OS 5 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS - A ESCOLHA DO MÉTODO

olá tudo bem eu sou reginaldo antunes perito avaliador de imóveis você já deve ter visto que nos outros vídeos que eu tenho nesse canal eu sou um dos sócios da laudo consult avaliações uma empresa de avaliação de imóveis máquinas e equipamentos e também avaliação de aeronaves e também show o desenvolvedor do curso de avaliação de imóveis e como montar um negócio além claro de ser o proprietário desse canal aqui do youtube que tem o mesmo nome curso de avaliação de imóveis e como montar um negócio bem nesse vídeo de hoje aqui não quero falar com você a respeito da escolha do método de avaliação você já viu comigo aqui nos outros vídeos se não tiver visto volte lá e assista o vídeo onde eu falo sobre a norma técnica essa norma técnica nbr 14653 é ela fala que você pode utilizar cinco métodos de avaliação para avaliar em móveis são eles o metro comparativo direto de dados de mercado homogenização o fatores segundo o método comparativo direto de dados no mercado como organização por inferência estatística 3º o método involutivo quarto metro a metro evolutivo e o quinto metro no método da capitalização da renda não tomar uma técnica que você fala que você tem razão desses métodos se você fizer uma avaliação de imóvel e não utilizava um desses métodos você não fez uma avaliação de imóvel se você é fizer uma avaliação de imóvel utilizar erroneamente um desses métodos você não fez a avaliação do imóvel então tome muito cuidado com isto tomando muito cuidado com o que você faz e principalmente com o que você vê os outros fazendo ensinando por aí a a norma técnica é muito claro você tem que utilizar um desses cinco metros e mais importante dentre esses cinco metros de avaliação a nbr 14653 ela te fala que você deve usar preferentemente dois deles o metro comparativo direto de dados de mercado com a organização por fatores ou então um método do comparativo direto de dados de mercado com inferência estatística e porque a norma fala que você tem que preferentemente usar um desses dois metros na realidade eles fazem uma comparação do valor de mercado do do bem e ganhando com imóveis que estão no mercado a venda ou vendidos recentemente para se chegar ao valor de mercado do bem avaliando é porque a mama fala que preferentemente você tem que usar o comparativo direto de dados de mercado vamos ver quem voltou um pouco o conceito de valor o que o valor do bem o valor do bem ele está diretamente relacionado à quanto o mercado está disposto a pagar por aquele bem o quanto as pessoas estão dispostas a pagar por aquele bem então nada mais justo pra você sabe o valor de mercado de um imóvel consultar o mercado e fazer uma comparação do seu imóvel com o mercato com que o mercado está pagando os demais imóveis pronunciado júnior foram vendidos recentemente para você então determinar o valor de mercado do imóvel que você está avaliando por isso não é uma fala preferentemente utilize o metro comparativo direto de dados de mercado seja com a organização por fatores ou por inferência estatística agora claro é a norma também fala que a escolha do método é muito em função da natureza do bem avaliando e também da quantidade e qualidade das informações que você obtém no mercado para fazer essa avaliação então conforme a natureza desse bem e se você tiver uma grande oferta no mercado de informações aí de imóveis que estão à venda anunciados para venda foram vendidos recentemente você tem uma grande quantidade dessas informações se consegue montar um modelo estatístico e fazer cálculos e determinar o valor de mercado do imóvel agora conforme a natureza do bem que você está avaliando isso o mercado não tiver uma quantidade suficiente de referências de itens disponíveis para você fazer comparação você vai ter que usar um outro método que não o comparativo direto de dados de mercado por isso a norma fala pra você preferentemente comparar o move com outros porque a definição básica de valor de mercado é exatamente quanto o mercado está disposto a pagar pelo bem que você está vendendo ok agora vamos lá é o comparativo direto os dados de mercado os métodos 1 e 2 combate deve tirar de mercado como indenização por fatores ou por inferência estatística nada mais é do que eu acabei de falar com você você vai avaliar um apartamento em um bairro residencial de uma grande cidade existe uma festa enorme de apartamentos anunciados independentemente de crise econômica independentemente da situação da economia no país quando está aquecido existem vários imóveis várias construções ali imóveis novos imóveis usados o mercado do imóvel não para anunciar se a economia está aquecida e móvel estão sendo transacionadas de construídos se a economia não está crescendo na mesma forma e móveis estão sendo colocados no mercado para a venda é claro que a liquidez é outra a demora se mais a se vender mais um mercado e uma mulher não pára em função de crise talvez diminua as construções nas construções porém móveis novos já construídos ou então que não foram vendidos ali estão no mercado para a venda de imóveis novos também imóveis usados de pessoas que precisam entender que os jovens enfim o mercado não pára independentemente da situação econômica do país você vai encontrar uma quantidade enorme de apartamentos em qualquer bairro de uma grande cidade do brasil pra comparar com esse apartamento que você quer determinar o valor de mercado a questão da organização seja por fatores o por inferência estatística é um outro passo nós vamos conversar em detalhes um pouco mais adiante mas eu já vou com você que nesta neste bate-papo tive de explicar que uma organização por fatores o por inferência estatística eu tenho móveis é vamos exemplo do apartamento eu tenho um apartamento que eu quero avaliar que fica no edifício de três andares sem elevador uma construção mais antiga de 20 para 25 anos o estado de conservação não é bom o acabamento é antigo e se o voto eu quero avaliar eu tenho diversas opções no mercado para comparar porém esses imóveis 20 25 30 unidades que estão no mercado que eu pego pra comparar com novo para avaliar não tem a mesma configuração do meu alguns até tenham desses 30 imóveis que existe no mercado três ou quatro na mesma configuração do meu prédio de três andares 20 e 25 anos e construídos é não estou em bom estado de conservação eo acabamento de um padrão mais antigo porém eu ter 27 outros modos com configurações diferentes imóveis em edifícios de 20 andares com elevador com estrutura de lazer completa com acabamento de primoroso o estado de conservação ótimo porque o parto muito novo eu não posso comparar com o meu e eu vou tentar me outros itens 20 anos apartamentos e difícil sair com 12 andares também com elevador acabamento mais novo que o meu mas não de último última linha última tendência do mercado estado de conservação mediano então você vê que se eu pego 25 20 25 33 no mercado é impossível todos eles têm a mesma configuração para fazer uma média simples média aritmética simples pegar o valor em reais o metro quadrado e utilizar para a avaliação do imóvel toda uma fala que você tem que fazer uma organização que a organização exatamente pegar essas diferenças todas colocar pesos elevado estou com o mesmo nível é e em sua organização existem duas formas de você fazer a chamada organização por fatores como organização por inferência estatística mais à frente eu não vou fazer um vídeo detalhado respeito desses dois tipos de organização mas eu quero nessa nesse bate papo agora falar com você o conceito de uma organização você trazer todos os itens da sua mostra para um nível o único onde você possa comparar e ver como é que você fazer isso colocando pesos medidas para que todos eles sejam ajustados é uma honra valor justo de mercado para você comparar por um novo que você está avaliando então vamos lá é o método comparativo direto de dados de mercado seja como a gestação por faturou por inferência é o canal uma fala que eu tenho já preferentemente então se eu estou avaliando apartamento ou casa lote de terreno eu consigo utilizar esse comparativo você vai a qualquer mobiliário é que você vai a qualquer cidade você vê oferta enorme de apartamentos casas aí cabe ao perito avaliador fazer uma ótima e perfeita homogenização daqueles itens que obteve para fazer a comparação ok mas como falei é preferentemente o tempo pode utilizar isso mas pela natureza do imóvel vale ano talvez não aconselha a que eu tenho partido por outros métodos então é uma fala isto precisamente a comparação como utilização por fatores ou por inferência mas pela natureza do bem ou pela quantidade e qualidade de informações do mercado talvez você não consiga e você pode usar um evolutivo ou evolutivo ou capa da sua renda então vamos lá então exemplo e seu cliente contrata para você fazer avaliação de um galpão onde está instalada uma indústria limpa mundo sabe que eu chamo do cedir de cosméticos então você tem aquele galpão ali um apoio enorme você chega já tem uma portaria em uma área de estacionamento asfaltado a portaria com segurança você entra à direita tem um zoom óptico único você olha para fora um caixote único só quero que você entra no lado direito um dos escritórios com nível de acabamento muito bom o da diretoria que um acabamento muito melhor mas ao fundo você tem ali o vestiário dos funcionários você tem um refeitório um refeitório único para os diretores pros operários mas um refeitório você tem ao fundo ainda apesar de uma área coberta mas é uma quadra pessoal fazer uma recriação no fim de semana vai mais à esquerda você tem todo o espaço víamos produtivo onde chega a matéria prima onde é selecionada onde as peças são encaminhadas para fabricação área de fabricação especialmente na área de estoque era de controle de qualidade laboratório enfim é um doce de cozimento que não muito grande tamanho mediano qualcomm e de incluindo escritórios 1. 500 metros quadrados e perfeitamente visto a itália este tipo de denúncia porque você tem que avaliar aquilo lhe a norma fala você comparar com o mercado porque o mercado valor de um bem é o valor que o mercado está disposto a pagar por ele como é que você faz para avaliar não existem galpões com essa especificação em quantidade suficiente pra você fazer um comparativo você vai procurar aquele bairro liri é não têm vão dificultar um pouquinho aqui porque são questões que eu encontro no dia a dia que você vai encontrar também é um galpão que está inserido num bairro residencial e comercial então um bairro cheio de residência já tem alguns prédio de 23 andares muitas casas comércio local bares e restaurantes é mercadinho até na indústria estava ali o bairro foi crescendo em volta dele mas não cresceu com outras indústrias cresceu com residências e comércios você não tem ali naquele bairro outros imóveis com esse e com essa natureza para você comparar não tudo bem eu posso ter esse tipo de imóvel em outros locais da cidade botar fatores né o peso ajustando as diferenças e comparo mas você também não encontra imóveis é igual pois com essa especificação você encontra um batom mas tudo vazio que ele é vazio que eu falo só coberturas paredes ali dentro não tem área de escritório não tenho de respeitar não tem um espaço uma quadra de pulso ao recriar ou então não você encontra um galpão que têm escritórios que têm um efeito óleo mas a área de operação a área de fabricação é um dos seu pesado um piso sujo um piso mais robusto para aguentar peso de equipamentos enfim você não encontra mesmo outros bairros outras regiões da cidade uma quantidade de galpões uma quantidade suficiente de galpões para você montar uma tabela fazer os ajustes e obter o valor de mercado fazer organização e obter um valor de mercado do imóvel que você está avaliando nesse caso não tem jeito de fazer o comparativo a norma fala tá bom nesse caso como está justificado pela natureza do bem goleando e pela qualidade quantidade de forças do mercado não tem como fazer o comparativo foi liberado e não pular o documento você vai fazer neste caso já te conto e adianto metro evolutivo qual o método da quantificação de custo também chamado dessa forma o método evolutivo que ele faz é você vai simular a construção daquele galpão existe hoje ferramentas para você fazer isso muito fácil então você vai pegar a área naquele galpão você vai determinar as áreas equivalentes é claro cada escritório ela tem o valor mas não é maior que a área de produção pelo acabamento e centro da área de portaria não tem o valor é tão grande quanto a de produção ea disputar então você vai ter que pegar equivalente você vai fazer um vídeo a respeito de óleo equivalente um pouco mais à frente mas você vai pagar equivalente disso nesse tom você vai consultar é tá belas é constitucionalizar os básicos cub custo unitário básico que estão disponíveis aí nuno em alguns fontes e você vai multiplicar equivalente pelo custo unitário básico no chão ora qual é a solução sempre quando se sabe com diversas ferramentas e conhecimento sempre está então obviamente isto área equivalente às diversas vezes o custo unitário básico você tem um curso para se construir um imóvel com aquele aí você tem que fazer o seguinte você vai ter de depreciar esse imóvel em função da idade construtiva de perdão de idade aparente dele depreciar e funcionalidade a parente dele estado de conservação então você tem área equivalente o versus o custo unitário básico você tem um valor para se ter um modo igual aquele novo 10 quilômetros levando em consideração a idade aparente estado de conservação você vai depreciar esse valor essa benfeitoria você vai ter uma luta foi feito dia paralelamente você vai levantar o valor do terreno onde está aquele imóvel dessa vez usando comparativo direto unidades no estado você vai somar o custo do terreno valor do terreno com o valor da prefeitura depreciado você vai ter o valor do imóvel show no método evolution a norma técnica fala que você pode utilizar o método evolutivo que é isso é um outro caso vamos citar um exemplo pra você que o método evolutivo é cliente chama pra avaliar no terreno um terreno grande aí um terreno de é 16 e 17 160 mil metros quadrados necessitados está reno ele está em um bairro na periferia da cidade está praticamente na fazenda ali tem uma sede tem curral com cercas também tem um açude tem área verde preservada em uma horta importei era eram fazendo antigamente só que à tarde foi crescendo crescendo crescendo crescendo mais tarde envolveu esse imóvel tudo bem o cliente chega pra valer esse imóvel se esse imóvel fosse uma fazenda em uma área rural não ser avaliado como um módulo rural fazendo comparação com outras demandas rurais só gritar no ano fui abraçado com a região por um bairro você não vai encontrar na cidade outros imóveis com 16 hectares 1 com área parecida menor ou maior com aquela configuração pra você fazer uma comparação justo agora vamos lá você tem que avaliar o imóvel também muito em função da vocação dele este imóvel essa área de 16 hectares é que foi abraçado por bairros prestar decresceu convocação dele continuasse na fazenda não é a constatação da fazenda aquele com certeza a vocação dele vai ser um momento não guarda vai ser urbanizado vai ser parcelado vai ser loteado e magrão bairro como é que você faz que cometem envolto fala com você tem evoluído você vai fazer um projeto fictício de loteamento 16 em paris também existem ferramentas no mercado de avaliação de imóveis para você fazer esse orçamento fictício é nada difícil é em alguns casos o cliente até já tem pronto um projecto de loteamento mas não são todos os casos mas você tem ferramentas no mercado para fazer esse projeto fictício foi muito rápido você vai então conversar enquanto fica pra você implantar esse projeto fictício também existem no mercado ferramentas para você levanta esse custo ok você tem o custo direto então para transformar aquela fazendo no bairro com ruas energia elétrica sarjetas escoamento de água pluvial e esgoto tudo você vai somar a isto em conjunto comercialização que você vai ter que digamos pagar a comissão a corretores venderia que eles aqueles lotes fictícios fictício está a ferramenta para você somente olhar então mas você vai constar que casa aquele loteamento que isso fosse verdadeiro você vai gastar com condição de de corretor para vendê los você vai gastar com propaganda divulgação marketing para vender aquilo ali além disto você vai colocar ali um lucro de empreendedor todo mundo que tem um terreno desse que tem um trabalho de fazer o loteamento tem um trabalho de gerenciar a venda ele que o lucro tem 11 do empreendedor que é normal e natural tudo que se faz na vida hoje você vai ter o curso de implantação o curso de comercialização lucro do empreendedor você vai ter quanto se gastou pra fazer aquilo ali por outro lado este orçamento fictício você vai levantar quantos lotes você vai ter o valor de cada lote você vai ter uma pesquisa comparativa direta idade mercado também naquela região e você vai ter quanto você apura na venda de todos aqueles lotes do loteamento fictício quanto vale esse terreno é simples tudo que você apurar ia na venda daqueles lotes - tudo que você gastou na implantação de loteamento a diferença é o valor de mercado nesse imóvel que é o nosso atípico esse chamado método evolutivo também previsto na norma técnica e novamente existem ferramentas hoje nosso mundo no mundo de avaliação de imóveis para facilitar esse trabalho de avaliação do imóvel pelo método involutivo a fazer loteamento fictício os custos de implantação versus o curso de venda existem ferramentas hoje para você fazer isso então fechando quatro metros e xu quinto método que é o método da capitalização da renda crescimento da capitalização na renda e no metro - utilizado hoje cuidado com o que eu estou te falando porque você pode ver em outros lugares as pessoas falam uma coisa diferente eu já vi muito aí o pessoal falou olha o novo vale tantos mil reais porque houve tantos mil reais a porque está a lugar portanto segundo lugar portanto uma dor e tanto por exemplo a um apartamento alugado por 700 reais isso quer dizer que ele vai de 100 mil reais porque não porque hoje uma longa nota 0,7 por cento do valor do de mercado do imóvel seu pensamento assim fulcro direto e que não pode ser feito assim como primeira opção não existe essa mais quanto o que é hoje o percentual é o aluguel hoje móvel equivale aqui percentual do valor do imóvel por cento 0 7% 6 por cento 0,3 por cento depende muito da situação e colômbia têm muito do mercado então esse é um último momento a ser utilizado e você só vai utilizar para imóveis verdadeiramente atípicos não se usa o método de capitalização rendo quinto metro prevista pela nova técnica para avaliar apartamento para avaliar casa não se faz isso avaliar galpão esse método ele utilizada em último caso quando você tem um modo que você realmente não consegue utilizar os demais métodos um exemplo uma casa de shows enorme aí você tem espaço para shows no auditório com tais lugares um palco enorme com iluminação etc na parte dos fundos ali debaixo das arcadas do espaço das cadeiras você tem ali lojas que são alugadas pra restaurantes bares no momento do show às lojas para vender é é lembranças você tem a partir do subsolo estacionamento utilizado nos momentos de shows para fazer a avaliação desse modo você vai encontrar muita dificuldade pelos outros métodos como já te falei nesse caso do seguro de capitalização marina mas com muita restrição você vai ter que levantar quanto aquele imóvel e venderia os proprietários por mês com os shows são feitos ali o aluguel dos restaurantes e bares com o melhor das lojas de bijuterias com a renda do estacionamento quando ele dali por mês aí você vai ter que ter um fator aí a esse valor significa 0,4 por cento do valor de mercado do imóvel aí você chega no valor de mercado acima está entendendo que é assim uma exceção norma eu falo com você tomar cuidado realmente eu fico assustado com as coisas que eu vejo aqui no youtube pessoas ensinando a fazer avaliação de imóveis e indicar esse método como sendo o primeiro a avaliar apartamentos e casas quilombolas que você consegue comparar obter amostras no mercado pra comparar e fazer como não fala que tem que ser feito então esse quinto momento captasse uma renda é para esse tipo de música que contêm casa de shows por exemplo o estádio de futebol eu usei pouquíssimas vezes na minha vida eu até utilizo parceria o que eu faço então um exemplo eu fiz a avaliação do galpão prometo evolutivo como tem que ser feito eu vou entregar o cliente eu já sei que se que esse imóvel lugar de civil aponta lugar eu pergunto quanto estar logado eu consigo a referir o trabalho que eu fiz um metro evolutivo pelo conhecimento que eu tenho do valor de locação daquele imóvel só para aferir o que eu fiz mas nunca utilizando esse crescimento do mercado capitalização da renda com um metro principal para avaliar o imóvel que chega pra mim aqui então é isso meu amigo é o 5 metro de avaliação passei pra você aqui muito rapidamente porque esse objetivo dos nossos vídeos de cinco a dez minutos talvez faça um pouquinho mas vamos fazer outros vídeos detalhando cada método específico ok mas isso nos próximos meses olha se você gostou se inscreva no meu canal pra vocês de notificações nos próximos vídeos da um like só para saber que você gostou e caso você queira conhecer a minha empresa de avaliações é aqui nos comentários em baixo tem endereço do nosso site www. lan.

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