Compra e Venda de Ponto Comercial Cuidado

pega ratão muito comum nos contratos de compra e venda de ponto comercial um problema muito mais comum do que aparenta se você pretende comprar um ponto comercial vender um ponto comercial se você tem ou ou está comprando aquele aquela Pet Shop aquele bar aquele restaurante aquela loja seja do que for e você pretende eh comprar o ponto aproveitar a clientela aproveitar o nome comprar toda aquela estrutura que o o o empresário anterior construiu ali ou se você é aquele empresário pretende vender Assista este vídeo até o final eh trarei falarei aqui de um dos problemas

que eu acredito que seja mais comum neste tipo de relação mas antes por favor curta compartilhe se inscreva comente não Pulha as propagandas assista até o final meu nome é Agno colinho do canal Seba direito sócio no escritório Colin Ramos e Jesus advogados e vamos lá olha só o que que é muito comum acontecer uma pessoa tem um ponto comercial comprou uma pastelaria uma lancheria uma pet shop uma lojinha do que for tem a sua clientela tem a sua estrutura o balcão o mostruário as prateleiras os bancos se for um algum estabelecimento de gênero alimentício

tem lá o forno disso o equipamento daquilo e aquele outro e já tem a freguesia Que costuma ser Ah um atrativo muito grande para quem vai comprar o ponto comercial é o nome a reputação prestígio daquele daquele estabelecimento naquele bairro naquela cidade ou dependendo do do do tamanho do estabelecimento a a a abrangência geográfica poderá ser mais maior ou menor e aí onde é que Funda o primeiro problema Aliás o problema não o tema do vídeo aqui o contrato de locação e quando você está comprando um imóvel você um imóvel não estou falando do pon

comercial um imóvel você adquire a propriedade daquele imóvel E você faz o que deseja com aquele imóvel quando você está comprando um ponto comercial você está comprando a universalidade de de fato vamos traduzir o que que é isso universalidade de fato compõe o fundo de comércio aquilo que o comerciante vendedor está dizendo que compõe vamos imaginar uma hipótese o o com a o o o ponto comercial vendido Ele está ele tem o CNPJ e ele Está ocupando um imóvel locado e o contrato de locação está em nome do CNPJ e este contrato de locação tem

eh assegurado o direito da Renovação compulsória renovação compulsória prevista lá na lei de locações neste caso se você comprar aquele CNPJ você comprará tdo os direitos daquele CNPJ incluindo o direito de renovar o contrato de locação e compulsoriamente tem um vídeo aqui no canal que fala sobre a renovação compulsória recomendo que assista você estará comprando isso também na maioria das vezes em especial nas atividades comerciais de pequeno porte o proprietário do imóvel não contratou o a locação prazo superior a 5 anos e aquele contrato de locação não tem direito à renovação compulsória Ou seja eu

tenho lá minha Pastelaria estou pagando meu aluguel religiosamente um dia o proprietário do imóvel está muito satisfeito comigo e e o contrato está está no CNPJ e o contrato está eh já está renovado por tempo indeterminado E aí eu coloco anuncio vende-se pastelaria com clientela formada ótima reputação no bairro ã e incluindo Tais e Tais equipamentos balcões mesas cadeiras ã letreiro tudo mais e aí você vem e compra a minha Pastelaria muito bem uma pergunta importantíssima que você deve fazer e o contrato de locações como é Se eu disser se eu disser e comprovar que

o contrato de locação está por tempo ã determinado por mais de 5 anos você já sabe que haverá o direito à renovação compulsória Mas isso não é o que costuma acontecer aí eu chego e lhe respondo o contrato Ah é de tal a locação de tal valor contrato tá aqui está por prazo indeterminado E aí normalmente a conversa é sempre a mesma e o preto do imóvel locador é uma pessoa muito boa é ótimo de tratar com ele beleza aí você vai lá e compra o ponto comercial de mim sem negociar sem se assegurar da

da da locação da continuidade da locação junto ao proprietário do imóvel você me paga eu vou embora com dinheiro do meses depois o proprietário do imóvel chega lá e diz eu desejo ah a fazer a denúncia vazia o desejo retomar o imóvel aí você dirá não mas como eu acabei de comprar o ponto do seu Guilherme Colim aqui da Pastelaria do seu Guilherme Colim eh e eu tenho e ele me garantiu que eu poderia seguir nego pagando aluguel f e ocupando o imóvel aí o proprietário do imóvel locador dirá eu não fiz parte desse contrato

eu quero o imóvel de volta e se isso acontecer o proprietário do imóvel estará no direito dele ele tem o direito de fazer isso existe uma situação pior uma situação muito pior que também acontece com frequência E aí o risco é mais para o para o vendedor do ponto do que para o comprador o contrato de locação está em nome da pessoa física Olha só uma situação muito comum eu vou lá e desejo abrir a minha p Pastelaria do zero eu alugo um imóvel e encaminho contrato um contador encaminho um contrato social registro da junta

comercial da minha Pastelaria Pastelaria do Guilherme Colim E aí no contrato de locação a imobiliária deseja eh Fazer uma avaliação de de cadastro e eu o Guilherme Colim pessoa física tenho um bom cadastro e aí eu faço o contrato de locação daquele imóvel no meu nome pessoa física e naquele imóvel eu instalo a minha Pastelaria E aí depois eu sigo trabalhando e passou algum tempo eu vendo a Pastelaria E aí eu tô desesperado agora este Alerta essa segunda parte do vídeo é para os vendedores um alerta um cuidado com os para os vendedores eu tô

desesperado quero me livrar daquela Pastelaria não quero mais trabalhar eu eu arranjei Passei no concurso público eu vou arrer outro emprego vou sair do país eu fiquei doente não interessa eu cansei e aí aparece uma pessoa lá dizendo Ah que bom eu quero comprar Pastelaria e no desespero eu chego e digo beleza Assina aqui e me paga e agora o CNPJ é seu a pastelaria é sua os equipamentos os móveis as cadeiras balcão tudo mais é seu e vou embora e aí eu coloco no contrato ah e o contrato de deslocação então aqui está no

meu nome pessoa física você comprador do ponto comercial se compromete a procurar a Imobiliária e passar o aluguel para o seu nome você se compromete a seguir Pagando o aluguel no meu nome você tem um prazo de não sei quanto tempo para providenciar isso tudo Digamos que eu coloque isso no contrato este contrato não obriga o proprietário do imóvel ele não obriga o proprietário do imóvel em nada ele não vincula o proprietário do imóvel em nada isso também significa que se o comprador do ponto não pagar o aluguel frente ao proprietário do imóvel a dívida

será minha e o proprietário do imóvel nunca confiou no em você no meu exemplo agora você comprou o ponto comercial nunca confiou em você não aprovou seu cadastro nunca quis fazer negócio com você ele fez negócio comigo e a responsabilidade é minha e aí você compra o meu ponto comercial tá lá vendendo pastel e não paga o aluguel proprietário Entra com uma ação contra mim e a situação é muito pior pessoal o proprietário ele tem a opção de entrar com uma ação de despejo ou apenas com ação de cobrança e por que que muitas vezes

o proprietário entra apenas com ação de cobrança e não entra com ação de despejo Porque dependendo da região do tipo de imóvel do valor do aluguel dependendo de questões de mercado aquele imóvel é difícil de alugar e ele proprietário prefere ter o imóvel ocupado por alguém que não paga o aluguel de maneira pontual mas que tem um crédito de locação que se vence todos os meses e que ele pode cobrar de alguém no meu exemplo de mim o o o o o contratante do aluguel que não está mais ocupando o imóvel ele prefere cobrar o

aluguel de mim sem fazer o despejo muitas vezes é uma estratégia de negócio do proprietário do imóvel e aí eu que vendi o ponto não consigo eh resolver o assunto de maneira ágil porque o imóvel está ocupado a responsabilidade do aluguel é minha eu não eu tenho dificuldade em Tirar de dentro do imóvel o a pessoa que comprou o ponto de minim que deveria estar Pagando o aluguel e não está e o propriet não tem a menor pressa em arrancar de dentro do imóvel aquela pessoa para quem eu vendi o ponto ela tem apenas o

interesse de receber o aluguel isso ela consegue cobrando de mim dig Digamos que eu tenha solvência ou que eu tenha um fiador com com Imóveis e com garantias em geral e aí eu locatário contratante que não ocupo mais o imóvel e que vendi o ponto comercial para alguém responsável pelo aluguel enquanto você no nosso exemplo você comprou a minha a minha Pastelaria sigo responsável pelo aluguel e teria de entrada com uma ação de reintegração de posse contra você claro existem outras opções como por exemplo eu posso negociar com o proprietário do imóvel para que ele

entre com ação de de de despejo mas eu dependerei dele Digamos que o proprietário do imóvel não desejo cooperar comigo Eu precisaria entrar com uma ação de de reintegração de p posse contra a pessoa que comprou o ponto comercial e enquanto isso eu seguirei sendo responsável pelo pagamento do aluguel e e pela devolução do imóvel nos moldes em que estava na vistoria devolver o imóvel nas perfeitas condições ou Nas condições que nas quais eu me obriguei e uma ação de reintegração de posse pode levar anos poem pode levar anos e você poderá ficar pagando aluguel

de um imóvel que você não ocupa gastando dinheiro com advogado gastando custas processuais para fazer uma ação de reintegração de posse daquela pessoa que está ocupando o seu imóvel e que não paga o aluguel e se Ah mas aí você talvez pense Ah bom mas eu também não posso depois cobrar a dívida do do contratante não posso cobrar a dívida da pessoa que comprou o imóvel de mim que estava ocupando oó comprou o ponto de mim que estava ocupando o imóvel e que se comprometeu a pagar o aluguel é claro que você pode cobrar a

dívida dela mas se ela não tiver bens Ela será insolvente e você não terá o que tirar dela E aí você pagará a dívida para o seu para o locador do imóvel e não será reembolsado porque a pessoa que comprou o ponto comercial de você não mantém nada em seu nome você ficará no prejuízo e aquele desespero que tinha aquela pressa que você teve em veder o ponto comercial lá atrás custou muito caro para você infelizmente os tribunais estão lotados de decisões como esta lerei aqui eh um julgado aqui do Tribunal de Justiça do Rio

Grande do Sul sendo que existem dezenas de outras eh ações eh outras situações muito parecidas com essa nesse julgado aqui trata-se de uma ação de de uma ação de locação nesse caso teve despejo com cobrança e vejamos aqui uma decisão proferida recentemente aqui no ano de 2023 Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul apelação Cívil locação S de despejo acumulado com cobrança cercamento de defesa inocorrente juiz é destinatário das provas à luz do disposto no artigo 370 do CPC Ah agora dois item dois chamamento ao processo não cabimento ó chamamento ao processo não cabimento

ausência de quaisquer das hipóteses previstas no artigo 130 do CPC tendo ocorrido a venda de ponto comercial e sublocação do imóvel sem anuência expressa do locador as obrigações originárias se mantém hígidas legitimidade do fiador a prorrogação do contrato locatício por prazo indeterminado não extingue a fiança prestada termo inicial da locação e a data em que comprovada efetiva entrega das chaves ao ador ou a data da emissão da Posse Vamos ver outra decisão aqui pessoal outra decisão também do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul apelação Cível locação embargos a execução aqui a discussão já

é de embargos não há que se falar em ausência de responsabilidade do embargante embargante nação de execução é o devedor né o executado não há que se falar em ausência de responsabilidade da embargante relativamente aos aluguéis e encargos locatícios vencidos a partir da data de tal por quanto não comprovada a cientificação e a anuência do locador quanto a venda do ponto comercial Então pessoal Olha só peguei aqui essas duas decisões poderia pegar outras dezenas mas o vídeo já já já nós já estamos com 16 minutos de vídeo praticamente seria muito longo já está muito longo

nós temos aqui dois julgados em que o o o poder judiciário decidiu o quê o proprietário locador não foi anuente não fez parte não deve ser afetado por aquela negociação feita entre o seu inquilino e um terceiro é difícil é duro se você está nesta situação lhe desejo sorte sabedoria força e Luz grande abraço e até o próximo vídeo