Direito Imobiliário: Regularização De Imóvel Financiado Vendido Por Contrato De Gaveta

contrato de gaveta de imóvel financiado afinal de contas como conseguir o registro de um imóvel financiado que foi vendido a uma outra pessoa mediante contrato de gaveta Olha a venda de imóvel financiado é uma prática muito comum e se você advoga no direito imobiliário você precisa conhecer essas nuances e conhecer as consequências jurídicas e saber como agir e Quais medidas adotar no caso concreto Então antes a gente começar já deu o seu like já se inscreva no canal porque Esse vídeo foi feito para você tá bom roda a vinheta como conseguir o registro de um

imóvel financiado que foi vendido por meio de um contrato de gaveta primeira coisa que você precisa saber aqui é o que é o contrato de gaveta contrato de gaveta nada mais é do que um documento particular um contrato particular um instrumento particular e mais você precisa saber que tipo de contrato está sendo celebrado é uma promessa de compra e venda é uma compra e venda é uma sessão de direitos é uma sessão de posse porque a depender do tipo de contrato você terá alguma medida jurídica específica alguns Cuidados específicos também na hora de Celebrar esse

negócio jurídico e claro por se tratar de um negócio jurídico independentemente do tipo de negócio de negócio jurídico você precisa identificar os requisitos do negócio que está sendo celebrado as partes devem ser capazes o objeto deve ser lícito possível determinado ou determinável de forma prescrita ou não defesa em lei os requisitos dos negócios jurídicos em geral só que além disso você precisa qualificar muito bem as partes descrever muito bem o objeto do negócio se é uma sessão de direitos geralmente é uma sessão de direitos o preço deve ficar determinado também fixado estabelecido a forma de

pagamento da mesma forma eventuais condições e obrigações como por exemplo a obrigação desse cedente desse vendedor de assinar a Escritura pública quando esse financiamento for quitado então há várias questões que você precisa observar na hora de redigir Esse contrato na hora de Celebrar esse tipo de negócio e essas são as principais informações que devem constar nesse contrato E além disso eu sempre digo o seguinte é importante você é pegar uma certidão atualizada da matrícula do imóvel para saber qual é a situação daquele bem por exemplo se de fato ele financiado ou se já houve a

baixa do gravame se por exemplo algum tipo de penhora porque pode haver alguma penhora sobre os direitos aquisitivos decorrentes daquele contrato E aí para o seu cliente se o seu cliente for o comprador isso pode não ser interessante ou seja esse negócio pode não ser interessante Então além da certidão atualizada da matrícula do imóvel que você deve é consultar exija também do vendedor se o seu cliente for o comprador exija dele também certidões de distribuição judicial para saber se não tem nenhuma ação contra ele e se aqueles direitos que o seu cliente está adquirindo se

eventualmente eles podem ou não sofrer penhora e é possível inclusive configurar uma fraude a execução a depender da situação Então tudo isso vai te ajudar a primeiro identificar o cenário identificar o contrato o imóvel e sobretudo é adotar certas precauções Então essa certidões são muito também além é claro de todas as informações que devem constar lá no contrato geralmente como ocorre essa entre aspas venda de um imóvel financiado a geralmente acontece da seguinte forma o sujeito ele é obteve algum financiamento bancário e ele não conseguiu Honrar com as parcelas e para ele não perder o

imóvel ele tem a seguinte ideia eu vou vender o ágil para alguém O que é vender o ágil ele faz uma avaliação daquilo que ele já pagou uma terceira pessoa paga esse valor que é o chamado ágil e assume as prestações do financiamento geralmente é isso que acontece Nesse caso a primeira coisa que você precisa observar é o seguinte que tipo de financiamento foi obtido pela parte foi um empréstimo um empréstimo bancário porque veja se foi um empréstimo bancário e o imóvel foi para a aquisição desse imóvel e esse imóvel foi dado em garantia hipotecária

venda já pode ser realizada porque a hipoteca não impede a venda do imóvel consequentemente a compra do imóvel portanto nesse caso você vai lavrar uma Escritura pública de compra e venda e vai registrar na matrícula do imóvel Qual é o detalhe aqui a hipoteca permanecerá aqui é direito de sequela a hipoteca ela acompanha esse bem imóvel então no contrato É importante que você disciplina essa questão ou seja de que forma essa hipoteca vai ser Baixada o vendedor tem um prazo para baixar ou O valor vai ser pago pelo próprio comprador lá o banco para dar

baixa na hipoteca e apenas o remanescente vai ser entregue a esse vendedor tudo isso você tem que estabelecer porque se você não disser nada a hipoteca permanecerá ainda que se trate de uma hipoteca dada pelo antigo proprietário e é esse bem fica então sujeito a eventual execução ele tem prioridade é que ele vai ser atingido em um eventuais execução no seu cliente pode perder esse bem então é importante definir como vai ali o cancelamento a baixa daquela hipoteca Mas essa não é a principal forma esse tipo de empréstimo com garantia hipotecária tem cada dia mais

sido é esquecido Por parte das instituições financeiras e das pessoas de uma forma geral porque para os bancos há uma forma melhor de garantia que é a alienação fiduciária então alienação fiduciária ela ocorre com mais frequência a hipoteca não tem sido mais utilizada pelo menos não tem sido muito utilizada Tá bom então como acontece lá na alienação fiduciária bom se o imóvel foi adquirido mediante alienação fiduciária e garantia significa dizer que esse imóvel não pertence à pessoa que está vendendo esse imóvel pertence ao banco a instituição financeira é uma propriedade resolúvel ao passo em que

o devedor fidunciante paga as prestações quita as prestações essa propriedade vai se resolvendo do banco para esse devedor fidunciante por isso que nós chamamos isso de propriedade resolúvel ela vai saindo das mãos do banco e se incorporando no patrimônio do devedor fiduciante Essa é a propriedade do solúvel então nós temos o credor fiduciário que é o banco e o devedor fiduciante que a pessoa que é obteve esse financiamento E além disso você tem que saber que nesse tipo de contrato na alienação fiduciária em garantia de bens Imóveis Essa é essa essa operação ela é disciplinada

pela lei 9.514 de 97 e essa lei estabelece um procedimento de execução extrajudicial O que é isso se esse devedor ciente não Honrar as parcelas não pagar as prestações o banco se valerá de um procedimento extrajudicial que tramitará em um Cartório de Registro de Imóveis e ele vai consolidar a propriedade a posse após notificação em suas mãos e vai esse bem a leilão um terceiro poderá arrematar e poderá ajuizar uma ação de emissão de posse retirando aquele qualquer possuidor desse imóvel então a alienação fiduciária tem essas particularidades Se esse for o contrato É muito importante

que você adote certas precauções O que você pode fazer na prática a forma mais segura de você comprar o imóvel financiado é por meio da Sessão da posição contratual Como assim sessão da posição contratual as partes se dirigem ao banco e o seu cliente por exemplo junta a instrução financeira diz o seguinte eu quero assumir esse contrato ou devedor fidunciante não tem mais condições de pagar banco e eu quero adquirir a posição contratual dele eu quero que ele saia desse contrato e eu vou sucedê-lo nesse contrato veja que é uma sessão da posição contratual aquele

devedor sai de cena e entra agora o seu cliente que é o cessionário só que para isso ocorrer é preciso que o banco Concorde o banco então fará uma avaliação do crédito do seu cliente para saber se o seu cliente tem condições de pagar Qual é a renda dele é como se o seu cliente fosse adquirir um financiamento novo Então essa é a forma mais correta uma vez que o banco anula a essa operação sessão da posição contratual o seu cliente passa a ser o devedor fidunciante e o imóvel vai se resolver na propriedade imobiliária

que eu disse lá na frente lá atrás né propriedade resolúvel essa propriedade vai se resolver em favor do seu cliente que assumiu a posição do antigo devedor Tá legal Muito importante a forma mais segura mas nós sabemos que na prática isso também nem sempre acontece na prática a informalidade acaba prevalecendo infelizmente e o cidadão simplesmente faz um contrato particular vendendo ágil e vendendo os direitos sobre aquele imóvel E aí nesse caso você precisa tomar várias medidas várias precauções tá primeira coisa você saber que esse é um procedimento muito arriscado segunda coisa é você saber também

que nesse tipo de procedimento não há anuência do banco Banco não participa logo esse contrato ele tem eficácia apenas entre as partes e você não pode averbar eles ou registrar Esse contrato na matrícula do imóvel portanto é um procedimento de Fato muito arriscado é importante que você deixe muito claro todos os termos desse contrato a forma de pagamento o preço a obrigação desse cedente de assinar a estrutura pública de compra e venda tão logo haja quitação desse contrato é importantíssimo que o cônjuge das partes os cônjuges melhor dizendo né das partes também assinem porque pode

ser que esse cedente seja casa e a depender do regime de bens o cônjuge dele deve anuir também e uma cláusula que é muito importante é a que diz que o próprio sessionário que está adquirindo ficará responsável pelo pagamento das prestações junto ao Banco por quê Porque a melhor forma do seu de o seu cliente ter o controle se você pagar para o cedente e o cedente assumir a responsabilidade de pagar o financiamento ele pode simplesmente sumir com dinheiro não repassar para o banco não pagar as prestações e o banco vai promover aquela execução extrajudicial

e o seu cliente que comprou o ágio vai ficar prejudicado porque ele vai perder o imóvel Então nesse caso se você quiser arriscar esse tipo de contrato ensina uma cláusula dizendo que o seu cliente vai assumir o pagamento do financiamento vai pagar apenas o ágio E aí pode ser parcelado conforme as partes convencionarem e acima de tudo estabelecendo uma cláusula dizendo do que o cedente fica Obrigado no prazo por exemplo de 30 dias assinar a Escritura pública de compra e venda assim que os sessionário o seu cliente efetuar a quitação e assim que essa alienação

for é ali extinta tá legal são cláusulas imprescindíveis para que o seu contrato fique de alguma forma mais seguro e o seu cliente fique de alguma forma mais protegido E claro também para o cedente se você é advogar para o cedente for prestar essa consultoria para o cedente você precisa também adotar algumas precauções como por exemplo esse cenário se ele assumir o pagamento das prestações junto ao banco você é bom que você insira uma cláusula dizendo se o seu cenário atrasar no pagamento e em razão disso o banco der início a execução extrajudicial o contrato

fica resolvido de pleno direito com perda dos pagamentos já realizados pelos cenário porque daí o seu cliente o seu dente tem a chance que tá purgamora e retomar o bem Então veja que você precisa tomar muito cuidado e adotar certas precauções a depender do lado em que você estiver sempre que você atuar você vai buscar adotar certas precauções seja dano prestando assessoria para o cessionário seja prestando assessoria para o cedente Então essas são algumas nuances aqui desse tipo de negócio jurídico que é a venda de imóvel financiado ali Para uma terceira pessoa por meio de

um contrato de gaveta um instrumento particular eu vou te dar dois presentes eu gravei dois vídeos sobre temas correlatos que são temas muito importantes e que vão complementar esse vídeo primeiro vídeo como regularizar bens Imóveis e o segundo vídeo ação reivindicatória versus ação de missão de posse você que atua no jeito imobiliário precisa conhecer esses temas também são temas complementares não se esqueça de dar o seu like de se inscrever no canal porque ao se inscrever no meu canal você receberá em primeira mão todos os vídeos que eu posto semanalmente tá legal estou te esperando

então no nosso próximo vídeo fica com Deus e até lá [Aplausos] [Música]