ali com esse dente na renda a gente precisa saber identificar
isso nesse tipo de análise certo cinco itens que você precisa avaliar antes de dividend e antes de PVP foi o vídeo de hoje eu espero que você tenha curtido que você tenha gostado né então não esqueça de curtir o vídeo de seguir né ativa o Sininho para receber notificação de quando a gente publicar vídeo novo compartilha esse vídeo aí com seus amigos com seus familiares pra turma parar de escolher fundo imobiliário por dividend de PVP saber o que analisar quando falarmos de fundos de tijolos espero você no próximo vídeo e um grande abraço
