Lei de Inquilinato - Noções Gerais

bom dia boa tarde boa noite alunas e alunos hoje eu tô aqui pra falar sobre a lei de locação e vamos começar pelas noções gerais dessa lenta bom bom primeiro o que é locação de imóvel a primeira coisa que a gente tem que entender é o contrato pelo qual uma das partes mediante remuneração paga pela outra se compromete a fornecer durante um certo lapso de tempo o uso e gozo de um imóvel ou seja é um contrato oneroso uma das partes está pagando pra utilizar o imóvel da outra certo e quem são as partes só

para a gente estabelecer aqui como a gente vai chamar as partes desse contrato tem a gente tem o proprietário do bem de um lado que é quem fornece o uso ou seja é o locador e do outro lado a gente tem o locatário que é o inquilino que vai usar bem tá bom o artigo 2º da lei 8.245 barra novembro de 1991 ele fala que estiver mais de um locador ou mais um locatário é as obrigações entre eles são solidários se não tivesse estipulado ao encontrar bom quais as características do contrato de locação primeiro ele

é bilateral ou sinalagmático isso significa que as duas partes têm obrigação em relação umas às outras são prestações recíprocas isso quer dizer o quê que eu locador me obrigo a você vê aquele imóvel para que o locatário huse eo locatário ele se obriga a pagar o quanto foi combinado a segunda característica ele é um contrato comutativo isso significa que as prestações são conhecidas desde o início da contratação não é algo que vai terminar lá na frente que alguém vai escolher quanto que vai pagar ou se vai pagar não desde o início até estabelecido qual é

o imóvel que eu vou colocar e qual vai ser o valor do aluguel outra característica oneroso como eu falei agora pouco o locatário ele precisa pagar né para locar o imóvel se fosse gratuito seria um contrato de comodato e não de locação se eu estou emprestando a minha casa por alguém sem que o cobre nada não é um contrato de locação tá bom gente então vocês têm que entender que o contrato de locação ele tem esse caráter oneroso o locatário ele está pagando para utilizar o imóvel consensual porque as duas partes elas devem concordar de

execução continuada o que significa que todos os meses eu tenho que cumprir aquela prestação novamente então cedi minha casa mesmo ou semana o dia nem depende da modalidade de locação que a gente vai ter mais que periodicamente as obrigações vão se renovando no tempo então se eu cedi por um mês por um determinado valor quando chegar no mês seguinte é a obrigação se foi o contrato foi continuar ela se renova eu tenho que ceder por mais um mês ea pessoa me pagar mais um valor se for semanal a mesma ideia está por isso que é

um contrato de execução continuada porque as obrigações elas vão se renovando no tempo não é um contrato de compra e venda que simplesmente eu chego entregue o valor e por outro lado a pessoa me entrego bem tá bom e última característica ele não solene isso significa que ele não a lei não exige uma formalidade específica para que ele tenha validade basta que as partes concordem com essas condições para que lugo bem em um determinado valor a locação pode até mesmo ser tácita mas a gente tem uma seção a cláusula de fiança isso quer dizer que

se houver fiador a cláusula de fiança ela deve ser expressa e escrita então se por um lado eu posso ter um contrato de locação tácito eu não posso ter uma cláusula de fiança tas tá tá então lembrar disso o contrato ea não solene ele não tem uma forma pré-determinada podendo até mesmo o cetáceo mas se eu tiver um fiador essa causa de fiança vai ter que conta com estar por escrito e expressamente bom e qual é o objeto da lei 8.245 91 somente locação de imóveis urbanos tá mas fica mais fácil a gente já sabe

o que não é objeto dessa lei que são também está lá no artigo da lei locações de imóveis docente público sônia união estado município autarquias e fundações públicas vagas autônomas de garagem espaços destinados à publicidade apart hotéis hotéis residências ou equiparados e também os contratos de arrendamento mercantil eles não vão se enquadrar nessas disposições tá bom então quer dizer se eu tenho um apartamento e existe uma vaga autônoma de garagem e eu quero colocar só vaga para alguém a vaga ela não vai à locação dessa vaga ela não vai estar sujeito à aplicação dessa lei

bom prazo existe um prazo para fazer o contrato de locação não o contrato de locação ele pode ser por qualquer prazo pode ser determinado ou indeterminado e cada um vai ter suas regras específicas que também também estão na lei então isso vai depender do que as partes combinaram que for mais conveniente para elas naquela situação se tiver prazo a única um detalhe que a lei faa a lei fala uma condição se tiver um prazo igual ou superior a dez anos vai precisar de vênia conjugal e o que a venha conjugal é a autorização do cônjuge

né quer dizer dez anos é um prazo muito longo então em se tratando de bem imóvel eu preciso que o meu cônjuge concorde que eu vá local para uma outra pessoa por um período tão grande aquele imóvel e neve vai ficar privado de utilizar a não ser que ocorra alguma das hipóteses possíveis de rescisão caso não tenha outro caso não conste a autorização do cônjuge ele não vai ficar obrigado a observar esse prazo já então não é que o contrato ele não vai existir mas ele vai poder se opor a esse prazo caso ele não

tenha concordado quando da negociação quando da conclusão do contrato contrato por prazo determinado quais são as principais características primeira o locador ele não pode reaver o imóvel alugado antes de terminar aquele prazo é que se ele pudesse rever a qualquer momento não faria sentido colocar um prazo determinado no contrato segundo por outro lado o locatário que a segunda observação pode devolver tá então assim a garantia é pra pessoa que está no imóvel o locador ele não pode pegar o imóvel de coca por qualquer motivo ea qualquer tempo ele tem que respeitar o prazo mas o

locatário ele pode devolver desde que ele pague uma multa que vai está estipulada no contrato ou caso o contrato seja omisso ou nem mesmo venha contrato vai ser judicialmente estipulada a multa ela não pode ser superior ao valor dos aluguéis que faltariam para receber até o final do contrato em caso de dispensa da multa se a pessoa o locatário ele é empregado de uma determinada empresa e o empregador transfere ele para uma localidade diversa desde que notifique o locador um prazo mínimo de 30 dias ele não vai precisar pagar essa multa tá então falando novamente

eu sou empregado de uma determinada empresa o empregador me transferir para outra cidade então de certa forma eu não dei causa à rescisão ao término deste contrato em razão disso eu vou ficar dispensado da multa desde que eu avisei o meu locador com 30 dias de antecedência que é o que acontece nos contratos por prazo indeterminado então essa aí é uma exceção dos contratos por prazo determinado tabom transferência do empregado pra outra localidade por seu empregador em caso de alienação do imóvel deve haver uma cláusula de vigência tá que que fale que em caso de

alienação de imóvel que seja averbada junto à matrícula do imóvel dizendo que o adquirente ele não pode denunciar então se eu estou residindo no imóvel alugado eu sou inquilino e uma pessoa compra néca dizer o locador ele vende o imóvel para que eu tenha garantia de ficar no imóvel deve ter uma cláusula de vigência no meu contrato falando que o comprador do imóvel e deve respeitar o contrato de locação e ele essa esse contrato ele deve está averbado junto à matrícula do imóvel no cartório contrato por prazo indeterminado nesse caso o locatário pode desenvolver tá

e não vai estar sujeito à multa deixe que ele avise por escrito ao locador acontecer se a mínima de 30 dias claro ninguém é obrigado a ficar ficar vinculado com outra pessoa para sempre né então em contratos por prazo determinado a rescisão ela pode ocorrer a qualquer momento e aqui no caso da lei de locação ela disse que desde que com antecedência mínima de trinta notificado contra antecedência mínima de 30 dias é um imóvel alienado durante a locação o adquirente pode denunciar o contrato com prazo de 90 dias para a desocupação tá então diferente lá

do que a gente acabou de falar no contrato por prazo indeterminado como eu não sei por quanto tempo a pessoa ficou ainda o adquirente do imóvel ele vai poder denunciar o contrato mas ele vai ter que dar esse prazo maior para a desocupação certo a locação ela também pode ser desfeita por os seguintes pelos seguintes motivos esse artigo 9º é muito importante porque depois ele vai ser citado inúmeras vezes nos próximos artigos e causas de de término do contrato de locação a primeira hipótese por mútuo acordo quer dizer as duas partes chegaram a um consenso

que não querem mais manter a locação e enfim segundo em decorrência da prática de infração legal ou contratual não importa então não é seu que tipo de contrato que eu tenho se eu infringe as regras do meu contrato é botar autorizado a desfazer-se está descumprindo o contrato não tem como né obrigar que a parte inocente ela seja obrigada a suportar a o descumprimento de outra parte ela está autorizada a romper o contrato o terceiro em decorrência da falta do pagamento de aluguel e demais encargos que obviamente é a principal obrigação do locatário né pagar o

aluguel e os encargos na locação quarta hipótese para a realização de reparações urgentes determinadas pelo poder público que não possam ser normalmente executados com a permanência do locatário do imóvel ou caso ele se recuse a consciente las né então poder público determina que eu faça uma reparação naquele imóvel eo locatário ele não tem como ficar lá porque alguma obra muito grande não tem como manter a pessoa dentro da casa uma questão de infraestrutura ou ele se recusa a fazer nesse caso eu posso determinar porque eu tenho algo maior que é uma ordem do poder público

determinando que eu faça essas reparações no imóvel está bom e como funciona as transmissão das obrigações do contrato de locação bom em caso de divórcio separação ou dissolução da união estável vai continuar obrigado pelo contrato a pessoa que permaneceu no imóvel tá então quer dizer um casal um deles é decidir se é o contrato pode estar no nome dos dois um sai o outro permanece aquele que permaneceu no imóvel vai continuar responsável pelas obrigações assumidas no contrato em caso de morte do locador os herdeiros assumem a sua posição e em caso de morte do locatário

ficam sub-rogados o cônjuge ou companheiro e desnecessários e pessoas que vivam na dependência econômica é do falecido desde que residentes no imóvel tá bom então se não for essas pessoas com hoje com um companheiro ou herdeiro necessário vai ter que haver uma prova da dependência econômica a de outros eventuais dependentes e desde que eles residiam no imóvel certo se foi o contrato de finalidade não comercial o espólio vai ser o sucessor no negócio tá e o fiador nesses casos ele deve ser comunicado para verificar se ele tem interesse em continuar então a cláusula de fiança

ela não vai ser automaticamente ela não vai continuar automaticamente valendo nesses casos porque o e de o fiador ele pode se opor à pessoa que continua ali no contrato e daí ele vai ter 30 dias a partir dessa comunicação para si os exonerados da obrigação dele porém ele vai ficar responsável por mais 120 dias então quer dizer eu recebo eu sou o fiador e eu recebi um comunicado é de que ocorreu uma transmissão da obrigação por causa de morte por exemplo o locatário que agora está o filho do locatário eu quero continuar sendo um fiador

do filho do locatário quer dizer eu eu vou afiançar aquela pessoa eu confio bom eu tenho 30 dias para responder que sim ou que não tá agora mesmo eu falei que não depois que eu falei que não eu ainda vou permanecer mais 120 dias responsável por aquele pagamento tá certo então isso aí é um é um risco que a lei estabelece o fiador no caso de sublocação sneh ou seja a locação feita pelo locatário e locador aluga para o locatário eo locatário subir louca pra uma outra pessoa ela depende sempre de consentimento prévio e escrito

do locador tem ele vai ter 30 dias dessa comunicação para se opor à entrada de um sub do qatar you a não ser claro que no contrato de locação ele já estabeleça que não vai aceitar nesse caso e já estabeleceu de pronto que não vai aceitar mas se não for nada dito ele deve ser comunicado e ele tem 30 dias para seu por vai seguir as mesmas regras do contrato de locação tá então eu não tenho por exemplo como fazer um contrato de locação residencial e fazer uma sublocação a comercial o contrato de locação ele

vai seguir as mesmas regras do contrato de locação o aluguel da sublocação não pode ser de outra locação evidentemente não locatário estaria ganhando mais que o próprio proprietário do imóvel e em caso de habitações coletivas multifamiliares a soma dos aluguéis de cada família não pode ser superior ao dobro do valor da locação para também não cai nessa situação tá bom o aluguel o ajuste é livre já as partes podem estabelecer o valor que elas quiserem de aluguel mas não pode ser em moeda estrangeira nem está vinculado ao salário mínimo ou variação cambial então gravar isso

o ajuste é livre mas não pode estar vinculada à moeda estrangeira em população salário mínimo ou variação cambial critérios de reajuste de acordo com a legislação específica quando foi um contrato residencial ea revisão ela pode ocorrer a partir de 3 anos da vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado fiz um contrato em 2018 em 2021 eu vou poder pedir a revisão desse valor mas eu já tiver feito um acordo na ufs um acordo já em 2021 aí eu vou pedir poder pedir uma nova revisão em 2024 pessoal essa é a primeira parte da aula

daqui a pouco eu já volto pra gente continuar falando da parte geral dessa lei de locação brigada