3 MELHORES FUNDOS IMOBILIÁRIOS DA BOLSA COM DESCONTOS SURREAIS

com esses fundos imobiliários em queda eu selecionei aqui para vocês três fundos imobiliários de altíssima qualidade e que estão muito descontados tão descontados que em raríssimos momentos você vai ver com esses fundos imobiliários tamanha oportunidade Então vem comigo a você que está chegando agora seja muito bem-vindo meu nome é Luan analista cnpi e neste canal eu te ajudo a alcançar a liberdade financeira e como vocês sabem a gente está num momento de pessimismo no mercado financeiro onde os ativos de renda variável as ações os fundos imobiliários eles permanecem caindo ou andando de lado porque não há nenhum tipo de motivo específico para que eles subam Na verdade o motivo que existe hoje é contrário a isso porque as taxas de juros seguem subindo assim como a inflação no Brasil mas você investidor preparado que entendeu a necessidade de não ser um investidor que segue a manada um investidor que na verdade tem um comportamento contrafluxo que não segue a manada aquele investidor que compra desde que preparado Ao Som dos canhões você é aquele investidor que já deixou o like aqui embaixo na confiança deixa o like aqui pra gente atingir a meta de likes para esse vídeo de 3. 000 likes clicou no botão de gostei Então vem aqui comigo de novo veja nesse ano o ifix que é o principal índice dos fundos imobiliários aqui no Brasil acumula uma queda nesse ano de 2,43 está caindo mais do que o nosso principal índice de ações que é o famoso Ibovespa que cai apenas 0,71 por. só que há uma clara diferença de volatilidade você tem Ibovespa caindo 6% caindo 3% aqui aqui caindo quase 5% no ifix você não tem quedas assim super aceleradas com exceção a partir de setembro desse ano em que a gente teve uma queda bem forte fazendo com que o wifix caisse 5% essa debandada aqui dos fundos imobiliários decorre do fato de que a gente saiu de um ciclo de queda da taxa celic que é a taxa básica de juros da economia que serve para conter a inflação no Brasil e passamos a ter um ciclo de alta foi a primeira alta a primeira alta durante a gestão desse governo e Foi uma alta que foi realizada em unanimidade pelo banco central por que isso por conta disso aqui IPCA índice oficial de inflação do Governo está com expectativa de alta para qu , 39% ao final desse ano mas essa é a opinião do mercado a verdade é que a inflação implícita aquela diferença de taxas de juros de pré-fixado e atrelados à inflação tá dizendo pra gente que inflação no prazo de um ano seria de 5,74 então o mercado na verdade espera inflação aí próxima de 5% 5% e alguma coisa por isso esse juro Real nas alturas só que eu já mostrei para vocês aqui no canal que basicamente o que a gente tem hoje é uma situação macroeconômica que está fora do seu contro cont você deve avaliar individualmente os ativos você analisa o macro para ver como está a situação hoje para entender se é um oportunidade de compra ou não e depois disso você avalia individualmente os ativos e é com base nos ativos que você toma uma decisão Lembrando que esse vídeo aqui não é nenhuma recomendação de investimento os três Fundos dessa lista são apenas exemplos de fundos que na minha visão estão baratos você não pode simplesmente pegar um vídeo do YouTube e replicar n suas porque o grande problema é esse você seguir dicas ou carteiras padronizadas quando na verdade cada situação é individual cada perfil é personalizado E personalizável então não caia nesse erro cada carteira é única feito esse disclaimer a gente vai ao primeiro fundo e a gente vai fazer aqui do menos barato para o mais barato e começando pelo menos barato que é o famoso hglg11 nesse ano ele acumula uma queda de 3,32 2% acima do ifix então ele acumulou uma queda acima do Seu principal índice de referência Hoje ele até subiu um pouquinho nesse momento está a 156 e62 de todo modo nas cotações atuais o hglg está negociando na Bolsa de Valores entre os investidores abaixo do valor do seu patrimônio líquido e é um fundo de tijolo de galpões logísticos Então você se hoje pegar a avaliação de todo o patrimônio do hglg os investidores na bolsa estão pagando menos do que isso E qual seria o valor patrimonial da cota que representa esse patrimônio líquido do hglg que hoje pertence a pária investimentos seria de R 157,9 e note o seguinte raramente você vai encontrar o hglg11 negociando abaixo do valor patrimonial da cota porque geralmente os investidores por conta dos bons ativos que existem no hglg e do track Record da boa gestão que agora mudou então isso pode também gerar preço no ativo de todo modo historicamente você tem dificuldade de encontrar o hglg negociando com o deságio mas sim com ágil ou seja com o indicador preço seu valor patrimonial acima de um Eu já vi situação de você comprar hglg com 10% de ágil aí o seu retorno fica muito baixo aí esse dividend yield tende a ficar enfraquecido então cuidado não só isso quando a gente fala de fundo de tijolo a gente tá esperando também valorização das nossas cotas e a gente só pode ter expectativa de valoriz ação das cotas se a gente compra com desconto mas é aquilo o que é ruim ou muito arriscado vai exigir um prêmio de risco maior Então você vai encontrar desconto maior aquilo que tem pouco risco dificilmente você vai encontrar um desconto maior Ou até desconto só que tem dada situações de pessimismo em que até o que é bom pode apresentar um desconto interessante e o hgl g11 hoje ele está com uma vacância física abaixo de 5% é considerada uma baixa vacância para fundos de condomínio logísticos alavancagem financeira dele hoje 12% eu diria que até 15% é uma alavancagem que não deveria te preocupar Porque sim para você que tá começando hoje nesse mundo dos fundos imobiliários eles podem sim se alavancar não da mesma forma que as empresas Mas eles podem por exemplo se tornando devedores de Cris e por que que eles se alavancaram para isso para pegar esse dinheiro e fazer novas aquisições no caso de fundo de tijolo comprar participações em outros condomínios logísticos ou comprar integralmente um novo imóvel fazer um novo investimento expandir o tamanho do fundo e aí essa lavan agem Qual que é a parte ruim dela primeiro que aumenta um pouco o risco do fundo Mas como eu disse até 15% o risco é baixo mas o problema é que ela vai diminuindo seus rendimentos na medida em que você tem O quê você tem ali o resultado do Fundo O quanto que ele gera de receita e aí você tem as despesas financeiras que é justamente o pagamento de juros daquela dívida e isso reduz o seu rendimento no curto prazo então é preciso que a gestão seja muito boa para usar aquela alavancagem financeira de maneira a de fato multiplicar o fundo gerar mais receita e assim quando você terminar esse pagamento de dívida você ter ali o quê um rendimento explodindo decolando essa que é a ideia da alavancagem aqui com fundos imobiliários e veja que esse aqui é o relatório de Setembro o fundo estava negociando com ágil até Então veja como isso é raro então ele negociar com desag tava r$ 9 agora tá na casa do R 156 por isso que é raro de se ver E aí veja só aqui na parte de despesas operacionais você tem que esse fundo ele vai gerar uma despesa operacional próxima de 40 milhões de reais fica entre 30 30 a 40 milhões de reais no ano por quê Porque a taxa de Administração é de 0,6 sobre o valor de mercado do fundo então varia varia conforme o valor de mercado e aí isso vai gerar entre 30 30 a R 40 milhões de reais no ano só que olha só o quanto o fundo gastou de despesas financeiras 40 milhões tudo isso impacta no rendimento do fundo que vai pro cotista porque você tem 40 milhões de despesa financeira mais 40 milhões de despesa operacional isso acaba deixando o resultado líquido mais enfraquecido no curto prazo Então veja que alavancagem financeira ela pode ser boa desde que a gestão faça um bom trabalho no caso de Inquilinos eu gosto dos Inquilinos que existem no hglg você tem uma grande exposição ao mercado livre Volkswagen Eletrolux Ambev Leroi Merlin Então você tem Inquilinos aqui com saúde financeira boa mas o problema é a tipologia dia dos contratos você tem 68 dos contratos típicos aí você tem ali Ação revisional você tem cláusulas que muitas vezes protegem o inquilino contratos ali com prazo mais curto contratos atípicos são os mais interessantes para o dono do imóvel e aqui é apenas um percentual de 32% Mas seria esse o único ponto negativo a qualidade dos imóveis é 2 A 52% 3 A 26% Então veja que apesar de estarmos falando aqui de condomínios ou centros logísticos temos imóveis de boa qualidade o segundo fundo da nossa lista é o alianza trust o al r11 que tá caindo nesse ano 10% e aí você vai me perguntar Ah então esse aqui tem mais risco Olha o que acontece é o seguinte aqui esse é um fundo híbrido que tem no seu portfólio ativos de lajes corporativas e o segmento de lajes Tem se tornado mais duvidoso mais arriscado porque o novo normal é você ter mais vacância do que havia antes da pandemia Hoje Tem se tornado comum empresas tomarem decisão de colocarem parte dos seus funcionários em Home Office tem funcionado isso e os próprios consumidores têm aceitado essa dinâmica então acabou ficando mais difícil para os fundos imobiliários donos de lajes conseguir a ocupação completa do imóvel de todo modo esse aqui é um fundo híbrido que não tá exposto somente em Lajes tem renda Urbana ali também vou te mostrar os ativos e assim como a hglg11 o alz r11 é difícil de você encontrar com desconto nesse momento ele também está com esse desconto mas ele é ainda um pouco mais barato que o hglg por conta do dividend yield dividend yield dele 8,89 hglg 8,41 então hoje você compra um alzr11 na bolsa abaixo de 105 a cota sendo que o valor patrimonial é R 10,55 tá aqui o desconto veja que o desconto não é elevado não é Nossa Senhora que super pincha mas é um desconto elevado quando você considera que esses Fundos historicamente negociam com áo é aí que tá o desconto quando você olha pra demonstração de resultados desse fundo a receita vem crescendo o resultado por cota vem se mantendo consistente estável veja que as despesas do fundo são controladas eu não vejo como despesas Ultra relevantes aqui que prejudicam o rendimento por cota atualmente é um fundo que não tem vacância financeira e também não tem vacância física mais ou menos 100% dos contratos de locação são atípicos então Esse é um diferencial do alzr11 contratos atípicos se ocorrer ali uma saída antecipada por algum inquilino tem uma multa pesada tem muito mais proteção para o locador para o dono do fundo e consequentemente para o cotista que é dono de um pedaço do fundo você tem ali imóveis em São Paulo e Rio de Janeiro 12% veja que assim como o knr11 tem um pedacinho aqui no Rio de Janeiro que seria o patinho feio é isso que acaba gerando um pouco de preço para baixo mas ainda assim o risco é é bastante baixo por conta do pequeno percentual no portfólio Total assim como você numa carteira de investimentos muitas vezes tem 5 10 15% em ativos mais arriscados um portfólio de um fundo imobiliário também pode ter algo do tipo e olha só as classes de imóveis edifícios comerciais que é o que tem prejudicado esses Fundos E aí você tem galpões renda Urbana data center e galpões refrigerado a parte de edifícios comerciais compõe 36% do fundo no final das contas você tem aí que renda urbana mais galpões é a grande maioria do portfólio do fundo senão a queda poderia até ser maior Como acabou acontecendo com fundos de ljes corporativas Posso até fazer um vídeo a respeito disso onde você tem descontos Absurdos em cima desses fundos o único imóvel do alianza que não tem 100% de ocupação É o dupon e é um edifício comercial mas é apenas 3% de vacância isso no total do patrimônio líquido do fundo é marginal por isso que ele coloca 0% mas é 0 V alguma coisinha então é algo bastante insignificante então na prática 0% de vacância então isso faz com que você possa ficar tranquilo em relação a ter uma suspensão imediata de Renda por conta de uma grande vacância E como eu disse contratos atípicos blindam ali o portfólio do fundo e consequentemente o aluguel que é recebido pelo fundo que acaba se revertendo para os cotistas afinal de contas o fundo imobiliário é para isso para gerar renda aos cotistas o último fundo da lista é o trxf 11 ele é o mais descontado de todos e também costuma negociar com algum ágil em relação ao valor patrimonial da cota nesse ano está caindo quase 7% negocia o indicador preço sobre valor patrimonial de 0,96 no mercado financeiro você compra uma cota do TX f11 por 10278 mas o valor patrimonial está acima de 107 e os principais Inquilinos desse fundo são Pão de Açúcar açaí carrefur Grupo Mateus Leroi merlim obra Max e aí você tem mais recentemente também um pedaço de hospitais onde você tem ali no fundo o Albert Einstein a taxa de Administração é de 1% sobre valor de mercado que ele está no ifix e tem uma taxa de performance de 20% sobre o que excede PCA + 6 veja que o PCA + 6 é muito importante até mesmo como bmk a ser superado por fundos de gestão ativa no ifix é um fundo com 53 Imóveis então tem bastante diversificação na prática é um fundo que tá no varejo varejo e Atacarejo e um pedacinho de hospitalar vacância zero também assim como alianza contrato atípico A grande maioria 93% isso dá segurança de novo é um fundo que ao longo do tempo vem sendo uma escadinha no pagamento de rendimentos crescentes isso é importantíssimo porque de nada adianta um rendimento que fica estagnado o rendimento também precisa corrigir o seu poder de compra de nada adianta eu ganhar aí uma renda de 2.

000 com fundos imobiliários e ficar ganhando essa renda por 5 10 anos sendo que a gente sabe que a inflação vai correr o poder de compra do nosso dinheiro então precisa ter uma evolução desse rendimento e isso só vem quando você tem uma boa gestão e bons ativos por trás de um fundo imobiliário veja que o prazo médio de contratos 15 anos então isso dá muita segurança alavancagem do fundo quase 13% Então tá muito próxima dos outros Fundos aqui que a gente trouxe nessa lista veja que essa alavancagem vai caindo com o tempo então você vai chegar no momento aqui por exemplo a partir de 2032 em que a relação dívida sobre sobre ativo Total vai ficar bem baixa Então essa é a projeção do fundo com contrat de 15 anos você consegue ter uma boa projeção ali outro inquilino importante também Decathlon E como eu disse para vocês é um fundo basicamente focado em varejo tem varejo aqui Atacadista aqui e quase 10% aqui de hospitalar pensando no percentual da receita agora quando você olha para o perfil dos imóveis em termos de área Bruta locável 5,33 É o hospital o resto é varejo e é um fundo que também vem Endo as suas receitas imobiliárias saindo de 12 milhões aqui para 12. 2 praticamente milhões despesa financeira 4.