Top 3 FIIs com descontos SURREAIS!

Olá turma tudo bem vídeo de hoje vou comentar sobre três fundos imobiliários que na minha opinião estão mais descontados do que deveria deixando bem claro que a minha opinião não necessariamente vocês vão concordar comigo mas são três Fundos que caíram mais do que a média estão mais descontados quando a gente olha sobre diversas métricas Então se ajeita aí na cadeira Pega um papel para poder anotar bloco de notas do celular porque a gente vai aqui fazer análise de três fundos imobiliários eu vou no detalhe mostrar o por que esses Fundos caíram mais e porque que

na minha visão são bons nomes para se ter uma carteira de investimentos diversificada e o primeiro fundo que na minha visão e eu vou destacar bastante que é a minha opinião o primeiro fundo é o Az r11 fundo bem Popular aí fundo relativamente antigo quando a gente olha a cotação dele R 100 nos últimos 5 dias uma pequena queda meio ponto percentual quando a gente alonga aí os últimos 30 dias uma queda de quase 4% e nos últimos 6 meses o fundo acumula uma queda de 10% quando a gente olha aí nos últimos 12 meses

a gente tá quase que na cotação mínima o fundo fez a mínima em r$ 15 e no momento que eu gravo esse vídeo a cota Tá r$ 90 centavos gosto sempre de olhar aqui pela ferramenta do status Invest então azr11 quando a gente olha sobre a ótica do pvp é um fundo que negocia com um desconto de 4% E aí você mais atento você pode estar se perguntando puxa Bruno fundo tá muito barato mas só tem um desconto de 4% bem pouco quando a gente compara com o knri por exemplo que é um fundo com

perfil até que um pouco parecido com a lzr a gente tem lá um desconto de 15% só que aqui tem o que a gente chama de tese de contratos atípicos ou seja são contratos de muito longa duração em que você tem uma previsibilidade de receita muito grande quando a gente olha o histórico desse fundo a gente vê que historicamente ele negocia com um ágil em relação ao valor patrimonial o mercado tem muito disso tem muito de fundos queridinhos são Fundos que caem aí no Gosto Popular do investidor no passado a gente teve o rdm por

exemplo no setor de recebíveis e aqui em tijolo o alzr11 é um desses queridinhos aí e pra gente confirmar se de fato ele tá muito descontado a gente precisa vir ao relatório gerencial a gente precisa de fato ver o que que tá acontecendo com o fundo e aqui olhando o relatório gerencial é onde a gente vai ver se o fundo tem algum problema Mas eu já adianto fica aqui no no vídeo que tem alguns pontos aqui que chamam atenção tá tem motivo pra cota ter caído ter caído tanto vamos olhar aqui o último relatório gerencial

fundo minir aqui um pouquinho Zão que ficou muito grande pôr aqui 175 eh fundo IPO em 2018 então aí é um fundo relativamente antigo e o foco é contratos de locação atípicos Por que contratos atípicos é justamente aquilo que eu comentei são os contratos que trazem mais previsibilidade aqui ó o gestor já começa conversando com a gente em setembro o imóvel puer idomus teve seu aluguel corrigido pelo IPCA acumulado dos últimos 12 meses na razão de 4,2 por. até o final deste ano teremos correção pelo Pado dos aluguéis da torre do ponte em outubro e

dos imóveis locados para dasa e Santiana em dezembro aqui a gente já consegue ver que os contratos estão sendo reajustados por isso que quando a gente olha o dividend yd a gente Olha aquele dividend yeld mais o IPCA porque os contratos eles são reajustados pelo IPCA e Aqui começa a explicação do Por que o fundo tá enfrentando problemas ao final de setembro o fundo anunciou que tem R 372 milhões de reais em caixa olha um patrimônio líquido de 1 90 milhões você tá com uma posição de caixa bem alta porque o fundo fez uma emissão

de novas cotas captou dinheiro e não conseguiu alocar ainda ele tá fazendo diligências que estão muito demoradas E aí esse dinheiro do fundo ele fica alocado em CDI ele fica locado rendendo a celic ele não tá alocado em imóveis isso faz com que o dividendo se reduza e os imóveis são esses aqui e duas que ele coloca aqui né duas lojas de varejo do grupo í tem até o link aqui pro tem até o link pro fato relevante ó fundo tá querendo comprar aqui duas lojas de varejo alimentício renda Urbana sobre a bandeira a sair

em terrenos de 127000 m qu no Estado de São Paulo e Rio de Janeiro mas olha o Curioso esse fato relevante é de maio de 2024 Ou seja já tem bastante tempo e essa compra ainda não foi efetivada aqui também o relatório gerencial a gente tem aqui ó a compra de dois centros de de Diagnósticos que são aqueles eh imóveis de rua do setor de saúde mesmo que aqui ó uma perto do Estádio do Morumbi no bairro do Morumbi Esses foram as duas compras mais recentes e ela destaca contratos atípicos prazo de no mínimo 10

anos ou seja a tese do fundo permanece contratos de muito longo prazo ainda aqui no relatório gerencial ele comenta sobre sobre a compra de um data center Olhem a data esse imóvel aqui 17 de abril de 2024 lá se vão se meses e essa compra ainda não foi finalizada esse data center aqui perceb que ele próximo da área inundada durante as enchentes que assolaram Rio Grande do Sul esse imóvel aqui ele ficou completamente inundado Então chegou até na dúvida se o de fato ele ia ele ia concretizar aquela compra aqui a gente já consegue perceber

o que que tá acontecendo a gente tem um fundo que ele tem desafios a gestão tá demorando muito para comprar os imóveis isso traz per de rabil per de caixa quando a gente olha o relatório gerencial Isso fica muito Claro na distribuição de dividendos olha isso o fundo distribuir 83 centos em 2023 e agora o fundo distribui 73 10 centavos a menos de dividendo tudo por conta aqui ó da sétima emissão que terminou em Julho essa morosidade explica queda no dividendo e explica queda na cota Por que eu Bruno acredito que ele caiu mais do

que deveria porque essas compras vão resolver essas compras vão ser finalizadas e na medida que os imóveis sejam comprados o dividendo vai voltar ali pro patamar mais próximo de 80 e a tendência que medida que o dividendo distribuo para o cotista aumente a cotação camin junto então quando a gente olha a cotação que sofreu para caramba olhando aí no último ano o racional é esperar que essa cota aqui volte aqui para 113 114 na medida que o dividendo também volte pro patamar de 2023 que era ali 8182 beleza primeiro fundo aí do nosso top 3

é o da alianza o alzr11 o segundo fundo aí do nosso top 3 é um fundo do setor de renda Urbana aqui a gente tá falando do trxf11 fundo também com foco em contratos atípicos tal qual nosso primeiro fundo alzr11 E por que que eu acabo tendo bastante preferência no momento atual por esse tipo de fundo porque quando a gente investe em imóveis seja em imóveis diretamente seja via fundos imobiliários o nosso grande medo nosso grande temor é de vacance a gente não quer ter imóvel vago imóvel mago gera despesa você que tem aí seu

apartamento sua loja para alugar sua kitnet seu estúdio enfim se tá vago é uma desgraça porque você não tem receita Você ainda tem gasto com imóvel tando alugado ou não tando alugado você vai ter que pagar condomínio você vai ter que pagar imposto IPTU vai ter que fazer uma manutenção mínima no imóvel isso é ruim então a gente quer preservar o máximo a renda a gente quer preservar o máximo o dividendo e os fundos de contratos atípicos traz isso pra gente que é o exemplo do trxf enquanto a cotação cai olhando aí nos últimos 5

dias olhando no último mês queda de 4% os últimos 6 meses queda de 9% quando a gente olha nos últimos 12 meses queda de 7,3 fundo aí sendo negociado por menos de R 100 e olhando aqui a gente tá praticamente na ação mínima só não tá menos do que ali em 2021 né que o fundo chegou a negociar por R 93 a gente tá na cotação mínima dos últimos 12 meses mas quando a gente olha aqui pelo status Invest a gente percebe que o dividendo ele é crescente 2021 esse dividendo era de 7 C depois

ele subiu patamar de os depois ele subiu patamar de 9 e agora ele vem entregando aí 93 por cota o que perfaz um dividend de 11,88 mais a inflação nada mal dois dígitos 11% quase 12% mais inflação com retorno vindo aí de contratos atípicos Eu já coloquei aqui o relatório do txf pra gente poder ganhar tempo na no estudo vamos olhar rapidamente Qual é a tese dele então o gestor aqui o relatório do txf é bem completo tá então já fica a dica aí é um relatório super didático aqui a gestão fala sobre ela né

2 milhões de metos qu desenvolvidos mais de 100 Imóveis 8 B investidos fundo que nasceu aí outubro de 2019 taxa de administração 1% ao mês 1% sobre o valor de mercado Aliás já já fizeram 10 emissões mais de 184.000 cotistas cota patrimonial r$ 3 e a gente viu ali que tá R 99 e pouquinho fundo conta com 16 Inquilinos 54 Imóveis numa área aí de mais de 1 milhão de metros qu então é uma é uma área de Fato muito muito grande e o prazo médio dos contratos 15 anos é isso mesmo 15 anos de

contratos atípicos se o inquilino quiser desocupar aquele imóvel quiser fazer uma rescisão antecipada ele vai precisar pagar como multa todos os contratos ainda a vencer ou seja é uma multa muito pesada o que faz com que dificilmente esse inquilino queira sair ele só Topa um contrato atípico se ele tiver muita convicção que ele vai continuar naquele imóvel isso traz a previsibilidade que o investidor de fundo imobiliário quer e precisa ele não quer que seu dividendo fique oscilando a gente quer estabilidade são 54 Imóveis 16 Inquilinos como destaque no mês aqui ó no dia 23 de

outubro foi comunicada a aquisição de um terreno em São Gonçalo no Rio de Janeiro cidade metropolitana do Rio e o início das obras para o desenvolvimento da loja da obra Max que é uma loja aí que vende artigos para paraa construção né investimento total R 106 milhões deais e o fundo já vai receber aí um aluguel provisório até que as obras fiquem prontas 12 meses é o prazo para essa loja ficar pronta obra Max Leroi Merlin aqueles grandes galpões né parece muito com um galpão Logístico mas é aquela construção super simples toda pré-moldada para você

vender esses artigos aí para paraa construção civil 93 centavos por cota o dividendo aqui o gestor fala um pouquinho sobre o cenário macroeconômico juro subindo enfim E aí ele coloca aqui né ele reforça o fato relevante da loja de São Gonçalo que vai ser a modalidade Bea Suit Ou seja você faz ali um contrato sobre você faz uma obra sobre demanda Então você constrói o imóvel sobre demanda pro inquilino e você já firma até mesmo antes da da construção um contrato de locação nesse caso aqui ó prazo de 20 anos com penalidade por rescisão antecipada

equivalente ao salto devedor integral exatamente isso que eu falei você tem um contrato de 20 anos 240 meses tá vamos imaginar aí que esse contrato seja de 1 milhão de reais se 6 meses depois o inquilino ele quer desocupar o imóvel você tinha um contrato original de 240 você cumpriu seis Você ainda tem 234 meses num contrato de 1 Milhão você teria multa de 234 milhões de reais que é o que o inino teria que pagar por Óbvio e ele não vai querer pagar essa ele vai continuar ocupando o imóvel então é por isso que

você não tem vacância em fundos com esse perfil aqui que é o perfil do trxf aqui ele faz uma comparação né antes e depois dessa dessa aquisição aqui é um outro investimento que foi meio que polêmico né que a gestão investiu uma parte aí no desenvolvimento de um hospital pro grupo Albert Einstein e acaba que foi foi objeto de polêmica porque quando você tem um hospital pensa no pior cenário que é atraso de aluguel por exemplo se você tem um atraso de um aluguel em algum imóvel você entra com uma cobrança extrajudicial ou até mesmo

uma cobrança judicial e no limite você tenta o despejo do inquilino mas e um hospital se não for pago você vai conseguir despejar o inquilino onde tem pessoas ali sendo tratadas pessoas internadas então é um setor a gente tem pouquíssimos fundos de hospitais fundos imobiliários de hospitais listados na bolsa por conta desse risco Você tem sempre esse risco aí Que o inquilino Ele trabalha em um setor que é essencial que é o setor de saúde então foi foi objeto aí de muita polêmica mercado não gostou muito mas o Albert eisten é um excelente inquilino isso

a gente isso a gente não pode negar o grande Triunfo do txf ele tá justamente nos contratos atípicos contratos atípicos que fazem com que essa distribuição de dividendos aqui seja a realidade sempre aqui somado no ano em 12 meses R 7,22 R 8,49 r$ 20 R 10$ 10,80$ 11,87 percebam que é uma escadinha por quê Porque os contratos eles são corrigidos você não tem vacância você não tem perda de receita é isso que a gente busca quando a gente tá falando de um Contrato imobiliário de um investimento em um fundo imobiliário esse que aí é

o nosso objetivo caramba e o dividendo tá subindo a renda que eu recebo tá subindo e a cota tá caindo aí a gente precisa lembrar do conceito de divid dividendo distribuído dividido pela cotação quando a gente olha o dividend de acordo a cada nível de preços lá no final de 2023 XF tinha um divid de 9 66% como a cota só vem caindo esse dividend Y ele tá subindo para 11,05 e ele tem Projeção de ficar acima de 14% ora o primeiro fundo que a gente comentou ele tinha motivo gestão Demorou a alocar isso diminuiu

o dividendo aqui não aqui no txf a gente tem uma queda que ela é tão grande em magnitude só que o micro fundamento no fundo ele tá preservado e ele tando preservado faz mais sentido ainda é tudo que a gente busca né receber cada vez mais renda e pagando menos pela cota por isso que na minha opinião o trxf aí é o segundo fundo mais barato no momento atual e o terceiro fundo no nosso top três aqui é um setor totalmente diferente é o PBI fundo imobiliário do setor de lajes corporativas que tem esse cenário

aqui quando a gente olha os últimos 5 dias caindo pouco né % quando a gente olha no último mês caindo 9,62 e quando a gente olha nos últimos 6 meses a cotação tá aí caindo 21% caramba o que será que tá acontecendo com o PBI quando a gente olha aí nos últimos 5 anos é o menor nível disparado o atual vamos olhar pelo Invest caramba nos últimos 5 anos ele tá pior aqui do que final de 2021 77,80 é o patamar mais baixo o que que tá acontecendo um fundo que a gente vai ver aqui

clicar aqui em comunicados vamos ver o último relatório vamos ver o último relatório gerencial Vamos ver aí o último relatório gerencial do PBI que que tá acontecendo você investe em pvpi coloca aqui nos comentários eh se você tá aproveitando essa queda se você tá aportando o que que você tá achando antes da gente entrar aqui pro finalzinho do vídeo se você ainda não é inscrito no canal eu aproveito aí para te convidar para você poder se inscrever curtir o vídeo deixar seu like aqui eu tenho certeza que você vai aprender demais você vai aprender muito

esses vídeos de estudo de análise eu aproveito a leitura dos relatórios gerenciais para poder comentar sobre alguns termos específicos dividend yield preço sobre valor patrimonial contrato típico atípico por isso que os nossos vídeos aqui eles são mais longos não tem 5 10 minutos aqui a gente vai no detalhe para que você aprenda de verdade e o que eu peço aí em troca é só seu like rapidinho que você compartilhe aí com seus amigos com quem investe para que a gente possa aí alcançar um número cada vez maior de investidores e se você ainda não me

segue lá no Instagram vou deixar o ar aqui embaixo tô sempre respondendo caixinha de perguntas lá compartilhando o conhecimento também então me segue lá no Instagram para você não ficar de fora voltando aqui ao pvbi11 houve movimentações de locatárias no fundo dessa forma a vacância física permaneceu em 15,7 e a financeira em 7,3 a vacância financeira aí bem bem menor a gestão do fundo segue trabalhando ativamente para locar o quanto antes os espaços vagos através do fomento ações comerciais e estudo de turny ou seja aqui o gestor já tá meio que fazendo uma meia culpa

Olha eu sei que o fundo tem vacância e a gente tá trabalhando aqui incessantemente para poder resolver essa vacância os reajustes previstos pro mês foram realizados foi assinada uma Ação revisional no ativo FL 4440 com um acréscimo de aproximadamente 44% no valor de locação isso aqui é muito bom então assim a gente vai ver daqui a pouquinho fica aí que vocês vão entender tudo que tá acontecendo com o PBI eh vocês vão se arrepender o fundo tem vacância mas da parte alugada Ele tá dizendo que um contrato renovado Foi por um valor 44% acima contrato

de locação normalmente ele tem ali 60 meses de duração E você tem uma revisional no meio e uma revisional no final Então você fica ali 2 anos 2 anos e meio sem poder reajustar o aluguel você só corrige ele pela inflação o volume de demanda naquela região tá tão grande a demanda tá tão grande que o contrato de locação os preços dos contratos de locação estão subindo muito então você reajustar 44% um aluguel significa que tem muitos interessados or Bruno se tem muito interessado como é que o fundo tem vacância e essa vacância que tá

atrapalhando fica aí que a gente fica aí que a gente vai entender vamos continuar aqui o fundo reduziu distribução de rendim então isso aqui já explica uma boa parte e o fundo pagando vamos voltar aqui rapidamente noat Invest pra gente ver que 55 vamos olhar só o ano de 2024 é pouco né o fundo vinha pagando 65 Então a gente tem uma queda aí de 10 C nos rendimentos essa queda no rendimento já pode explicar Aí a queda na cotação el mostra histórico de dividendo dividendi número de cotistas vem aumentando Então você já tá aí

com 166.000 cotistas no fundo fundo é dono de sete móveis são esses aqui Park Tower FL 4440 Union Faria Lima Vila Olímpia Corporate Day one Vera Cruz e Cidade Jardim quando a gente olha esse mapa aqui é o grande trunfo do pvb o grande trunfo do pvb ele tá justamente aqui todos os imóveis na região da Avenida far Lima que é essa aqui o mais distante aqui é o Vila Olímpia Corporate e o parque Tower todos os outros o Union o Dean Veracruz o FL 4440 tá ali no eixo financeiro da cidade de São Paulo

a região da Avenida Faria Lima é onde todos querem estar e caramba Bruno esses Imóveis ainda tão vagos sim fica aí no vídeo que eu vou explicar o por que isso não é ruim tá o porque que essa vacância agora ela não é ruim 79 79 da receita vende Imóveis Triple A então aqui é qualidade altíssima E o restante é duplo A então a gente tá aqui com a nata em termos de qualidade de imóvel receita por prédio né então o FR 4440 junto com Park Tower é os que tem maior representatividade em termos de

receita do fundo setores que alugam eh os imóveis saúde bancos tem a renda mínima garantida que eu vou explicar daqui a pouquinho gestur de recursos e aqui por inquilino prevent Senior que é uma empresa aí do setor de saúde representando 21% da receita Isso aqui é uma preocupação tá então isso aqui tem uma concentração grande e novamente aqui uma renda mínima garantida que tá acabando e isso pode fazer com que o dividendo continue caindo aqui é o reajuste basicamente PCI GPM e os meses de reajuste esse imóvel aqui deixa eu voltar aqui para poder explicar

e esse móvel aqui o Union Faria Lima quando a gente olha a vacância dele eu acho que aqui ele tem a vacância por imóvel Deixa eu voltar aqui aqui nessa tabela aqui tem perceba aqui ó o Union Faria Lima que é o terceiro aqui da linha ele tem uma vacância física de 84,7 ou seja se o fundo tem ali 1000 M qu 840 al estão vagos só que quando a gente olha a vacância financeira desse prédio ela é zero Hã Como assim o imóvel tá quase todo vago mas quando a gente olha a vacância financeira

ela é zerada é a renda mínima garantida Deixa eu tirar aqui é aquela renda mínima garantida que aparece lá no relatório gerencial e essa renda mínima garantida termina aí nos próximos meses o que que é essa renda mínima enquanto o imóvel tava sendo construído pro fundo não desembolsar para construir o imóvel e não receber renda o o vendedor do imóvel pagou essa renda mínima garantida ora até que o imóvel fique pronto uns se meses depois eu te pago essa renda enquanto que você vai trabalhando aí para poder encontrar o inquilino O problema é que o

imóvel ficou pronto a renda mínima garantida ela está acabando e ainda não foi encontrado Inquilinos para poder ocupar o prédio quando essa renda mínima garantida terminar o dividendo ele pode cair mais ainda é por isso que o mercado ele tá tão a risco e a cota aí do PBI não para de cair por que que eu não acho ruim agora nós vimos pelo aumento do aluguel que teve que a região é muito demandada tem gente querendo ocupar se a gestão fizesse aqui uma estratégia de conceder carência conceder desconto abaixar o preço do aluguel já tinha

resolvido há muito tempo só que a gestão sabe da qualidade do imóvel que ela tem e o preço é aquele se é R 300 300 que ela vai ela não vaier descon só que aí no curto prazo el per renda no primeiro fato relevante que tiver dizendo que foram locados andares que o dividendo não vai cair essa cota do PBI explode porque ela muito amassada olhando sobre a ótica do pvp 0,74 É como se você comprasse uma nota de R 100 pagando R 74 por ela ora o investimento imobiliário tem dessas coisas você tem vacância

você não pode ter um imóvel vago por anos 4 5 anos o imóvel vago por alguns meses faz parte do negócio faz parte do negócio imobiliário por isso que eu acho que aqui tal qual nosso primeiro fundo que é o al r11 Você tem problemas temporários que são facilmente resolv são problemas fácil de fácil resolução na medida que isso for solucionado que o dividendo voltar a subir essa cota tende a voltar a subir mas Bruno e se isso demorar se a cota ficar nesse patamar Olha a cota ficar nesse patamar a gente vai est recebendo

aí quase 10% de dividend ah Bruno mas se o dividendo cair tudo bem que seja 9,5 que seja 9% 9% mais inflação para você se dono para você ser sócio de imóveis na região da Avenida Faria Lima me parece um bom negócio não é nada M se você gostou do vídeo se você gostou desse top TR Esse é um quadro aqui no canal que eu sei que vocês gostam bastante tem um vídeo aqui que eu fiz do Top TR fundos recebíveis para ganar com alta da celic e agora esse top TR aí de fundos imobiliários

de tijolo coloca aqui nos comentários Você tem algum desses três Fundos pretende colocar na carteira você vê aí outros Fundos tão descontados quantos coloca aqui nos comentários pra gente poder conversar eso que vocês tenham gostado e até o próximo vídeo m