Você acha que eu montaria a minha carteira de investimentos, a carteira de fundos imobiliários dos meus filhos? Como está a sua carteira de fundos imobiliários? Começando a montar uma carteira de fundos imobiliários agora?
Ou já deu os seus primeiros passos, já fez os seus primeiros aportes, já colheu os primeiros rendimentos? Agora você vai ver como eu começaria a montar em 2025 uma carteira de fundos imobiliários. Carteira de fiz, arroz com feijão, porque arroz com feijão é aquele básico que funciona, que todo mundo aprova.
Tô começando a montar agora uma carteira de fundos imobiliários. O que que não pode faltar? Como é que a gente estrutura isso?
Primeiro a gente começa dos pilares. Eu preciso de fundo de papel e eu preciso de fundo de tijolo. O papel é dívida.
Você é credor da dívida, o tijolo é posse. Como se você tivesse ali fosse dono de um pedacinho daquela carteira de imóveis. Vamos imaginar que você tá começando agora pequenininho, qualquer coisa, qualquer valor inferior a R$ 10.
000. Aí cara, eu tô começando com R$ 1. 000 e cara, eu vou fazer o meu primeiro aporte de R$ 100.
Não confunda aporte com objetivo. O teu aporte é de R$ 100 e você tá começando agora. Mas olhe só, se você fizer aportes mensais de R$ 100, em um ano, você já vai ter feito só de aportes R$.
200. Então você pode pensar em uma carteira com R$ 5. 000, R$ 10.
000 em FIS, porque você vai acumulando isso ao longo dos primeiros anos aí dessa jornada. E óbvio, né, sobrou, entrou um dinheirinho extra, reinvestimento dos dividendos que você vai receber, você vai acelerar esse passo. Então vamos pensar nesses valores inferiores, né?
Então você vai ter o teu PL, o teu patrimônio que você está almejando é menor do que 10. 000. Vamos pensar em cinco fisolo, tem que ter papel.
Como é que você faz isso daqui? Cinco fis para começar, um até dois de papel e aí por óbvio, é a diferença. Três até quatro de tijolo.
Começo da jornada, não inventa. Papel é high grade. E Carlo, o que que é isso?
fundos de maior qualidade de risco de crédito. Então, o gestor monta carteira com devedores que t melhor nome na praça. Pense dessa forma.
Se ele tem melhor nome na praça, por óbvio, ele paga taxas de juros por esse empréstimo que são menores do que aqueles outros devedores, que não tome tão bom assim, que a estrutura da dívida não tem tantas garantias boas para o credor. E aí, às vezes as pessoas olham só os dividendos que são distribuídos e acabam selecionando a turma que é o oposto raild, né, que ele toma mais risco. Mas você tá começando, você tem que começar aqui no mundo high grade.
Então, um ou dois fundos de papel, mundo high grade. três ou quatro no tijolo. E aí, o que é que tem que ter no tijolo?
Shopping center, logística, renda urbana, escritório. Olha que coincidência, você tem quatro, né, Ricardo? E se eu decidir comprar dois de papel e vão sobrar três aqui?
Algum segmento você vai ter que deixar fora, mas lembre-se, você tá no começo da jornada. Calma, deixei fora durante um tempo escritório e preferi logística. E justamente nessa janela escritório foi melhor.
Você está fazendo isso no comecinho da sua jornada? Lembre-se, você tá começando, teu PL tá pequenininho ainda, você só tem cinco fundos. Mais para frente seu PL vai crescer e aí você vai conseguir colocar mais fundos e abraçar todos os segmentos que aqui estão.
Mais importante do que escolher, ah, será que é shopping? Será que é escritório que eu vou colocar? É ter em mente qual perfil de fundo nestes segmentos aqui em tijolos que você deve buscar.
Então, lembre-se, lá em fundos de papel, eu falei para você, foque no mundo high grade. Nos fundos de tijolos, procure aqueles onde eu tenha mais diversificação. Então, o fundo tem que ter mais números de ativo.
Um ativo individualmente, um locatário individualmente, ele deve ser menos representativo no todo. Por quê? Porque quando mesmo você prezando por muita qualidade, que é outra coisa que você deve focar aqui, ó, mais qualidade, vacância acontecerá.
E isso, infelizmente, é algo que eu vejo as pessoas ignorando. Ignorando no sentido de não aceitar. Às vezes parece, eu tenho filhos, um ainda pequenininho, acabou de completar um ano, o outro já maior, perto de completar nove.
Sabe que quando a criança faz birra, ela tá errada, mas ela faz birra porque ela acha que tem que ser daquele jeito. Então, tem gente que às vezes compra fundo de tijolo e faz birra. Ah, o fundo tá com vacância.
Como assim? Não é para ter vacância. Vacância faz parte da vida do imóvel.
Então, eu vejo alguns fundos que tem uma qualidade muito grande do portfólio, atravessam ali momento ou outro de vacância, neste momento inclusive. E aí as pessoas, ah, o fundo não presta, o gestor tá dormindo, nada disso. Faz parte da vida do imóvel.
Faz uma retrospectiva e faça uma janela de 3 anos, 4 anos do fundo. Veja a vacância média. Mesmo considerando essa janela, vacância média já fica bem pequenininha.
É um momento que ele tá vivendo. Perdeu o fundamento, a região, aconteceu algo que descobriram na região que agora os locatários vão fugir daquela região. Não, a qualidade tá preservada.
Que que é qualidade, né, no tijolo? É um conceito tão etéreo, né? Qualidade localização, uma edificação aderente ao que tem de mais novo.
Obviamente prédios mais antigos vão deixar a desejar em alguns componentes que os mais atuais não deixam. prédios ou galpões ou shopping centers consolidados que já tem histórico, inquilinos já entraram, já saíram. Sabe por quê?
Porque inquilinos passam, o que fica ao tijolo ao longo dos anos. Foque em diversif, um portfólio diversificado, foque em mais qualidade e foque em mais história. Mais diversificado, mais qualidade, mais história.
Tenho até uns 10. 000. Vou tentando levar essa estrutura até uns 10.
000. 5. 000, 6.
000, 7. 000, 8. 000.
Quando chegar ali em 8. 000 ou você já tá vendo que o 10. 000 tá chegando, você já pode começar a pensar em avançar pra próxima estrutura que eu quero.
Então, olha só, até 10. 000, cinco fundos, um ou dois de papel high grade, tijolo, mantenho essa turma aqui. Foco em diversificar, portfólios diversificados com mais qualidade e com mais história para contar.
Ah, uma coisa muito importante, cuidado quando eu falo história, porque tem alguns portfólios que estão passando por mudanças do tipo: "O fundo A está comprando os ativos do fundo B. " E aí quando você olha, às vezes esse fundo A ele tem pouco tempo de história, mas ele comprou todo o portfólio do fundo B que já tá na indústria há 5 anos, 8 anos. Traga essa história para dentro.
você já conhece a história. Então, cuidado com esses eventos, porque às vezes você olha para um fundo que tem, ah, esse fundo tem um ano de indústria. Nossa, eu já vi casos aí que tem base de dados que mostra até dividendil de errado desse em situações como essa.
Então, procure destrinchar a história do fundo. Mas você já evoluiu, né? Você não é um Pokémon, mas você evoluiu também.
Evoluiu, passou do patrimônio de 10. 000. Vamos mirar coisas maiores agora.
Vamos mirar algo entre 30 e 50 para PL com essa ordem aqui, você já pode pensar em um número de fi maior. Você já pode pensar aqui algo como 10. Quando tiver mais perto de 50, você pode pensar até em 12 ali, enfim, mas 10 fis é um bom número.
Então vamos fazer o seguinte, vamos trocar aqui agora, ó. Você tá no PL de 30 a 50. 000.
Nós vamos trocar agora. Serão 10 FIS. E agora já dá para você começar a fazer diversificação dentro do segmento para 10.
A ideia aqui é a gente meio que dobrar essas quantidades. Então fundo de papel pode pensar algo como três ou quatro. E para fundos de tijolo, por óbvio, o que sobra, né?
Dá para eu ficar com seis ou sete. Com essa faixa de patrimônio, três ou quatro fundos de papel, seis ou sete fundos de tijolo. O quanto mais perto você tiver desses 50.
000 1000. No fundo de papel, vamos imaginar que você escolheu quatro. Dá para você começar a pensar em colocar um pouquinho mais de risco aqui.
Quem? A turma que é middle risk. Vou pôr MR aqui, tá?
É um risco intermediário. Um, tá? Um.
A maior parte da carteira, o núcleo high grade, foca em qualidade, faz o arroz com feijão. Isso aqui é um temperinho, se você quiser colocar. Eu, Ricardo, tô começando agora.
Conservador, ó, quantidade de cabelo branco, dois filinhos já, né? Então eu colocaria tudo high grade, mas eu entendo que tem perfis diferentes. Quer colocar uma pimentinha ali?
Midle risk. nos fundos de tijolo que você já tem direito a seis ou sete, note que agora você consegue tranquilamente abraçar todos os segmentos e aí você consegue começar agora a brincar aqui com estratégias complementares. Então, por exemplo, shopping center.
Você pode pegar dois portfólios aqui em que você não vai ter sobreposição de ativos. Você pega um portfólio que talvez tenha shoppings com mais qualidade, que foque em público com renda mais elevada e outro com portfólio mais popular que abrace um público que é mais representativo na média da população. Isso aqui tende a ser um pouquinho mais sensível à economia PIB.
Então, se a economia vai bem, esse portfólio tende a performar super bem. Se a economia vai mal, shopping center dificilmente vai mal, mas ele perde um pouco de fôlego essa turma. E quem foca em público com maior poder aquisitivo é mais resiliente.
Você pode mesclar em escritório, você pode pensar num portfólio ali naquelas regiões super premiums. E aí você pode pensar em uma outra estratégia em que você começa a colocar regiões que tem um bom potencial de crescimento, mas não são as regiões super premium. Pense num portfólio que tem ali, Faria Lima, Vila Olímpia, JK, que são as regiões mais demandadas.
Aí você pega um outro portfólio que olha mais, por exemplo, para Pinheiros ou para Chucrizaidan, você sai da obviedade, estratégias complementares, tá vendo? Logística, um mais focado em raio 30 de São Paulo, por exemplo, um outro que além do raio 30 de São Paulo experimenta outras geografias dentro do do Brasil pra logística, estratégias complementares. Isso vale para todos os segmentos.
PL cresceu, PL cresceu, você chegou, por exemplo, de 50. 000 1000 para cima, 100. 000 para cima.
PL maior que 50K. PL maior que 50. 000.
A gente já pode pensar em 15 fiss. Dá para começar a pensar já em 15 fis, 80. 000.
Porque olha só, gente, você não sai do dia pra noite, né? De 10 para 15. Você chegou no 50, você começa a ir montando 12, 13.
Aí quando você for ver, já tá pertinho ali dos 70, 80. 000, onde você já vai mirando os 15. E se a gente tem 15 fis, mais uma vez a gente vai subindo a turma aqui.
Aí aqui você tendo os 15 fis fundo de papel, você já pode pensar tranquilamente em ter algo como de três a seis, né? E eu você já vai entender porque que é de três a se em fundo de papel. Agora, gente, principalmente se você tiver com seis, por exemplo, cinco ou seis, aí dá para ter um middle risk, tá?
Aí dá para botar uma pimentinha. Eu, Ricardo, já tô com esse patrimônio aqui. Ah, uma pimentinha ali, um middle re que eu coloco.
Mas Ricardo, por que que você mesmo nessa hora não colocou nada de Rild? Deixa eu contar para você. A gente fez estudo de caso para os assinantes da F Class e mostramos para ele que de fato os fundos raild na média não entregam um prêmio de risco que justifique você correr esse risco adicional que ele te faz.
Ele paga um pouquinho a mais do que o high grade. Paga quando tudo dá certo. Quando as coisas dão errado, é mais frequente dar errado no mundo raild.
O que você tem de perda não compensa o o que você teve de ganho quando tava tudo certo. Então fica no mundo high grade. Até porque quando a gente pega os portfólios high grade, os bons fundos que tem histórico, você vai ver na história, na história do fundo, não teve dor de cabeça, não teve dor de barriga, reloginho pagando bonitinho todo mês.
Às vezes paga um pouco mais, menos, por quê? Porque ah, tô, sou indexado a inflação. Se tem mais inflação, paga um pouco mais.
Se tem menos inflação, paga um pouco menos. A indexada juro, se tem mais juro, paga mais. Você tem menos juros, paga menos, mas calote não.
Você pega os ótimos nomes da indústria, você não tem esse tipo de histórico. Quando você vai pro mundo ra, a gente fez esse estudo, tá lá da Finclés, os os assinantes tiveram acesso e viram que realmente a gente não precisa desse risco incremental na média da indústria. Bem, voltando aqui, de três a seis fundos de papel e o restante, bem, se eu fiquei de três a seis e meu alvo é 15, você vai ficar de 9 a 12 no tijolo.
Então aqui você vai ficar de 9 a 12 no tijolo. Aí a conta fecha, eu chego nos 15. Aqui, gente, poxa, aqui você consegue todos os segmentos e no mínimo dois em cada segmento, porque olha, 1 2 3 4 segmentos, shopping, logística, renda urbana, escritório.
E se o mínimo é nove, você consegue no mínimo dois em cada um. Você já consegue ter essa espalhar a tua estratégia. Você não tá mais concentrado na estratégia, porque lá no comecinho, quando tivemos cinco fundos apenas, escritório, você ia ficar focado ali na qualidade, né?
Não ia ter a pimentinha do escritório, agora já dá para ter na renda urbana, na logística e no shopping também. Ricardo, o meu patrimônio cresceu ou então você tá chegando agora, chegou no mundo do fundo imobiliário agora e já vai chegar com mais de R$ 100. 000.
Você pode chegar até uns 20 fundos. Mais do que 20 fundos, sinceramente, só se o seu patrimônio for milionário em fundos imobiliários. só nessa condição.
Se não for nessa condição, você começa a perder a capacidade de controle, gente. Porque olha só, você vai ter que controlar tudo isso daqui, tá? Controlar em que sentido?
Você vai ter que controlar os dividendos que você recebe. Você minimamente deveria, como parte interessada, ler o relatório mensal que os gestores divulgam dos seus respectivos fundos. Ah, não vou conseguir ler todos nesse mês, mas pelo menos metade da sua carteira você lê num mês, a outra metade você lê no outro mês.
Algum acompanhamento mínimo. Eu vou ser extremamente sincero, como eu sempre sou com vocês. Pessoa colocou 40 fundos imobiliários na carteira, essa pessoa não é um profissional do mercado financeiro, é um brasileiro qualquer que tem aí a sua profissão, tem a sua família.
Se ela colocou 40 fundos imobiliários da carteira ou ela não tá acompanhando decente. E se ela estiver, ela está falhando miseravelmente em algum dos outros papéis da vida dela, porque o dia só tem 24 horas. Você imagina 40 fundos imobiliários você controlar, ler relatório gerencial, controlar os dividendos que você recebe, reinvestir os dividendos.
Este fardo é do analista aqui. Eu, meu time, a gente fica cobrindo um monte de fundo imobiliário, lendo relatório gerencial, ligando para gestor. Isso a gente faz pros nossos assinantes aqui.
Com 40 fundos você não vai conseguir fazer. Então, no máximo 20, pô, se você for um for um mega milionário, com uma posição milionária em fundos imobiliários, eventualmente vai caber mais. Mas muito provavelmente essa pessoa, ela também tenha, já que ela é milionária, ela tem alguém ali para auxiliá-la, né?
Um consultor de investimentos, enfim, para auxiliá-la ali a controlar as posições dela. Então, ela não faz tudo sozinha também. Então, esses patrimônio ali 100.
000, você pode flirtar e chegar até 20, dá. E aí você vai aumentando aqui na mesma escala, tá gente? Porque além disso, você tem que entender que a sua carteira, ela não vai ficar parada neste formato pra sempre.
Você tem que pegar estes, estas quantidades de fundo e dividir qual percentual eu quero em tijolo e qual percentual eu quero em papel. E isso vai mudar ao longo do tempo. Mudará como?
Agora é a hora da verdade. A carteira base que é essa aqui, Ricardo, essa é o arroz com feijão, galerinha. Não sei o que fazer, não sei por onde começar, entendeu?
Não entende esses negócios de economia. Meio a meio, cabeça no travesseiro, dorme tranquilo. Você fez metade tijolo, metade papel, respeitou estas quantidades de acordo com o patrimônio, focou em portfólios diversificados, focou em qualidade e focou em fundo que tem história?
E história, gente, história assim, no mínimo 3 anos, mas mínimo mais anos de estrada, melhor. Focou nisso daqui? fez meio a meio, cabecinha no travesseiro, dorme tranquilo, dividendos, pingando todo mês e você reinvestindo.
Ai, o coleguinha tem uma carteira que rende mais. Parabéns, coleguinha. Você tá começando, iniciando na jornada, esquece a grama do vizinho.
Foca na sua. A sua tá bem montadinha, bem bonitinha. Colherá frutos.
Agora você já tá um pouco mais antenado com o mercado. Você já fica de olho. Olha, taxa CELIC tá mais alta, as taxas dos títulos públicos estão mais elevadas.
pagando mais. E aqui vou eu vou te dar aquilo que eu acho que é o segredo da boa gestão de uma carteira de fundo imobiliário, que as pessoas no geral fazem o inverso. Agora, por exemplo, a gente tem taxa de juros em nível elevado.
E eu não tô nem falando da CELIC, tá? Já tem vídeo no canal que eu falo para vocês qual é o juro que você tem que olhar quando você analisa fundo imobiliário. É o juro de longo prazo.
Acelic não é juro de longo prazo. Onde eu olho o juro de longo prazo, Ricardo? Tem dois lugares.
O mais fácil para você encontrar é a taxa do título público de prazo mais longo que você encontra no Tesouro Direto. Abre aí o site do Tesouro Direto. Inclusive você muito provavelmente antes de começar a investir em fundo imobiliário, fez uma reserva de emergência, né?
Qual é a reserva de emergência arroz com feijão? Tesouro Selic. E aí você já tem cadastro aí no Tesouro Direto.
Acessa o tesouro direto, você vai pegar lá tesouro e PCA 2040. Pronto, ele tá negociando que taxa? No momento que eu estou produzindo esse vídeo, IPCA mais 7,20 mais ou menos ao ano, 7,30 ao ano.
Essa taxa é alta. Quando você olha pro histórico, essa taxa é muito alta. Então o juro tá alto, sua carteira tem que ser mais tijolo e menos papel.
Eu coloquei 70 30 aqui, mas isso aqui, gente, não é receita de antibiótico não, tá? Se não for 70 30 não funciona não. Não.
Ai, cara, eu fiz 65 35, show. Fiz 60 40, tá ótimo. O que não dá é pr fazer 100% tijolo, nada de papel.
Não, não é isso. Mira isso aí, tenta ficar perto disso, porque nesse tipo de cenário, tijolo normalmente tá negociando muito descontado, muito barato, que é o que a gente tá vendo agora. E as pessoas em geral fazem o quê?
Corre pro papel. Porque como a taxa Selic tá alta, os fundos de papel indexados ao CDI estão remunerando bem o dividendo. Aí todo mundo corre para cá e uma baita oportunidade aqui no tijolo.
E se a gente vai pro outro cenário onde você vê o juro bem baixo, Ricardo, isso aí é caveiar, nunca vi, nem vi, eu só ouso falar. Pegamos o Delorean, paramos, aterriçamos em 2019. 2019, sabe quanto é que tava a taxa do título público PCA de longo prazo?
Era IPCA mais 3. Tivemos pregões em que negociou abaixo de 3%, PCA + 2,90% ao ano. Isso é muito baixo.
Nesse cenário em que você vê o juro de longo prazo muito baixo, 30 de tijolo, 70 de papel. Pode ser 40 de tijolo, 60 de papel, não tem problema. Mas você vai ter mais papel na sua carteira, você vai defender mais a sua carteira.
Nesse cenário, se você voltar lá em 2019, né, você vai ver que tava todo mundo correndo pro tijolo, todo mundo indo pro tijolo, tava febre no tijolo. Por quê? Porque nesse tipo de cenário, muito provavelmente você vai ver a taxa, a taxa Selicinha, então os fundos de papel indexados ao CDI remunerando mais baixo, ninguém quer.
Só que quando você chega nesse cenário que você olha a história econômica do Brasil, normalmente o que que a gente tem depois? a gente tem algum repique inflacionário e aí o Banco Central obrigado a começar a subir juro. Então esse tijolo aqui ele começa a perder fôlego.
Se a gente tá menorzinho ali, beleza. Ah, então eu vou para 100% papel aqui. Não, não é mesa de pôker pr você sair dando a win.
70 papel, 30 tijolo. Então é assim que a gente mexe com estas alocações de acordo com o ciclo. Ricardo, você não citou FOF, não citou multiestratégia.
São segmentos realmente que a gente não colocou aqui, que você pode, quando ganhar mais experiência ir adicionando na sua carteira. Os assinantes Finclass, por exemplo, tem recomendação de FOF, tem recomendação de multiestratégia que nós selecionamos para eles. Então, já é uma carteira mais sofisticada.
Aqui eu tô te mostrando como é que você monta sua carteira arroz com feijão para você fazer suas análises e selecionar os fundos. Então eu quero aqui que você monte uma carteira para você colocar a cabeça no travesseiro e dormir tranquilo. É por isso que a gente focou nestes elementos: papel, tijolo, mais qualidade, com mais histórico e diversificado.
Por óbvio, se você quiser a nossa ajuda para diversificar mais sua carteira, será um prazer receber você como assinante nas nossas lives. Por exemplo, toda quinta-feira eu faço live com os assinantes para tirar dúvida. Será um prazer te receber, mas aqui você já monta a sua carteira arroz com feijão.
Agora me conte aí nos comentários o que você achou do conteúdo. Faz sentido estruturar a carteira desse jeito para você? Me conte como está a sua carteira.
Você acha que eu montaria a minha carteira de investimentos, a carteira de fundos imobiliários dos meus filhos? Como está a sua carteira de fundos imobiliários? Coloque aí nos comentários, porque eu quero saber como é que tá a carteira de vocês.
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Um grande abraço. Ciao. Ciao.
